TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

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1/1/2 resp profess du drt

N° RG :
N° RG 24/08199 –
N° Portalis 352J-W-B7I-C47VQ

N° MINUTE :

Assignation du :
04 Juin 2024

JUGEMENT
rendu le 07 Octobre 2026
DEMANDERESSE

La société [1], société civile immobilière, représentée par son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par Maître Fabrice DALAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0373

DÉFENDEURS

Maître [O] [C]
[Adresse 2]
[Localité 3]

S.C.P. [F] [J] – [2] [Y] [Q] [I], Etude de Notaires, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentés par Maître Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

Décision du 07 Octobre 2026
1/1/2 resp profess du drt
N° RG 24/08199 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47VQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Valérie MESSAS, Vice-présidente
Présidente de formation,

Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente
Madame Hélène SAPEDE, Vice-Présidente
Assesseurs,

assistées de Madame Leila MESSAOUDI, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 09 Septembre 2026, tenue en audience publique, devant Madame Hélène SAPEDE, magistrat rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 22 février 2008 par Maître [O] [C], notaire associé de la SCP [Z] [C] [J], la SCI [3] [Cadastre 1] et la SCI [1] ont régularisé une promesse de vente, sous la condition suspensive de la purge du droit de préemption urbain, portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Paris 10ème, cadastré section AQ n°[Cadastre 2], moyennant le prix de 3.175.000 euros, payable comptant le jour de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, ladite promesse mentionnant que les lots acquis provenaient de la division du lot n°4 supprimé, ce lot, préalablement à sa division et sa suppression, ayant été détruit par suite d’un incendie et reconstruit.
Le délai de réalisation de la vente a été prorogé au 1er juillet 2008 à 18 heures aux termes d’un protocole conclu entre les parties le 30 mai 2008.

Suivant acte authentique du 1er juillet 2008 reçu par Maître [C], il a été procédé à la vente définitive du bien immobilier moyennant le prix convenu de 3.175.000 euros.

Ayant mis en vente l’immeuble susmentionné, la SCI [1] a été saisie, le 14 mars 2023, d’une offre d’acquisition par la société [4] moyennant le prix de 8.750.000 euros. Un rendez-vous de signature d’une promesse de vente a été fixé au 20 avril 2023, annulé. Une nouvelle offre a été formulée par la société [4] le 29 mars 2023 pour un prix réduit de 7.700.000 euros.

Une dernière offre, assortie, notamment, d’une condition suspensive à la charge de la SCI [1] d’avoir à régulariser le permis de construire portant sur les biens immobiliers, à hauteur de 7.500.000 euros FAI, soit 7.142.852 euros net, a été émise par la société [4].

Suivant acte authentique du 6 juillet 2023, la SCI [1] et la société [4] ont régularisé une promesse de vente reçue par Maître [K], notaire, au prix de 7.142.857 euros, pour une durée expirant le 1er juillet 2024, la SCI [1] s’étant engagée, aux termes de cette promesse, à la condition particulière d’obtenir un permis de construire purgé de tous recours et tout retrait en vue de régulariser et obtenir l’attestation de non contestation à la conformité des biens pour l’exploitation de bureaux dans le bien, les surfaces créées de la mezzanine et du sous-sol et des ouvertures créées et modifiées.

Un avis négatif sur le projet de permis de construire a été donné par l’inspection générale des carrières le 12 octobre 2023, du fait de la nature du sous-sol du terrain susceptible de voir apparaître des « anomalies et vides de dissolution du gypse ».

Le 3 novembre 2023, le préfet de police de [Localité 1], ayant relevé des anomalies au titre de la sécurité incendie, a émis un avis défavorable à la demande de permis de construire déposée le 19 septembre 2023 concernant la création de niveaux supplémentaires et la modification d’aspect extérieur, d’une construction sur 3 niveaux de sous-sol situé [Adresse 4] à [Localité 5].

C’est dans ce contexte que, par acte du 4 juin 2024, la SCI [1] a fait assigner Maître [O] [C], notaire, et la SCP [5], notaires associés, devant le tribunal judiciaire de Paris en responsabilité et indemnisation de son préjudice sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 mai 2025, la SCI [1] demande au tribunal de :
– constater que la SCP [5] et Maître [C] ont failli dans leur devoir de conseil, de nature à engager leur responsabilité ;
– condamner la SCP [J] [V] [U] [6] et Maître [C] à lui payer la somme de 2.476.351 euros en réparation de son préjudice ;
– condamner la SCP [5] et Maître [C] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Faisant valoir que le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques attachés aux actes auxquels il est requis de donner la forme authentique, la SCI [1] reproche aux défendeurs, en charge de la rédaction de l’acte de vente conclu avec la société [4], de ne pas avoir procédé aux recherches usuelles afférentes aux permis de construire délivrés sur l’immeuble lorsqu’elle a acquis l’immeuble litigieux en 2008, et d’avoir mentionné à l’acte authentique un permis de reconstruire qui était un permis de réaménagement du toit et de la façade de l’immeuble, sans mention des sous-sols et d’une mezzanine, contrairement à ce qui ressort des promesses et actes de vente authentiques. Elle soutient encore qu’aucune vérification n’a été opérée par les défendeurs concernant l’existence d’un sous-sol à usage commercial autorisé tel que mentionné dans le certificat du 16 février 2008. Elle estime que Maître [C] et la SCP auraient dû, à tout le moins, l’informer de l’absence d’information et de conformité de la description de l’immeuble avec les autorisations délivrées et des risques liés à cette absence de permis de construire, et fait valoir qu’elle a été contrainte de déposer un nouveau permis de construire devant répondre aux exigences attachées aux dispositions légales et réglementaires.
Pour justifier du préjudice dont elle se prévaut, la SCI [1] fait valoir qu’elle a dû procéder à un sondage des sols par forage et à une injection de béton de remplissage pour un montant de 208.909,20 euros et que ces difficultés étaient connues lorsqu’elle avait acquis le bien puisque les annexes de l’acte mentionnent que l’immeuble est situé sur une zone de risques naturels ; qu’elle a dû réaliser, pour vendre le bien à la société [4], des travaux sur une période de 6 mois, lesquels ont retardé l’instruction du permis de construire, la signature de l’acte de vente et le transfert des charges de copropriété et du paiement des taxes, et l’ont conduite à consentir au locataire une réduction de loyer ; qu’elle a dû procéder à une destruction partielle de la mezzanine pour un montant de 10.935,96 euros, entraînant la perte de 26,5 m2, soit 260.000 euros ; qu’elle a dû accepter une baisse du prix de l’immeuble et a subi une perte sur la revente de 1.607.143 euros correspondant à la différence de prix accepté par l’acquéreur à la suite des anomalies découvertes par son notaire ; qu’elle n’a pu sollicité une baisse de prix lorsqu’elle a acquis l’immeuble, lui causant un préjudice qu’elle évalue à la somme de 502.147 euros correspondant à un abattement de 30% correspondant à la surface du sous-sol et en considération du prix au m2

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 janvier 2025, Maître [C] et la SCP [F] [J] – [R] [V] – [Y] [U] – [K] [I] (la SCP) sollicitent du tribunal qu’il :
– déboute la SCI [7] de l’intégralité de ses demandes ;
– condamne la SCI [1] à leur payer une somme de 5.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamne la SCI [1] aux dépens, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile ;
– écarte, en tant que de besoin, l’exécution provisoire attachée de droit au jugement à intervenir.

Maître [C] et la SCP contestent avoir manqué à leurs obligations professionnelles et font valoir que l’acte authentique de vente du 1er juillet 2008 rappelle que les lots acquis provenaient de la division de l’ancien lot n°4 par ailleurs supprimé, que ce lot avait été préalablement détruit à la suite d’un incendie et avait fait l’objet d’une reconstruction avec une nouvelle désignation résultant d’un permis de démolir délivré le 28 septembre 1976, d’un permis de construire délivré le 28 août 1976, et que la reconstruction avait fait l’objet d’un certificat de conformité délivré le 12 février 1980. Elles déduisent de ces rappels contenant l’origine de propriété et les différentes autorisations administratives portant sur la reconstruction du bâtiment que Maître [C] avait satisfait à ses obligations.
Elles poursuivent en soutenant que ces autorisations administratives, permis de démolir et permis de construire, certificats de conformité mentionnés dans l’acte notarié du 1er juillet 2008 étaient mentionnés dans le titre de propriété de la SCI [3] [Adresse 5] du 16 juillet 2005 et en déduisent que les mentions figurant sur l’acte authentique de vente du 1er juillet 2008 sont conformes aux informations recherchées auprès des services d’urbanisme et administratifs, et que le notaire ne disposait d’aucun élément de nature à suspecter des irrégularités des sous-sols lors de la reconstruction des lots ou de la mezzanine.
Elles contestent également le préjudice invoqué tiré de la nécessité, pour la SCI [1], de déposer un permis de construire afin de satisfaire aux normes légales et réglementaires actuelles et soutiennent que ceux-ci sont sans lien de causalité avec l’intervention notariale de 2008. Elles soutiennent que les travaux d’injection de béton et d’aménagement des locaux sont sans lien avec l’intervention du notaire lors de l’acquisition et qu’ils ont été rendus nécessaires en raison des projets de revente lesquels ont révélé une situation inexistante en 2008 ; que la révélation de l’existence de cavités ne peut être imputée aux notaires alors que les éléments sollicités à l’occasion de la régularisation de l’acte authentique ne faisaient état d’aucune difficulté quant à la consistance du sol à l’occasion de la construction du lot n°4.

Par ordonnance du 3 juillet 2025, le juge de la mise en état a déclaré l’instruction close.

MOTIVATION

Sur la responsabilité du notaire :
Sur le manquement du notaire à son obligation de conseils

En application de l’article 1240 du code civil, le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

La responsabilité du notaire nécessite de rapporter la preuve d’une faute, ainsi définie, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces deux éléments.

En l’espèce, le paragraphe afférent à la désignation des biens vendus dans l’acte de vente du 1er juillet 2008, outre l’énumération des lots composant l’immeuble vendu, précise en page 5 que :

« le lot numéro 4, préalablement à sa division et sa suppression, a été détruit par suite d’un incendie, a été reconstruit.
La désignation du lot 4 reconstruit est la suivante :
Un bâtiment à usage commercial élevé sur deux niveaux et sous-sol pour partie. Pour le surplus, un rez-de-chaussée plus trois niveaux, le tout à usage commercial.
Cette reconstruction a été autorisée ainsi qu’il résulte :
D’un permis de démolir délivré par la Préfecture de [Localité 1] le 28 septembre 1976, D’un permis de construire délivré par la Préfecture de [Localité 1] le 28 août 1977 faisant suite à une demande de permis de construire en date du 23 septembre 1976 qui a fait l’objet favorable de l’inspection du travail en date du 09 mars 1977, D’une attestation en date du 06 août 1976, délivrée par le Cabinet [M], alors syndic de l’immeuble sis à [Localité 6], [Adresse 1]. Cette reconstruction a fait l’objet d’un certificat de conformité délivré par la Préfecture de [Localité 1], le 12 février 1980.
Tel et ainsi que les biens ont été désignés aux termes de l’état descriptif de division ci-après énoncé, avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre.
Observation étant ici faite qu’est annexé aux présentes un certificat de superficie conforme à la loi Carrez établi le 16 février 2008 par la société [8] à [Localité 7] duquel il résulte que :
– le lot numéro 38 est d’une superficie de 135,40 m2,
– le lot numéro 39 est d’une superficie de 75,60 m2,
– le lot numéro 40 est d’une superficie de 183,10 m2,
– le lot numéro 42 est d’une superficie de 74,40 m2,
– le lot numéro 43 est d’une superficie de 46,80 m2,
– les lots numéros 44 et 45 (hors loi Carrez) consistant en un sous-sol sont d’une superficie de 164,00 m2
– et que les parties communes et privatives aux autres lots (hall d’entrée, diverses dépendances, locaux techniques, escaliers privatifs) sont d’une superficie hors loi Carrez de 46,70 m2 ».

Aux termes de l’acte de vente du 20 novembre 2024, la désignation des biens vendus précise en page 11, s’agissant du lot numéro 4, que :
« il comprend : 1° le local commercial se trouvant au rez-de-chaussée dont une partie est située sous le bâtiment en aile à gauche sur cour et occupant toute la partie du terrain faisant suite à la cour commune
2° un étage sous verrière sis dans le bâtiment E
3° au fond, à gauche, deux étages de locaux avec grenier au dessus, faisant suite au bâtiment en aile à gauche sur cour (soit la totalité du bâtiment désigné en lettre C)° sur la droite, deux étages de locaux avec greniers au dessus formant le bâtiment D en totalité (aile droit du bâtiment principal)
9.2.5. Désignation actuelle
Le vendeur déclare que la désignation actuelle des lots susvisés réunis est la suivante pour l’avoir acquis en l’état, dans cette configuration et ne pas avoir réalisé de travaux :
Un bâtiment à usage de bureaux en fond de cour élevé sur :
Sous-sol pour partieRez-de-chausséePremier étageDeuxième étage en mezzanine dans le bâtiment en fond de cour et open space dans l’aile droit du bâtiment principal, Le troisième étage en open space dans l’aile droite du bâtiment principal ».
Au vu de l’état des risques naturels et technologiques annexé à l’acte de vente du 1er juillet 2008, l’immeuble est situé en zone à risque de dissolution de gypse antéludien.

Si les permis de démolir et de construire visés dans les actes de vente n’ont pas été annexés à la vente du 1er juillet 2008, ils l’étaient à l’acte de vente du 28 juillet 1989, produit aux débats.
Il en ressort que :
– le 28 février 1976, le préfet de Paris a autorisé la SCI [9], alors propriétaire de l’immeuble, objet du litige, à démolir partiellement une construction sise [Adresse 4] à Paris 10ème ;
– le 28 août 1977, le préfet de région d’Ile de France, préfet de [Localité 1], a, vu la demande de permis de construire en vue de procéder au réaménagement des locaux existants sinistrés après incendie à usage d’atelier de confection et de bureaux, avec modification de la façade sur cour et de la toiture, accordé le permis demandé ;
– un certificat de conformité des travaux a été accordé par le préfet de région d’Ile de France, préfet de [Localité 1], le 12 février 1980.

Ainsi, il appert que l’acte de vente du 1er juillet 2008 comporte une discordance entre la mention selon laquelle la reconstruction a été autorisée ainsi qu’il résulte d’un permis de construire délivré par la Préfecture de police de [Localité 1] le 28 août 1977 et le permis délivré à cette date autorisant le seul réaménagement des locaux existants sinistrés après incendie.

Or, alors que la SCI [1] se prévaut d’un manquement de la SCP à son obligation de conseils, il n’est pas établi qu’elle a été informée des incidences de la non-conformité du bien au permis de construire délivré et de l’impossibilité de procéder à des travaux de mise en conformité du bien à sa description aux termes de l’acte de vente. Dès lors, le manquement du notaire à son obligation de conseils est caractérisé.

Sur l’indemnisation des préjudices invoqués

Sur le préjudice tiré du coût des travaux engagés
La SCI se prévaut, en premier lieu, d’un préjudice tiré du coût des travaux par elle exposés et rendus nécessaires préalablement à la vente du bien, ayant consisté en un sondage des sols et en l’injection de béton de remplissage pour un montant total de 367.061 euros.

La SCI produit, au fondement de cette demande, les factures et avis de virements correspondants, rendus nécessaires du fait des avis défavorables à sa demande de permis de construire rendus le 12 octobre 2023 par l’inspection générale des carrières « faute d’éléments suffisamment précis sur l’état du sous-sol pour garantir la stabilité et la mise en sécurité des personnes » alors que le projet est situé « dans un périmètre de recherche des poches de dissolution du gypse antéludien estimé à une profondeur d’environ 45 mètres » et le 3 novembre 2023 par la préfecture de police de Paris du fait d’anomalies constatées au titre de la sécurité incendie et au titre de l’accessibilité des personnes en situation de handicap.

S’il ressort des arrêtés préfectoraux annexés à l’acte de vente de 2008, qu’il était déjà considéré, à cette date, que l’immeuble était situé sur un terrain inclus dans un périmètre de risque pour avoir été édifié dans une zone de dissolution du gypse antéludien, les travaux réalisés par la société demanderesse l’ont été afin de rendre conforme l’immeuble aux prescriptions minimales définies dans la notice du 31 janvier 2016. Il n’est nullement établi que les prescriptions d’injection de béton de remplissage, préconisées par l’inspection générale des carrières en octobre 2023, étaient applicables au jour de la vente litigieuse du 1er juillet 2008.

Il résulte de ces éléments que la SCI [1] ne justifie pas d’un lien de causalité entre le manquement à son obligation de conseils imputé au notaire et le préjudice tiré du coût des travaux effectués par elle lors de la revente du bien. Sa demande en dommages-intérêts de ce chef sera rejetée.

Sur la baisse de prix de l’immeuble
La SCI [1] se prévaut, ensuite, d’un préjudice résultant d’une perte sur le prix de revente de l’immeuble, qu’elle évalue à la somme de 1.607.143 euros correspondant à la différence de prix accepté par l’acquéreur du fait des anomalies découvertes par le notaire de ce dernier.

Sont produits aux débats la première offre indicative d’acquisition faite par la société [10] le 14 mars 2023 au prix de 8.750.000 euros, hors droits, la seconde offre indicative d’acquisition émise par cette même société le 29 mars 2023 au prix de 7.700.000 euros hors droits, la promesse conclue suivant acte authentique du 6 juillet 2023 au prix de 7.142.857 euros et l’acte de vente du 20 novembre 2024 au même prix.

A la lecture des deux offres indicatives d’acquisition, il appert qu’à l’exception du montant du prix offert, réduit de 8.750.000 euros le 14 mars 2023 à 7.700.0000 euros le 29 mars 2023, celles-ci sont rédigées en des termes strictement identiques, de sorte que le lien de causalité entre le manquement du notaire à son obligation de conseil et la diminution du prix offert n’est pas établi.

De même, la comparaison entre l’offre indicative du 29 mars 2023 et la promesse de vente du 6 juillet 2023 ne permet pas au tribunal d’établir, alors que les parties étaient en pourparlers, un lien de causalité entre le manquement du notaire à son obligation de conseils et le prix convenu entre les parties à hauteur de 7.142.857 euros.

En conséquence, la SCI [1] sera également déboutée de sa demande en dommages-intérêts tirée de la baisse de pris de l’immeuble.

Sur la perte de chance d’avoir pu négocier un prix sur une surface non déclarée
La SCI [1] se prévaut, enfin, d’un préjudice résultant de la perte de chance d’avoir pu négocier le prix auquel elle a acquis l’immeuble, qu’elle évalue à hauteur de 502.147 euros en déduisant du prix d’achat payé par elle la valeur du sous-sol irrégulièrement construit d’une superficie de 164 m2.

Ce préjudice s’analyse en une perte de chance d’avoir pu déduire du prix du bien la valeur du sous-sol, déterminée en considération de sa superficie et du prix au m2 retenu dans l’acte de vente.

Pour en justifier, la SCI [1] produit la promesse de vente du 22 février 2008 et l’acte de vente du 1er juillet 2008, actes permettant de déterminer le prix au m2 du bien litigieux, d’une superficie totale de 726 m2, soit 4.373,28 euros (3.175.000/726).

La valeur du sous-sol de l’immeuble litigieux, d’une superficie de 164 m2, au 1er juillet 2008 peut ainsi être évaluée, après application d’un abattement de 30% pour surface en sous-sol tel que retenu par la demanderesse, à 502.052,54 euros.

Eu égard à la superficie du sous-sol par rapport à la superficie de l’immeuble, il sera retenu un taux de perte de chance d’avoir pu négocier le prix d’acquisition de l’immeuble de 50%.

La SCP et Maître [C] seront, en conséquence, condamnés à payer à la SCI [1] la somme de 251.026,27 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance d’avoir pu négocier le prix d’achat.

Sur les demandes accessoires :

La SCP et Maître [C], qui succombent, seront condamnés aux dépens et à payer à la SCI [1] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément tiré de la nature de l’affaire ne justifie, en l’espèce, que soit écartée l’exécution provisoire, de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile sans qu’il y ait lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal,

Condamne la SCP [F] [J] [R] [V] [Y] [U] ET [K] [I] [11] et Maître [O] [C] à payer à la SCI [1] la somme de 251.026,27 euros à titre de dommages-intérêts.

Condamne la SCP [F] [J] [R] [V] [Y] [U] ET [K] [I] [11] et Maître [O] [C] aux dépens.

Condamne la SCP [F] [J] [R] [V] [Y] [U] ET [K] [I] [11] et Maître [O] [C] à payer à la SCI [1] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 Octobre 2026

Le Greffier Le Président
Leila MESSAOUDI Valérie MESSAS