RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00038 – N° Portalis DBXF-W-B7K-C6XZ
DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE
Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BRIVE LA [Localité 1]
DU 06 OCTOBRE 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 824 541 148, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Me Aurélie PINARDON, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [R], né le 08 Novembre 2004 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Aurélie BROUSSAUD, avocat au barreau de BRIVE

Copie exécutoire Me Pinardon, Me Broussaud, Mme [I] le 06/10/2026

Madame [J] [I], née le 06 Novembre 2004 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Non comparante

DÉBATS : Audience publique du 01 Septembre 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 06 Octobre 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 23 novembre 2024 à effet au même jour, Madame [Y] [L] née [C] a donné en location à Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] un logement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 425 euros, outre la somme de 50 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Par acte séparé du 21 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est constituée caution solidaire en garantie des engagements pris par les locataires.

En application de cet engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé aux bailleurs la somme de 2.600 euros au titre des loyers et charges impayés de mars 2025 et mai 2025 à octobre 2025. Le bailleur lui a délivré quittance subrogative le 13 octobre 2025.

Le 13 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de régler la somme principale de 2.600 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges échus au jour de l’acte.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice du 11 février 2026, fait assigner Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] devant ce tribunal, auquel elle demande de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire,
– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs,
– ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] et de tous occupants de leur chef du logement,
– condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 3.463,70 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 novembre 2025 sur la somme de 2.600 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

– fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
– condamner solidairement les défendeurs à lui payer ladite indemnité d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux
– condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– dire qu’il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire de droit,
– condamner in solidum les défendeurs aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été entendue à l’audience du 1er septembre 2026.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 2.743,70 euros au 17 août 2026. Elle déclare accepter les délais de paiement proposés par Monsieur [S] [R].

Monsieur [S] [R], représenté par son avocat, se reporte aux conclusions qu’il dépose et demande de :
– dire que les condamnations seront prononcés solidairement avec Madame [J] [I],
– lui allouer des délais de paiement à hauteur de 90 euros par mois,
– suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement,
– juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant les délais de paiement et, si les modalités de paiement sont intégralement respectées, dire que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,
– dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,
– dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Citée à l’étude, Madame [J] [I] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 06 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 .

L’assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 5] le 12 février 2026 soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 1er septembre 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande est en conséquence recevable.

Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Vu les dispositions de l’article 2309 du code civil susvisé.

Il résulte des quittances subrogatives des 13 octobre 2025 et 11 décembre 2025 que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé aux bailleurs la somme totale de 3.553,70 euros pour le compte de Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] au titre des loyers et charges impayés de mars 2025 et de mai 2025 à décembre 2025 inclus. Au vu du décompte du 17 août 2026, les locataires ont payé la somme de 810 euros, de sorte que la différence de 3.553,70 – 810 = 2.743,70 euros reste due. Aucun élément ne permet de contester le décompte et les quittances subrogatives produits. Par ailleurs, le contrat de location contient une clause de solidarité entre les co-locataires en sa page 3. Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] à payer à la demanderesse la somme de 2.743,70 euros au titre des loyers et charges impayés de mars 2025 et de mai 2025 à décembre 2025 inclus et réglés pour leur compte aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2.600 euros et du 11 février 2026, date de l’assignation, sur le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Vu les dispositions de l’article 2309 du code civil susvisé.

Le contrat de location signé par les parties contient, en son sa page 3, une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 13 novembre 2025, pour avoir paiement de la somme de 2.600 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire et est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte qui lui était joint a permis au défendeur de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 13 janvier 2026 par acquisition de la clause résolutoire et d’accueillir en conséquence la demande en expulsion.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et que le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Cet article précise dans son paragraphe VII) que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus et que les délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Le même texte dispose que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, et que dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, le bailleur ne s’oppose pas à ce que les locataires se libèrent de leur dette par versements mensuels de 90 euros, et leur situation matérielle leur permet de respecter les modalités de paiement qu’ils proposent. Dès lors, les défendeurs seront autorisés à s’acquitter du montant de leur dette au moyen de 30 versements mensuels successifs de 90 euros chacun, suivis d’un 31ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu’en outre, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l’expulsion des lieux des défendeurs ou de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

En pareil cas, les défendeurs seront solidairement condamnés à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi et indexé comme lui, augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés et dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner in solidum Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qui a été contrainte de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] sont condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.743,70 euros au titre des loyers et charges impayés de mars 2025 et de mai 2025 à décembre 2025 inclus et réglés pour leur compte aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2025 sur la somme de 2.600 euros et du 11 février 2026 sur le surplus ;

CONSTATE l’acquisition au 13 janvier 2026 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] en date du 23 novembre 2024 à effet au même jour portant sur un logement sis [Adresse 4] ;

ACCORDE à Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] un délai de 31 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, charges comprises, de 30 mensualités de 90 euros, la 31ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente ;

DIT que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du contrat de location conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date ou du loyer courant, charges comprises, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, charges comprises :
– DIT que la clause résolutoire retrouvera son plein effet à compter du premier incident de paiement, sans mise en demeure ;
– ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
– CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi et indexé comme lui, augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés et dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne
à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent
acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs
de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir
la main, à tous commandants et officiers de la force
publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement
requis
En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.
avons signé et scellé les présentes