CIV. 3

DB

COUR DE CASSATION
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Arrêt du 8 octobre 2026

Cassation partielle

Mme TEILLER, présidente

Arrêt n° 555 F-D

Pourvoi n° H 25-11.330

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 OCTOBRE 2026

La société Exquisse, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° H 25-11.330 contre l’arrêt rendu le 27 septembre 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [A] [U],

2°/ à Mme [N] [D], épouse [U],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

3°/ à la société Foch 49, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Foucher-Gros, conseillère, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société Exquisse, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société civile immobilière Foch 49, après débats en l’audience publique du 1er septembre 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Foucher-Gros, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à la société Exquisse du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre M. et Mme [U].

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 27 septembre 2024), la société civile immobilière Foch 49 (le vendeur) a vendu en l’état futur d’achèvement à M. et Mme [U] (les acquéreurs) un appartement et un parking au sein d’un groupe d’immeubles qu’elle faisait édifier.

3. Se prévalant d’une non-conformité de l’appartement au plan annexé à leur acte de vente, les acquéreurs ont assigné le vendeur en annulation de la vente et en paiement de diverses sommes.

4. Le vendeur a assigné en garantie la société Exquisse (le maître d’oeuvre) qui a reconventionnellement demandé sa condamnation au paiement d’un solde d’honoraires.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. Le maître d’oeuvre fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevable sa demande de condamnation du vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement à lui payer une certaine somme, alors « que la demande reconventionnelle peut procéder d’une obligation distincte de celle dont procède la demande principale ; qu’en l’espèce, assignée par des acquéreurs d’un bien en paiement de diverses sommes, la SCI Foch 49 a appelé la société Exquisse, maître d’oeuvre, en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; que sur ce recours en garantie fondé sur le contrat de maîtrise d’œuvre, la société Exquisse a présenté une demande reconventionnelle en paiement du solde de ses honoraires dus en exécution du même contrat ; que pour juger irrecevable cette demande reconventionnelle, la cour d’appel a retenu qu’elle « ne se rattache pas par un lien suffisant s’agissant d’une demande procédant d’une obligation distincte des prétentions originaires de la SCI Foch 49 constituant un appel en garantie des éventuelles condamnations prononcées à son encontre au profit des époux [U] » ; qu’en statuant par ce motif, la cour d’appel a violé l’article 70 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 70, alinéa 1er, du code de procédure civile :

6. Aux termes de ce texte, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

7. Pour déclarer irrecevable la demande reconventionnelle du maître d’oeuvre, l’arrêt retient que cette demande tendant au règlement, par le vendeur, de ses honoraires ne se rattache pas par un lien suffisant aux prétentions de ce dernier, qui forme un appel en garantie des éventuelles condamnations prononcées à son encontre au profit des acquéreurs, dès lors qu’il s’agit d’une demande procédant d’une obligation distincte.

8. En statuant ainsi, en ajoutant à la loi une condition qu’elle ne prévoyait pas et dont elle a exclusivement déduit l’absence de lien suffisant entre la demande reconventionnelle du maître d’oeuvre en paiement d’un solde d’honoraires et les demandes en garantie formées contre lui par le vendeur, lesquelles procédaient d’un même contrat, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

9. La cassation du chef de dispositif déclarant irrecevable la demande du maître d’oeuvre contre le vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement à lui payer une certaine somme au titre du solde du contrat de maîtrise d’oeuvre n’entraîne pas la cassation des chefs de dispositif relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles dans les rapports entre les acquéreurs et le vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement, qui sont justifiés par d’autres dispositions de l’arrêt non remises en cause.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déclare irrecevable la demande de la société Exquisse architecte tendant à la condamnation de la société civile immobilière Foch 49 à lui payer la somme de 13 064,48 euros au titre du solde du contrat de maîtrise d’oeuvre et en ce qu’il rejette la demande de la société Exquisse architecte au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 27 septembre 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris autrement composée ;

Condamne la société civile immobilière Foch 49 aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le huit octobre deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.