TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

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1/1/2 resp profess du drt

N° RG 24/12246 – N° Portalis 352J-W-B7I-C537C

N° MINUTE :

Assignation du :
04 Octobre 2024

JUGEMENT
rendu le 07 Octobre 2026
DEMANDEUR

Monsieur [X] [G]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représenté par Maître Benjamin PITCHO de la SAS PITCHO FASSINA PETKOVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1387

DÉFENDEURS

Maître [Q] [J]
[Adresse 2]
[Localité 2]

SCP [J]-COTTEAU de SIMENCOURT, société civile professionnelle titulaire d’un office notarial
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentés par Maître Barthélemy LACAN de la SELAS LACAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E435

Décision du 07 Octobre 2026
1/1/2 resp profess du drt
N° RG 24/12246 – N° Portalis 352J-W-B7I-C537C

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Valérie MESSAS, Vice-présidente
Présidente de formation,

Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente
Madame Hélène SAPEDE, Vice-Présidente
Assesseurs,

assistées de Madame Leila MESSAOUDI, Greffier

DEBATS

A l’audience du 09 Septembre 2026, tenue en audience publique, devant Madame Hélène SAPEDE, magistrat rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[H] [G] et [L] [U] se sont mariés sous le régime de la séparation de biens. De leur union sont issus deux enfants, M. [N] [G] et M. [X] [G].

[H] [G] était propriétaire de plusieurs biens immobiliers, dont :
– une maison sise sur une parcelle AB [Cadastre 1] sise [Adresse 3] à [Localité 6], dont il était l’unique propriétaire ;
– deux parcelles cadastrées AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3], mitoyennes à cette maison, dont il était propriétaire par moitié avec son épouse [L] [U] ;
– plusieurs lots sis [Adresse 7], dont il était propriétaire par moitié avec son épouse.

[L] [U] est décédée le [Date décès 1] 1998 et a laissé pour lui succéder son conjoint survivant et ses deux enfants.

Par acte notarié reçu le 17 décembre 1999, [H] [G] a opté pour la totalité de la succession en usufruit. Ses deux enfants, M. [N] [G] et M. [X] [G], ont hérité de la nue-propriété par moitié des biens d’[L] [U], de sorte que chacun d’eux a recueilli ¼ en nue-propriété des parcelles AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3].

Au cours de l’année 2012, [H] [G] a mandaté la SCP [J] – Cotteau de Simencourt en la personne de Maître [J] pour réaliser la transmission de ses biens de son vivant entre ses deux fils. Aucune donation-partage n’a cependant été finalisée à cette époque.

Au cours de l’année 2017, [H] [G] a de nouveau mandaté la SCP afin de transmettre à ses enfants de son vivant tout ou partie de ses droits dans la maison de [Localité 6] et les parcelles attenantes, ainsi que ses droits dans l’immeuble sis [Adresse 7].

Par courrier du 26 octobre 2017, la SCP a adressé aux consorts [G] un projet d’acte de donation partage.

Le 6 novembre 2017, la SCP a dressé un acte de donation-partage par lequel [H] [G] fait bénéficier :

– M. [N] [G] de la moitié en nue-propriété et de la moitié en usufruit de l’immeuble sis [Adresse 7], pour une valeur de 1 547 400 euros ;

– M. [X] [G] de la totalité de la nue-propriété du bien sis à [Localité 6], cadastré AB [Cadastre 1] [Adresse 3], d’une valeur de 1 437 000 euros avec déduction de l’usufruit de 20 %, soit 1 149 600 euros, étant précisé qu’il était par ailleurs convenu que [H] [G] verserait à son fils [X] [G] en complément une soulte de 397 800 euros et que M. [N] [G] devait racheter à M. [X] [G] son quart en nue-propriété des lots dépendant de l’immeuble sis à Paris 16e au prix de 535 800 euros.

Le même jour, la SCP a dressé l’acte de licitation portant sur la part détenue par M. [X] [G] dans l’immeuble sis [Adresse 7].

[H] [G] est décédé le [Date décès 2] 2021.

Un acte rectificatif de l’acte de donation partage du 6 novembre 2017 a été établi par la SCP le 9 février 2022 afin d’inclure la donation des droits détenus par [H] [G] sur les deux parcelles mitoyennes à la villa cadastrées AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3], à savoir 50 % de la nue-propriété de ces deux parcelles.

A l’issue des actes précités et du décès de [H] [G], les droits des enfants de ce dernier s’établissaient comme suit :

Pour M. [X] [G] :
– la totalité en pleine propriété de la parcelle AB [Cadastre 1] sur laquelle se situe la maison de [Localité 6] ;
– ¾ en pleine propriété des parcelles mitoyennes AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3] ;

Pour M. [N] [G] :
– ¼ en pleine propriété des parcelles mitoyennes AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3] ;
– la pleine propriété de l’immeuble sis à [Localité 4].

Procédure

Reprochant au notaire un manquement à son devoir de conseil et d’efficacité, M. [X] [G] a, par exploit du 4 octobre 2024, assigné Mme [J] et la SCP [J] – Cotteau de Simencourt devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’engager leur responsabilité civile professionnelle.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juillet 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 mai 2025, M. [G] demande au tribunal de condamner solidairement Mme [J] et la SCP [J] – Cotteau de Simencourt à lui payer les sommes de :
– 1 293 300 euros au titre du préjudice de dévalorisation ;
– 80 200 euros à parfaire au titre du préjudice financier lié au coût de l’opération de licitation partage des parcelles AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3] ;
– 15 000 euros à parfaire au titre du préjudice consécutif aux frais liés à l’entretien de la maison ;
– 3 451 euros au titre du préjudice fiscal ;
– 20 000 euros au titre du préjudice moral ;
– 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
Il reproche d’abord au notaire d’avoir manqué à son devoir de conseil et d’efficacité des actes dressés le 6 novembre 2017 en ne lui permettant pas de bénéficier du transfert des droits voulus par les parties, comme le démontrent :
– les écrits de [H] [G] ;
– les estimations du domaine de [Localité 5], comprenant les trois parcelles ;
– les projets de donation-partage incluant les deux parcelles in fine omises.
Il lui reproche également d’avoir surévalué son lot et déséquilibré le partage en se fondant sur l’évaluation des trois parcelles en pleine propriété.
Il ajoute que l’acte rectificatif dressé par le notaire le 9 février 2022 s’est révélé inefficace et n’a pas réduit les préjudices subis dès lors que les deux frères restent en indivision sur les parcelles AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3].
Il fait enfin grief à l’étude notariale d’avoir mal calculé les abattements auxquels il pouvait prétendre, lui occasionnant un redressement fiscal.
Il soutient que ces fautes ont eu pour conséquence la perte de valeur de sa villa de [Localité 6], dès lors qu’aucun acquéreur n’achètera une villa sans jardin et susceptible de se voir grever de servitudes de passage et évalue cette perte de valeur à 90 % de la valeur de la maison en pleine propriété, soit la somme de 1 293 300 euros.
Il expose être en outre exposé, par la faute du notaire ayant conduit au maintien d’une indivision, à un préjudice de jouissance, subir une perte de 60 200 euros correspondant au coût d’évaluation des deux parcelles en 2017, et avoir été contraint d’engager le 11 octobre 2023 une procédure en licitation partage devant le tribunal judiciaire de Saintes pour un coût qu’il évalue à 20 000 euros, soit un préjudice supplémentaire de 80 200 euros.
Il sollicite en outre l’indemnisation de l’entretien de la propriété depuis 2021 à hauteur de 15 000 euros à parfaire au titre des impôts locaux, de l’IFI annuel, de l’électricité, de l’entretien et des frais d’alarme.
Il ajoute avoir subi un redressement fiscal et demande la condamnation des notaires à lui payer à ce titre la somme de 3 451 euros au titre des pénalités de retard.
Il sollicite enfin la condamnation des notaires à lui payer la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral, exposant que ses relations avec son frère se sont dégradées en raison des fautes des notaires.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er avril 2025, Mme [J] et la SCP [J] – Cotteau de Simencourt demandent au tribunal de débouter M. [G] de ses prétentions et de le condamner à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
S’agissant des fautes reprochées, elles soutiennent avoir dressé des actes efficaces, dès lors que [H] [G] souhaitait, par l’acte de donation-partage du 6 novembre 2017, transmettre de son vivant les droits qu’il détenait dans la maison de [Localité 6] et les terrains attenants tout en conservant l’usufruit, et les droits qu’il détenait dans un immeuble à Paris 16e. Elles ajoutent que l’acte de licitation du même jour est tout aussi efficace dès lors que les parties souhaitaient que M. [N] [G] rachète à son frère son quart en nue-propriété sur l’immeuble sis à [Localité 4], ce qui a été dûment réalisé.
Elles contestent avoir manqué à leur devoir de conseil, dès lors qu’elles ont bien exposé en 2012 les possibilités offertes aux parties pour sortir de toute indivision et que, en l’absence de prix de rachat des parcelles AN [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3] contenues dans l’acte de donation-partage, le demandeur savait pertinemment qu’aucune cession des droits de son frère sur ces parcelles n’était organisée.
Elles contestent que les actes par elles dressés aient violé l’équilibre successoral, dès lors que la valeur indiquée dans l’acte originaire du 6 novembre 2017 incluait la valeur des droits en nue-propriété par [H] [G] sur les parcelles AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3] et que les lots attribués à chacun des copartageants étaient de même valeur.
S’agissant du lien de causalité entre les préjudices allégués et les manquements reprochés, elles contestent tout lien causal entre les fautes reprochées et les pénalités réclamées par l’administration fiscale au regard de l’absence de dépôt d’une déclaration de succession partielle d’assurance vie faisant suite à la perception par le demandeur de capitaux assurés. Elles contestent également être à l’origine des autres préjudices revendiqués, dès lors qu’elles ne sont pas à l’origine de l’indivision dénoncée, laquelle résulte de l’héritage d’[L] [U], et que l’opposition du frère du demandeur est en réalité la seule cause des difficultés dénoncées. Elles ajoutent que M. [X] [G], propriétaire des ¾ en pleine propriété des parcelles AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3], est titulaire d’au moins deux tiers des droits indivis, de sorte qu’il peut valablement les aliéner sur le fondement de l’article 815-5-1 du code civil et mettre fin à l’indivision, sans que les futurs acquéreurs soient menacés d’acquérir en indivision avec M. [N] [G] et sans qu’une procédure de partage forcé soit nécessaire.
Elles soutiennent en outre que l’opposition de M. [N] [G] n’est pas démontrée, que le demandeur n’est pas dans l’obligation de racheter les parts de son frère pour vendre la maison et que le préjudice allégué au titre des intérêts de retard du redressement fiscal n’est pas certain, le demandeur ne produisant qu’une simple proposition de rectification susceptible de discussion et de réduction.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, dans les conditions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la responsabilité du notaire

Fondée sur l’article 1240 du code civil, la responsabilité du notaire peut être engagée à charge pour celui qui l’invoque de démontrer une faute, un lien de causalité et un préjudice.

– Sur la faute

Le notaire est tenu à une obligation de diligences et à un devoir de conseil destinés à assurer la validité et l’efficacité des actes auxquels il a apporté son concours. Un acte efficace s’entend d’un acte conforme aux droits et à la volonté des parties.

Il en résulte que le notaire est responsable de tout manquement aux devoirs que lui impose sa charge et que la faute même légère, qui doit être analysée par comparaison avec la conduite qu’aurait dû avoir un notaire avisé, peut être source de responsabilité.

Il appartient au notaire de rapporter la preuve qu’il a exécuté son devoir de conseil.

En l’espèce, il est constant que deux parcelles appartenant aux époux [G]-[U], dont le notaire avait connaissance pour :
– indiquer à la 8e page de ses dernières conclusions les avoir évoquées avec [H] [G] lors d’une première consultation au cours de l’année 2012 ;
– avoir reçu communication par [H] [G] des projets n° 6 et 7 de donation-partage les mentionnant ;
ont été omises du partage final opéré dans le cadre de la donation-partage et de la licitation réalisées le 6 novembre 2017 par la SCP.

Or, la SCP, sur laquelle pèse la charge de la preuve de la bonne exécution de son devoir d’information et de conseil au moment de la signature des actes litigieux, soit au cours de l’année 2017, n’apporte aucune pièce de nature à démontrer qu’elle avait alerté [H] [G] sur le fait que, à l’issue de la donation-partage et de la licitation soumises à leur signature et en contradiction avec les précédents projets communiqués, ses fils resteraient en indivision sur les parcelles AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3] dès lors que M. [N] [G] resterait propriétaire d’1/4 de la nue-propriété des parcelles AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3] pour l’avoir recueilli à la succession de sa mère, et que [H] [G], fort de cette information, n’entendait néanmoins pas prévoir la licitation de celles-ci.
Professionnel du droit, il lui revenait d’alerter ses clients sur le caractère partiel du partage ainsi retenu, sans pouvoir valablement se retrancher derrière le fait que le demandeur aurait de son côté pu le déduire de l’absence de versement de tout prix de cession à son frère.
En l’absence de preuve d’une telle mise en garde, elle a manqué à son devoir de conseil et est susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle à ce titre.

Si M. [X] [G] fait également grief au notaire d’avoir procédé à une mauvaise évaluation des lots et d’avoir à ce titre contribué à un partage inégal, il ne sollicite pas de préjudices spécifiquement liés à cette faute et différents de ceux qu’il estime causés par le défaut de conseil, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

– Sur les préjudices

Il incombe au demandeur de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation. Qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis. Le principe de réparation intégrale du préjudice s’applique et vise à replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le dommage n’avait pas eu lieu, sans perte ni enrichissement.

En l’espèce, si le notaire avait informé [H] [G] de l’omission des parcelles AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3] du projet final de partage anticipé, il existe une probabilité que les parties aient inclus les parcelles AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3] afin de mettre fin à l’indivision de MM. [X] et [N] [G] sur les deux parcelles litigieuses. Il en résulte que le manquement du notaire est à l’origine, pour M. [X] [G], d’une perte de chance de devenir, dès cette époque, propriétaire de l’intégralité de la nue-propriété des parcelles AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3].

Cette perte de chance apparaît en l’espèce importante dès lors qu’il ressort clairement de la lettre rédigée par [H] [G] le 21 juin 2010, de son testament du 7 novembre 2016 complété le 6 décembre 2016, des termes mêmes des projets successifs de partage et des actes conclus la volonté de [H] [G] de faire sortir ses fils de l’indivision, à l’instar de celle existant sur l’immeuble sis [Adresse 7], à laquelle il a été précisément mis fin par l’acte de licitation du 6 novembre 2017, que le domaine de [Localité 5] est clos par un mur longeant l’ensemble composé de la parcelle AB [Cadastre 1] comportant la maison et des deux autres parcelles AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3] constituées des espaces verts et des dépendances de la maison principale et que toutes les évaluations réalisées par les professionnels de l’immobilier sollicités les 23 juin et 26 novembre 2008, puis 6 et 10 juillet 2017, concernaient la valeur des trois parcelles réunies.

Il s’ensuit que le taux de cette perte de chance, en l’état des éléments ci-dessus relatés, doit être évalué à 80 %.

S’agissant du calcul du préjudice ainsi subi, le tribunal note que, dans l’hypothèse où les deux parcelles litigieuses auraient été incluses dans le partage anticipé de 2017, M. [X] [G] aurait dû racheter à son frère ¼ en pleine propriété des parcelles mitoyennes AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3], comme le 7e projet de donation-partage versé aux débats le prévoyait : « proposition de sortie d’indivision : [N] cède ses droits restant sur les biens de St Palais à [X] (valorisé à 60.200 euros), moyennant en contre échange à due concurrence des parties des droits restant de [X] sur les biens de Paris », mais que le demandeur, sur lequel repose la charge de la preuve de son préjudice, ne fournit aucune évaluation de cette quote-part et ne forme pas de demande spécifique à ce titre.

Le tribunal étant lié par les demandes des parties, il convient de reprendre les demandes tels que formées par M. [X] [G] :

– Sur la perte de valeur de la maison

En l’absence de toute vente de la maison et M. [X] [G] exposant avoir précisément engagé une action en licitation-partage par acte du 11 octobre 2023, ce préjudice, que le demandeur chiffre à 90 % de la valeur du domaine, est en l’état hypothétique, de sorte que ce poste doit être rejeté, étant observé, comme le rappelle le défendeur, qu’il peut valablement user de l’article 815-5-1 du code civil pour procéder à la vente du bien immobilier et mettre fin à l’indivision.

– Sur le préjudice lié à l’impossibilité de disposer de son bien

S’il dénonce la situation de blocage dans laquelle l’indivision le place actuellement, le tribunal constate qu’il ne forme dans ses dernières conclusions aucune demande d’indemnisation spécifique au titre d’un préjudice de jouissance.

– Sur le préjudice de 60 200 euros

M. [X] [G] indique devoir, en cas de rachat, subir la hausse du prix du marché et notamment une hausse de la valeur vénale actuelle des parcelles AB [Cadastre 2] et [Cadastre 3] par rapport à l’année 2017. Si ce poste apparaît effectivement en lien avec la faute retenue contre le notaire, M. [G] ne produit aucune estimation de la valeur actuelle desdites parcelles, de sorte que la différence de valeur dénoncée n’est pas démontrée.
Sans s’en expliquer, le demandeur conclut qu’ « il a donc subi un préjudice de 60 200 euros lié à cette cession qu’il n’aurait pas dû supporter si une licitation-partage était intervenue le jour de la donation-partage conformément à la volonté des parties ».
Pourtant, il était convenu dans le projet n° 7 qu’il cite in extenso qu’il devrait verser à son frère [N] la somme de 60 200 euros, de sorte que cette somme ne peut constituer l’assiette du préjudice aujourd’hui revendiqué.
Cette demande sera dès lors rejetée.

– Sur le préjudice financier lié au coût de la procédure judiciaire en licitation-partage

Ce poste est en lien de causalité avec la faute du notaire, de sorte que, au regard du taux de perte de chance retenu, il doit être indemnisé à hauteur de 80 % des frais effectivement payés au titre de cette procédure.

Néanmoins, M. [X] [G] procède à une évaluation forfaitaire de 20 000 euros sans justifier des pièces permettant au tribunal de retenir un préjudice certain.

Le tribunal ne pouvant évaluer un préjudice matériel de manière hypothétique ou forfaitaire, ce poste ne peut qu’être en l’état rejeté.

– Sur le préjudice lié à l’entretien de la propriété de [Localité 5] depuis 2021

Ces frais d’entretien (impôts locaux, IFI, électricité, entretien, frais d’alarme) sont liés à la qualité de propriétaire de M. [X] [G] de la parcelle AB [Cadastre 1], ne sont pas en lien de causalité avec la faute du notaire. Ce poste est dès lors rejeté.

– Sur le redressement fiscal

Par courrier du 13 mai 2024, la Direction générale des finances publiques de la Charente-Maritime a notifié à M. [X] [G] une proposition de rectification de 61 623 euros, outre 3 451 euros au titre de pénalités et intérêts de retard.

Ces intérêts de retard ont cependant été demandés à M. [X] [G] à la suite d’une rectification opérée par l’administration fiscale en raison de l’absence de dépôt d’une déclaration de succession partielle d’assurance-vie faisant suite à la perception de capitaux assurés.

Or, il n’est pas démontré que le notaire ait été chargé d’assister M. [X] [G] dans la perception de ces capitaux ou d’opérer une déclaration de succession partielle à ce titre.

Dans ces conditions, le lien de causalité entre le préjudice allégué et les fautes reprochées n’est pas démontré et ce poste doit être rejeté.

– Sur le préjudice moral

La faute du notaire a eu pour conséquence de maintenir les deux enfants de [H] [G] dans une situation d’indivision indubitablement source de blocage et a eu pour conséquence de majorer les risques de conflit entre les deux frères.

Il en résulte que Mme [J] et la SCP doivent être solidairement condamnées à payer à M. [X] [G] la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral causé par leur faute.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [J] et la SCP [J] – Cotteau de Simencourt sont solidairement condamnées aux dépens, avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il est équitable de condamner solidairement Mme [J] et la SCP [J] – Cotteau de Simencourt à payer à M. [X] [G] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes plus amples ou contraires, non justifiées, sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Mme [J] et la SCP [J] – Cotteau de Simencourt à payer à M. [X] [G] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

REJETTE le surplus des demandes principales de M. [X] [G] ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] et la SCP [J] – Cotteau de Simencourt aux dépens, avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] et la SCP [J] – Cotteau de Simencourt à payer à M. [X] [G] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE comme injustifié le surplus des demandes.

Fait et jugé à Paris le 07 Octobre 2026

Le Greffier Le Président
Leila MESSAOUDI Valérie MESSAS