08/10/2026

ARRÊT N° 350/2026

N° RG 26/01921 – N° Portalis DBVI-V-B7K-ROZL

EV/IA

Décision déférée du 17 Mars 2026 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] –

G.GRAFFEO

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Lionel PUECH-COUTOULY, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Septembre 2026, hors la présence du public, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé d’instruire l’affaire selon ordonnance du 10 juin 2026. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée et qui a fait connaître son avis par écrit le 16 juin 2026.

ARRET :

– prononcé hors la présence du public par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.

Par requête du 6 mars 2026, la SA Patrimoine Languedocienne a sollicité du juge des contentieux de la protection de [Localité 1] d’être autorisé à:

– pénétrer dans les celliers dont les occupants n’ont pas été identifiés ou ont refusé de donner accès, au besoin avec l’aide d’un serrurier et d’en faire dresser un inventaire ainsi que du contenu par commissaire de justice,

– procéder à l’enlèvement des objets mobiliers garnissant les celliers et de les stocker soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, à son choix et, à défaut de revendication dans un délai de trois mois, de détruire les objets mobiliers enlevés,

– réaliser les travaux projetés affectant les celliers

Par ordonnance du 17 mars 2026 notifiée à la SA Patrimoine Languedocienne par lettre recommandée avec accusé réception du 20 suivant, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a rejeté cette requête.

Le 30 mars 2026, la SA Patrimoine Languedocienne a déclaré interjeter appel de la décision.

Par avis du 16 juin 2026, le ministère public a conclu à l’infirmation de la décision.

MOTIFS

La SA Patrimoine Languedocienne expose dans sa requête présentée au juge des contentieux de la protection de [Localité 1] qu’elle est propriétaire d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 2] situé [Adresse 3] et [Adresse 4], comprenant 299 celliers qui ont fait l’objet d’attributions aux locataires mais n’étaient pas intrégrés dans les baux.

Or, la résidence doit faire l’objet de travaux importants certains celliers devant être transformés en locaux pour vélo, 35 d’entre eux devant être condamnés, les autres pouvant être attribués aux locataires qui en feront la demande.

Elle explique avoir mené des opérations afin d’identifier les éventuels occupants des celliers:sonné chez tous les locataires de la résidence et laissé des prospectus dans les boîtes aux lettres de ceux n’ayant pas ouvert. Il résulte de ces recherches que 180 celliers sont utilisés sans que leurs occupants soient identifiés alors qu’il est nécessaire d’y accéder pour permettre la réalisation des travaux prévus.

L’article 845 du code de procédure civile dispose prévoit: « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection est saisi par requête dans les cas spécifiés par la loi.

Il peut également ordonner sur requête toutes mesures urgentes lorsque les circonstances exigent qu’elles ne soient pas prises contradictoirement.

Les requêtes afférentes à une instance en cours sont présentées au président de la chambre saisie ou à laquelle l’affaire a été distribuée ou au juge déjà saisi.».

L’article 493 prévoit par ailleurs que «L’ordonnance sur requête est une décision provisoire rendue non contradictoirement dans les cas où le requérant est fondé à ne pas appeler de partie adverse».

Le juge, tenu d’apprécier au jour où il statue les mérites de la requête, doit s’assurer de l’existence d’un motif légitime à ordonner la mesure sollicitée et des circonstances justifiant de ne pas y procéder contradictoirement.

Il est nécessaire que soient exposés de manière explicite les motifs justifiant le non-recours à une procédure contradictoire, à défaut, la mesure sollicitée doit être demandée en référé.

Le défaut de motivation dans la requête ne peut être régularisé a posteriori devant le juge de la rétractation.

En l’espèce, dans sa requête, la SA Patrimoine Languedocienne a souligné l’impossible identification des occupants des celliers justifiant la procédure sur requête les celliers ayant fait l’objet de non-restitution de clés, appropriations, échanges, squats. Elle ne produit aucune pièce à l’appui de ces affirmations.

Elle fait valoir que [Adresse 5] doivent être définitivement condamnés et que pour les autres des travaux de peinture et de renforcement de l’éclairage ainsi que de changement de sens des portes palières seront réalisés.

Elle souligne avoir tout tenté pour identifier les occupants des celliers et engagé diverses opérations avec la Régie de quartier [Localité 3] Services : intervention chez les locataires, prospectus, affichages, tenue de permanences.

La cour constate que la SA Patrimoine Languedocienne justifie de la propriété, selon acte notarié du 1er mars 1968 de parcelles situées [Adresse 6] dont le cadastre est précisé, ainsi qu’un acte du 8 juin 2000, par lequel la commune de [Localité 1] a vendu à la requérante une parcelle située [Adresse 7] à [Localité 1] dont le cadastre est précisé.

Elle verse par ailleurs des baux d’habitation datés entre le 11 octobre 1968 et le 29 septembre 2008, visant pour certains un cellier (bail signé le 5 mars 1985 avec Mme [X] [A], le 2 décembre 1987 avec M. [Q] [Y], le 19 mars 1998 avec Mme [I] [V] dont l’état des lieux vise bien une cave, le 29 septembre 2008 avec Mme [G] [T] ).

Il en résulte que certains celliers étaient inclus dans les baux d’habitation. Ainsi, il ne peut être retenu que l’absence d’affectation des celliers concerne la totalité des 299 celliers, alors que seule l’absence d’identification des occupants permet le recours à une procédure non contradictoire, cette absence d’identification résultant de la seule carence de la bailleresse.

Par ailleurs, la requérante verse un descriptif de travaux et justifie des démarches effectuées par la Régie de quartier [Localité 3] selon un constat d’huissier du 19 janvier 2026 mentionnant le dépôt dans les boîtes aux lettres des locataires d’un courrier recto-verso portant relance pour la reprise des celliers et demandant à chacun de déclarer son cellier en cas d’utilisation, le vider, en restituer les clés, précisant que 35 celliers seront supprimés et que les celliers restant seront rendus distribués en fonction des disponibilités et des besoins déclarés. Il est précisé que les celliers ne font pas partie du bail et ne sont pas un droit contractuel.

Il résulte ainsi des pièces versées que la SA Patrimoine Languedocienne a effectué les démarches nécessaires et suffisantes pour obtenir l’accord des occupants et locataires des caves aux fins de les faire vider.

La requérante démontre suffisamment l’absence d’identification d’une partie des occupants des celliers justifiant le recours à une procédure non contradictoire.

Par ailleurs, s’il est constant que le locataire doit laisser le bailleur effectuer des travaux, en l’espèce il n’est pas démontré par les pièces versées que les travaux de peinture et d’éclairage concernent l’intérieur des celliers eux-mêmes, seules les parties communes semblant concernées.

Il résulte de l’ensemble que l’autorisation de pénétrer dans les celliers ne peut être donnée que pour les seuls 35 celliers dont la destination doit être modifiée et sous réserve qu’ils n’aient pas été donnés à la location dans le cadre d’un bail d’habitation ce qui interdirait leur changement de destination dans le cadre d’une procédure non contradictoire et que les occupants ne se soient pas identifiés.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine :

Infirme partiellement l’ordonnance sur requête rendue le 17 mars 2026 par le juge du contentieux de la protection de [Localité 1],

Statuant à nouveau :

Autorise la SA Patrimoine Languedocienne à pénétrer au besoin avec l’aide d’un serrurier et d’en faire dresser un inventaire ainsi que du contenu par commissaire de justice dans les 35 celliers dont la destination doit être modifiée, sous réserve qu’ils n’ont pas été donnés en location dans le cadre d’un bail d’habitation et que leurs occupants ne se soient pas identifiés,

Procéder à l’enlèvement des objets mobiliers garnissant ces celliers et à les stocker dans l’immeuble ou dans un garde-meuble, à son choix et à défaut de revendications dans un délai de trois mois, suivant l’information qui sera donnée aux locataires de l’immeuble, à détruire les objets mobiliers enlevés,

Laisse les dépens à la charge de la SA Patrimoine Languedocienne.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET