COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT AU FOND

DU 08 OCTOBRE 2026

N° 2026/531

Rôle N° RG 25/13157 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPKMI

[W] [M]

C/

[Q] [D]

[A] [O]

épouse [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Thomas GRAMAGLIA

Maître [X] [Y]

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ de [Localité 1] en date du 21 Mai 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/01712

APPELANTE

Madame [W] [M],

née le 15 avril 1977 à [Localité 2], de nationalisé française,

demeurant [Adresse 1]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 07 juillet 2025

n° C-13001-2025-006311

Ayant pour avocat constitué, Maître Thomas GRAMAGLIA, Avocat au Barreau d’Aix-en-Provence

INTIMÉS

Monsieur [Q] [D]

né le 25 octobre 1959 à [Localité 3] de nationalité française, demeurant et domicilié [Adresse 2] (France)

Ayant pour avocat Maître Philippe NEWTON Avocat au Barreau de TOULON

Madame [A] [L] [D]

née [O] le 29 avril 1962 à [Localité 1], de nationalité française demeurant et domiciliée [Adresse 2] (France)

Ayant pour avocat Maître Philippe NEWTON Avocat au Barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 1er septembre 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Angélique NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 5 décembre 2022, Mme [W] [M] a acquis de M. [Q] [D] et Mme [A] [O] épouse [D] un appartement situé au 2ème étage d’un immeuble soumis au statut de la copropriété se trouvant [Adresse 3] à [Localité 4].

A la suite de travaux entrepris par le propriétaire de l’appartement situé au 1er étage de l’immeuble, M. [S] [E], Mme [M] s’est plainte de différents désordres affectant son lot.

Faisant droit à la demande de Mme [M], le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a, par ordonnance en date du 28 août 2024, ordonné une expertise judiciaire ’désordres’ au contradictoire de M. [E], du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole, M. [X] [N], et de la société d’assurances Pacifica.

Mme [K], expert, a dressé un compte-rendu suite à un accédit du 14 janvier 2025.

Suivant actes de commissaire de juste en date du 5 mars 2025, Mme [M] a fait assigner Mme et M. [D] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, afin de leur rendre communes et opposables les opérations d’expertise.

Par ordonnance en date du 21 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :

– débouté Mme [M] de l’intégralité de ses demandes ;

– condamné Mme [M] à verser à Mme et M. [D] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Il a notamment considéré qu’aucun élément ne permettait d’imputer ’de manière potentielle’ aux vendeurs les désordres affectant l’appartement de Mme [M], à savoir les fissures, décollements et affaissements, apparus à la suite des travaux effectués par M. [E], de sorte qu’aucun motif légitime ne justifiait d’étendre les opérations d’expertise à Mme et M. [D].

Suivant déclaration transmise au greffe le 12 novembre 2025, Mme [M] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 15 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau ;

– d’ordonner que l’ordonnance de référé du 28 août 2024 (RG 24/04817) ordonnant une expertise judiciaire de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] soit rendue commune et opposable aux époux [D] ;

– de condamner les époux [D] à verser à Me [P] la somme de 1 500 euros, lequel renonce au bénéfice de l’aide juridictionnelle au visa des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 2° du code de procédure civile.

Elle fait notamment valoir que :

– le premier accedit organisé le 14 janvier 2025 par Mme [K], expert judiciaire, a mis en lumière que, si une partie des désordres trouvait son origine dans les travaux entrepris par M. [E], de nombreux autres désordres étaient sans aucun lien avec lesdits travaux, et notamment une mauvaise qualité du plancher en place, du bois et des poutres principales ;

– M. [D] ayant été syndic bénévole de l’immeuble pendant de nombreuses années, il est fort probable qu’il ait eu connaissance des problématiques liées à l’immeuble ;

– le fait que certains désordres affectent des parties communes de l’immeuble ne permet en rien de soustraire la responsabilité des vendeurs, d’autant que les désordres affectant son balcon n’étaient pas visibles lors des visites comme n’étant accessible que depuis la cour privative d’un autre lot ;

– le fait que l’acte stipule une clause d’exclusion des vices cachés ne fait pas obstacle à une telle action lorsque les vices étaient connus du vendeur et dissimulés à l’acquéreur ;

– les opérations d’expertise étant toujours en cours, la mise en cause des époux [D] demeure pertinente et relève d’une bonne administration de la justice.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 25 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, Mme et M. [D] sollicitent de la cour qu’elle :

– confirme l’ordonnance entreprise ;

– condamne Mme [M] à leur verser la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent notamment que :

– la demande d’extension de l’expertise ne repose sur aucun motif légitime en l’absence de litige potentiel susceptible de les opposer à Mme [M] ;

– le bien a été vendu en décembre 2022 tandis que les désordres sont apparus en janvier 2024, à la suite de travaux entrepris par un voisin, et que l’assignation délivrée à leur encontre date de mars 2025, soit plus de 3 ans après la vente ;

– l’expert judiciaire ne les met pas en cause comme n’évoquant, dans son compte-rendu d’accedit, que le lien de causalité des désordres avec les travaux du voisin puis un doute sur la qualité des matériaux des parties communes de l’immeuble (plancher, poutres…) ;

– Mme [M] reconnaît que les désordres sont apparus à la suite des travaux entrepris par M. [E] lesquels ont consisté à démolir des cloisons, entraînant un affaissement du plancher et une fragilisation des poutres, avec un possible sous-dimensionnement des renforcements réalisés par le voisin ;

– les désordres affectant le balcon relèvent tant de la structure des parties communes visibles que de la cour privative d’un autre lot non accessible à Mme [M] ;

– les éventuels vices portant sur les planchers, les poutres et la structure de l’immeuble concernent les parties communes :

– 90 % des désordres proviennent des travaux du voisin et le surplus relève de la structure des parties communes, de sorte qu’ils ne leur sont pas imputables ;

– l’acte de vente comporte une clause de non-garantie des vices apparents et cachés ;

– en présence d’une telle clause et au-delà de la prescription encourue, ils ne peuvent être tenus à une quelconque garantie au titre des vices cachés et des vices apparents ;

– dès lors que l’appelante reconnaît que les désordres sont apparus après les travaux entrepris par le voisin, cela exclut que M. [D], ancien syndic bénévole, en ait eu connaissance au moment de la vente.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande visant à voir déclarer commune et opposable l’expertise judiciaire à Mme et M. [D]

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit que le demandeur justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

En l’espèce, dans son compte-rendu d’accedit du 14 janvier 2025, l’expert judiciaire relève un certain nombre de désordres affectant l’appartement de Mme [M], et notamment des fissures au niveau des appuis des fenêtres, un carrelage qui sonne creux par endroits, des inclinaisons du plancher voire son affaissement au niveau du pas de porte entre la salle de bain et le couloir et un décollement de la plinthe sous le lit de la chambre 1, un décollement de la cloison de la chambre 2 avec la présence d’une fissure horizontale traversante résultant de l’affaissement du plancher ainsi qu’un état très dégradé de la structure porteuse du balcon.

L’expert constate que M. [E] a démoli les cloisons de son appartement. Il relève que le plancher situé directement sous la chambre 2 de Mme [M] a été renforcé tandis que le plancher situé sous la chambre 1 semble être d’origine sans système de renforcement.

Concernant la zone située sous la chambre 1, l’expert indique que les cloisons montaient directement au contact des canisses et donc de la structure porteuse. Ces dernières sont donc devenues porteuses. Leur démolition explique en partie l’affaissement du plancher de la chambre 1. Il existe cependant un doute important sur l’état du bois des poutres principales qui n’a pas pu être évalué (…). Aux termes de ses conclusions provisoires, l’expert précise que les démolitions en question sont une cause de l’affaissement du plancher de la chambre 1 de Mme [M] mais elles expliquent aussi l’apparition de fissures dans la cloison séparative des chambres, et tous les désordres au niveau des plinthes et montants des portes.

En revanche, concernant la zone située sous la chambre 2, l’expert relève que les cloisons qui ont été démontées ne remontaient que jusqu’au faux plafond complètement désolidarisé de la structure porteuse. Leur démolition ne peut donc être à l’origine dans cette zone de l’affaissement de plancher. Aux termes de ses conclusions provisoires, l’expert précise qu’il existe un doute important sur la qualité du plancher en place, à savoir la qualité du bois des poutres principales avec le constat d’un effritement immédiat et important sous simple touche manuel (présence parasites ’) et l’ ’efficacité du système de renforcement mis en place sans la zone A (profits de poutres semblant sous dimensionnés, calages mal effectués notamment).

De même, concernant les fissures présentes au niveau des assises de fenêtres, il considère qu’elles n’apparaissent pas s’expliquer par les travaux entrepris par le voisin du dessous mais par la superposition de matériaux différents.

Enfin, concernant le balcon, l’expert estime que le constat d’une dégradation très avancée des matériaux est inquiétant pour la stabilité générale de ce dernier.

Il préconise l’arrêt immédiat des travaux entrepris par M. [E], la condamnation du balcon de Mme [M] et la mise en place d’un système d’étaiement au niveau des zones A et B du plancher séparatif R+1/R+2 ainsi que du balcon de Mme [M].

En l’état de ces conclusions, Mme [M] n’exclut pas d’engager une action en garantie de vices cachés à l’encontre de ses vendeurs.

Si la vente est intervenue le 5 décembre 2022, bien avant les travaux entrepris par M. [E] et les désordres en résultant affectant l’appartement de Mme [M], il n’en demeure pas moins que l’alinéa 1 de l’article 1648 du code civil énonce que l’action doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, outre le fait qu’il est acquis que ce délai de deux ans s’inscrit dans un délai maximal de 20 ans courant à compter du jour de la vente en application de l’article 2232 du code civil.

En l’occurrence, dès lors que les éventuels vices pouvant être à l’origine des désordres affectant la chambre 2, les assises des fenêtres et le balcon n’ont été révélés que par le compte-rendu d’accedit du 14 janvier 2025, l’action au fond qu’envisage d’exercer Mme [M] à l’encontre de ses vendeurs n’est pas manifestement vouée à l’échec pour cause de prescription, la présente procédure ayant été initiée le 5 mars 2025, soit mois de deux mois après la découverte des prétendus vices.

Par ailleurs, si une partie des désordres constatés par l’expert judiciaire, et notamment ceux affectant la chambre 2, les assises de fenêtres et le balcon, apparaissent avoir pour origine des vices dans les parties communes, cela ne prive pas le droit pour un copropriétaire d’engager individuellement une action en garantie des vices cachés contre ses propres vendeurs en sa qualité d’acquéreur du lot.

Or, l’extension de la mesure d’expertise sollicitée permettra à Mme [M] de réunir des éléments de preuve afin d’établir si les vices en question existaient avant la vente, s’ils étaient cachés, et en particulier s’ils étaient non apparents et non décelables par un acquéreur normalement diligent, et s’ils rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou diminuent fortement cet usage.

En outre, si l’acte de vente contient une clause de non garantie, il n’en demeure pas moins que cette clause ne protège pas les vendeurs non professionnels qui connaissaient les vices lors de la vente.

L’extension de la mesure d’expertise aux vendeurs permettra à Mme [M], là encore, de recueillir des éléments établissant, qu’en plus de ne pas être apparents, d’exister au moins en germe au moment de la vente et de présenter une gravité suffisante, les vices en question étaient connus des vendeurs lors de la vente.

Enfin, le fait que les vices affectant la structure de l’immeuble soient apparus à la suite des travaux de démolition de cloisons entrepris par le voisin du dessous ne rend pas toute action en garantie de vices cachés manifestement vouée à l’échec.

En effet, dans le cas où l’expertise judiciaire ferait ressortir que les travaux engagés par le voisin ont révélé ou aggravé des faiblesses déjà existantes lors de la vente, une action contre les vendeurs resterait envisageable et pourrait aboutir si la preuve était rapportée que les vices étaient antérieurs à la vente et que les vendeurs en avaient connaissance et/ou qu’ils avaient agi avec mauvaise foi. Il se peut en effet que les vendeurs n’ignoraient pas, au moment de la vente, la fragilité de la structure de l’immeuble et/ou qu’ils avaient connaissance d’anciens désordres.

Ainsi, l’extension de la mesure d’expertise aux vendeurs permettra à Mme [M] de recueillir des éléments afin de déterminer si les désordres constatés par l’expert sont nés, en tout ou partie, des travaux de démolition entrepris par le voisin ou si lesdits travaux ont simplement rendus visibles, en tout ou partie, des désordres préexistants.

En conséquence, en plus des actions au fond qu’envisage d’exercer Mme [M] à l’encontre de son voisin et de la copropriété, la responsabilité des vendeurs pourra être également recherchée dans le cas où l’expertise judiciaire en cours révèlerait que les désordres, en tout ou partie, et/ou leur cause déterminante, existaient déjà au moment de la vente ou que les vendeurs ont dissimulé des informations aux acheteurs.

Il s’ensuit que l’action qu’envisage d’exercer Mme [M] à l’encontre de Mme et M. [D], devant la juridiction du fond qui sera éventuellement saisie, n’est pas manifestement vouée à l’échec.

Il est donc dans l’intérêt de Mme et M. [D] de participer aux opérations d’expertise afin d’apporter tous les éléments qu’ils jugeront nécessaires à l’accomplissement de la mission de l’expert et la résolution du litige par la juridiction du fond qui sera éventuellement saisie.

Dans ces conditions, Mme [M] justifie d’un motif légitime à voir rendre la mesure d’expertise ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan, par ordonnance du 28 août 2024, commune et opposable à Mme et M. [D].

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle n’a pas fait droit à cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est constant que lorsqu’une partie succombe partiellement en ses prétentions, le tribunal a le pouvoir discrétionnaire d’effectuer la répartition des dépens. De même, l’application de l’article 700 du code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Il est admis que la partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des dispositions susvisées.

En l’espèce, dès lors que la mesure d’instruction a été étendue au seul bénéfice de Mme [M] afin d’éclairer la juridiction du fond, dans le cas où elle serait saisie, sur le bien-fondé ou non des actions, et notamment en garantie de vices cachés, qu’elle envisage d’exercer à l’encontre des vendeurs, les parties défenderesses, devenues intimées, ne peuvent être considérées comme étant les parties perdantes.

Il convient donc de confirmer l’ordonnance entreprise, par substitution de motif, en ce qu’elle a condamné Mme [M] aux dépens de première instance.

Elle sera également condamnée aux dépens d’appel.

En revanche, compte tenu de la nature du litige, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou de l’autre partie pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a condamné Mme [M] de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [W] [M] aux dépens de première instance ;

L’infirme en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare commune à M. [Q] [D] et Mme [A] [O] épouse [D] l’expertise ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan par ordonnance portant le numéro de RG 24/04817 rendue le 28 août 2024 ;

Dit que les opérations d’expertise se dérouleront au contradictoire de M. [Q] [D] et Mme [A] [O] épouse [D] ;

Dit que M. [Q] [D] et Mme [A] [O] épouse [D] devront être régulièrement convoqués par l’expert et que son rapport leur sera opposable ;

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par les parties en première instance et en appel ;

Condamne Mme [W] [M] aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière Le président