N° RG 26/02165 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OHCC

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 26/02165 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OHCC

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Société [Adresse 3]

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
09 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE :

Société anonyme d’économie mixte locale HABITATION MODERNE, SAEML
Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 568 501 415
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Madame [V] [Q]
munie d’un pouvoir et de sa carte nationale d’identité

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [L]
dernière adresse connue
[Adresse 6]
[Localité 4]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie RECK, Greffière

DÉBATS :
A l’audience publique du 09 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Octobre 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
et par Nathalie RECK, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 février 1989, la société anonyme d’économie mixte locale [Adresse 3] (ci-après « la SAEML [Adresse 3] ») a consenti un bail à Monsieur [N] [L] pour un logement et ses annexes situés [Adresse 6] à [Localité 5].

Par ordonnance de référé rendue le 8 avril 2019, le juge des référés du tribunal d’instance de Strasbourg a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail étaient réunies à la date du 22 octobre 2018, condamné Monsieur [N] [L] au paiement de la somme de 1 001,29 euros au titre de l’arriéré locatif. Il l’a également autorisé à s’acquitter de cette somme en 33 mensualités de 30 euros outre une 34ème mensualité soldant la dette. Les effets de la clause résolutoire ont été suspendus pendant l’exécution de ces délais, sous réserve du respect de l’échéancier. Cette ordonnance lui a été signifiée le 29 avril 2019.

Le 24 février 2023, Monsieur [B] [L], fils de Monsieur [N] [L], a restitué les clés du logement et autorisé la SAEML HABITATION MODERNE à reprendre les lieux et à évacuer les biens mobiliers qui s’y trouvaient.

Le 2 mars 2023, un procès-verbal de reprise du logement a été dressé par commissaire de justice puis signifié à Monsieur [N] [L] le 3 mars 2023 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Le 27 mars 2023, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice, en l’absence de Monsieur [N] [L] préalablement convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 mars 2023 à l’adresse initialement occupé au [Adresse 6] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2026, la SAEML [Adresse 3] a fait assigner Monsieur [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

– Condamner Monsieur [N] [L] à lui verser la somme de 6 170,64 euros avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation du 2 janvier 2026,
– Condamner Monsieur [N] [L] à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la SAEML HABITATION MODERNE se prévaut des dispositions de l’article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, faisant valoir que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du bail et de prendre à sa charge l’entretien courant ainsi que les réparations locatives. Elle expose en ce sens, que lors du procès-verbal de reprise des lieux abandonnés, il a été constaté diverses dégradations locatives commises par le locataire dont elle chiffre le montant à 6 170,64 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 juin 2026.

A cette audience, la [Adresse 7], représentée par Madame [V] [Q] munie d’un pouvoir, a maintenu les demandes formées dans son assignation.

Cité en application de l’article 659 du code de procédure civile, le défendeur n’était ni présent, ni représenté.

A ce titre, la SAEML [Adresse 3] a été invitée à produire en cours de délibéré, au plus tard le 22 juin 2026, l’avis de réception relatif à l’envoi de la copie du procès-verbal prévu par l’article 659 du code de procédure civile ainsi que le justificatif de son envoi par lettre recommandée. Ces pièces ont été produites dans le délai imparti.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des réparations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».
La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.
Aux termes de l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale, « en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

Il résulte de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 que l’état des lieux est en principe établi par les parties, contradictoirement entre elles, qu’à défaut, s’il s’avère impossible de procéder à un constat amiable, un commissaire de justice peut être saisi par la partie la plus diligente, que le commissaire de justice doit convoquer les parties à ses opérations au moins 7 jours à l’avance et par lettre recommandée avec accusé de réception.
En outre, en vertu de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il convient, enfin, de préciser que l’indemnisation du bailleur n’est pas soumise à l’exécution des réparations dès lors, des devis peuvent être produits à l’appui de la demande en paiement.

En l’espèce, la SAEML HABITATION MODERNE verse aux débats le contrat de bail du 8 février 1989, un document relatif à la restitution des clés signé par le fils de Monsieur [N] [L] suite au départ de son père, le procès-verbal de reprise des lieux dressé le 2 mars 2023, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 27 mars 2023, accompagné de photographies, ainsi qu’une facture n° 81795 du 29 mars 2023 d’un montant total de 6 170,64 euros.
Le procès-verbal de constat du 27 mars 2023 a, à ce titre, été établi en l’absence de Monsieur [N] [L], préalablement convoqué à ces opérations par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 mars 2023 adressée à la dernière adresse connue soit au logement loué par la demanderesse au [Adresse 6] à [Localité 5]. Le procès-verbal de reprise des lieux mentionne que le fils de Monsieur [L] a indiqué que ce dernier aurait quitté la France pour se rendre au Maroc mais n’y disposerait pas encore d’un domicile fixe.

Il est ainsi justifié de l’impossibilité de procéder à un constat amiable, le locataire ayant quitté les lieux sans donner sa nouvelle adresse et son fils ayant indiqué au commissaire de justice mandaté que son père se serait rendu au Maroc sans y avoir de domicile fixe.
Aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats.

Monsieur [N] [L] est dès lors présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives. Toutefois, il ressort du contrat de bail produit que le logement a été occupé par Monsieur [N] [L] pendant plus de trente-quatre années. Une telle durée d’occupation implique de distinguer les désordres résultant de la vétusté de ceux caractérisant une dégradation ou un défaut d’entretien imputable à ce dernier.

A l’appui de sa demande, la [Adresse 7] produit une facture n° 81795 du 29 mars 2023 d’un montant total de 6 170,64 euros, qui est en réalité un document interne à l’entête d’Habitation Moderne. Ledit document ne fait apparaître aucune remise au titre de la vétusté. Il est donc nécessaire d’examiner les différents postes au regard des constatations du procès-verbal du 27 mars 2023 afin de déterminer les sommes pouvant être mises à la charge de Monsieur [N] [L].

· Sur la mise en peinture

La facture produite décompte les sommes de 434,81 euros au titre de la peinture des plafonds ou murs, 154,38 euros au titre de la peinture de deux radiateurs, 406,08 euros au titre de la main d’œuvre de peinture, 323,96 euros au titre de la dépose des papiers peints et de la préparation du support mural et 534,60 euros au titre de la mise en peinture des portes, soit un montant total de 1 853,83 euros.

Sur ces éléments, le procès-verbal de constat du 27 mars 2023 relève, s’agissant des murs et plafonds, que le papier peint est notamment « déchiré et taché » dans l’entrée, « arraché sur environ 3 m² et fortement taché » dans le salon, « déchiré » dans la pièce n° 2, « déchiré en divers endroits » dans la pièce n° 3 et « en mauvais état » dans la pièce n° 4, dans laquelle « un pan de mur ne présente pas de papier peint ». Dans le couloir, « plus de la moitié de la
surface » du papier peint a été arrachée. Le constat relève également plusieurs trous, impacts et taches affectant les murs et plafonds.

S’agissant des portes, il est notamment relevé que leur peinture est selon les pièces, écaillée ou tachée et que certaines présentent des trous ou des impacts. Plusieurs radiateurs sont par ailleurs décrits comme « sales », avec une « peinture écaillée » ou présentant des impacts.
Partant, si un certain nombre de désordres relevés par le commissaire de justice, tels que le fait que les peintures sont « défraîchies » ou « usagées », relèvent de la vétusté attachée à la durée d’occupation du logement, d’autres désordres, notamment les constats de papiers peints arrachés, déchirés ou les trous et impacts relevés sur les murs et les portes, excèdent eux l’usure résultant du temps ou d’un usage normal des lieux. Pour l’indemnisation de ces postes, il y a lieu de retenir un coefficient de vétusté en tenant compte de la durée passée dans les lieux par le locataire. Celui-ci étant resté dans les lieux pendant trente-quatre années, il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 80%.

En conséquence, sera mis à la charge de Monsieur [N] [L], 20% des frais de remise en état précités, soit la somme de 370,77 euros (1 853,83 euros × 20%).

· Sur le nettoyage du logement

La facture comporte un forfait de « nettoyage logement complet F4 » d’un montant de 240 euros. Sur ce point, le procès-verbal de constat relève à plusieurs reprises que certains éléments sont sales ou crasseux. Il mentionne notamment des sols « crasseux », des vitres « sales », des prises et interrupteurs sales, un carrelage « crasseux » ainsi que plusieurs équipements sanitaires entartrés ou crasseux.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande quant au forfait nettoyage du logement complet et de condamner Monsieur [L] à payer à la demanderesse la somme de 240 euros.

· Sur les portes, vitrages et volets

La facture décompte la somme de 386,05 euros au titre de la fourniture et de la pose d’une porte intérieure. Sur cet élément, le procès-verbal relève dans la cuisine que « la porte donnant vers l’entrée est manquante ». Monsieur [N] [L] étant présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, la dépense correspondante de 386,05 euros sera retenue.

La facture comporte également la somme de 147,54 euros au titre de la fourniture et de la pose de deux vitres de portes oculus. Sur ce point, le commissaire de justice relève dans le salon présente « deux portes vitrées cassées ». Dès lors, la somme de 147,54 euros sera retenue.

S’agissant de la somme de 69,85 euros réclamée au titre de la fourniture et de la pose d’une manivelle de volet roulant, le constat indique dans le salon que « le volet est en bon état, mais la manivelle est cassée », dès lors la somme de 69,85 euros sera retenue.

La facture comprend 81,27 euros au titre de la fourniture et de la pose de trois paires de butées de volet roulant. Le constat relève que les deux butées du volet de la pièce n° 2 sont manquantes, que celles de la pièce n° 3 sont cassées et que celles de la pièce n° 4 sont manquantes.
Dès lors, la somme de 81,27 euros est justifiée au regard de ces constatations et sera retenue.

En revanche, la somme de 180,69 euros sollicitée au titre de la fourniture et de la pose de sangles de volets roulants ne sera pas retenue. En effet, le procès-verbal relève seulement, s’agissant des sangles, qu’elles sont « crasseuses » sans autre mention.

· Sur les garnitures, poignées et travaux de menuiserie

La facture comporte une somme de 17,07 euros au titre de la fourniture et de la pose d’une
« garniture fenêtre » ; une somme de 220,56 euros au titre de la fourniture et de la pose de huit « garnitures simples » ainsi qu’une somme de 315,84 euros correspondant à sept unités de
« main d’œuvre menuisier ».

Le procès-verbal relève l’absence de certaines poignées, notamment celle de la porte-fenêtre du salon, décrite comme étant « en bon état, mais la poignée d’origine est manquante », ainsi que celles des portes des pièces n° 2 et n° 4.

Au regard de ce procès-verbal rien ne justifie la fourniture ou la pose de plus de trois garnitures. Par ailleurs, aucune explication n’est fournie sur la prestation correspondant à la main d’œuvre menuisier alors que ce chef de dépense semble faire double emploi avec la prestation facturée à 220,56 euros et comprenant la pose des garnitures.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de la SAEML HABITATION MODERNE pour la facture de 17,07 euros justifiée par l’absence de poignée de la porte-fenêtre du salon et à hauteur de 55,14 euros pour la fourniture et la pose de deux garnitures simples (prix unitaire de 27,57 euros), soit la somme totale de 72,21 euros.

· Sur la prise électrique

La facture décompte la somme de 33,90 euros au titre de la fourniture et de la pose d’une prise. Le procès-verbal constate expressément dans la salle de bains qu’« une prise est cassée ». Par conséquent, la somme de 33,90 euros sera retenue.

· Sur le détecteur de fumée

La facture comporte la somme de 68,75 euros au titre de la fourniture et de la pose d’un détecteur avertisseur autonome de fumée. Si le procès-verbal constate dans l’entrée l’« absence de détecteur de fumée », aucun état des lieux d’entrée n’est produit et aucun autre élément ne permet d’établir que cet équipement avait effectivement été remis au locataire ou installé dans le logement au cours du bail.

La seule constatation de son absence lors de la restitution des lieux ne permet donc pas d’établir qu’elle est imputable à Monsieur [N] [L].

La somme de 68,75 euros ne sera pas retenue.

· Sur les équipements sanitaires

S’agissant de l’abattant des WC, facturé 39,27 euros, le procès-verbal relève « cuvette WC crasseuse et abattant cassé ». S’agissant d’une dégradation, la somme de 39,27 euros sera donc retenue.

La facture comporte également 26,21 euros au titre de la fourniture et de la pose d’un bouchon de robinet de gaz. Sur ce point, le constat relève dans la cuisine que « le bouchon de gaz est manquant ». La somme de 26,21 euros sera donc retenue.

En revanche, la facture comporte 39,35 euros pour un bouchon de chaînette de baignoire, 94,24 euros pour un mitigeur de lavabo, 31,79 euros pour une bonde de lavabo, 167,92 euros pour une cuvette de WC avec réservoir, 201,77 euros pour un évier avec meuble sous évier, 79,88 euros pour un bec ou col de cygne de mitigeur d’évier, 31,77 euros pour un bouchon et une chaînette d’évier, 69,86 euros pour un flexible et une douchette et 159,30 euros pour un mitigeur bain-douche.

À ce titre, le procès-verbal décrit ces équipements comme crasseux, entartrés, rayés ou en mauvais état. Il relève que la baignoire est « crasseuse et fortement entartrée », que le mitigeur est « fortement entartré », que « le flexible de la douchette est en mauvais état », que l’évier est « rayé et fortement entartré » ou encore que la cuvette des WC est « crasseuse ». Toutefois, le commissaire de justice ne relève aucun dysfonctionnement de ces équipements ni la nécessité de procéder à leur remplacement. Compte tenu, de la durée d’occupation du logement de trente-quatre années, ces seules constatations ne permettent pas d’établir que le remplacement des équipements a été rendu nécessaire par des dégradations imputables au locataire plutôt que par leur vétusté.
Les sommes correspondantes ne seront donc pas retenues.

· Sur l’entretien des équipements

La facture comporte une somme de 36,32 euros au titre de la main d’œuvre pour le nettoyage de deux bouches de ventilation ainsi qu’une somme de 72,66 euros au titre du retrait d’un dépôt calcaire sur deux équipements sanitaires.

Or, il a déjà été accordé une somme de 240 euros pour le nettoyage complet de l’appartement.
Dès lors, il y a lieu de rejeter ces demandes.

· Sur la serrure de boite aux lettres et les clés

La facture comporte la somme de 44,68 euros au titre de la fourniture et de la pose d’une serrure de boîte aux lettres ainsi que la somme de 75,28 euros correspondant à quatre clés supplémentaires de la porte d’entrée de l’immeuble. Aucune constatation du procès-verbal ne fait état d’une serrure de boîte aux lettres cassée ou manquante.

Par ailleurs, la pièce produite relative à la restitution des clés mentionne la remise de huit clés par le fils de Monsieur [N] [L]. Or, aucun élément ne permet de déterminer le nombre et le type des clés initialement remises à Monsieur [N] [L] et, par conséquent, d’établir que quatre clés seraient manquantes au jour de la restitution.
Les sommes de 44,68 euros et 75,28 euros ne seront donc pas retenues.

· Sur les divers travaux d’entretien

La facture comporte un poste intitulé « divers travaux d’entretien » d’un montant de 1 385 euros. Aucun détail n’est fourni quant à la nature des travaux compris dans ce poste. Dès lors, il n’est pas possible de déterminer à quelles constatations du procès-verbal ce poste correspond. En ce sens, il n’est pas possible d’apprécier si ces travaux relèvent de dégradations imputables au locataire, de la vétusté, ou de vérifier qu’ils ne sont pas déjà inclus dans d’autres postes de la facture. Par conséquent, la somme de 1 385 euros ne sera pas retenue.

***

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que la créance de la [Adresse 7] au titre des réparations locatives s’établit à la somme totale de 1 467,07 euros.

N’ayant pas comparu, Monsieur [N] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de ladite dette.

Par conséquent, Monsieur [N] [L] sera condamné à payer à la société anonyme d’économie mixte locale HABITATION MODERNE la somme de 1 467,07 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [N] [L] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [N] [L], condamné aux dépens, sera condamné à payer à la société anonyme d’économie mixte locale [Adresse 3] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [N] [L] à verser à la société anonyme d’économie mixte locale HABITATION MODERNE la somme de 1 467,07 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [N] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [N] [L] à verser à la société anonyme d’économie mixte locale [Adresse 3] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière La Juge des Contentieux
de la Protection
Nathalie RECK Gussun KARATAS