N° RG 25/01932 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKV7

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 25/01932 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKV7

Minute n°

Copie exec. à :

Me David ROSELMAC
Me Steeve WEIBEL

Le

Le greffier

Me David ROSELMAC
Me Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 07 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic, la SAS CITYA RUHL SEGESCA, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 305.218.232. ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 253

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [O] [Z]
né le 05 Novembre 1991 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 139

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Anaëlle LAPORT, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Octobre 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Anaëlle LAPORT, Juge et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

M. [E] [Z] est propriétaire des lots n° 57, représentant 2150/10000èmes des parties communes de la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 1].

Par assignation délivrée le 06 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a attrait M. [E] [Z] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin qu’il le condamne, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes de :
– 10 474,53 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal ;
– 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
– 1 366,31 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

M. [E] [Z] a procédé au paiement de la somme de 9 231,16 euros en date du 23 juin 2025.

La clôture a été prononcée le 25 mars 2026, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 24 juin 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 18 mars 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
DECLARE ses demandes recevables
DEBOUTER Monsieur [Z] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
CONDAMNER Monsieur [Z] [E] à payer une somme de 1 405,98 euros au bénéfice du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6], augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 19 avril 2024 sur la somme de 2 629,22 euros, à compter de la mise en demeure du 13 mai 2024 sur la somme de 2 662,82 euros, à compter de la sommation de payer du 19 juin 2024 sur la somme de 3 961,17 euros, sur la somme de 10 474,53 à compter de l’assignation
et sur la somme de 1 243,37 euros à compter du 23 juin 2025.
ORDONNER la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.
CONDAMNER Monsieur [Z] [E] à payer une somme de 2 000 euros au bénéfice du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6], à titre de dommages et intérêts.
CONDAMNER Monsieur [Z] [E] au paiement d’une somme de 2 386,31 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
LE CONDAMNER aux entiers frais et dépens de la présente procédure y compris aux frais de la sommation de payer, s’élevant a hauteur de 154,10 euros.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le défendeur a arrêté de payer ses charges de copropriété en décembre 2023. Il considère que la règlementation, par le biais du contrat type du syndic, a pour but de porter connaissance aux copropriétaires, les sommes qui peuvent être mis à la charge du seul copropriétaire, dès la désignation du syndic. Il ajoute que le contrat de syndic est opposable au copropriétaire et que la clause a repris les dispositions légales en termes de frais de recouvrement. Il soutient que ce n’est que du fait de la réticence abusive du défendeur que les frais de recouvrement ont été rendus nécessaires. Il ajoute qu’il a qualité à agir pour former une demande accessoire en dommage et intérêt.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 08 mars 2026, M. [E] [Z] demande au tribunal de :
DÉBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’ensemble de ses demandes comme mal fondées ;
JUGER que le défendeur n’est redevable d’aucun frais de recouvrement, ceux-ci étant inopposables ou non nécessaires ;
REJETER la demande de dommages-intérêts faute de préjudice établi ;
CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES aux entiers dépens de la procédure ;
ECARTER l’exécution provisoire de plein droit.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’une large partie de la dette a donc été apurée.

Il conteste les frais suivants :
• Frais de mise en demeure (19/04/2024) : 45,60 euros
• Frais de mise en demeure (13/05/2024) : 33,60 euros
• Frais de mise en demeure (09/08/2024) : 33,60 euros
• Frais de relance après mise en demeure : 30,00 euros
• Frais de constitution du dossier transmis à l’avocat (contentieux) : 480,00 euros
• Frais de sommation de payer du 19/06/2024 (acte d’huissier) : 154,10 euros
• Frais de constitution dossier huissier : 399,00 euros
• Frais de sommation (huissier) : 166,02 euros
• Frais de rétrocession dossier huissier : 199,00 euros
• Intérêts de retard : 41,81 euros

Au motif que le contrat de syndic ne lui est pas opposable sur le fondement de l’article 1199 du code civil, que la somme de 480,00 euros de frais de contentieux a été non nécessaire et ne caractérise pas des diligences exceptionnelles et que les frais proposés sont disproportionnés et superflues avec une multiplication des relances.

Il considère que le syndicat n’a pas qualité à agir pour demander des dommages et intérêts, car cela ne correspond pas à l’autorisation du strict recouvrement des créances, ce qui est un préjudice distinct et donc autonome. Il ajoute qu’il n’est pas prouvé de comportement de réticence de sa part.

A titre subsidiaire, le défendeur sollicite que lui soit octroyé des délais de paiement sur un délai de 24 mois conformément à l’article 1343-5 du Code civil.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motivation

Sur la demande d’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir

Etant relevé que selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.
Par conséquent, la demande tendant à voir irrecevable l’action du syndicat pour défaut de qualité à agir du syndicat ne saisit pas le tribunal, non compétent pour statuer sur cette demande.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Sur la demande en paiement des provisions échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale.
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Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, lesquelles sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il appartient en conséquence au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition, étant précisé que la simple production de documents qualifiés d’extraits de compte ou de décomptes, constitués de lignes de débits et de crédits, est insuffisante pour établir sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
– une copie du livre foncier ;
– les relevés individuels de charges, notamment le solde 2024 pour un total de charges justifiées de 5 555,26 euros ;
– les procès-verbaux des assemblées générales de 2023 et 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé 2022-2023 et 2023-2024, modification du budget prévisionnel 2023-2024 et 2024-2025 et adoption du budget prévisionnel de l’exercice suivant 2024-2025 et 2025-2026 ;
– un extrait de compte concernant la période du 01 juillet 2023 au 1 janvier 2025 ;
– la sommation de payer du 19 juin 2024, portant sur la somme de 3 961,17 euros € ;
– la mise en demeure reçue le 25 avril 2024, portant sur la somme de 2 629,22 €, la mise en demeure reçue le 17 mai 2024 portant sur la somme de 2662,82 euros ;

Il est rappelé que la reprise du solde antérieur n’est admise que si le solde est justifié par des pièces. Or, faute pour le syndicat de produire les appels de charges justifiant du solde antérieur, non prouvé, il ne ressort pas du dossier que M. [E] [Z] reste devoir une somme au syndicat au vu du paiement intervenu en cours de procédure.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

À défaut de mise en demeure, les intérêts sont dus à compter de l’assignation en justice (3e Civ., 12 janv. 2000, n° 98-13.379).

Les intérêts ne sont pas dus pour les charges venues à échéance postérieurement à la délivrance du commandement (3e Civ., 12 nov. 2020, n° 19-21.018).

Ainsi, des intérêts sont dus par M. [E] [Z] sur la somme de 5 555,26 euros, à compter de la date de l’assignation jusqu’à la date du paiement, le 23 juin 2025.

Les intérêts courant sur une période de moins d’un an, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

2.3 Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

À cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens, ces sommes devant être mises à sa charge en application de l’article 10-1. A l’inverse les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 3], 4ème ch., 10 févr. 2014, n° 12/02567 : JurisData n° 2014-002745).

De plus les frais d’assignation sont inclus dans les dépens, les honoraires d’avocat sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, et les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne sont pas imputables au seul copropriétaire concerné dans la mesure où ils font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 3], 4ème ch., 8 avr. 2013, n° 11/07453 : JurisData n° 2013-007140).

En tout état de cause, les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic, de sorte qu’il ne peut être mis à la charge du copropriétaire défaillant des frais de remise à l’avocat et des frais de remise au commissaire de justice après sommation de payer du seul fait qu’ils soient prévus dans le contrat de syndic (3e Civ., 11 déc. 2012, n° 11-27.621).

En l’espèce, il est produit la mise en demeure reçue le 25 avril 2024, portant sur la somme de 2 629,22 €, la mise en demeure reçue le 17 mai 2024 portant sur la somme de 2662,82 euros. Il ressort de ces courriers que la deuxième mise en demeure n’est pas justifiée puisqu’elle porte sur le même montant d’arriéré de charge qui est augmenté uniquement des nouveaux frais de mise en demeure. Par conséquent, la deuxième mise en demeure n’avait aucune utilité à l’exception d’augmenter la rémunération du syndic. Les frais de la première mise en demeure est justifiée.

Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 15 € pour les mises en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 15 €.

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il n’est pas prouvé de réticence abusice de la part de M. [E] [Z] alors que celui-ci a réglé les sommes spontannément en cours de procédure . Par conséquent, le syndicat est débouté de sa demande d’indemnisation..

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, le tribunal n’est saisi qu’aucune demande de délai de paiement faute de formulation de cette dernière au dispositif des conclusions, qui seul saisi le tribunal.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, M. [E] [Z], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens.

Les frais de la sommation de payer ne sont pas imposés par la loi au titre de l’introduction de la procédure dans ce type de litige. Ils ne sont donc pas des dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, tenu aux dépens, M. [E] [Z] sera tenu de verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 € au profit du syndicat des copropriétaires.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Le tribunal,

SE DECLARE NON SAISI de la demande à déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité à agir ;

CONDAMNE M. [E] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] les intérêts au taux légal à compter du 06 février 2025 sur la somme de 5 555,26 euros jusqu’au 23 juin 2025 ;

DEBOUTE le syndicat de sa demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE M. [E] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] la somme de 15 € au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] de sa demande d’indemnisation pour réticence abusive;

MET les dépens à la charge de M. [E] [Z] ;

CONDAMNE M. [E] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] une indemnité de 2 000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] du surplus de ses prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président
Aude MULLER Anaëlle LAPORT