RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 8 OCTOBRE 2026

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/20774 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CMOUZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Décembre 2025-Juge de l’exécution de [Localité 1]- RG n° 25/00024

APPELANT :

Monsieur [R] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Vincent PERRAUT de la SELARL SELARL SILLARD CORDIER & Associés, avocat au barreau de PARIS

Plaidant par Maître Michel MOUHRIZ Avocat au barreau de NICE

INTIMÉ :

Monsieur [Z] [I] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Nicolas TAVIEAUX MORO de la SELARL TMDLS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J130

Plaidant par Maître [S] [V] exerçant au sein de la société d’avocats SCP PECH DE LACLAUSE – JAULIN – EL HAZMI, Avocat au Barreau de NARBONNE

CRÉANCIER INSCRIT :

Monsieur [R] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Vincent PERRAUT de la SELARL SELARL SILLARD CORDIER & Associés, avocat au barreau de PARIS

Plaidant par Maître Michel MOUHRIZ Avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Juin 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Dominique GILLES, Président de chambre

Madame Violette BATY, Conseiller

Monsieur Cyril CARDINI, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M. Dominique GILLES dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Dominique GILLES, Président de chambre et par Lotfi HEMCHE, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

1. Par ordonnance de référé du 3 juillet 2015, le tribunal d’instance de Paris, XVIème arrondissement, a condamné M. [X], propriétaire bailleur d’un logement situé [Adresse 3] à Paris, XVIème arrondissement, à effectuer, sous astreinte, des travaux dans le logement loué à M. [O], ainsi qu’au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles. Cette décision a également ordonné la consignation des loyers, jusqu’à la complète exécution des travaux mis à la charge de M. [X].

2. Par arrêt du 11 octobre 2016, la cour d’appel de Paris a confirmé cette décision sauf en ce qu’elle a ordonné la consignation des loyers ; statuant à nouveau de ce chef, elle a ordonné la suspension du paiement des loyers et a prononcé une nouvelle condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

3. Trois jugements du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Narbonne des 15 décembre 2016, 7 juin 2018 et 3 octobre 2019, et un arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 4 mars 2021, un jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Narbonne du 7 juillet 2022 et un arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 16 mars 2023 ont statué en matière de liquidation d’astreintes ou de fixation de nouvelle astreinte assortissant la condamnation prononcée en référé.

4. En exécution des décisions de référé, M. [X] a été condamné à payer à M. [O], par le jugement du juge de l’exécution du 15 décembre 2016 :

’ 37 500 euros au titre de la liquidation de l’astreinte fixée à 100 euros par jour de retard aux fins d’exécution des travaux mis à sa charge par l’ordonnance de référé du 3 juillet 2015, confirmée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 11 octobre 2016, pour la période du 23 octobre 2015 au 3 novembre 2016 ;

’ 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

5. Le jugement du 15 décembre 2016 a fixé une nouvelle astreinte de 200 euros par jour de retard pour l’exécution des mêmes travaux.

6. M. [X] a été condamné à payer les sommes suivantes à M. [O] par le jugement du juge de l’exécution du 7 juin 2018 :

’ 30 000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte fixée par le jugement du 15 décembre 2016 aux fins d’exécution des travaux mis à sa charge par l’ordonnance de référé du 3 juillet 2015 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 11 octobre 2016, pour la période du 1er septembre 2017 au 15 février 2018 ;

’ 1500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

7. Le jugement du 7 juin 2018 a fixé une nouvelle astreinte définitive de 200 euros par jour de retard, commençant à courir les 15 jours suivant la signification de la décision, aux fins d’exécution des travaux non encore exécutés et mis à la charge de M. [X], à savoir : la mise aux normes de la plomberie et le remplacement du robinet du radiateur défectueux, ladite astreinte courant sur une période de 6 mois.

8. M. [X], par jugement du juge de l’exécution du 3 octobre 2019 confirmé sur ce point par l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 4 mars 2021, a été condamné à payer à M. [O] :

’ 36 000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte définitive fixée par le jugement du 7 juin 2018 ;

’ 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

9. L’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 4 mars 2021, infirmatif sur ce point, a fixé une nouvelle astreinte définitive de 200 euros par jour de retard à la charge de M. [X], aux fins d’exécution des travaux de remplacement du robinet défectueux du radiateur de l’appartement de M. [O] non encore exécutés, ladite astreinte courant sur une période de 6 mois.

10. Ce même arrêt a condamné M. [X] à payer à M. [O] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

11. Par jugement du juge de l’exécution du 7 juillet 2022, confirmé par arrêt de la cour de Montpellier du 16 mars 2023, M. [X] a été condamné à payer à M. [O], outre 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 36 000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée par la cour d’appel de Montpellier par l’arrêt du 4 mars 2021; le jugement du 7 juillet 2022 a également fixé une astreinte définitive de 200 euros par jour de retard pendant un délai maximum de 6 mois pour l’exécution par M. [X] des travaux de remplacement du robinet défectueux du radiateur l’appartement de M. [O].

12. En parallèle, M. [X] a fait assigner au fond M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de voir ordonner la résiliation judiciaire du bail. Par jugement du 18 juin 2021, il a été débouté de ses demandes.

13. La cour d’appel de Montpellier, aux termes de l’arrêt du 16 mars 2023, a condamné M. [X] à payer à M. [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

14. Par arrêt du 26 octobre 2023, la cour d’appel de Paris a partiellement infirmé le jugement du 18 juin 2021 du tribunal judiciaire de Paris. Elle a, notamment, prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties, et a condamné M. [O] à payer à M. [X] 70% du loyer mensuel à compter du 1er janvier 2015 et jusqu’à son arrêt, outre une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux par M. [O].

15. Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 2 janvier 2024, publié au service de la publicité foncière de [Localité 1] 2 le 15 janvier suivant, M. [O] a saisi les droits réels appartenant à M. [X] dans un immeuble situé [Adresse 4], en recouvrement de la somme de 174 367,85, arrêtée au 26 octobre 2023.

16. Ce commandement réclame, hors intérêts et accessoires (ces derniers étant uniquement mentionnés pour mémoire) , les condamnations principales suivantes :

’ 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de l’ordonnance de référé du 3 juillet 2015 ;

’ 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 11 octobre 2016 ;

’ 37 500 euros, outre 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre du jugement du 15 décembre 2016 ;

’ 30 000 euros, outre 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre du jugement du 7 juin 2018 ;

’ 36 000 euros, outre 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre du jugement du 3 octobre 2019 ;

’ 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 4 mars 2021 ;

’ 36 000 euros, outre 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre du jugement du 7 juillet 2022 ;

’ 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 16 mars 2023.

17. Par acte du 11 mars 2024, M. [O] a fait assigner M. [X] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir ordonner la vente forcée des droits saisis, et fixer sa créance à la somme de 174 367,85 euros.

18. Par jugement du 4 décembre 2025, le juge de l’exécution a :

– annulé le commandement de payer valant saisie du 2 janvier 2024 ;

– rejeté les demandes de M. [O] ;

– rejeté la demande formée par M. [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [O] à payer à M. [X] la somme de 1 000 euros ;

– condamné M. [O] aux dépens.

19. Pour statuer ainsi, le juge a considéré, outre que l’arrêt du 23 octobre 2023 avait anéanti celui rendu en référé du 11 octobre 2016 ayant suspendu le paiement des loyers, que la cour d’appel, statuant au fond, avait également mis à néant l’ordonnance de référé et l’arrêt confirmatif de cette décision, qui avaient mis à la charge du bailleur, à peine d’astreinte, des travaux dont elle a jugé qu’ils n’incombaient pas en totalité au bailleur ; que dès lors, non seulement M. [O] ne justifiait d’aucune décision du juge du fond conférant un caractère définitif aux titres provisoires servant de fondement à sa demande, mais encore et en toutes hypothèses, les titres provisoires fondant le commandement avaient perdu leur fondement juridique.

20. Par déclaration du 15 décembre 2025, M. [O] a interjeté appel de cette décision.

21. Par actes du 26 janvier 2026 remis à personne, déposés sur le RPVA le 17 février 2026, M. [O] a fait assigner à bref délai M. [X] et s’est fait délivrer une assignation à lui-même en qualité de créancier inscrit, devant la cour d’appel de Paris, après y avoir été autorisé par ordonnance du 24 décembre 2025.

22. Aux termes de son assignation, et de ses conclusions déposées et notifiées par la voie électronique le 9 juin 2026, il demande à la cour d’appel de :

– rejeter comme tardive les conclusions et pièces notifiées produites par M. [X] le 5 juin 2026, en violation du principe de la contradiction ;

– réformer le jugement en toutes ses dispositions ;

– statuant à nouveau dans cette limite,

– dire que le créancier poursuivant est muni d’un titre exécutoire justifiant d’une créance liquide et exigible ;

– mentionner le montant retenu pour la créance du poursuivant, arrêtée du 26 octobre 2023, à la somme de 174 367,85 euros en principal, frais et intérêts, outre intérêts au taux légal majoré de 5 points l’an à compter de cette date ;

– ordonner la vente forcée des droits et biens immobiliers saisis sur la mise à prix à la somme de 50 000 euros ;

– renvoyer pour le surplus des poursuites à la connaissance du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, notamment à l’effet de fixer la date d’adjudication, les modalités de publicité et de visites ;

– condamner M. [X] à payer à M. [O] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner M. [X] aux dépens et dire qu’ils seront employés en frais de privilégiés de vente.

23. Il reproche au premier juge de ne pas avoir expliqué les raisons pour lesquelles, dans le cas d’espèce, l’arrêt du 23 octobre 2023 avait anéanti l’ordonnance du 3 juillet 2015, en soulignant que cet argument avait été rejeté à la fois par le tribunal judicaire de Narbonne et la cour d’appel de Montpellier, lesquels ont liquidé l’astreinte prononcée par l’ordonnance du 3 juillet 2015. Il ajoute que le fait qu’il ne justifiait pas d’une décision définitive au principal à l’occasion de l’audience d’orientation n’aurait, en toutes hypothèses, par interdit la tenue de cette audience, mais différé son prononcé ; que les jugements et arrêts relatifs à la liquidation de l’astreinte ont, conformément à l’article R. 121-14 du code des procédures civiles d’exécution, autorité de la chose jugée au principal ; que le caractère accessoire de l’astreinte n’a aucune incidence sur la nature juridique de la décision du juge qui la liquide.

24. M. [X] a conclu le 5 juin 2026, et sollicite de la cour qu’elle confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris et qu’elle déboute M. [O] de toutes ses demandes.

Subsidiairement, au cas de réformation même partielle, il demande :

– l’annulation pour abus de saisie du commandement de saisie immobilière du 2 janvier 2024 ainsi que les actes de saisie immobilière subséquents, en ce que le procès-verbal descriptif comporte des erreurs sur l’état d’occupation des biens saisis ;

– l’annulation pour abus de saisie de ces mêmes actes en ce qu’il porte sur les lots 14, 302 et 347 ;

– en tout état de cause, il sollicite la condamnation de M. [O] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, entiers dépens d’appel en sus, ainsi que le rejet de toute demande plus ample ou contraire.

25. En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le rejet des conclusions et pièces de M. [X] communiquées le 5 juin 2026 :

26. M. [O], dans ses dernières conclusions du 9 juin 2026, ne précise nullement en quoi les conclusions et pièces déposées par M. [X] le 5 juin 2026 n’ont pu faire l’objet d’une réponse appropriée de sa part en raison d’un manque de temps avant l’audience de plaidoirie.

27. Contrairement à ce que prétend M. [O], ce dernier ayant eu le temps de régulariser des conclusions, le 9 juin 2026, en réponse à celles de M. [X] en date du 5 juin 2026, le principe de la contradiction a bien été observé en l’espèce, et s’il est certain que l’appelant a été contraint de se mettre en état pour l’audience à jour fixe du 10 juin 2026, cet inconvénient ne peut s’analyser ni comme une violation du principe de la contradiction, ni comme une atteinte à la loyauté des débats préjudiciable aux droits de la défense.

28. Par conséquent, M. [O] sera débouté de sa demande aux fins de faire écarter les dernières conclusions et pièces de M. [X].

Sur le bien-fondé de l’appel :

29. L’astreinte étant une mesure accessoire à la condamnation qu’elle assortit, la perte de fondement juridique de cette condamnation entraîne de plein droit, pour perte de fondement juridique également, l’anéantissement des décisions prises au titre de la liquidation de l’astreinte, fussent-elles passées en force de chose jugée.

30. En l’espèce, les décisions de référé ont prononcé une seule astreinte provisoire assortissant l’obligation de M. [X] d’avoir à effectuer les travaux suivants :

’ la mise aux normes de l’installation électrique et de la plomberie ;

’ le remplacement du robinet du radiateur défectueux ;

’ le remplacement des serrures de la porte d’entrée.

31. L’arrêt ayant statué au fond a condamné M. [O] à payer à M. [X] 70 % seulement du loyer mensuel (outre les charges locatives) à compter du 1er janvier 2015 et jusqu’à la date de l’arrêt prononçant la résiliation.

32. Pour le juge du fond, cette minoration est fondée sur le manquement persistant du bailleur à remédier à l’extrême vétusté d’un robinet de radiateur, étant encore relevé par cette décision que les travaux incombant au propriétaire concernant l’installation électrique, qui était vétuste avaient été effectués sans que la date en soit clairement établie, et que ces quelques manquements du bailleur ne justifiaient qu’une dispense partielle et limitée du paiement des loyers, et non une exonération complète.

33. Cependant, le juge du fond a considéré qu’il n’était pas prouvé que la serrure de la porte d’entrée dysfonctionnait lors de l’entrée dans les lieux.

34. Par conséquent, sur ce point, la décision du juge du fond est incompatible avec les décisions de référé ayant prononcé l’astreinte concernant les travaux.

35. Semblablement, le juge du fond a considéré, concernant les installations et problèmes de plomberie, que la réparation n’était pas à la charge du propriétaire, dès lors que le locataire ne démontrait pas avoir satisfait à son obligation d’entretien courant.

36. Le juge du fond a uniquement retenu à la charge du propriétaire l’obligation de remédier à l’extrême vétusté du robinet de radiateur empêchant le fonctionnement normal du chauffage.

37. Il s’en déduit que les sommes réclamées dans le commandement de payer en vertu des décisions liquidation des astreintes concernant la mise aux normes de l’installation électrique et de plomberie ont également perdu leur fondement juridique.

38. Il en va ainsi des sommes suivantes :

’ 2 579,43 euros réclamée au titre de l’ordonnance de référé du 3 juillet 2015 ;

’ 4 800,03 euros réclamée au titre de l’arrêt de référé de la cour d’appel de Paris du 11 octobre 2016 ;

– 61 734,92 euros réclamée au titre du jugement du tribunal de grande instance de Narbonne du 15 décembre 2016.

39. Cette dernière décision a prononcé une nouvelle astreinte à la charge de M. [X] concernant à la fois la mise aux normes de l’installation électrique et de la plomberie, le remplacement du robinet du radiateur défectueux et le remplacement des serrures de la porte d’entrée.

40. Par conséquent, ont également perdu leur fondement juridique les sommes réclamées en vertu du jugement du 7 juin 2018, au titre de la liquidation de l’astreinte fixée par le jugement du 15 décembre 2016.

41. Si cette dernière décision a fixé une nouvelle astreinte, elle précise expressément qu’elle ne concerne que la mise aux normes de la plomberie et le remplacement du robinet du radiateur défectueux.

42. Par conséquent, cette nouvelle astreinte a également perdu son fondement juridique, et l’ensemble des sommes réclamées au titre du jugement du 7 juin 2018, à savoir le montant global de 45 575,82 euros, se trouve indu.

43. Il s’en déduit également que les sommes réclamées au titre du jugement du 3 octobre 2019 ayant liquidé l’astreinte prononcée par le jugement du 7 juin 2018, confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier au du 4 mars 2021, sont également indues. Il s’agit de la somme totale de 49 864,63 euros.

44. Cependant, l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 4 mars 2021 a, par infirmation, fixé une nouvelle astreinte, portant uniquement sur les travaux de remplacement du robinet défectueux du radiateur de l’appartement, relevant que ces derniers travaux n’étaient pas encore exécutés par M. [X]. Au regard de l’arrêt de la cour d’appel de Paris qui a statué sur le fond en conservant cette obligation à la charge du bailleur, cette disposition de l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 4 mars 2021 n’a pas perdu son fondement juridique.

45. En particulier, la circonstance que l’arrêt de référé ait prononcé la suspension des loyers, d’une part, et que l’arrêt statuant au fond ait statué ainsi qu’il a fait sur la responsabilité des parties, d’autre part, ne peut conduire à retenir que la décision ayant prononcé l’astreinte relativement au seul robinet défectueux du radiateur ait été anéantie.

46. Le jugement du 7 juillet 2022 a condamné M. [X] à payer à M. [O] la somme de 36 000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée par la cour d’appel de Montpellier, par arrêt du 4 mars 2021.

47. Ce dernier jugement a été confirmé par arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 16 mars 2023.

48. Il résulte de ce qui précède que les sommes réclamées au titre de l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 4 mars 2021 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des intérêts au 26 octobre 2023 ne sont pas indues, non plus que les sommes réclamées au titre du jugement du 7 juillet 2022, en principal, intérêts au 26 octobre 2023 et frais irrépétibles, pour un montant total de 41 156,79 euros

49. Par voie de conséquence, les sommes réclamées sur le fondement de l’arrêt du 16 mars 2023 de la cour d’appel de Montpellier, confirmatif du jugement du 7 juillet 2022 et pour un montant total de 2 070,31 euros, correspondant à l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des intérêts arrêtés au 26 octobre 2023, ne sont pas davantage indues.

50. Le commandement est justifié, quant aux condamnations qu’il vise, dans les limites de :

’ principal : 36 000 euros ;

– article 700 du code de procédure civile : 5 000 euros (2 000 + 1 000+ 2 000 = 5 000) ;

– intérêts : 4 676,02 euros (448,92 + 4156,79 + 70,31 = 4 676,02) ;

Soit un total de 45 676,02 euros.

51. Cependant, le commandement de payer a expressément procédé à la déduction de la somme de 35 863 euros, correspondant à la somme due par M. [O] à M. [X] au titre de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 26 octobre 2023.

52. Par conséquent, le commandement aux fins de saisie immobilière est seulement susceptible d’être déclaré valable dans la limite de 9 813,02 euros.

53. Or, la saisie immobilière porte sur 3 lots de copropriété, dont le créancier demande la vente forcée sur la mise à prix de 50 000 euros.

54. Le débiteur demande l’annulation du commandement aux fins de saisie immobilière, qu’il estime inutile et abusive, en particulier au motif que M. [O] commet un abus en demandant la vente de 3 lots de copropriétés, alors que la vente d’un seul, à savoir le studio, suffirait à apurer la dette.

55. À cet égard, alors que M. [O] s’abstient de produire des justificatifs de valeur des biens visés au commandement, M. [X] produit un avis de valeur du studio établi par un agent immobilier à hauteur de 180 000 euros, ainsi qu’un autre avis établi par le collaborateur d’une étude notariale parisienne, qui indiquent une valeur comprise entre 170 000 euros et 180 000 euros.

56. Par ailleurs, ce même professionnel écrit que la valeur de la place de sationnement est comprise entre 40 000 et 50 000 euros, tandis que celle de la cave est comprise entre 5 000 et 10 000 euros.

57. A l’appui de la nullité du commandement valant saisi immobilière, M. [X] allègue une erreur trompeuse dans le procès-verbal descriptif du 5 février 2024, en ce qu’il ne fait pas état de ses propres déclarations effectuées à l’occasion de ce commandement, suivant lesquelles : le lot n° 302, une cave, est libre comme étant occupée par lui-même, d’une part, et, d’autre part, le lot n° 347, un emplacement de stationnement, est « loué avec le grand appartement à l’ambassade d’Égypte ».

58. Le procès-verbal descriptif énonce que la cave est occupée par une autre personne que M. [O] et que personne ne peut donner l’identité de son occupant, d’une part, et qu’il en va de même pour la place de parking.

59. M. [X] soutient que cette erreur lui cause préjudice, dans la mesure où il se retrouvera confronté à un adjudicataire qui revendiquera l’inopposabilité du bail sur la place de stationnement qu’il aura acquis aux enchères.

60. Toutefois, l’erreur prétendue concernant la cave ne tire pas à conséquence, en l’absence de tout bail la concernant, d’une part et, d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement, nul reproche ne paraît susceptible d’être adressé au débiteur, dès lors que le créancier saisissant savait que le bien était loué à l’ambassade d’Egypte, ce qui a été déclaré au commissaire de justice, conformément aux exigences de M. [O] dans un courriel du 4 janvier 2024, qui s’est borné à demander les noms et prénoms ou raison sociale du ou des preneurs.

61. Ce même courriel démontre que M. [O] connaissait l’existence d’un bail conclu sur un grand appartement, situé à la même adresse que les biens saisis, mais au 8ème étage, bâtiment D. Il précise cependant que cet appartement est possédé en indivision par M. [X] qui ne s’acquitte plus des charges locatives en dépit des règlements du locataire.

62. Par conséquent, le commandement ne peut être annulé pour l’erreur alléguée du procès-verbal descriptif.

63. Il résulte néanmoins de ce qui précède que la présente saisie immobilière est susceptible d’excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation, puisqu’il apparaît que la dette pourrait être réglée au moyen de la vente d’un seul bien, sans que le commandement de payer encoure pour autant la nullité.

64. En effet, la nullité du commandement n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles dues au créancier.

65. En outre, M. [X] n’établit pas que la dette subsistante pourrait être réglée par une autre voie d’exécution.

66. Il ne précise pas ses droits dans l’indivision concernant le grand appartement et, au-delà de ses affirmations quant à l’étendue de son patrimoine, il n’apporte pas les précisions nécessaires concernant celui-ci, tant à l’actif qu’au passif.

67. Cela est d’autant plus vrai qu’il justifie avoir déposé une déclaration de surendettement le 9 avril 2026.

68. Par conséquent, le commandement de saisie immobilière du 2 janvier 2024 ne peut être annulé.

69. Le jugement entrepris doit être réformé de ce chef.

Sur une tentative de médiation et les conséquences du montant de la dette sur la solution du litige :

70. Cependant, la cour est fondée, compte tenu du montant de la dette résultant effectivement du commandement selon les termes du présent arrêt, avant d’envisager d’ordonner la vente, à renvoyer les parties vers un médiateur pour une information en vue d’un éventuel règlement amiable du litige, conformément aux dispositions de l’article 127 ’ 1 du code de procédure civile.

71. Il est opportun, en tout état de cause, avant de trancher sur l’existence de la disproportion alléguée et ses éventuelles conséquences, que les parties aient connaissance du montant de la dette, et qu’elle puisse s’expliquer contradictoirement sur ces bases nouvelles.

72. Enfin, en tout état de cause, M. [X] sera invité à s’expliquer sur le sort de sa déclaration de surendettement, susceptible de contraindre la cour à constater la suspension ou la suspension de la procédure de saisie immobilière en vertu des dispositions de l’article L. 722-2 du code de la consommation.

73. Il y a lieu, par conséquent, de prononcer un arrêt mixte, dans les termes du dispositif.

PAR CES MOTIFS, la cour d’appel :

Déboute M. [O] de sa demande tendant à ce que les conclusions et pièces de M. [X] communiquées le 5 juin 2026 soit rejetées ;

Réforme le jugement entrepris ;

Déboute M. [X] de sa demande en nullité du commandement ;

Fixe la créance de M. [O] sur M. [X] résultant du commandement valant saisi immobilière en date du 2 janvier 2024, à la somme de 9 813,02 euros ;

Donne injonction aux parties de rencontrer la médiatrice ci-dessous désignée dans le délai d’UN MOIS à compter du présent arrêt, afin de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation ;

Désigne à cet effet :

Mme [H] [G] (1973)

 [Adresse 5]

[Localité 4]

Mèl :  [Courriel 1] ;

En l’absence de médiation ou au cas de médiation partielle :

Révoque l’ordonnance de clôture ;

Invite M. [X] à préciser à la cour s’il a été déclaré recevable à la procédure de surendettement ;

Invite les parties à s’expliquer sur la disproportion de la vente forcée de l’ensemble des biens saisis eu égard au montant de la créance fixée par le présent arrêt ;

Renvoie l’affaire à l’audience de procédure du 26 novembre 2026 pour la définition d’un nouveau calendrier de procédure adapté en fonction de la procédure de médiation éventuellement acceptée par les parties ;

Réserve les autres demandes des parties.

Le greffier, Le président,