TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

ORDONNANCE DU 09 OCTOBRE 2026

Minute : n° 26/00184

DOSSIER N° : N° RG 26/00188 – N° Portalis DB3A-W-B7K-EL4O
N.A.C. : 54Z
AFFAIRE : S.A. PATRIMOINE LAGUEDOCIENNE / [A] [C], Commune COMMUNE D’[Localité 1]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Mme ARRIUDARRE, Vice-Présidente

GREFFIER : Mme PELFORT

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LAGUEDOCIENNE,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Lionel PUECH-COUTOULY, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSES

– Mme [A] [C],
demeurant [Adresse 2]

défaillant

– Commune COMMUNE D’[Localité 1],
dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant

Le juge des référés a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 11 Septembre 2026, et que l’affaire a été mise en délibéré au 09 Octobre 2026 :

FAITS ET PROCÉDURE :

Par ordonnance en date du 16 février 2024, rectifiée par ordonnances des 16 et 26 février 2024, une expertise judiciaire préventive a été ordonnée, à la demande de la société Midi Habitat propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1], cadastré section AB n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], avant travaux de démolition dudit immeuble, au contradictoire des voisins directs, Mme [A] [C] et la commune d’[Localité 1]. M. [O], expert désigné, a déposé son rapport le 21 octobre 2024. Sur la base de ce rapport, des mesures confortatives ont été réalisées.

Suivant acte authentique en date du 26 décembre 2024, la société Midi Habitat a vendu les parcelles qu’elle détenait à la Sa Patrimoine Languedocienne en vue de la construction d’un immeuble collectif de 9 logements sociaux.

Les travaux de construction devant débuter en octobre 2026, la Sa Partrimoine Languedocienne a fait assigner, par actes en date du 21 août 2026 Mme [C] et la commune d’Albi devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire, de commettre M. [O] ou à défaut tout autre expert avec mission habituelle, de voir dire que l’expertise aura lieu à ses frais avancés et de réserver les dépens.

A l’audience du 11 septembre 2026, la Sa Patrimoine Languedocienne, représentée par son avocat, maintient ses demandes.

Elle soutient qu’elle a un motif légitime à voir ordonner cette expertise dès lors qu’il doit être procédé à la constatation contradictoire de l’état des constructions contiguës et avoisinantes de ses parcelles. Elle précise que Mme [C] est propriétaire de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 4] et que la commune est propriétaire de la voirie publique et de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 5] sur laquelle est édifiée [Localité 2].

Mme [C] et la commune d’[Localité 1], régulièrement assignées, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le motif légitime de l’article 145 précité suppose qu’il existe un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisés, que la prétention du demandeur à la mesure d’instruction ne soit pas manifestement vouée à l’échec, que les faits invoqués par lui soient pertinents et que la preuve de ceux-ci soit utile.

En l’espèce, la Sa Patrimoine Languedocienne entend voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire des propriétaires riverains, à titre préventif pour qu’il soit fait toutes constatations utiles relatives à l’état des immeubles susceptible d’être affecté par des dommages lors de la réalisation des travaux de construction qu’elle va entreprendre.  

La Sa Patrimoine Languedocienne justifie donc d’un intérêt légitime pour solliciter cette expertise au sens de l’article 145 du code civil précité dès lors que ces travaux de construction sont susceptibles de provoquer des dommages sur les immeubles et ouvrages voisins et qu’à titre de précaution dans la mesure où sa responsabilité pourrait être engagée ultérieurement, il est nécessaire de déterminer quel est l’état actuel de ces immeubles et ouvrages voisins.

Il convient donc d’ordonner une expertise judiciaire.

La mission d’expertise sera fixée selon les modalités définies au dispositif.

La demande étant présentée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, les dépens resteront à la charge de la Sa Patrimoine Languedocienne qui supportera également la charge de la consignation des frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Audrey ARRIUDARRE, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise judiciaire,
 
Commettons pour y procéder :

M. [P] [O]

Ou à défaut

M. [E] [D]

avec pour mission de :
 
– Prendre connaissance du projet envisagé par la Sa Patrimoine Languedocienne sur les parcelles situées [Adresse 5] à [Localité 1], cadastrées section AB n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] et en expliquer aux défendeurs la consistance, la portée, l’impact et les conséquences pouvant les intéresser eu égard à leur propriété,
– Se faire communiquer toutes pièces et documents utiles à sa mission, notamment les actes de propriété, les plans et permis de démolir/construire, plan de masse en liaison avec le maître d’œuvre de l’opération de construction et les services réseaux environnant,

– Visiter les lieux en présence des parties avec leurs conseils, ainsi que les parcelles appartenant à Mme [C] et la commune d’[Localité 1],

– Constater et décrire l’état actuel des immeubles et propriétés environnants appartenant aux défendeurs et avant le démarrage du chantier et plus précisément les immeubles situés sur les parcelles cadastrées AB n°[Cadastre 4] et AB n°[Cadastre 5],

– Relever tout désordre préexistant notamment sur les parties confrontant l’emprise du chantier, photographies à l’appui,

– Vérifier en particulier si lesdits immeubles présentent des dégradations ou désordres inhérents à leur structure, leur mode de construction, ainsi que leur mode de fondation et leur état de vétusté, ou encore consécutifs à la nature du sous-sol sur lequel ils reposent,

– Recueillir toutes observations et réserves émises par les défendeurs quant à la modification de l’état des lieux,

– Donner un avis sur les questions en relation avec les travaux,

– Dire si, à son avis, il convient ou non, en cas d’urgence, de procéder à la mise en place ou à la réalisation de telles mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers de nature à éviter toute aggravation de l’état qu’ils présentent actuellement, et permettre dans les meilleures conditions techniques possibles la réalisation des travaux devant être entrepris par la Sa Patrimoine Languedocienne, sous le contrôle de bonne fin de l’expert,

– Dire éventuellement les travaux nécessaires, en déterminer la cause et en apprécier le coût,

– Dire que dans ce cas, le libre accès devra être donné après avis de l’expert, au maître d’œuvre et aux entreprises mandatés par la Sa Patrimoine Languedocienne, dans les immeubles, qu’il s’agisse de parties communes ou de parties privatives,

– Dire qu’en cas de difficulté, il sera référé à nouveau,

– Dire qu’en cas de survenance ou de constatations de désordres qui seraient consécutifs aux travaux, l’expert devra chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, les travaux de remises en état et se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis,

– Plus généralement, indiquer tous éléments pouvant permettre de déterminer plus tard si les travaux réalisés par la Sa Patrimoine Languedocienne ont pu occasionner un désordre quelconque aux immeubles appartenant aux parties défenderesses, et de les évaluer,

– dire que l’expert fournira tous les éléments permettant d’apprécier les éventuels problèmes de servitudes et de mitoyennetés entre ces fonds,

– Répondre aux dires des parties,

– Après le dépôt d’un premier rapport, et à la demande du demandeur ou des défendeurs, suivre l’évolution des immeubles concernés au fur et à mesure de la construction du projet immobilier et dans l’hypothèse où les troubles ou désordres se manifesteraient dans les immeubles voisins en cours des travaux, dresser un constat technique de la réalité de désordres,

– établir un rapport final de contrôle après la fin du chantier,

– donner tout élément d’appréciation sur le projet constructif et ses conséquences et d’une manière générale faire toute observation utile,

Disons que l’expert devra remettre un pré-rapport de ses opérations à chacune des parties et leur impartir un délai pour formuler des dires auxquels il répondra dans son rapport définitif, sauf à ce que toutes les parties ne s’accordent explicitement pour renoncer à ce pré-rapport,
 
Disons que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix,

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,
 
Disons que la Sa Patrimoine Languedocienne devra consigner au greffe de ce Tribunal dans le délai de QUINZE JOURS à compter de l’ordonnance, la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 euros) à valoir sur la rémunération de l’expert ; et ce par virement bancaire avec les références du dossier au greffe du tribunal judiciaire d’Albi, service de la régie,
 
Disons que par application de l’article 271 du code de procédure civile, le défaut de consignation entraînera la caducité de la désignation de l’expert,

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal ;

 
Disons que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal dans le délai de QUATRE MOIS à compter du jour où il aura été saisi et qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant,
 
Disons que conformément à l’article 173 du code de procédure civile l’expert adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de taxation de rémunération,
 
Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties,
 
Précisons qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie,
 
Précisons que l’expert doit mentionner dans son rapport l’identité des destinataires auxquels il aura été adressé,

Condamnons la Sa Patrimoine Languedocienne aux dépens,

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été prononcée par Mme ARRIUDARRE, Vice-Présidente, assistée de Mme PELFORT, greffier.

Le greffier Le président