COUR D’APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A – CIVILE

MP/CG

AFFAIRE N° RG 25/00795 – N° Portalis DBVP-V-B7J-FO6A

jugement du 25 mars 2025

Juge des contentieux de la protection de [Localité 2]

n° d’inscription au RG de première instance 24/00258

ARRET DU 6 OCTOBRE 2026

APPELANTE :

SA D’HLM [Z] [X], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me André BELLESSORT de la SCP MAYSONNAVE-BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL – N° du dossier E0009O4R

INTIME :

Monsieur [U] [D]

né le 12 août 1994 à [Localité 2] (53)

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025-004210 du 24/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 1])

Représenté par Me Eric GUYOT, avocat au barreau de LAVAL

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 15 juin 2026 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame PHAM, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Madame PHAM, conseillère

Madame GAZZERA, conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 6 octobre 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Marlène PHAM, conseillère et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La SA [Z] [X] (ci-après, le bailleur) a consenti à M. [U] [D] (ci-après, le locataire) la location d’un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], logt. [Localité 5] à [Localité 6].

Le 10 décembre 2020, le bailleur a fait délivrer au locataire une première sommation d’avoir à cesser les troubles de voisinage.

Une seconde sommation a été signifiée à M. [U] [D], le 31 octobre 2023, d’avoir à cesser les troubles de voisinage.

Le 22 février 2024, le conciliateur de justice a dressé un constat d’échec de la tentative de conciliation.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, [Z] [X] a fait assigner M. [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de résiliation de bail, expulsion et condamnation en paiement.

Par jugement contradictoire du 25 mars 2025 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval a :

– débouté [Z] [X] de l’intégralité de ses demandes ;

– condamné [Z] [X] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le premier juge a, tout d’abord, relevé que les pièces datées de l’année 2020 ne peuvent fonder une demande de résiliation de bail pour trouble anormal de voisinage compte tenu de leur ancienneté et de l’absence de difficultés postérieures ni pour les années 2021 et 2022. Le premier juge a également jugé que la seconde sommation n’est pas circonstanciée et que l’attestation du gardien, préposé du bailleur, dont l’objectivité est relative, ne relate pas de troubles qu’il aurait lui-même constatés. Le tribunal a jugé qu’il n’était pas démontré que les canettes trouvées au pied de l’immeuble auraient été lancées par M. [D]. Le tribunal a considéré que les attestations des ouvriers versées aux débats relatant un jet unique d’un sac poubelle par le balcon ayant donné lieu à une contravention ne témoignaient pas d’un manquement suffisamment grave du locataire à ses obligations contractuelles de nature à justifier la résiliation du bail.

Le 29 avril 2025, la SA [Z] [X] a interjeté appel, par voie électronique, de cette décision en toutes ses dispositions.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 mai 2026, pour l’audience du 15 juin 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de dernières conclusions d’appelant récapitulatives en date du 18 mai 2026, la SA [Z] [X] demande à la cour de :

– la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

Infirmer le jugement rendu le 25 mars 2025 en ce qu’il l’a :

– déboutée de l’intégralité de ses demandes ;

– condamnée aux dépens ;

En conséquence,

– constater que Monsieur [U] [D] est à l’origine des troubles anormaux du voisinage dénoncés par les autres occupants du même immeuble et les ouvriers intervenant dans l’immeuble ;

– constater que Monsieur [U] [D] n’use pas du bien qui lui a été donné à bail raisonnablement, ne jouit pas paisiblement de son logement, et ne respecte pas la destination de l’immeuble ;

En conséquence,

– ordonner et prononcer la résiliation du bail ;

– ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, ainsi que de ses biens, des locaux donnés à bail ;

– condamner Monsieur [U] [D] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer mensuel et charges actualisés, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des locaux et restitution des clés ;

– autoriser [Z] [X] à expulser Monsieur [U] [D] des lieux loués ainsi que les occupants introduits du chef de ce dernier avec l’appui de la force public s’il y a lieu et ainsi que d’un serrurier ;

– débouter Monsieur [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– débouter Monsieur [D] de l’ensemble de ses demandes incidentes et arguments,

– condamner Monsieur [U] [D] à lui payer une indemnité de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Monsieur [U] [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel comprenant notamment le coût de la sommation de cesser les troubles du voisinage de Me [P].

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimé du 5 mai 2020, M. [D] demande à la cour de :

– confirmer le jugement dans toutes ses dispositions ;

– condamner la SA [Z] [X] aux dépens.

Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.

MOTIVATION :

I- Sur la résiliation du bail

Moyens des parties

La société [Z] [X] soutient que le locataire est responsable de troubles anormaux du voisinage consistant en des tapages, des nuisances sonores (musique trop forte). Elle fait valoir qu’elle rapporte la preuve de ces nuisances.

Elle expose que le caractère ancien des nuisances ne saurait lui être opposé dès lors qu’elle n’est pas responsable des longs délais de procédure. Elle se prévaut notamment de la main courante du 21 mai 2025 aux termes de laquelle un représentant de la société NGE Bâtiment évoque le non-respect par le locataire de l’interdiction d’accès à la zone de travaux, le jet de poubelle sur le chantier, le harcèlement, et la peur provoquée par M. [D].

Elle fait également état de l’ensemble des troubles de voisinage constatés du 18 janvier 2023 au 21 mai 2025 (musique forte, soirées alcoolisées, insultes à l’égard des locataires et organisation de rixes). Le bailleur indique que l’un des locataires de l’immeuble, Mme [C], dénonce régulièrement des nuisances causées par le locataire.

Elle souligne que le jet de poubelles revêt une gravité au regard du risque de blessures pour des tiers.

M. [D] soutient que les pièces versées aux débats par le bailleur ne justifient pas de la réalité des troubles anormaux de voisinage et qu’il n’apporte aucun argument pour contester la décision du premier juge. Selon lui, la société [Z] [X] reconnaît implicitement dans ses écritures que pendant toute la durée de la procédure judiciaire, il n’est pas survenu d’incidents justifiant une résiliation du bail.

Contestant la valeur probante des pièces produites par le bailleur, il indique que ce dernier s’est constitué lui-même des preuves avec des courriels internes et l’attestation de son préposé (gardien d’immeubles sur plusieurs sites). Il relève que ce préposé n’a pas personnellement constaté les nuisances et qu’il reprend les seuls dires de Mme [C]. Il ajoute que depuis 2020, un seul fait unique est attesté par des ouvriers, à savoir un jet de poubelles et que le bailleur ne fournit qu’une seule attestation de voisin.

Il considère également que l’attestation de la responsable de la société NGE Bâtiment se limite à alerter sur son état mental en lien avec ses troubles psychiatriques. Il fait valoir que l’existence de troubles psychiatriques ne constitue pas un motif suffisant pour justifier la résiliation du bail. Il précise qu’il bénéficie d’une reconnaissance de travailleur handicapé.

M. [D] souligne que depuis sa dernière hospitalisation il a un traitement adapté et que son état de santé s’est amélioré.

Réponse de la cour

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

L’article 1729 du même code prévoit que le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement.

Aux termes de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a notamment l’obligation d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Le bailleur est fondé en application combinée des articles 1728, 1729 et de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

En l’espèce, il s’agit d’un immeuble d’habitation collectif et le respect de la tranquillité de tous les résidents constitue une obligation essentielle du locataire.

Au vu des textes susvisés, il convient donc d’apprécier si les manquements contractuels reprochés aux locataires sont établis et s’ils revêtent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Pour justifier de troubles de voisinage, le bailleur produit notamment :

– des courriers des 1er octobre et 16 novembre 2020 du bailleur dénonçant auprès du locataire des nuisances sonores (musique trop forte) ;

– deux sommations des 10 décembre 2020 et 31 octobre 2023 d’avoir à cesser les troubles de voisinage (bruits excessifs) ;

– un courriel du 11 juin 2024 de M. [M], gardien d’immeubles, faisant état des doléances de Mme [C] pour des nuisances sonores nocturnes et de jet de cannettes par la fenêtre la semaine précédente. M. [M] n’indique pas dans ce mail qu’il a personnellement constaté les nuisances et le jet de cannettes par M. [D] ;

– un avis de contravention du 17 décembre 2024 adressé à M. [D] pour un dépôt ou abandon d’ordures, hors des emplacements autorisés ;

– trois attestations d’ouvriers (M. [Q], M. [H] et M. [N]) du 11 décembre 2024 déclarant ’lors des travaux de démolition de la cage 29, le 10/12 à 9h30, nous avons reçu une poubelle remplie de déchets provenant de l’appartement 362. Poubelle remplie de détritus avec des morceaux de verres’ ;

– une main courante du 21 mai 2025 de Mme [S] [G], conductrice de travaux au sein de l’entreprise NGE Bâtiment, rapportant que M. [D] ne respectait pas les règles mises en place lors des travaux, à savoir notamment l’interdiction de s’introduire au sein de la zone en travaux. Elle exprime une inquiétude quant à l’état de santé mentale de M. [D], ajoutant qu’il faisait peur (propos incohérents, présence de bave au niveau de la bouche). Elle relate en outre que M. [D] l’a appelé treize fois en une journée ;

– un procès-verbal du 23 juin 2025 dans lequel Mme [G] indique avoir été prévenue par l’une des résidentes de l’immeuble, Mme [C], que deux baies vitrées ont été dégradées ;

– une attestation de Mme [G] en date du 19 mai 2025 rapportant deux jets de poubelle par le locataire sur le chantier (incidents du 10 décembre 2024 et 19 mai 2025), l’infiltration de M. [D] dans la cage en travaux (incident du 5 avril 2025 et 23 avril 2025, ce qui fait peur aux ouvriers), et le fait qu’il aurait fait une tentative de suicide à son domicile. Elle évoque des états de panique de M. [D] et la nécessité de le rassurer sur sa crainte que des tierces personnes s’introduisent dans son domicile, ou encore que des caméras aient été installées dans son logement ;

– un mail du 2 juin 2025 du service médiation de la société [Z] [X] faisant état d’un jet de poubelle par M. [D] heurtant un chat, ces faits ayant été rapportés par Mme [C] ;

– plainte du 7 juin 2025 de Mme [B] [C] pour la dégradation de deux baies vitrées, précisant qu’elle était absente au moment des faits et qu’elle a été prévenue par des voisins ;

– plainte du 25 juin 2025 de Mme [O] [R] pour le bris d’une baie vitrée, précisant qu’elle a été avertie par un voisin.

Il ressort des écritures de M. [D] qu’il reconnaît un jet de poubelle, celui-ci est d’ailleurs attesté par les ouvriers qui datent cet incident au 10 décembre 2024. Il sera observé que l’avis de contravention pour dépôt d’ordures hors emplacement autorisé sanctionne les faits du 10 décembre 2024. Pour les autres jets ou dépôts de poubelles sur le chantier évoquées par Mme [G], son attestation n’est pas suffisamment circonstanciée pour conclure qu’elle a personnellement constaté ces faits au moment de leur commission, ni établir un lien entre la présence de ces poubelles et les agissements de M. [D]. Il importe en outre de distinguer les éventuelles perturbations occasionnées par M. [D] sur le chantier en s’introduisant dans la zone interdite pendant des travaux et les nuisances de voisinage au préjudice des occupants de l’immeuble.

En ce qui concerne les dégradations, s’il n’est pas contesté que deux voisins ont subi des détériorations de leur baie vitrée, il n’est produit aucun élément permettant de conclure que M. [D] est l’auteur de ces faits. Il n’est fourni aucun témoignage d’une personne qui aurait personnellement constaté que M. [D] ait commis ces dégradations. Le bailleur ne renseigne pas la cour sur les suites réservées aux plaintes déposées par les deux locataires ainsi que Mme [G], conductrice de travaux au sein de l’entreprise NGE Bâtiment. Il n’est pas produit d’élément démontrant que ces faits aient donné lieu à des poursuites pénales et que la responsabilité pénale et/ou civile de M. [D] ait été engagée pour ces dégradations. Ainsi, les éléments fournis ne mettent nullement en évidence une imputabilité de ces dégradations à M. [D].

Concernant les nuisances sonores invoquées par le bailleur, les éléments versés aux débats sont anciens, et la persistance de ces nuisances n’est pas établie. Au surplus, les éléments ne sont pas suffisamment probants puisque, comme l’a justement relevé le premier juge, il s’agit essentiellement des déclarations du bailleur reprenant simplement les dires des résidents de l’immeuble.

Le bailleur mentionne plusieurs appels de Mme [C] afin de faire état des troubles de voisinages causés par le locataire. La majorité de ces appels sont antérieurs à la plainte déposée par Mme [C]. Or, dans la plainte du 7 juin 2025, Mme [C] ne fait état que de la dégradation des baies vitrées ainsi que de jets d’objet sur son chat, sans rapporter d’autres nuisances. Mme [C] désigne M. [D] mais les circonstances, dans lesquelles elle aurait personnellement constaté la commission des faits incriminés par M. [D], ne sont pas explicitées. Au surplus, il ressort de ses déclarations qu’elle était absente de son domicile lorsque les baies ont été dégradées.

L’élément le plus récent produit par le bailleur à l’appui des allégations de troubles de voisinages concerne la main courante et la plainte déposée par Mme [G], conductrice de travaux au sein de l’entreprise NGE Bâtiment. Elle déclare notamment: ’ma présence devant vous est pour signaler un risque éventuel pour un locataire de cette résidence, un nommé [D] (…) au regard de son comportement, de son attitude et son état mental’. Elle rapporte que M. [D] prend des risques en s’introduisant sur les zones de chantier interdites au public, qu’il s’est introduit dans la cage d’immeuble en travaux lors d’un week-end et qu’il ’n’était, à priori, pas dans son état normal’. Elle ajoute que M. [D] aurait fait peur aux équipes de chantier en étant aperçu avec de la bave au niveau de la bouche et dans un état incohérent, qu’il a jeté ses poubelles sur le chantier. Le 23 juin 2025, Mme [G] a également indiqué que le locataire faisait peur à tout le monde et qu’elle craignait les réactions de M. [D] en raison de sa plainte. Il ressort des déclarations de Mme [G] qu’elle évoque essentiellement l’état de santé mental du locataire et elle alerte sur les risques pour lui-même, étant au surplus rappelé que le témoin n’est pas une occupante de l’immeuble mais la salariée d’une entreprise réalisant des travaux pour le compte du bailleur.

Il convient de faire le constat que le bailleur ne rapporte pas d’incidents depuis un an, étant relevé que M. [D] justifie avoir été hospitalisé le 8 juin 2025. Il bénéficie depuis le 8 janvier 2025 d’une orientation pour un accompagnement médico-social pour adultes handicapés (SAMSAH).

Il se déduit de ces énonciations et constats que les éléments de preuve sont insuffisants pour mettre en évidence la matérialité ainsi que l’imputabilité de toutes les nuisances invoquées à M. [D], à l’exception d’un jet de poubelles le 10 décembre 2024. La persistance ou la répétition de tels incidents, imputable à M. [D], n’est pas établie.

Il s’ensuit que le bailleur ne rapporte pas la preuve des manquements du locataire à son obligation de jouir paisiblement de la chose louée, d’une gravité suffisante, pour justifier la résiliation du bail. Le jugement déféré sera donc confirmé.

La demande de résiliation du bail étant rejetée, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion du locataire ni de le condamner à verser au bailleur une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

II- Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Le bailleur qui succombe sera condamné aux dépens d’appel.

Au vu de la solution du litige, la société [Z] [X] sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

M. [D], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, ne forme pas de demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] ;

Y ajoutant,

Déboute la SA [Z] [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SA [Z] [X] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, P/LA PRESIDENTE, empêchée