TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Aurélie HERVÉ ; Monsieur [N] [E] [F] [P]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01089 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCE7J

N° MINUTE :
3-2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 08 octobre 2026

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic le cabinet [S] [C], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Aurélie HERVÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0235

DÉFENDEUR
Monsieur [N] [E] [F] [P], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, statuant en juge unique
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 octobre 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 08 octobre 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/01089 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCE7J

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [P] est propriétaire des lots n°12 et 13 dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], cadastré AJ [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 39/974 tantièmes.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à Paris (75002), représenté par son syndic en exercice la SAS [S] [C] (exerçant sous l’enseigne Oralia), a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [N] [P], par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2026, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
6 050,69 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 septembre 2025,1 500 euros de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juillet 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 7 330,15 euros, incluant les frais nécessaires exposés par le syndicat et s’en est rapporté pour le surplus à son acte introductif d’instance. Il s’est opposé à la demande de report de paiement formée par le défendeur, en l’absence de justificatif d’une promesse de vente signée.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] fait valoir que le défendeur est propriétaire de deux appartements ; qu’il ne règle pas régulièrement ses charges de copropriété de sorte qu’au 1er juillet 2026, son solde est débiteur de la somme de 7 330,15 € incluant les frais. Il précise lui avoir fait délivrer un commandement de payer le 22 septembre 2025. Il forme enfin sa demande de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Il a précisé qu’aucun paiement n’était intervenu depuis le 10 décembre 2024.

M. [N] [P], comparant en personne, reconnaît la dette de charges de copropriété mais s’oppose à la demande formée au titre des frais nécessaires. Il sollicite le report du paiement de ses charges au 30 novembre 2026.

Il expose ne percevoir aucun revenu mais être propriétaire d’un autre bien pour lequel il a procédé à des démarches aux fins de vente, par la réalisation d’un diagnostic énergétique. Il précise avoir trouvé un acquéreur et que la signature de la promesse est imminente, de sorte qu’il devrait disposer des fonds pour régler sa dette d’ici le 30 novembre 2026 au plus tard.

M. [N] [P] a eu l’autorisation de produire en délibéré, sous un mois, la promesse de vente dont la signature était évoquée, et le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] a eu l’autorisition d’adresser ses observations à réception de cette pièce.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

Le tribunal n’a été rendu destinataire d’aucune pièce émanant de M. [N] [P] et, par note reçue le 28 août 2026, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à Paris (75002) a indiqué qu’en l’absence de réception de cette pièce, il maintenait l’ensemble de ses demandes formées à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
– les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
– les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :
– le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°12 et 13, indiquant la répartition des tantièmes (39/974èmes) et établissant la qualité de copropriétaire de M. [N] [P],
– les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 10 décembre 2024 au 31mars 2026,
– l’apurement des charges de l’année 2023,
– l’historique du compte du 1er décembre 2024 au 1er juillet 2026 faisant état d’un solde débiteur de 7 330,15 euros (en ce inclus 1 730,75 euros de frais),
– les procès-verbaux de l’assemblée générale du 19 avril 2023, du 25 juin 2024 et du 3 juin 2025 comportant :
∙ approbation des comptes de l’exercice précédent,
∙ vote du budget prévisionnel de l’année à venir,
∙ le fonds travaux,
∙ l’attestation de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,
– le commandement de payer la somme de 3 929,24 euros signifié le 22 septembre 2025 à M. [N] [P] (remise à l’étude),
– le contrat de syndic.

M. [N] [W] ne conteste pas être redevable des sommes réclamées au titre des charges de copropriété, soit la somme de 5 599,40 euros arrêtée au 1er juillet 2026, incluant le 3ème trimestre 2026.

Dans ces conditions, M. [N] [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 5 599,40 euros arrêtée au 1er juillet 2026, incluant le 3ème trimestre 2026.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 septembre 2025 sur la somme de 3 929,24 euros et à compter de l’assignation du 14 janvier 2026 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;  » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).  »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1 730,75 euros se décomposant comme suit :
– 348 euros au titre des frais de remise de dossier à l’huissier,
– 224 euros au titre de quatre mises en demeure ou relance après mise en demeure, imputés les 20 janvier 2025, 10 février 2025, 22 juillet 2025 et 5 août 2025,
– 156,11 euros au titre des frais de commandement de payer,
– 348 euros au titre des frais de constitution de dossier avocat,
– 174 euros au titre des frais de constitution d’hypothèque,
– 162,17 euros au titre des frais d’assignation,
– 46 euros au titre des frais d’inscription d’hypothèque,
– 272,47 euros au titre des émoluments pour inscription d’hypothèque.

M. [N] [P] s’oppose au paiement de ces sommes.

Il n’est pas justifié de l’envoi des mises en demeures versées au dossier. Par conséquent, les frais sollicités à ce titre seront rejetés.

Il est en revanche justifié tant du commandement de payer délivré au défendeur que de la facture du commissaire de justice adressée au syndicat. Par conséquent, la somme de 156,11 euros sera allouée au titre des frais nécessaires.

Il est également justifié par une facture de frais de constitution d’hypothèque, à hauteur de 174 euros. Cette somme sera par conséquent accordée au titre des frais nécessaires.

Il n’est pas justifié des autres frais imputés sur le décompte au titre de l’inscription d’hypothèque. Par conséquent, cette demande sera rejetée.

Les frais au titre de l’assignation seront plus exactement requalifiés et examinés au titre des dépens.

Enfin, les frais de constitution de dossier avocat et de remise de dossier à l’huissier n’impliquent pas des diligences particulières du syndic, distinctes de son mandat d’administration, devant donner lieu à tarification spéciale. Ces demandes seront dès lors rejetées.

En conséquence la somme globale de 330,11 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 janvier 2026.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 14 janvier 2026.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires, qui fonde sa demande indemnitaire sur l’article 1240 du code civil, n’invoque ni ne justifie d’une faute de nature délictuelle commise par le défendeur, ni d’un préjudice en étant résulté. Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur le report de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, M. [N] [P] verse aux débats son avis d’impôt sur le revenu 2025 dont il ressort qu’il perçoit un revenu annuel de 1 367 euros au titre de locations meublées. Il verse également aux débats des échanges avec un conseiller bancaire mentionnant un projet de vente de deux studios dont il est propriétaire par ailleurs, ainsi que les diagnostics techniques afférents à ces biens.

Toutefois, M. [N] [P] n’a pas transmis au tribunal la promesse de vente qu’il annonçait comme imminente de sorte qu’à ce stade, la perception de fonds permettant d’envisager un report de paiement demeure hypothétique. Sa demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [P], qui succombe, supportera les dépens comprenant l’assignation, en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SAS [S] [C], la somme de 5 599,40 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2026, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2025 sur la somme de 3 929,24 euros et du 14 janvier 2026 pour le surplus,

CONDAMNE M. [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SAS [S] [C], la somme de 330,11 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2026,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 14 janvier 2026,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] de sa demande indemnitaire et du surplus de ses demandes,

DEBOUTE M. [N] [P] de sa demande de report de paiement,

CONDAMNE M. [N] [P] aux dépens,

CONDAMNE M. [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SAS [S] [C], la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la vice-présidente et le greffier susnommés.

Le greffier, La vice-présidente.