COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 58B

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 29 SEPTEMBRE 2026

N° RG 24/03746 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WSZV

AFFAIRE :

S.C.I. SOPAMAUR GESTION

C/

CAISSE DE REASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE DU GRAND EST ([Adresse 1])

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Mai 2024 par le Tribunal de proximité d’ANTONY

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-000037

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 29/09/2026

à :

Me Ghislaine MAZZEI-BEAUGRAND

Me Asma MZE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.C.I. SOPAMAUR GESTION

N°SIRET : 380 286 070

prise en la personne de son représentant légal en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : Me Ghislaine MAZZEI-BEAUGRAND, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 688 – N° du dossier E0005N1H

Plaidant : Me Olivier BEAUGRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0457

****************

INTIMEE

CAISSE DE REASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE DU GRAND EST ([Adresse 1])

prise en la personne de son représentant légal en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 – N° du dossier 2474052

Plaidant : Me Marie-françoise PECH DE LACLAUSE de la SELEURL LACLAUSE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Mai 2026, Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Monsieur Maximin SANSON, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats : Madame Bénédicte NISI

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 mars 2011, la SCI Sopamaur Gestion, représentée par la société Foncia Property Management, a donné à bail à M. [Q] [S] et Mme [A] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] (2ème étage) à Sceaux (92330).

La SCI Sopamaur Gestion est assurée au titre de cet immeuble par l’intermédiaire de la société Assurimo auprès de la société Groupama Grand Est par contrat n°72816851N-3 à effet au 1er mars 2013.

Suite à la réalisation de travaux au troisième étage, en surplomb de leur appartement pris à bail, M. [S] et Mme [B] ont, par courriel du 2 décembre 2019, interrogé la société Foncia Property Management sur la nature et la durée des travaux, et leur éventuel relogement durant leur réalisation.

Après divers échanges entre les locataires et le mandataire de la société bailleresse, les assureurs des locataires et du bailleur, la société Maif et la société Groupama Grand Est, ont été saisis et ont missionné la société Eurexo et la société Elex aux fins de réaliser une expertise amiable.

M. [S] et Mme [B] ont saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 11 février 2021 a notamment :

– désigné un expert judiciaire, M. [D],

– dans l’attente du dépôt de ce rapport, ordonné la suspension de tous travaux dans le logement des demandeurs ou de l’appartement du 3ème étage en surplomb,

– ordonné la suspension des loyers et charges jusqu’au relogement effectif des locataires dans un logement proposé par la SCI Sopamaur Gestion, aux caractéristiques et localisations équivalentes à celle de l’appartement loué et réglé actuellement par les demandeurs ou de leur possibilité de retour dans cet appartement validé par l’expert judiciaire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er décembre 2022, M. [S] et Mme [B] ont fait assigner la SCI Sopamaur Gestion aux fins de la voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner :

– à leur payer la somme de 64 702,62 euros TTC en réparation des préjudices subis,

– à leur payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût de l’expertise judiciaire de M. [D],

– à réaliser les travaux de réparation et de remise en état préconisés par l’expert judiciaire, sous astreinte journalière de 100 euros jusqu’à justification des ordres de service adressés aux entreprises qu’elle missionnera,

– au remboursement des appels provisionnels d’octobre 2017 à septembre 2020, soit la somme de 5 154,20 euros.

Par courrier reçu le 25 mai 2023, la société MAIF a indiqué intervenir volontairement dans la procédure en qualité d’assureur de M. [S] et Mme [B].

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 juillet 2023, la société Sopamaur Gestion a fait assigner en intervention forcée la société Groupama Grand Est aux fins de voir :

– juger qu’elle lui doit sa garantie en sa qualité d’assureur dans le cadre de la police d’assurance n°72816851N-3 à concurrence de toutes conséquences liées au sinistre ayant affecté l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 3], de toute conséquence attachée au sinistre et de toute condamnation pouvant intervenir à son encontre dans le cadre de la procédure engagée par M. [S] et Mme [B],

– juger la décision à intervenir opposable à la société Groupama Grand Est,

– condamner les parties défaillantes à lui payer in solidum la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 2 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antony a :

– ordonné la jonction des procédures 11-23-37 et 11-23-613 sous le numéro RG 11-23-37,

– prononcé la résiliation du bail du 2 mars 2011 portant sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 4] pour perte de la chose au jour de la présente décision,

– en conséquence, débouté M. [S] et Mme [B] de leur demande tendant à réaliser les travaux de réparation et de remise en état préconisés par l’expert judiciaire, sous astreinte journalière de 100 euros jusqu’à justification des ordres de service adressés aux entreprises qu’elle missionnera, ainsi que de leur demande tendant à dire qu’ils ne seront plus redevables d’aucun loyer et charges à compter du prononcé de l’ordonnance de référé du 11 février 2021 et jusqu’à réintégration dans les locaux loués,

– condamné la SCI Sopamaur Gestion à verser à M. [S] et Mme [B] la somme de 1 120 euros correspondant au dépôt de garantie,

– condamné la SCI Sopamaur Gestion à verser à M. [S] et Mme [B] la somme de 5 154,20 euros au titre des provisions versées entre octobre 2017 et septembre 2020,

– condamné la SCI Sopamaur Gestion à verser à M. [S] et Mme [B] la somme de 40 557,85 euros en réparation de leurs préjudices,

– condamné la SCI Sopamaur Gestion à verser à la MAIF, subrogée dans les droits de ses assurés, la somme de 14 859,92 euros,

– débouté la SCI Sopamaur Gestion et la MAIF de leurs demandes formées à l’encontre de la société Groupama Grand Est,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

– condamné la SCI Sopamaur Gestion à verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à :

– M. [S] et Mme [B] : la somme de 4 200 euros,

– la MAIF : la somme de 3 000 euros,

– la société Groupama Grand Est : la somme de 1 000 euros,

– condamné la SCI Sopamaur Gestion aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire,

– rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 13 juin 2024, la SCI Sopamaur Gestion a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 27 février 2026, la SCI Sopamaur Gestion, appelante, demande à la cour de :

– la juger recevable et bien fondée en ses demandes,

– débouter la société Groupama Grand Est de ses prétentions, fins et conclusions,

Y faisant droit,

– infirmer le jugement du tribunal de proximité d’Antony du 2 mai 2024 en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes à l’égard de Groupama Grand Est,

– juger Groupama Grand Est infondée à se prévaloir de la disparition de l’aléa au sens des dispositions des articles L. 113-1 et L. 113-2 du code des assurances,

– juger qu’une réticence ou une fausse déclaration intentionnelle de sa part au sens des articles L. 113-1 in fine et L. 113-8 du code des assurances n’est pas prouvée et qu’en conséquence la société Groupama Grand Est est tenue à garantir le sinistre,

– juger les clauses d’exclusion dépourvues de clarté et de précision et les juger en conséquence inopposables à son égard,

– condamner la société Groupama Grand Est à la garantir intégralement dans le cadre de la police d’assurance n°72816851N-3 suite au sinistre survenu à compter de décembre 2019 dans l’immeuble du [Adresse 6] [Localité 5],

En conséquence,

A titre principal,

– condamner la société Groupama Grand Est à la relever et à la garantir des conséquences du sinistre et condamnations prononcées à son encontre et la condamner à payer la somme de 611 381 euros sauf à parfaire,

A titre subsidiaire,

– déclarer que la société Groupama Grand Est a manqué à son devoir de conseil à son égard,

En conséquence,

– condamner la société Groupama Grand Est à lui régler la somme de 611 381 euros à titre des dommages et intérêts,

En tout état de cause,

– condamner la société Groupama Grand Est à lui payer la somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la société Groupama Grand Est aux entiers dépens dont dispose l’article 699 du code de procédure civile en ce compris les dépens de première instance.

Aux termes de ses conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 19 mars 2026, la société Groupama Grand Est, intimée, demande à la cour de :

A titre principal,

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de proximité d’Antony le 2 mai 2024 en ce qu’il a :

– dit que ’la police d’assurance souscrite auprès de la société Groupama a été privée de son aléa, de telle sorte que celle-ci est fondée à dénier sa garantie’,

– dit, à propos de la garantie ’effondrement’ : ’il est dès lors établi que les conditions de l’exclusion de garantie prévue au contrat sont démontrées’,

– dit, à propos de la garantie ’responsabilité civile’ : ’le titre III ’responsabilité civile’ prévoit [’] que ne sont jamais garantis les dommages qui sont la conséquence inévitable et prévisible des conditions dans lesquelles est exercée la gestion du ou des bâtiments assurés, de nature à faire disparaître le caractère aléatoire du contrat’, ’les motifs ci-dessus exposés justifient [’] que la société Groupama Grand Est est dénie sa garantie’,

– dit, à propos de son devoir de conseil : ’la société Sopamaur Gestion échoue à établir un manquement au devoir de conseil de l’assureur dans le cadre de la procédure’,

En conséquence, en ce qu’il a :

– débouté la société Sopamaur Gestion et la Maif de leurs demandes à son encontre,

– condamné la société Sopamaur Gestion à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire,

– rappelé le caractère exécutoire de la décision,

– débouter la société Sopamaur Gestion de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens formés contre elle,

A titre subsidiaire, si la cour ne confirmait pas la décision du tribunal de proximité,

– homologuer strictement le rapport de l’expert [D] et fixer les préjudices de la société Sopamaur Gestion comme suit :

– travaux et frais : 308 561,07 euros TTC,

– pertes locatives : 24 237,54 euros,

– condamnation principale de première instance : 55 417,77 euros,

– fixer le préjudice total indemnisable de la société Sopamaur Gestion à hauteur de 388 216,38 euros,

– limiter la condamnation à intervenir à la somme de 388 216,38 euros,

En toute hypothèse,

– condamner la société Sopamaur Gestion en paiement d’une somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens exposés par elle.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 avril 2026.

La société Sopamaur Gestion a notifié des conclusions au fond n°5 par voie électronique les 16 et 27 avril 2026.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 27 avril 2026, la société Sopamaur Gestion a demandé à la cour de:

– ordonner la réouverture des débats,

– révoquer l’ordonnance de clôture du 16 avril 2026,

– l’autoriser à notifier des conclusions en réplique selon le délai estimé utile de fixer,

– dire que l’audience des plaidoiries est maintenue au 26 mai 2026,

– fixer, le cas échéant, toute nouvelle date de clôture qu’il plaira.

Par conclusions d’incident notifiées le 29 avril 2026, la société Groupama Grand Est a demandé au conseiller de la mise en état de :

A titre principal,

– rejeter en toutes ses dispositions la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 16 avril 2026 formée par la société Sopamaur Gestion,

– rejeter les conclusions n°5 de la société Sopamaur Gestion notifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture comme étant irrecevables,

En toute hypothèse,

– dire que l’affaire sera plaidée à l’audience du 26 mai 2026 sur la base des seules écritures régulièrement déposées avant le 16 avril 2026, à savoir ses conclusions n°4 et les dernières conclusions de la société Sopamaur Gestion antérieures à la clôture,

– condamner la société Sopamaur Gestion au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les frais et dépens de l’incident.

A l’audience de plaidoiries du 26 mai 2026, la société Sopamaur Gestion a renoncé à sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Le 7 septembre 2026, la cour a envoyé le message suivant aux parties via le RPVA :

’Maîtres,

Dans l’hypothèse où la cour jugerait que la société Groupama Grand Est serait tenue de garantir la société Sopamaur Gestion des conséquences du sinistre, la cour entend soulever d’office, au titre de la perte de loyers, le moyen tiré de la perte de chance concernant la demande d’indemnisation relative à l’appartement du 3ème étage qui n’était plus donné à bail au jour du sinistre, étant rappelé que le juge ne peut refuser d’indemniser un préjudice dont il constate l’existence en son principe, au motif de l’insuffisance des preuves fournies par une partie (2e Civ., 13 mars 2025, pourvoi n° 23-15.045) et que le juge peut, sans méconnaître l’objet du litige, rechercher l’existence d’une perte de chance d’éviter le dommage alors que lui était demandée la réparation de l’entier préjudice ; qu’il lui incombe alors d’inviter les parties à présenter leurs observations quant à l’existence d’une perte de chance et que le juge ne peut refuser d’indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l’existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée (Ass. plén, 27 juin 2025, pourvoi n°22-21.146 et n°22-21.812).

Les parties sont en conséquence invitées à faire valoir leurs observations sur la caractérisation éventuelle d’une perte de chance pour le propriétaire de percevoir des loyers concernant l’appartement situé au 3ème étage et de produire tout élément utile sur ce point, et ce avant le 17 septembre 2026.’

La société Sopamaur Gestion a répondu par message RPVA transmis le 14 septembre 2026 et la société Groupama Grand Est par message RPVA transmis le 15 septembre 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour relève que seules les dispositions du jugement relatives aux demandes de la société Sopamaur Gestion formées à l’encontre de la société Groupama Grand Est sont querellées ainsi que les dépens et les frais irrépétibles, de sorte que les autres chefs du jugement déférés sont irrévocables.

Il convient de rappeler que conformément aux dispositions des articles 954 et 4 du code de procédure civile, la cour ne statue (donc au dispositif de l’arrêt) que sur des prétentions récapitulées au dispositif des dernières conclusions des parties. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Les demandes de ’juger’ figurant dans les conclusions de la société Sopamaur Gestion ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens. La cour, tenue d’y répondre, puisqu’ils viennent au soutien de leurs prétentions, le fera dans les motifs de l’arrêt et non dans le dispositif.

Sur la révocation et dernières conclusions

La cour constate que la société Sopamaur Gestion a renoncé à sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture et qu’elle n’est donc saisie que des conclusions n°4 de chacune des parties.

Sur l’aléa du contrat d’assurance

Le premier juge a rappelé que le contrat d’assurance était un contrat aléatoire et que le défaut d’entretien faisait disparaître l’aléa ; qu’il résultait des pièces du dossier qu’en 2014, l’immeuble était déjà dans un état de vétusté prématurée avec des attaques de la structure bois par des insectes xylophages, ce qui avait contraint le propriétaire à entreprendre de gros travaux au premier étage; qu’alors qu’elle avait connaissance de la présence de ces insectes dont le caractère invasif est connu, le propriétaire n’avait justifié d’aucune investigation de l’ensemble des structures bois de l’immeuble ni d’aucune mesure préventive visant à stopper l’invasion et à traiter les structures, de sorte que la survenance d’un sinistre effondrement devenait certaine et privait le risque de son caractère aléatoire ; que la société Sopamaur Gestion avait donc fait preuve d’une négligence fautive et s’était délibérément abstenue d’entretenir l’immeuble dont elle connaissait pourtant l’état de dégradation avancée depuis plusieurs années avant la survenance du sinistre et qu’outre le fait qu’il était dès lors établi que les conditions d’exclusion de garantie ’DAB / effondrement’ prévue au contrat étaient démontrées, la police d’assurance souscrite auprès de la société Groupama Grand Est avait été privée de son aléa, de telle sorte qu’elle était fondée à dénier sa garantie.

La société Sopamaur Gestion, qui poursuit l’infirmation du jugement déféré, soutient que pour pouvoir échapper à sa garantie contractuelle sur le fondement de l’article L. 113-1 du code des assurance du fait de la disparition de l’aléa à raison d’une faute intentionnelle ou dolosive, la société Groupama Grand Est doit rapporter la preuve de la matérialité d’un comportement fautif de sa part et démontrer qu’elle a sciemment laissé se développer une infestation d’insectes xylophages en ayant conscience que son abstention ou son comportement entraînerait nécessairement la dégradation du bien assuré. Elle soutient que quand bien même il y aurait eu négligence de sa part, la preuve qu’elle avait connaissance du risque n’est pas rapportée.

Elle fait valoir que la preuve de la matérialité d’un comportement ou d’une omission sciemment fautif de sa part n’est pas rapportée, la société Groupama Grand Est se fondant sur des postulats factuels erronés ou indifférents. Elle soutient que :

– l’expert judiciaire ne conclut pas que le sinistre est imputable à la vétusté du fait de la présence d’insectes xylophages mais, ainsi que l’a retenu le tribunal, que le sinistre survenu au 2ème étage plafond haut et au 3ème étage en décembre 2019 s’explique à la fois par la vétusté et par la présence de ces insectes, dont la présence à ces étages était inconnue d’elle,

– l’affirmation du premier juge selon laquelle il était dès lors probable que la présence des insectes soit retrouvée dans les autres structures bois de l’immeuble est pure conjoncture, l’impact négatif des infestations d’insectes xylophages de type vrilles prenant entre 15 et 30 ans,

– elle a été informée par la société Foncia de l’existence d’une attaque de ces insectes en octobre 2014 mais uniquement au 1er étage de l’immeuble, les autres étages n’ayant fait l’objet d’aucun constat ; qu’elle a fait traiter la présence de ces insectes en suivant les recommandations et conseils de son architecte, M. [R], qui a assuré la maîtrise d’oeuvre des travaux de traitement curatif et préventif des bois contre les insectes du 1er étage qui ont donc été réalisés sous sa responsabilité. Elle en déduit que ces travaux constituent le traitement contre les insectes xylophages et que leur présence généralisée au 1er étage (niveau d’attaque 1 – débutant) a donc été traitée et qu’il n’y a pas de fait conscient de l’assuré ni présence d’un dommage déjà réalisé ou certain,

– sa seule négligence possible serait de ne pas avoir entrepris immédiatement un diagnostic global de l’immeuble entre 2014 et 2016 alors que la quotation du degré d’attaque était de 1 en 2014, que son traitement ne semblait pas l’imposer et qu’aucun intervenant ne lui a alors conseillé. Or, elle soutient que cette abstention ne caractérise pas une intention ni un acte délibéré comme exigé par les articles L. 113-1 et 2 du code des assurances et par la jurisprudence pour justifier la non-garantie de l’assureur pour disparition de l’aléa.

Elle relève également que le tribunal de proximité n’était pas saisie d’une demande de nullité du contrat d’assurance pour disparition de l’aléa du fait de l’assurée mais qu’il a néanmoins considéré que la police d’assurance avait été privée de son aléa en autorisant la société Groupama Grand Est à dénier sa garantie en retenant une négligence fautive de sa part. Elle ajoute que la preuve de l’élément intentionnel n’est pas rapportée, la société Groupama Grand Est ne caractérisant pas une violation délibérée d’une règle contractuelle ou réglementaire, ni la conscience de sa part d’un risque de dommage ou de la survenance certaine et prévisible de celui-ci au point de faire disparaître tout risque d’aléa.

La société Groupama Grand Est, qui poursuit la confirmation du jugement, soutient que l’aléa du contrat d’assurance a disparu et que le contrat est nul en faisant valoir, sur le fondement des articles 1108 et 1964 ancien du code civil et L. 113-1 du code des assurances, après avoir rappelé que tant la faute intentionnelle que la faute dolosive font perdre à l’opération d’assurance son caractère aléatoire, que :

– l’immeuble litigieux est construit sur une ossature bois (plancher bas / hauts / charpente) et la la société Sopamaur Gestion est une société professionnelle de la gestion des biens immobiliers,

– l’expertise judiciaire a permis de déterminer que l’effondrement partiel était lié à une flexion des planchers, imputable à leur vétusté du fait de la présence d’insectes xylophages,

– le tribunal, après une longue analyse des pièces communiquées, a souligné la faute de la société Sopamaur Gestion,

– il est acquis que dès 2014, la société Sopamaur Gestion a découvert la présence d’insectes xylophages dans les bois de structure au niveau R+1 et a été contrainte d’entreprendre des travaux de traitement partiel curatifs et préventifs de l’immeuble en octobre 2014, facturés seulement en mars 2016 ; qu’elle n’a pas donné suite aux interpellations de ses locataires manifestement inquiets en 2014 et 2016 et n’a entrepris aucun diagnostic global de l’immeuble alors que l’attaque était qualifiée de ’généralisée’ et que la prolifération des insectes xylophages dans les structures bois anciennes ’est connue y compris du profane’ comme l’a indiqué le tribunal de proximité, et qu’elle n’a pas entrepris de diagnostic en 2019 avant la réalisation des travaux au R+3 ni informé son architecte de l’existence d’une problématique similaire en 2014 au R+1,

– la présence d’insectes xylophages non traitée affectant la structure d’un immeuble ancien avec structure en bois au niveau R+1 ne pouvait conduire qu’à leur prolifération aux autres étages et à terme à l’effondrement partiel du bâtiment,

– l’absence de diagnostic global et de traitement curatif de l’immeuble dans son ensemble, malgré une infestation qualifiée de généralisée en 2014 constitue une abstention assimilable à une faute dolosive par omission, de sorte que le contrat d’assurance a été privé de tout aléa, l’intention de nuire étant parfaitement indifférente et qu’il doit être considéré comme nul et de nul effet.

En réponse aux conclusions de l’appelante, elle fait valoir que :

– en application de l’article L. 113-2 du code des assurances, ce n’est pas l’absence d’aléa à la souscription du contrat en mars 2013 qui est visé mais la disparition de l’aléa en octobre 2014, lors du rapport de la société TAC qui a conclu à une infestation généralisée des xylophages,

– la société Sopamaur Gestion n’a tenu aucun compte des avis spécialisés obtenus en 2014 et a volontairement laissé proliférer les insectes xylophages, de sorte que la faute intentionnelle est bien caractérisée puisqu’il est impossible qu’une telle infestation s’arrête d’elle-même, de même que l’absence d’aléa est également établi puisqu’en raison de cette infestation, la structure en bois finira indubitablement par s’effondrer, comme cela s’est passé en l’espèce, ce que savait la société Sopamaur Gestion, en sa qualité de gestionnaire de biens immobiliers,

– l’assureur ne peut donc garantir la reconstruction d’un immeuble, en structure bois, que le propriétaire a volontairement laissé sans traitement curatif contre un insecte xylophage.

Sur ce,

A titre liminaire, la cour relève que la société Groupama Grand Est ne demande pas la nullité du contrat d’assurance dans le dispositif de ses conclusions de sorte qu’elle n’en est pas saisie en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile.

En application de l’article 1964 code civil dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain, tel le contrat d’assurance.

L’article L. 113-1 du code des assurances dispose que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

Au cas d’espèce, il n’est pas discuté par la société Groupama Grand Est de l’absence d’aléa lors de la conclusion du contrat, mais de sa disparition en cours d’exécution conduisant à une absence de garantie de l’assureur en application de ces dispositions.

Au regard de l’article L. 113-1 susvisé, si la faute intentionnelle implique la volonté de la part de l’assuré de créer le dommage tel qu’il est survenu (ex.2e Civ., 16 septembre 2021, pourvoi n°19-25.678), la faute dolosive s’entend d’un acte délibéré de l’assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables (2e Civ., 20 janvier 2022, pourvoi n°20-13.245, 3e Civ., 30 mars 2023, pourvoi n°21-21.084, 2e Civ., 14 mars 2024, pourvoi n°22-18.426), qui ne se confond pas avec la conscience du risque d’occasionner le dommage (2e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n°21-24.833).

Ainsi, la faute dolosive implique la réunion de trois éléments, à savoir un acte délibéré de l’assuré, le caractère inéluctable des conséquences dommageables résultant de ce comportement et la conscience de ce caractère inéluctable lors de la commission de l’acte.

Selon le commentaire de la Cour de cassation publié en décembre 2024 (lettre de la deuxième chambre civile n°13) : ’La faute dolosive n’est […] pas une faute objective puisqu’elle ne résulte pas du seul constat de la disparition totale de l’aléa. S’y ajoute un élément subjectif, analysé in concreto, tenant au fait que l’assuré doit avoir eu la conscience de ce que, inéluctablement, il allait, par son action volontaire, occasionner le dommage, ce qu’il appartient à l’assureur de prouver’.

En l’espèce, à l’occasion de travaux de rénovation de l’appartement situé au R+3 de l’immeuble appartenant dans son intégralité à la société Sopamaur Gestion entamés en décembre 2019, des désordres sont apparus dans l’appartement situé au-dessous et pris à bail par M. [S] et Mme [B], ce qui a entraîné leur interruption.

Dans son rapport d’expertise judiciaire du 27 février 2023, M. [D] conclut, après avoir notamment rappelé la présence d’insectes xylophages dans le plancher bois du 1er étage (vétusté avancé) et un ancien dégât des eaux dans la salle de bains découvert lors de l’ouverture du plancher, que : ’les désordres constatés au 2ème et 3ème étage montrent une flexion des planchers (plancher-bas du 2ème et plancher-haut du 2ème).

Cette flexion des éléments porteurs horizontaux (poutres-solives) résulte de la vétusté de ceux-ci. On notera au 3ème étage (plancher-bas) que la sablière (poutre bois inférieure) est fortement attaquée ; elle est devenue pulvérulente sur plusieurs centimètres d’épaisseur d’où la réduction de section de cet élément porteur, l’augmentation des flèches et les déformations constatées (…). Je n’ai pas constaté d’anomalie dans les conditions d’utilisation et d’entretien des équipements ou installations’.

Ainsi que l’a justement retenu le premier juge, si l’expert se réfère à la vétusté, celle-ci ne peut à elle-seule expliquer les désordres constatés par l’ensemble des intervenants (rapport Batimo Conseil du 3 février 2020, note de diagnostic du 30 octobre 2020 du cabinet Be Pratec, courriel du cabinet NBBH Architectes du 14 octobre 2020, rapport du cabinet NBBH Architectes du 17 novembre 2021, note technique de M. [V], consultant génie civil du 19 juin 2022) qui font tous référence, en sus du passage du temps, à la présence d’insectes xylophages dans les dégradations prématurées sur les structures bois de l’immeuble, ainsi qu’en convient désormais la société Sopamaur Gestion dans ses conclusions (page 26).

Le cabinet Be Pratec, dans sa note du 30 octobre 2020, préconise la réalisation d’un audit global du bâtiment par une entreprise spécialisée dans l’analyse et le traitement du bois. Le cabinet NBBH Architectes, dans son courriel du 14 octobre 2020 préconise également un diagnostic explicitant l’état des bois existants au motif que la présence de xylophages mène irrémédiablement à la détérioration des structures bois impactant leurs caractéristiques structurelles. Dans sa note du 19 juin 2022, M. [V] relève que au niveau du sol du R+3, les bois présentent de sérieuses atteintes par des insectes xylophages comme c’était le cas au 1er étage suite à un diagnostic datant de 2014, ajoutant que ’lorsqu’il y a des atteintes par les insectes xylophages, il y en a partout dans l’immeuble’.

La cour relève cependant que ces préconisations et recommandations émanant de professionnels sont postérieures au sinistre dont l’indemnisation est demandée.

Il est certain qu’en décembre 2014, la société Sopamaur Gestion a été avisée de la présence d’insectes xylophages au niveau de l’appartement du 1er étage.

Il est produit le devis du 31 octobre 2014 de la société TAC, au nom du cabinet [R] (maître d’oeuvre) ’pour le traitement curatif et préventif des bois de solivage du plancher haut de l’appartement du 1er étage droit contre les insectes à larves xylophages’. Il y est mentionné notamment :

’Nature du traitement : curatif Traitement du solivage : oui

Essence des bois : Feuillus [Localité 6] d’attaque : 1

Situation des attaques : généralisé

Insecte: vrillette

Nota: notre proposition ne prévoit pas de travaux de renforcement. Nous avons pris note que cette intervention serait réalisée après les travaux de réfection du plancher bas de l’appartement’.

Il est justifié de la rénovation complète de l’appartement R+1 effectuée sous l’égide de M. [R] architecte DPLG, maître d’oeuvre, entre mars et septembre 2016, à savoir la remise en état du plafond du local commercial du rez-de-chaussée, le curage des bois de solivage du plancher haut du 1er étage constituant le plancher bas du 2ème étage, et des travaux de structure sur le plancher haut de l’appartement du 1er étage (support plancher bas du 2ème étage) avec calage du parquet.

La société Sopamaur Gestion a donc fait réaliser, par des professionnels, un traitement contre la présence de ces insectes xylophages et des travaux de structure du plancher. En revanche, il n’est effectivement pas justifié de la réalisation d’un diagnostic global de l’immeuble à la suite de cette découverte d’insectes au 1er étage de l’immeuble.

Pour autant, ces éléments ne permettent pas d’établir un manquement délibéré de la société Sopamaur Gestion à ses obligations d’entretien du bien immobilier du seul fait qu’elle n’a pas fait procéder à la réalisation d’un diagnostic complet de l’immeuble effectivement construit sur une ossature en bois à la suite de la découverte d’insectes xylophages en 2014 au niveau du 1er étage de l’immeuble alors qu’il n’est pas contesté qu’elle a fait procéder aux travaux nécessaires pour y remédier, sous l’égide d’un architecte DPLG, et qu’il n’est pas établi qu’il lui aurait alors été recommandé de faire réaliser un tel diagnostic, étant ajouté qu’il n’est pas davantage démontré que cette infestation aurait alors été généralisée dans tout l’immeuble comme le soutient l’intimée alors que le devis de la société TAC concerne uniquement le 1er étage de l’immeuble.

Il n’est pas justifié, postérieurement à la réalisation de ces travaux, d’interpellations des locataires, celles versées aux débats datant de mai 2014 et janvier 2016, étant ajouté que la présence de termites évoquée par l’un deux en 2016 n’est pas établie.

En tout état de cause, au vu de ces éléments, quand bien même il serait retenu un acte délibéré de la société Sopamaur Gestion qui aurait eu pour conséquence inéluctable les dommages survenus au 3ème étage du bâtiment résultant de la prolifération des insectes xylophages, la société Groupama Grand Est ne démontre pas, alors que la charge de la preuve lui incombe, que la société Sopamaur Gestion, en s’abstenant délibérément de faire un diagnostic global de l’immeuble en 2014 de la structure en bois, quand bien même son activité est l’acquisition, la gestion et l’exploitation par bail ou autrement de tous biens et droits immobiliers, savait que cette omission allait inéluctablement causer le dommage survenu dans l’appartement situé au 3ème étage, le seul fait que l’assuré avait seulement conscience de faire prendre un risque à l’objet assuré ne suffisant pas à retenir la faute dolosive.

Le fait de ne pas avoir procédé à une étude préalable avant d’entreprendre les travaux de rénovation projetés au R+3 est indifférent à caractériser l’absence d’aléa puisque ces travaux ne sont pas la cause du sinistre révélé en décembre 2019 mais son révélateur.

Il en résulte que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, l’existence d’une faute intentionnelle ou dolosive de la société Sopamaur Gestion de nature à faire disparaître l’aléa du contrat d’assurance et exonérer son assureur de ses obligations n’est pas caractérisée.

Sur les clauses d’exclusion de garantie

* Sur la garantie ’DAB / effondrement’

Le premier juge a débouté la société Sopamaur Gestion de sa demande en garantie à ce titre aux motifs qu’elle avait fait preuve d’une négligence fautive et s’était délibérément abstenue d’entretenir l’immeuble dont elle connaissait pourtant l’état de dégradation avancée depuis plusieurs années avant la survenance du sinistre et qu’il était dès lors établi que les conditions de l’exclusion de garantie prévue au contrat étaient démontrées.

La société Sopamaur Gestion, qui poursuit l’infirmation du jugement, demande la condamnation de la société Groupama Grand Est à la relever et la garantir des conséquences du sinistre et condamnations prononcées à son encontre.

Au soutien de sa demande, elle affirme rapporter la preuve dont elle a la charge, à savoir que les conditions de mise en oeuvre de cette garantie sont réunies, lesquelles relèvent de l’avenant signé à la dernière date, soit l’intercalaire Assurimo référencé 01/2019.

Elle soutient que l’intimée ne peut se prévaloir de la clause d’exclusion des dommages résultant de la vétusté ou d’un mauvais entretien du bâtiment dans la mesure où celle-ci est stipulée uniquement dans cet intercalaire et non dans les conditions générales qui n’en prévoient aucune, de sorte que ces dernières sont plus favorables et doivent prévaloir conformément aux stipulations de cet intercalaire, et que cette clause lui est inopposable.

Elle ajoute qu’il ne peut être prétendu d’un défaut d’entretien de l’immeuble pour justifier une exclusion de garantie dans la mesure où elle justifie qu’elle a procédé et procède à un entretien régulier et aux réparations dont l’immeuble a besoin, et qu’a minima, le défaut d’entretien de l’immeuble qui constitue le critère flou de la clause d’exclusion n’est pas caractérisé. Elle relève qu’il n’est pas non plus justifié de ce qu’elle a tardé à la mise en oeuvre de telle ou telle mesure susceptible de justifier une exclusion de garantie contractuelle concernant le sinistre révélé en décembre 2019. Elle soutient que le défaut d’entretien, s’il était établi, ne serait qu’accidentel et ponctuel et ne pourrait donc constituer la cause exclusive du sinistre et du préjudice puisqu’au contraire, l’expert judiciaire ne retient pas cette cause mais conclut que le sinistre est lié essentiellement à la vétusté de l’immeuble.

Enfin, elle indique que cette clause d’exclusion de la garantie n’est ni claire ni précise et qu’elle est sujette à interprétation, qu’elle devra donc être déclarée nulle et non avenue et à tout le moins lui être déclarée inopposable, n’étant pas conforme aux exigences prévues aux dispositions de l’article L. 113-1 du code des assurances faute de se référer à des faits, circonstances ou obligations définies avec précision, ne lui permettant pas de connaître l’étendue exacte de sa garantie. Elle relève que l’intimée n’apporte aucune réponse à ce titre.

La société Groupama Grand Est, qui poursuit la confirmation du jugement, reprend la motivation du premier juge.

Elle soutient que la police Assurimo exclut de ses garanties les sinistres non accidentels liés à la vétusté des ouvrages.

Elle expose que l’exclusion prévue pour la garantie effondrement, à savoir les dommages résultant de la vétusté ou du mauvais entretien du bâtiment, est précise et clairement énoncée et qu’en l’espèce, le lien de causalité entre l’absence de traitement contre les insectes xylophages dont la présence généralisée dans la structure du l’immeuble depuis 2014 et l’effondrement du plancher dont s’agit est direct et certain. Elle soutient qu’informée de la présence de xylophages dans le bâtiment dès 2014, la société Sopamaur Gestion, qui n’est pas un profane dans la gestion des bâtiments, devait nécessairement prendre soin de la conservation de son immeuble et entreprendre un audit généralisé de la structure conformément à son devoir d’entretien de l’immeuble. Elle en déduit que la clause qui vise précisément un mauvais entretien est une clause formelle et limitée à rapprocher de l’absence de prise en compte et de traitement d’une pathologie identifiée du bâtiment.

En réponse au moyen selon lequel elle ne serait pas légitime à évoquer les stipulations de l’intercalaire Assurimo, la société Groupama Grand Est indique qu’elle se prévaut à la fois de ces dispositions et des conditions générales multirisques PNO.

Sur ce,

L’article L. 113-1 du code des assurances dispose que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

En l’espèce, il résulte de l’intercalaire Assurimo référencé 201/2019 au titre de la garantie ’Effondrement des bâtiments’ que : ’Sont garantis les dommages matériels subis par les biens assurés et causés par l’effondrement, l’écroulement ou la chute brutale et imprévue de tout ou partie des murs, murs de soutènement, soubassement, toitures, plafonds, aménagements intérieurs, nécessitant le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée. Sont exclus de la garantie (…) 3) Les dommages résultant de la vétusté ou du mauvais entretien du bâtiment.’

Il est mentionné en page 2 de cette convention spéciale Assurimo que ’les garanties accordées par les conventions spéciales et conditions particulières Assurimo prévalent sur celles de la compagnie qu’il s’agisse des conditions générales, des conditions particulières ou des conventions spéciales sauf si celles-ci devaient s’avérer plus favorables pour l’assuré’.

Comme l’a justement relevé le premier juge, le risque ’effondrement’ n’est pas prévu aux termes des conditions générales. Or, la société Sopamaur Gestion demande la mobilisation de cette garantie, prévue uniquement dans l’intercalaire, de sorte que les clauses d’exclusion de la garantie ’DAB / effondrement’ prévues dans ce document lui sont opposables.

La société Groupama Grand Est lui oppose l’exclusion de sa garantie en raison du mauvais entretien de l’immeuble par l’assurée.

Au regard des dispositions de l’article L. 113-1 alinéa 1 du code des assurances, pour être formelle et limitée, une clause d’exclusion doit se référer à des faits, circonstances ou obligations définies avec précision de telle sorte que l’assuré puisse connaître exactement l’étendue et les limites de sa garantie.

Or, la clause d’exclusion susvisée, à savoir ’les dommages résultant de la vétusté ou du mauvais entretien du bâtiment’ se contente d’exclure la garantie pour les dommages résultant du mauvais entretien du bâtiment, sans autre précision, de sorte qu’elle ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, et qu’elle n’est donc ni formelle ni limitée et ne permet pas à l’assurée de comprendre exactement l’étendue et les limites de sa garantie. Elle ne peut donc recevoir application en raison de son imprécision (3e Civ., 26 septembre 2012, pourvoi n° 11-19.117, 2e Civ., 15 janvier 2015, pourvoi n° 13-19.405, 3e Civ., 3 décembre 2020, pourvoi n° 19-20.790 notamment).

Cette clause d’exclusion de garantie doit donc être déclarée inopposable à la société Sopamaur Gestion.

* Sur la garantie ’responsabilité civile’

Le premier juge a débouté la société Sopamaur Gestion de sa demande fondée sur la garantie ’responsabilité civile’ aux motifs que le défaut d’entretien faisait disparaître le caractère aléatoire du contrat ; qu’il ressortait par ailleurs des termes des conditions générales que l’assuré a l’obligation, en cours de souscription du contrat, de signaler toutes circonstances nouvelles qui ont pour conséquence, soit d’aggraver le risque, soit d’en créer de nouveaux et qui rendent inexactes et caduques les réponses faites à l’assureur dans le formulaire de déclaration de risques alors que la présence des insectes xylophages connue au moins depuis 2014 n’avait jamais été signalée à l’assureur alors que plusieurs avenants étaient intervenus depuis 2013.

La société Sopamaur Gestion, qui poursuit l’infirmation du jugement, fait valoir que la clause d’exclusion litigieuse ne se réfère pas à des critères précis ni à des hypothèses limitativement énumérées permettant à l’assuré de connaître l’étendue exacte de sa garantie, ce à quoi elle relève que la société Groupama Grand Est n’apporte pas de réponse. Elle indique également que les conditions dans lesquelles a été exercée la gestion du bâtiment n’ont pas causé de manière prévisible et inévitable de dommage de nature à faire disparaître l’aléa.

Sur l’absence de déclaration de circonstances nouvelles au sens de l’article L. 113-2 du code des assurances, elle fait valoir qu’il n’y a pas eu, au sens de l’article L. 113-8 du code des assurances, de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de sa part, ce qui supposerait une intention délibérée de dissimuler à la société Groupama Grand Est l’information. Elle en déduit que tout au plus en cas d’omission non intentionnelle, l’assureur intimé ne peut refuser sa garantie et ne pourrait, si les conditions en étaient réunies, qu’invoquer la réduction proportionnelle de l’indemnité conformément à l’article L. 113-9 du code des assurances.

La société Groupama Grand Est rétorque que les conditions générales excluent de la garantie les dommages qui sont la conséquence inévitable et prévisible des conditions dans lesquelles est exercée la gestion du ou des bâtiment(s) assurés, de nature à faire disparaître le caractère aléatoire du contrat. Elle soutient qu’il s’agit d’une clause d’exclusion formelle et limitée et que le défaut de traitement des structures bois d’un immeuble contaminé par des insectes xylophages rend la survenance d’un sinistre d’effondrement desdites structures certaine et prive le risque de son caractère aléatoire, rappelant que cette exclusion n’est pas liée à la faute lourde mais à la disparition de l’aléa. Elle soutient qu’en l’espèce, la société Sopamaur Gestion, par son abstention au risque parfaitement connu, y compris des profanes, a non seulement commis une faute la privant de sa garantie d’assurance mais encore privé le contrat d’assurance de son caractère aléatoire, fondant le refus de sa garantie.

Enfin, elle rappelle les dispositions de l’article L. 113-2 du code des assurances selon lesquelles, à peine de nullité du contrat, l’assuré est obligé de déclarer en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d’aggraver les risques, soit d’en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l’assureur. Elle en déduit que le propriétaire qui est informé en 2014 de la présence généralisée dans la structure de l’immeuble en bois ne peut pas attendre de son assureur qu’il garantisse la reconstruction d’un immeuble et / ou assume les conséquences inévitables de son effondrement en 2020.

Elle conclut à la confirmation du jugement déféré en indiquant que le dommage ne présente aucun caractère accidentel et qu’il est la conséquence logique d’une absence de traitement curatif de l’ensemble des structures bois de l’immeuble à compter de l’infestation généralisée de 2014, l’abstention fautive de la société Sopamaur Gestion étant largement démontrée.

Sur ce,

Dans les conditions générales du contrat d’assurance, il est indiqué au titre des exclusions (page 47) que ne sont jamais garantis : ’les dommages qui sont la conséquence inévitable et prévisible des conditions dans lesquels est exercée la gestion du ou des bâtiments assurés, de nature à faire disparaître le caractère aléatoire du contrat.’

Cette clause, par son caractère général en ce qu’elle ne se réfère pas à des critères précis et des hypothèses limitativement énumérées et ne permet pas à la société Sopamaur Gestion de déterminer dans quelles situations elle reste couverte par les garanties souscrites, est insuffisamment précise et ne répond pas aux exigences de l’article L. 113-1 du code des assurances, selon lesquelles les clauses d’exclusion, pour être valables, doivent être formelles et limitées (2e Civ., 3 juillet 2014, pourvoi n° 13-20.572).

Elle doit donc être déclarée inopposable à la société Sopamaur Gestion.

En application de l’article L. 113-2 du code des assurances, l’assuré est obligé notamment :

(…)

3° De déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d’aggraver les risques, soit d’en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l’assureur, notamment dans le formulaire mentionné au 2° ci-dessus.

L’assuré doit, par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique, déclarer ces circonstances à l’assureur dans un délai de quinze jours à partir du moment où il en a eu connaissance.

L’article L. 112-8 du même code prévoit que indépendamment des causes or

[…texte tronqué, 24430 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]