COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 06 octobre 2026

N° RG 25/01488 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GNA4

-JP-

S.C.I. IMMOSPHERE / [H] [P], [A] [C] épouse [P], [W] [P]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du PUY EN VELAY, décision attaquée en date du 22 Juillet 2025, enregistrée sous le n° 23/00924

Arrêt rendu le MARDI SIX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe JUILLARD, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller

En présence de :

Mme Stéphanie LASNIER, greffier lors de l’appel des causes et de Mme Marlène BERTHET, greffier lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. IMMOSPHERE

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Karine PAYS de la SELARL PARALEX, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

M. [H] [P]

et Mme [A] [C] épouse [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]

et

M. [W] [P]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par Me Aurélie CHAMBON, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 septembre 2026, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. JUILLARD, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 06 octobre 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. JUILLARD, conseiller, faisant fonction de président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Le 17 décembre 2021 les consorts [H], [A] et [W] [P], propriétaires indivis, ont consenti une promesse de vente, à la SCI IMMOSPHERE, d’une parcelle cadastrée CL [Cadastre 1] à Cheucle commune de MONISTROL SUR LOIRE, ce, moyennant le prix de 134 000 euros.

La promesse de vente contient différentes obligations dont des délais sur lesquels les parties s’opposent.

Par jugement en date du 22 juillet 2025, le tribunal judiciaire du Puy en Velay a déclaré les consorts [P] recevables, déclaré la responsabilité contractuelle de la SCI IMMOSPHERE engagée et jugé que l’indemnité de 13 400 euros était acquise aux consorts [P], ordonné le déblocage de la somme de 6 700 euros consignée entre les mains de maître [J] au profit des consorts [P] et condamné la SCI IMMOSPHERE à payer aux consorts [P] la somme de 6 700 euros, rejeté le surplus des demandes, condamné la SCI IMMOSPHERE à payer aux consorts [P] la somme de 3 000 euros au titre de frais de procès, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI IMMOSPHERE a relevé appel de ce jugement par déclaration électronique en date du 2 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2025 la SCI IMMOSPHERE demande à la cour de :

Juger la société IMMOSPHERE recevable et bien fondée en son appel du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire du PUY EN VELAY le 22 juillet 2025 en ce que celui-ci a :

– déclaré les consorts [P] recevables et bien fondés en leurs prétentions.

– constaté que la SCI IMMOSPHERE n’a pas respecté ses obligations contractuelles.

– constaté que la SCI IMMOSPHERE ne bénéficie d’aucune cause exonératoire.

– déclaré la responsabilité contractuelle de la SCI IMMOSPHERE engagée.

– déclaré l’indemnité d’immobilisation de 13.400 euros prévue à la convention du 17 décembre 2021, acquise aux promettants.

– ordonné le déblocage de la somme de 6.700 euros consignée entre les mains de Maître [J] au profit des consorts [P].

– condamné en outre la SCI IMMOSPHERE à payer aux consorts [P] la somme complémentaire de 6.700 euros.

– rejeté l’ensemble des autres demandes, plus amples, ou contraires.

– condamné la SCI IMMOSPHERE à payer aux consorts [P] une indemnité de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Et, en conséquence, infirmer lesdites dispositions du jugement rendu le 22 juillet 2025 et statuant à nouveau de ces chefs :

Ordonner la restitution à la société IMMOSPHERE de la somme de 6 700 euros versée au jour de la signature de la promesse unilatérale de vente en date du 17 décembre 2021.

Condamner les consorts [P] à payer à la société IMMOSPHERE la somme de 6 700 euros pour décaissement des sommes consignées à la Caisse des Dépôts et Consignations, outre les intérêts produits depuis la consignation.

Condamner les consort [P] à payer à la société IMMOSPHERE la somme de 3 600 € à titre de dommages et intérêts pour refus abusif d’autoriser le déblocage à son profit de la somme de 6.700 euros.

Subsidiairement,

Juger que l’indemnité d’immobilisation prévue dans l’acte du 17 décembre 2021 doit être requalifiée en clause pénale entrant dans le champ d’application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Juger excessif le montant fixe forfaitairement dans la promesse de vente et le réduire à la somme de 1 euro.

Juger qu’en l’absence de refus de la société IMMOSPHERE de signer l’acte de vente, les consorts [P] ne peuvent pas prétendre au paiement de la somme de 13.400 euros correspondant au montant total de l’indemnité d’immobilisation.

En tout état de cause, débouter les consorts [P] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles.

Condamner les consorts [P] au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 février 2026 les consorts [P] demandent à la cour :

Vu les articles 1304-3 du Code civil,

Vu l’article 1218 du Code civil,

Confirmer purement et simplement les dispositions du jugement du Tribunal judiciaire du PUY-EN-VELAY du 22 juillet 2025,

Par conséquent,

DECLARER Mme [A] [C] épouse [P], M. [H] [P] et M. [W] [P] recevables et bien fondés en leurs prétentions,

Y faisant droit,

CONSTATER que la SCI IMMOSPHERE n’a pas respecté ses obligations contractuelles,

CONSTATE que la SCI IMMOSPHERE ne bénéficie d’aucune cause exonératoire,

En conséquence,

DECLARER la responsabilité contractuelle de la SCI IMMOSPHERE engagée,

A ce titre,

DÉCLARER l’indemnité d’immobilisation de 13400 euros prévue à la convention du 17 décembre 2021, acquise aux promettants,

ORDONNER le déblocage de la somme de 6700 euros consignée entre les mains de Maître [J] au profit des consorts [P],

CONDAMNER en outre la SCI IMMOSPHERE à payer aux consorts [P] la somme complémentaire de 6700 euros,

Débouter la SCI IMMOSPHERE de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner la SCI IMMOSPHERE à payer aux consorts [P] une indemnité supplémentaire de 4000 euros au titre des frais de procès, outre l’indemnité de 3 000 euros allouée à ce titre en première instance, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2026.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens développés par celles-ci au soutien de leurs prétentions en application notamment de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Il n’est pas contesté que les articles 1103, 1104 et 1304 et suivants du code civil sont les fondements du litige justement retenus par le premier juge, étant précisé que les parties sont représentées par des avocats pouvant, au besoin, expliquer cet aspect. Dès lors, il n’y a pas lieu, pour ne pas alourdir l’arrêt, de reprendre ici intégralement ces textes.

Les consorts [P] soutiennent notamment que la SCI avait un autre projet (au lieu-dit Pouzol sur la commune de Monistrol sur Loire) et l’a privilégié en déposant tardivement la demande de permis de construire en cause. En outre la SCI n’a même pas mis en demeure la société SERYSS -en charge de la maîtrise d »uvre- pour accélérer le dépôt du permis de construire et que l’argument de la force majeure est inopérant. De plus, la SCI a proposé, via son gérant M. [Y], d’acheter le terrain en cause pour un montant de 30 000 euros (au lieu de la somme de 134 000 euros prévu) arguant du fait que la parcelle deviendrait rapidement agricole et donc inconstructible. Dès lors les intimés estiment que la SCI est de mauvaise foi et doit être condamnée à verser la somme de 13 400 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation. Les consorts [P] affirment également que le dépôt en urgence d’une demande de permis de construire a été réalisé par leurs soins et que l’octroi dudit permis n’est en rien lié à la qualité d’ancien maire de M. [H] [P] comme l’affirme la SCI en cause. Enfin, le prêt rejeté n’a visiblement pas été demandé dans les délais.

La SCI IMMOSPHHERE fait valoir notamment qu’elle a respecté la convention et que les délais n’ont pas été respectés par la société SERYSS en charge de la maîtrise d »uvre. L’appelante ajoute que la force majeure est établie et doit l’exonérer de tout paiement. Elle explique ne pas avoir été mise en demeure par les consorts [P] et avoir déposé sa demande de prêt dans les délais. Elle souligne que M. [H] [P] a été maire de [Localité 5] et a obtenu un permis de construire très rapidement. La SCI affirme avoir respecté ses obligations s’agissant du prêt. Elle estime que la clause d’immobilisation doit être requalifiée en clause pénale et qu’elle est excessive.

La cour considère en l’espèce qu’il n’est pas contestable que la SCI IMMOSPHERE a accepté en toute connaissance de cause, dans la convention notariée du 17 décembre 2021 qui est particulièrement claire, de devoir déposer un permis de construire pour le 30 avril 2022 et l’obtenir avant le 30 juin 2022, mais également de demander un prêt dans les 15 jours calendaires de la promesse de vente avec obtention desdits prêts avant le 30 juin 2022. Il s’agit là des engagements essentiels du contrat, engagements qui se suffisent à eux-mêmes et ne nécessitent pas davantage de formalités.

Or, le permis de construire a été demandé par la SCI, le 4 août 2022 (soit plus de 8 mois après la signature de la promesse notariée, démontrant le peu d’engagement de la SCI dans ce projet qui n’a manifestement pas été suivi efficacement) et partant largement au-delà du délai prévu (pièce 5). De plus, le refus du permis de construire est intervenu le 3 octobre 2022, là encore, en dépassement des délais prévus contractuellement. Dès lors, le contrat n’a indubitablement pas été respecté et rien ne permet de justifier un tel manquement. De même aucune cause exonératoire d’exécution de la promesse de vente n’est démontrée dans ce dossier. Ainsi, par exemple, il n’est pas apporté la preuve, par la SCI, d’un suivi exigeant (absence de mise en demeure) à l’égard de la société SERYSS en charge du dépôt du permis de construire pour le projet situé au [Adresse 4]. A ce titre, la cour relève également que la SCI n’a pas été attrait dans la cause la société SERYSS, alors que l’appelante estime que ce maître d »uvre a commis une faute, ce qui tend, une fois de plus, à démontrer le manque d’engagement de la SCI dans le projet immobilier « Cheucle » objet du litige.

Par ailleurs, la SCI IMMOSPHERE ne prouve pas par des pièces efficientes (la mention manuscrite de paiement-virement n’est pas une preuve) avoir réglé des sommes à la société SERYSS pour le projet en cause, ce qui, là encore ne peut qu’interroger sur sa volonté de voir avancer la demande de permis de construire dans les délais.

De même, la demande de la SCI visant à retenir la force majeure n’est pas prouvée de manière efficiente en fait et en droit, alors que l’administration de la preuve repose sur cette partie.

En outre, la SCI ne s’explique pas sur un autre projet mené à bien par ses soins sur la commune en cause à Pouzols (maison avec piscine) qui a bénéficié d’un permis de construire et interroge, une fois de plus, sur, d’une part, le caractère professionnel de la SCI et d’autre part sur sa volonté de voir aboutir le projet au lieu-dit Cheucle, d’autant que M. [E] [Y], gérant de la SCI, a fait une proposition, aux consorts [P], par SMS du 13 septembre 2022 (pièce 12), d’acquérir le terrain en cause au prix de 30 000 euros (au lieu de 134 000 euros correspondant au prix de la promesse de vente notariée) en expliquant que la parcelle deviendra rapidement inconstructible en raison de la révision du PLU qui devait aboutir à un classement agricole du terrain situé au lieu-dit Cheucle.

Quant à l’allégation que M. [H] [P] aurait obtenu finalement un permis de construire pour la parcelle en cause en raison du fait qu’il a été maire de la commune de MONISTROL SUR LOIRE, il appartiendra à la SCI de déposer une plainte si elle dispose de preuve à cet égard -ce qui n’est pas le cas en l’état des pièces du dossier.

Enfin, il n’y a pas lieu d’examiner la question du prêt puisque la condition du permis de construire permet déjà de sanctionner la SCI.

Au regard de l’ensemble de ces motifs et de ceux du premier juge il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a estimé, à juste titre, que la responsabilité contractuelle de la SCI IMMOSPHERE était engagée dans le présent litige.

S’agissant du montant de l’indemnisation, la SCI ne démontre pas en fait et en droit en quoi il conviendrait de requalifier en clause pénale l’indemnité d’immobilisation en cause et en quoi elle serait manifestement excessive. En effet, la SCI ne peut invoquer le fait que les consorts [P] ont pu finalement déposer un permis de construire et donc ne pas subir, selon elle, de perte financière dans cette affaire, pour s’exonérer de son comportement déloyal décrit ci-dessus. Une telle solution reviendrait à faire fi de l’engagement contractuel des parties, sans même évoquer l’adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans qui pourrait recevoir, ici, application.

L’ensemble de ces éléments permet à la cour de confirmer le jugement sur l’indemnisation.

Les sommes octroyées en première instance au titre des frais de procès sont confirmées en équité et en application de l’article 696 du code de procédure civile s’agissant des dépens.

Sur le surplus, les frais irrépétibles et les dépens.

Le surplus des demandes des parties sera rejeté faute d’élément au soutien de celles-ci.

Succombant en son appel principal la SCI IMMOSPHERE sera condamnée aux entiers dépens et ses demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

En équité la SCI IMMOSPHERE sera condamnée à payer au consorts [P] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe ;

Déclare l’appel de la décision critiquée recevable dans les limites de la saisine de la cour ;

Confirme le jugement critiqué en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant ;

Rejette le surplus des demandes des parties ;

Condamne la SCI IMMOSPHERE aux entiers dépens et rejette ses demandes au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SCI IMMOSPHERE à payer à [H], [A] et [W] [P] la somme totale de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président