TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 08/10/2026
à : Maitre Valérie LELOUP-THOMAS
Monsieur [W] [U]

Copie exécutoire délivrée
le : 08/10/2026
à : Maître Marc ZIMMER

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/07067
N° Portalis 352J-W-B7K-DC7DI

N° MINUTE : 4/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 08 octobre 2026

DEMANDEURS
Madame [J] [V] [D] [H], domiciliée au Cabinet d’avocats ACCENT LEGAL, [Adresse 1]
Monsieur [Y] [P] [K], domicilié au Cabinet d’avocats ACCENT LEGAL, [Adresse 1]
représentés par Maître Marc ZIMMER de l’AARPI ACCENT LEGAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1623

DÉFENDEURS
LA S.E.L.A.F.A. MJA pris en la personne de Maitre [X] [C] es qualité de liquidateur judiciaire de ITECH CITY, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
Monsieur [W] [U], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 septembre 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 octobre 2026 par Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière

Décision du 08 octobre 2026
PCP JCP référé – N° RG 26/07067 – N° Portalis 352J-W-B7K-DC7DI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 30 avril 2025, Mme [J] [V] [D] [H] et M. [Y] [P] [K] ont donné à bail à la S.A.S. ITECH CITY pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2] pour l’usage exclusif de M. [W] [U], président de cette société. Ce bail est expressément soumis aux dispositions du code civil.

Le tribunal des affaires économiques de Paris a prononcé le 28 mai 2025 l’ouverture de la liquidation judiciaire à l’encontre de la S.A.S. ITECH CITY et désigné en qualité de liquidateur la S.E.LA.F.A. MJA, prise en la personne de Me [X] [C].

Par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 12 mai 2026, le conseil de Mme [J] [V] [D] [H] et M. [Y] [P] [K] a mis en demeure la S.E.L.A.F.A. MJA, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société ITECH CITY, d’opter dans le délai d’un mois sur le sort du bail.

Par courrier du 19 mai 2026, la S.E.L.A.F.A. MJA, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société ITECH CITY, a, en réponse, indiqué qu’elle n’avait pas vocation à poursuivre ce contrat.

Par actes de commissaire de justice en dates des 8, 9 et 30 juin 2026 remis au greffe le 16 juillet 2026, Mme [J] [V] [D] [H] et M. [Y] [P] [K] ont fait assigner la S.A.S. ITECH CITY, la S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Me [X] [C], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société ITECH CITY et M. [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
– constater la résiliation du bail,
– constater que la S.A.S. ITECH CITY, la S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Me [X] [C], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société ITECH CITY, et M. [W] [U] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 2],
– ordonner, à défaut de départ volontaire, leur expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
– supprimer le délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
– ordonner le séquestre des meubles de la S.A.S. ITECH CITY laissés sur place dans un garde-meubles ou un dépôt au choix des demandeurs, aux frais, risques et périls des expulsés,
– rejeter toute demande d’octroi de délai de grâce,
– condamner in solidum la S.A.S. ITECH CITY, la S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Me [X] [C], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société ITECH CITY, et M. [W] [U] au paiement d’une somme de 3 756,23 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif au 30 mai 2026,
– condamner in solidum la S.A.S. ITECH CITY, la S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Me [X] [C], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société ITECH CITY, et M. [W] [U] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 7 500 euros à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à la libération des lieux,
– condamner in solidum la S.A.S. ITECH CITY, la S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Me [X] [C], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société ITECH CITY, et M. [W] [U] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 8 septembre 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, Mme [J] [V] [D] [H] et M. [Y] [P] [K], représentés par leur conseil, se référent à leur acte introductif d’instance.
Décision du 08 octobre 2026
PCP JCP référé – N° RG 26/07067 – N° Portalis 352J-W-B7K-DC7DI

À l’appui de leurs prétentions, Mme [J] [V] [D] [H] et M. [Y] [P] [K] font valoir, en premier lieu, que le présent litige, en ce qu’il porte sur un bail d’habitation, même soumis aux dispositions du code civil, relève de la compétence du juge des contentieux de la protection en application de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire.

En second lieu, ils ajoutent qu’en application de l’article L641-11-1 III du code de commerce, le liquidateur judiciaire de la S.A.S. ITECH CITY a choisi de ne pas opter pour le maintien du bail après leur mise en demeure, de sorte qu’il est manifestement résilié de plein droit et que la société ITECH CITY et M. [W] [U] sont occupants sans droit ni titre.

À l’appui de leur demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [J] [V] [D] [H] et M. [Y] [P] [K] font valoir que le bail a été conclu moins d’un mois avant l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société ITECH CITY le 28 mai 2025 et alors que la date de cessation de paiement a été fixée le 28 novembre 2023. Ils ajoutent que ces faits ont été signalés par le liquidateur judiciaire au procureur de la République, ce qui démontrent que la signature du bail caractérise la commission d’une infraction pénale. Ils en infèrent une mauvaise foi de cette société et de son représentant légal.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation, Mme [J] [V] [D] [H] et M. [Y] [P] [K] indiquent que son montant doit être fixé au double du loyer comme le stipule l’article 7 du bail et ce, à compter de l’occupation du mois de juin 2026.

Enfin, Mme [J] [V] [D] [H] et M. [Y] [P] [K] sont opposés à tout délai de grâce et expliquent qu’ils sont acculés financièrement et exposés à un risque réel de défaut dans le remboursement du crédit immobilier qu’ils ont souscrit pour l’acquisition du bien. Ils rappellent que ce dernier a perdu récemment son emploi.

Bien que régulièrement assignés à personne pour la première et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile pour les deux autres, la S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Me [X] [C], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société ITECH CITY, la S.A.S. ITECH CITY et M. [W] [U] ne comparaissent pas.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 8 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué après la date de résiliation de plein droit n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité de la résiliation de plein droit ne peut pas être sérieusement contestée.
Décision du 08 octobre 2026
PCP JCP référé – N° RG 26/07067 – N° Portalis 352J-W-B7K-DC7DI

Selon le 1° du III de l’article L641-11-1 du code de commerce, dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire, le contrat en cours est résilié de plein droit après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant au liquidateur et restée plus d’un mois sans réponse.

En l’espèce, par décision du 28 mai 2025, le tribunal des affaires économiques de Paris a prononcé l’ouverture d’une mesure de liquidation judiciaire à l’encontre de la S.A.S. ITECH CITY et désigné en qualité de liquidateur la S.E.LA.F.A. MJA, prise en la personne de Me [X] [C].

Le conseil de Mme [J] [V] [D] [H] et M. [Y] [P] [K] a, par pli distribué le 12 mai 2026, mis en demeure le liquidateur judiciaire de la société ITECH CITY d’opter dans le délai d’un mois sur le sort du bail conclu le 30 avril 2025, en application du III de l’article L641-11-1 du code de commerce. Celui-ci lui a répondu le 19 mai 2026 qu’il n’entendait pas poursuivre ce contrat de bail. Celui-ci s’est ainsi trouvé résilié de plein droit de manière non sérieusement contestable à cette dernière date.

M. [W] [U] se maintenant dans les lieux, celui-ci et la S.A.S. ITECH CITY se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 20 mai 2026 et il convient d’ordonner leur expulsion, selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la S.A.S. ITECH CITY et M. [W] [U] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les demandeurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, s’il est exact que le bail a été conclu le 30 avril 2025 alors que la S.A.S. ITECH CITY était en état de cessation de paiement depuis dix-sept mois, il résulte du décompte produit par les demandeurs que le règlement du loyer était à jour à l’issue du premier trimestre de l’année 2026. La mauvaise fois est ainsi insuffisamment caractérisée.

La demande de suppression du délai prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera donc rejetée.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il se déduit enfin des articles 544 et 1240 du code civil que l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui est constitutive d’une faute qui ouvre droit à indemnité pour ce dernier. Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur en raison de la privation du bien et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés.

En l’espèce, en sa qualité de locataire, la S.A.S. ITECH CITY doit s’acquitter des loyers et provisions pour charges jusqu’au 19 mai 2026. Postérieurement à cette date, l’occupation du logement sis [Adresse 4] à [Localité 2] est sans droit ni titre et une indemnité d’occupation est due aux propriétaires jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Il résulte du décompte produit que le loyer a été réglé par le locataire jusqu’au mois d’avril 2026 inclus. Il reste dû par celui-ci le loyer du mois suivant proratisé jusqu’à la résiliation du bail, au 19 mai 2026, soit, compte tenu de la révision contractuelle du loyer à compter du 5 mai 2026 sur la base de l’indice I.N.S.E.E. de référence des loyers du premier trimestre de l’année en cours (146,60), la somme de 2 312,03 euros (483,87 euros pour les quatre premiers jours du mois de mai 2025 et, pour les quinze jours suivants sur la base du loyer révisé, 1 828,16 euros).

En conséquence, la S.A.S. ITECH CITY sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 2 312,03 euros à valoir sur l’arriéré locatif au 19 mai 2026. M. [W] [U] n’étant pas locataire du bien, il n’est pas tenu au paiement des loyers et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision dirigée à son encontre à ce titre.

S’agissant de l’indemnité d’occupation due depuis le 20 mai 2026, l’article 7 du contrat de bail prévoit qu’elle doit être fixée à deux fois le montant du dernier loyer réclamé augmenté des charges et taxes. Toutefois, cette stipulation s’analyse en une clause pénale, qui peut être modérée par le juge si elle est excessive en application de l’article 1231-5 du code civil. Or, les demandeurs ne démontrent pas que le préjudice réellement subi du fait du maintien illicite dans les lieux de l’occupant soit supérieur à la perte des fruits, correspondant au montant du loyer et provision pour charges. La pénalité contractuellement prévue équivalant au double du préjudice apparaît ainsi excessive. La provision accordée sera donc fixée à hauteur du dernier loyer majoré des charges, soit 3 778,19 euros par mois, compte tenu de la révision du loyer intervenu le 5 mai 2026.

En conséquence, la S.A.S. ITECH CITY et M. [W] [U] seront condamnés à verser la somme provisionnelle de 3 778,19 euros par mois à compter du 20 mai 2026 et jusqu’à libération effective des lieux et ce, in solidum, chacun des deux défendeurs ayant concouru à la réalisation du dommage. En effet, l’occupation sans droit ni titre est causée par le second, dont la présence dans les lieux est due à la première, qui a conclu le contrat de bail expressément afin de l’y installer dans les lieux à titre d’habitation.

Sur les demandes accessoires

La S.A.S. ITECH CITY et M. [W] [U], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et ce, in solidum pour les raisons précédemment exposées.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La S.A.S. ITECH CITY et M. [W] [U] seront condamnés in solidum à la payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,
Décision du 08 octobre 2026
PCP JCP référé – N° RG 26/07067 – N° Portalis 352J-W-B7K-DC7DI

Constatons que la S.A.S. ITECH CITY et M. [W] [U] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 2] depuis le 20 mai 2026 ;

Ordonnons en conséquence à la S.A.S. ITECH CITY et M. [W] [U] de libérer les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut pour la S.A.S. ITECH CITY et M. [W] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Mme [J] [V] [D] [H] et M. [Y] [P] [K] pourront, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rejetons la demande relative à la suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons Mme [J] [V] [D] [H] et M. [Y] [P] [K] de leur demande d’astreinte ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la S.A.S. ITECH CITY à payer à Mme [J] [V] [D] [H] et M. [Y] [P] [K] une provision d’un montant de 2 312,03 euros à valoir sur l’arriéré locatif à la date de la résiliation du bail, selon décompte du 1er juin 2026 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré locatif formulée à l’encontre de M. [W] [U] ;

Condamnons in solidum la S.A.S. ITECH CITY et M. [W] [U] à payer à Mme [J] [V] [D] [H] et M. [Y] [P] [K] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 3 778,19 euros à compter du 20 mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamnons in solidum la S.A.S. ITECH CITY et M. [W] [U] à verser à Mme [J] [V] [D] [H] et M. [Y] [P] [K] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum la S.A.S. ITECH CITY et M. [W] [U] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.
La Greffière, Le Juge des contentieux la protection