COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT MIXTE

DU 08 OCTOBRE 2026

N° 2026/ 393

N° RG 23/13227

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMB5T

[U] [R] [S]

C/

[W] [C]

[B] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Christine BALENCI

Me Félix-Jean BRITSCH-SIRI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 18 septembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/05624.

APPELANTE

Madame [U] [R] [S],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Christine BALENCI, avocat au barreau de TOULON,

assisté par Me Olivier HASENFRATZ, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

Monsieur [W] [C]

né le 04 mai 1961 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

Madame [B] [C]

née le 17 mai 1962 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par Me Félix-Jean BRITSCH-SIRI, avocat au barreau de TOULON substitués par Me Marie Claire VERNIN, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 juin 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Plusieurs baux d’habitation ont été conclus entre le 2018 et 2022 entre Monsieur et Madame [C], bailleurs, et Madame [S], preneur, portant sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4] (83).

Suivant acte de commissaire de justice du 16 septembre 2022, Monsieur et Madame [C] ont fait délivrer à Madame [S] deux commandements de payer visant la clause résolutoire, l’un pour le bail saisonnier du 1er juillet 2022 et l’autre pour le bail signé le 1er septembre 2021.

Suivant acte de commissaire de justice du 14 octobre 2022, Madame [S] a assigné Monsieur et Madame [C] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de voir annuler les baux conclus entre le 1er septembre 2018 et le 1er juillet 2022, de condamner les bailleurs à lui restituer les sommes perçues au titre des loyers ainsi que le dépôt de garantie et à les condamner au paiement de dommages et intérêts.

L’affaire était évoquée à l’audience du 19 juin 2023

Madame [S] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance ;

A titre subsidiaire elle sollicitait la conclusion d’un nouveau contrat de bail d’habitation meublée et à titre plus subsidiaire la requalification des baux en bail meublé

Monsieur et Madame [C] concluaient à l’irrecevabilité des demandes de Madame [S] ainsi qu’au rejet des demandes de dommages-intérêts et de remboursement des loyers.

Par ailleurs ils sollicitaient le prononcé de la requalification du contrat initial en contrat de meublé sollicitant sa résiliation, l’expulsion de Madame [S] et la condamnation de cette dernière au paiement de diverses sommes au titre de l’arriéré locatif

Suivant jugement contradictoire rendu le 18 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Toulon a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*déclaré irrecevables les demandes de Madame [S] formulées sur les baux conclus avant le 14 octobre 2019 ;

*débouté Madame [S] de ses demandes en nullité des baux conclus à partir du 14 octobre 2019, et de ses demandes en restitutions de loyers ;

*requalifié en bail d’habitation meublée, le bail location habitation saisonnière conclu le 1er juillet 2022 entre Madame [S] et Monsieur et Madame [C] portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 4] (83) moyennant un loyer mensuel de 1.200 euros, outre un dépôt de garantie de 645 euros ;

*débouté Madame [S] de toutes ses autres demandes ;

*constaté la résiliation de plein droit du bail d’habitation meublée conclu le 1er juillet 2022 entre Madame [S] et Monsieur et Madame [C] portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 4] (83), à la date du 14 novembre 2022 ;

*déclaré irrecevable la demande d’expulsion sous astreinte de Madame [S] et tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 5] [Localité 4] (83) ;

*condamné Madame [S] à payer à Monsieur et Madame [C] la somme de 6.295 euros au titre des arriérés de loyer et charges jusqu’à la résiliation du contrat de bail d’habitation meublée ;

*débouté Monsieur et Madame [C] ainsi que Madame [S] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamné Madame [S] aux dépens à hauteur de 50% et Monsieur et Madame [C] aux dépens à hauteur de 50% ;

*débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 24 octobre 2023, Madame [S] relevait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

-déclare irrecevables les demandes de Madame [S] formulées sur les baux conclus avant le 14 octobre 2019 ;

-déboute Madame [S] de ses demandes en nullité des baux conclus à partir du 14 octobre 2019, et de ses demandes en restitutions de loyers ;

-requalifie en bail d’habitation meublée, le bail location habitation saisonnière conclu le 1er juillet 2022 entre Madame [S] et Monsieur et Madame [C] portant sur le logement situé [Adresse 6] [Localité 5] (83) moyennant un loyer mensuel de 1.200 euros, outre un dépôt de garantie de 645 euros ;

-déboute Madame [S] de toutes ses autres demandes ;

-constate la résiliation de plein droit du bail d’habitation meublée conclu le 1er juillet 2022 entre Madame [S] et Monsieur et Madame [C] portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 4] (83), à la date du 14 novembre 2022 ;

déclaré irrecevable la demande d’expulsion sous astreinte de Mme [S] et tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 4] à [Localité 4] (83) ;

-condamne Madame [S] à payer à Monsieur et Madame [C] la somme de 6.295 euros au titre des arriérés de loyer et charges jusqu’à la résiliation du contrat de bail d’habitation meublée ;

-condamne Madame [S] aux dépens à hauteur de 50% et Monsieur et Madame [C] aux dépens à hauteur de 50%.

-déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires 

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Madame [S] demande à la cour de :

*prononcer la nullité de tous les baux depuis celui qui a pris effet au 1er septembre 2018 comme n’étant pas dans le commerce, et en tout état de cause ne pouvant être des baux étudiants (faute de qualité) et saisonniers (puisque domicile constant) ;

*ordonner la restitution de l’ensemble des loyers versés soit la somme de 25.340 euros ;

Au subsidiaire en cas d’application de la période triennale,

*ordonner la restitution des loyers versés soit 20.440 au titre des loyers entre avril 2019 et août 2022 ;

*condamner les époux [C] à verser la somme de 3.000 euros à Madame [S] en raison de son préjudice moral tiré de la précarité de sa situation et des intrusions invasives de Monsieur [C] ;

Au subsidiaire si la cour nommait un bail,

*juger qu’à défaut de nomination possible d’un contrat par les parties, le bail du 1er juillet 2022 est un bail d’habitation ;

*condamner les époux [C] à verser la somme de 3.000 euros à Madame [S] en raison de son préjudice moral tiré de la précarité de sa situation et des intrusions invasives de Monsieur [C] ;

En tout état de cause,

*rejeter par voie de conséquence la demande en paiement des loyers réclamés faute de bail dans le commerce

Au subsidiaire en cas de requalification / compensation

*tirer les conséquences sur la requalification éventuelle du bail du 1er juillet 2022 en prononçant la compensation entre les loyers à restituer et les loyers éventuellement dus à compter de cette date ;

Et en tout état de cause,

*confirmer le rejet de la demande d’expulsion ;

*réformer le jugement sur les frais irrépétibles et condamner les époux [C] à porter et payer à Madame [S] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que leur condamnation aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Madame [S] considère que tous les baux sont liés ; qu’il faut tenir compte de son premier jour d’arrivée dans les lieux et que le bail avec prise d’effet au 1er septembre 2018 emporte ses effets jusqu’au 1er septembre 2021 sans tomber sous le coup de la prescription triennale.

Elle souligne par ailleurs que les époux [C] ne pouvaient conclure de baux meublés avec option étudiant du fait de l’absence de cette qualité par Madame [S] et relève que l’utilisation combinée des baux étudiant et saisonniers a été en réalité faite pour échapper aux dispositions de la loi de 1989.

Elle explique en outre que les locaux donnés à bail d’habitation ne sont pas « dans le commerce» puisqu’ils devaient être destinés à loger éventuellement des ouvriers agricoles.

Ainsi elle soutient que la nullité emporte anéantissement du contrat, et restitution dans l’état au moment de sa signature.

Elle sollicite également la restitution des loyers versés et du dépôt de garantie.

Par ailleurs Madame [S] demande à la Cour de lui allouer des dommages et intérêts pour préjudice moral, indiquant qu’elle n’a jamais pu se sentir complètement chez elle ; qu’il n’y a pas de volets sur le logement, ni climatisation fonctionnelle et que Monsieur [C] a fait plusieurs intrusions à son domicile, ne serait-ce que pour lui porter du courrier en son absence.

Elle relève que pour qu’un bail soit nommé « bail meublé », il faut qu’il fasse l’objet d’une convention expresse et considère que le tribunal ne pouvait nommer le bail en bail meublé, mais aurait dû le qualifier en bail d’habitation ordinaire de droit commun nonobstant la demande de Madame [S], ce qui est d’ordre public.

Enfin elle reprend la motivation du jugement concernant la demande d’expulsion.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, Monsieur et Madame [C] demandent à la cour de :

*juger que le litige a trait à un bail relevant des dispositions de la loi de 1989 ;

*juger que le point de départ de la prescription pour engager la procédure est la date du 1er bail régularisé en meublé ;

*juger que la sanction de nullité n’est pas prévue par la loi de 1989 ;

*juger que la demande de Madame [S] est irrecevable car prescrite ;

*juger que Madame [S] ne produit aucun élément à l’appui de ses demandes de dommages-intérêts et ne saurait invoquer sa propre turpitude ;

*débouter Madame [S] de ses demandes de dommages-intérêts et de remboursement des loyers ;

*requalifier le contrat initial en contrat de meublé qui s’est poursuivi annuellement ;

*juger que Madame [S] a commis des infractions au bail en y domiciliant sa société, en ne réglant pas les loyers et en ne justifiant pas d’une assurance ;

*confirmer en conséquence le jugement querellé en ce qu’il a :

-déclaré irrecevables les demandes de Madame [S] formulées sur les baux conclus avant le 14 octobre 2019 ;

-débouté Madame [S] de ses demandes en nullité des baux conclus à partir du 14 octobre 2019, et de ses demandes en restitutions de loyers ;

-requalifié en bail d’habitation meublée, le bail location habitation saisonnière conclu le 1er juillet 2022 entre Madame [S] et Monsieur et Madame [C] portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 4] (83) moyennant un loyer mensuel de 1.200 euros, outre un dépôt de garantie de 645 euros ;

-débouté Madame [S] de toutes ses autres demandes ;

-constaté la résiliation de plein droit du bail d’habitation meublée conclu le 1er juillet 2022 entre Madame [S] et Monsieur et Madame [C] portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 4] (83), à la date du 14 novembre 2022 ;

*faire droit à l’appel incident des concluants ;

*ordonner l’expulsion de Madame [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement ;

*condamner Madame [S] au paiement de la somme totale de 25.463,35 euros, correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail au 14 novembre 2022 et les indemnités d’occupation dues depuis jusqu’au 29 février ;

*condamner Madame [S] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1.200 euros par mois jusqu’à libération complète des lieux ;

*condamner Madame [S] au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’appui de leurs demandes, Monsieur et Madame [C] font valoir que le point de départ du délai de prescription est la régularisation du premier bail, Madame [S] sachant pertinemment qu’elle n’était pas étudiante et que dans ces conditions, sa demande tendant à voir prononcer la nullité des baux conclus est irrecevable et au demeurant prescrite.

Ils relèvent que cette dernière pratique la politique de l’estoppel puisqu’elle soutient que le bail est nul, mais qu’elle demande quand même à se maintenir dans les lieux.

Ils précisent que les constructions édifiées sont parfaitement aux normes, respectent les dispositions légales et ne compromettent en rien l’exploitation agricole des concluants.

Par ailleurs Monsieur et Madame [C] indiquent que le logement n’est absolument pas vétuste, soulignant que Madame [S] n’a jamais adressé à ses bailleurs de courriers en ce sens ; que l’état des lieux signé à chaque fois démontre que le logement est en parfait état, de même que les photos produites ; qu’un inventaire du matériel a été fait et figure en annexe des baux.

Ils constatent que Madame [S] ne produit d’ailleurs aucune pièce justifiant ses dires.

Enfin ils rappellent qu’elle a domicilié sa société à son domicile, sans l’accord du bailleur, alors que c’est formellement interdit, précisant que depuis avril 2022, elle ne paye plus son loyer et n’a pas justifié de l’attestation d’assurances, pourtant obligatoire.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2026 et mise en délibéré au 8 octobre 2026

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A titre liminaire la cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.
Que par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Que par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

1°) Sur le non acquittement du timbre

Attendu que l’article 1635 bis P du code général des impôts dispose que «’il est institué un droit d’un montant de 225 euros dû par les parties à l’instance d’appel lorsque la constitution d’avocat est obligatoire devant la cour d’appel.

Le droit est acquitté par l’avocat postulant pour le compte de son client par voie électronique ; il n’est pas dû par la partie bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.»

Que l’article 963 du code de procédure civile énonce que «lorsque l’appel entre dans le champ d’application de l’article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d’irrecevabilité de l’appel ou des défenses selon le cas, de l’acquittement du droit prévu à cet article.

Sauf en cas de demande d’aide juridictionnelle, l’auteur de l’appel principal en justifie lors de la remise de sa déclaration d’appel et les autres parties lors de la remise de leur acte de constitution par l’apposition de timbres mobiles ou par la remise d’un justificatif lorsque le droit pour l’indemnisation de la profession d’avoué a été acquitté par voie électronique. L’irrecevabilité est constatée d’office par le magistrat ou la formation compétents.»

Attendu que la fin de non-recevoir tirée du défaut d’acquittement de la contribution ainsi prévue est, en application de l’article 126 du code de procédure civile, susceptible d’être régularisée jusqu’à ce que le juge statue.

Que la 2ème chambre civile de la Cour de Cassation a rappelé dans un arrêt en date du 3 mars 2022 que la sanction constitue en une irrecevabilité qui doit être relevée d’office par le juge à peine de cassation

Qu’en l’espèce, Madame [S] a été régulièrement avisée de l’avis de fixation à l’audience des plaidoiries en date du 4 février 2026.

Qu’il a été relevé à l’audience du 24 juin 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, que cette dernière ne s’était pas acquittée du paiement du timbre.

Que si la sanction consiste en une irrecevabilité constatée d’office par le juge, elle ne peut être prononcée sans que l’avocat ait été invité à s’expliquer sur le défaut de paiement du timbre ou à tout le moins qu’un avis d’avoir à justifier de l’acquittement leur ait été préalablement adressé par le greffe et ce, en vertu du respect du principe du contradictoire.

Qu’en l’état, l’avertissement de s’acquitter du timbre est porté, en encadré, sur l’avis de fixation à l’audience des plaidoiries adressé le 4 février 2026 aux parties, avec la mention suivante :

’ En cas de non-régularisation de la présente procédure au regard des timbres, l’irrecevabilité prévue à l’article 964 du code de procédure civile sera prononcée d’office’.

Que le non-paiement du droit de 225 euros entraîne l’irrecevabilité de l’appel ou des défenses selon le cas conformément aux dispositions de l’article 963, alinéa premier du code de procédure civile.

Qu’il convient par conséquent de déclarer l’appel de Madame [S] irrecevable à défaut de s’être acquittée du timbre.

2°) Sur l’appel incident de Monsieur et Madame [C]

Attendu que Monsieur et Madame [C] demandent à la Cour de faire droit à leur appel incident et par conséquent de :

-ordonner l’expulsion de Madame [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement ;

-condamner Madame [S] au paiement de la somme totale de 25.463,35 euros, correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail au 14 novembre 2022 et les indemnités d’occupation dues depuis jusqu’au 29 février ;

-condamner Madame [S] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1.200 euros par mois jusqu’à libération complète des lieux ;

Attendu qu’il résulte de l’article 550 du code de procédure civile que l’appel incident est recevable alors même que l’appel principal serait irrecevable, s’il a été formé dans le délai pour agir à titre principal.

Qu’il convient d’ordonner la réouverture des délais afin que Monsieur et Madame [C] versent aux débats la signification du jugement déféré afin d’apprécier la recevabilité de leur appel incident

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt mixte, contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’appel de Madame [S] irrecevable à défaut de s’être acquittée du timbre.

AVANT DIRE DROIT

ORDONNE la réouverture des débats afin que Monsieur et Madame [C] versent aux débats la signification du jugement déféré afin d’apprécier la recevabilité de leur appel incident

SURSEOIT à statuer sur les demandes

RENVOIE les parties et la cause à l’audience du mercredi 02 décembre 2026 à 9h00 en salle D – Palais VERDUN.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT