TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jean FOIRIEN ; S.C.I. [O] [G] [L]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/02893 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDDCV

N° MINUTE :
5-2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 08 octobre 2026

DEMANDEURS
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndic la société MAVILLE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDERESSES
S.C.I. [O] [G] [L], dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffière lors de l’audience,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 juillet 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 octobre 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, assistée de Antonio FILARETO, Greffier lors du délibéré

Décision du 08 octobre 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/02893 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDDCV

EXPOSE DU LITIGE
La SCI [O] [G] [L] est propriétaire du lot n°21 dans l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, la SCI [O] [G] [L] a été condamnée par jugement du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris en date du 15 février 2024 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1.633,73 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période allant du 14 septembre 2021 au 30 mai 2023, outre 531,80 euros de dépenses privatives, 6,50 euros de frais de recouvrement, 300 euros de dommages et intérêts et 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic MAVILLE IMMOBILIER, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI [O] [G] [L] afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :
2.381,36 euros au titre des charges de copropriété (3ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 novembre 2025,672 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2.000 euros sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
L’instance a été enregistrée sous deux numéros de RG : le numéro 26/02893 et le numéro 26/02927.
Par conclusions d’actualisation signifiées par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2026 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a sollicité : 
3.043,27 euros au titre des charges de copropriété (3ème trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 novembre 2025,1.035,91 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 2.000 euros sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 juillet 2026.
A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions d’actualisation.
Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, la SCI [O] [G] [L] n’a pas comparu, ne s’est pas faite représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
A l’issue des débats, le demandeur a été avisé de la mise en délibéré de l’affaire au 8 octobre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la jonction des procédures
En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
En l’espèce, il existe un tel intérêt de joindre les deux instances, ces dernières correspondant au même litige, entre les mêmes parties et relevant de la même assignation.
La jonction des affaires RG 26/02893 et RG 26/02927 sera ordonnée sous le premier numéro.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.
L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 21, indiquant la répartition des tantièmes (32/10000èmes) établissant la qualité de propriétaire de la SCI [O] JACY [L],le précédent jugement de condamnation du 15 février 2024,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2026,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices de 2022 à 2025,l’historique du compte du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2026 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4.079,18 euros (en ce inclus 1.035,91 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 12 décembre 2022, 12 décembre 2023, 12 décembre 2024, 15 décembre 2025 et le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 19 juin 2024 comportant : approbation des comptes des exercices 2022 à 2024,vote des budgets prévisionnels 2023 à 2026,les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer la somme de 5.602,30 euros adressée le 27 novembre 2025 à la SCI [O] JACY [L],le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.Au vu des pièces produites par le syndicat, le compte individuel de copropriétaire de la SCI [O] [G] [L] est débiteur de 4.079,18 euros, portant sur la période allant du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2026, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2026.
Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1.035,91 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.
En considération de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner la SCI [O] [G] [L] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 3.043,27 euros au titre des charges de copropriété impayées à la date du 1er juillet 2026 (3ème trimestre 2026 inclus).
Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1.035,91 euros se décomposant comme suit :
72 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 27 novembre 2025,600 euros pour la transmission du dossier à l’avocat,120,91 euros pour les frais de l’assignation par commissaire de justice, 243 euros pour le suivi du dossier avocat et actualisation de la dette.Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Les frais exposés pour une mise en demeure constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. La somme de 72 euros sera donc accordée.
En outre, le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.
Par ailleurs, la réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée.
Enfin, il y a lieu de déduire des sommes réclamées celle de 120,91 euros au titre des frais portés indûment au débit du compte de la SCI [O] [G] [L] comme étant déjà compris dans les dépens.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, il convient de condamner la SCI [O] [G] [L] à payer la somme de 72 euros au titre du recouvrement des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à :
72 euros pour l’envoi de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 novembre 2025, Sur les dommages et intérêts
L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, la Cour de cassation est venue rappeler sur le fondement de cet article, qu’il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l’existence, pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de son obligation par le débiteur.

E l’espèce, il ressort des pièces communiquées que la SCI [O] [G] [L] a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris en date du 15 février 2024, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.
Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.
Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.
En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SCI [O] [G] [L] comme un débiteur de bonne foi.
Il conviendra en conséquence de condamner la SCI [O] [G] [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros en réparation du préjudice financier causé.
Sur les intérêts
Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre, du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.
En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 28 février 2025 en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
ORDONNE la jonction des procédures connues sous les numéros 26/02893 et 26/02927, qui ne seront plus connues que sous le seul numéro 26/02893 ; 
CONDAMNE la SCI [O] [G] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic MAVILLE IMMOBILIER :
la somme de 3.043,27 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2026 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2025,la somme de 72 euros au titre des frais de recouvrement,la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,CONDAMNE la SCI [O] [G] [L] aux dépens,
CONDAMNE la SCI [O] [G] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.