TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [W] [O]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Katherine LOFFREDO-TREILLE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/01904 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCFAW

N° MINUTE :
15

JUGEMENT
rendu le mercredi 07 octobre 2026

DEMANDERESSE
Madame [U] [Y], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Katherine LOFFREDO-TREILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0782

DÉFENDEUR
Monsieur [W] [O], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Hanane EL JAAOUANI – LEROY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0620

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 octobre 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 07 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 26/01904 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCFAW

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 09 juin 2016, Mme [U] [Y] a donné à bail à M. [W] [O] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 650 euros et 50 euros de provisions sur charges, pour une durée d’un an.

Le contrat été tacitement reconduit depuis par périodes d’un an.

Par acte de commissaire de justice du 05 mars 2025, Mme [U] [Y] a délivré à M. [W] [O] un congé pour vente à effet au 08 juin 2025.

Par courriel du 20 mai 2025, M. [W] [O], par l’intermédiaire de son conseil, a contesté la validité du congé et indiqué qu’il n’entendait pas quitter les lieux.

Par acte commissaire de justice du 13 janvier 2026, Mme [U] [Y] a fait assigner M. [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

 » Vu l’article 25-8 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu les articles L411.1, L421.1, L433.1, L433.2 et R433.1 à R433.7 du Code des procédures civiles d’exécution,
Vu l’article 1277 du Code civil,
Vu l’article 700 du Code de procédure civile,
DECLARER les demandes de Madame [U] [Y] recevables et bien fondées et en conséquence,
PRONONCER la résiliation du bail portant sur un logement situé [Adresse 4]
PARIS intervenu entre Madame [U] [Y] et Monsieur [W] [O].
ORDONNER, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Monsieur [W] [O] et tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.
DECLARER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur les lieux, appartenant à Monsieur [W] [O] seront soumis aux dispositions des articles L433.1 et L433.2 et R433.1 à R433.7 du Code des procédure civiles de l’exécution.
CONDAMNER Monsieur [W] [O] à payer à Madame [U] [Y] une indemnité d’occupation de 700 € par mois (loyer = 650 € + charges = 50 €).
CONDAMNER Monsieur [W] [O] à payer à Madame [U] [Y] une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER Monsieur [W] [O] en tous les dépens.
ORDONNER l’exécution provisoire.  »

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 juillet 2026.

Mme [U] [Y], représentée par son conseil, a déposé des conclusions reprises oralement, aux termes desquelles elle réitère les demandes visées à son assignation et y ajoutant, sollicite le rejet des demandes formées par. M. [W] [O]. Elle précise également que la demande tendant à voir prononcer la résiliation du contrat procède de la validité du congé pour vente délivré.

Au soutien de ses demandes, elle invoque l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, fait valoir que M. [W] [O] n’a pas quitté les lieux depuis la date d’effet du congé alors que que le congé est valable sur la forme et sur le fond. Elle conteste les griefs formulés par le locataire, expose qu’il  » ressasse toujours la même chose « , qu’il a déjà été débouté de ses demandes suivant jugement en date du 23 avril 2026, qu’elle lui a adressé les quittances de loyers.

M. [W] [O], assisté de son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il forme les demandes suivantes :

« Vu les articles 25-8 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les pièces versées aux débats,
À titre principal,
DIRE ET JUGER que Madame [U] [Y] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un projet de vente réel, sérieux et effectivement engagé ;
DIRE ET JUGER que le congé délivré le 5 mars 2025 ne repose pas sur des éléments suffisamment sérieux;
DIRE ET JUGER que ce congé ne peut produire effet ;
DÉBOUTER Madame [U] [Y] de sa demande de validation du congé;
DÉBOUTER Madame [U] [Y] de sa demande d’expulsion;
DÉBOUTER Madame [U] [Y] de sa demande d’indemnité d’occupation;
DÉBOUTER Madame [U] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
À titre subsidiaire,
ACCORDER à Monsieur [W] [O] les plus larges délais pour quitter les lieux ;
RÉDUIRE à de plus justes proportions toute indemnité d’occupation susceptible d’être mise à sa charge ;
À titre reconventionnel,
CONSTATER les manquements répétés de Madame [U] [Y] à ses obligations de bailleur;
ORDONNER la délivrance de l’ensemble des quittances de loyer manquantes sous quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;
ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 20 euros par jour de retard pendant trois mois;
ORDONNER le remplacement du réfrigérateur défectueux fourni dans le cadre du bail meublé dans un délai d’un mois à compter du jugement ;
À défaut, CONDAMNER Madame [U] [Y] à verser à Monsieur [W] [O] une somme correspondant à son remplacement;
CONDAMNER Madame [U] [Y] à verser à Monsieur [W] [O] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
CONDAMNER Madame [U] [Y] aux entiers dépens;
REJETER toutes demandes plus amples ou contraires.  »

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que la demanderesse ne démontre pas la réalité du motif invoqué et que le motif du congé est d’autant plus douteux au regard du contexte particulièrement conflictuel entre les parties. Il argue de désordres affectant le logement et de manquements de son bailleur.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.

La décision a été mise en délibéré au 07 octobre 2026.

MOTIFS

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de  » dire et juger  » ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le juge n’en étant pas saisi.

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 25-8 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…).

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, le bail consenti à M. [W] [O] pour une durée d’un an, a été tacitement reconduit depuis le 9 juin 2017, par périodes d’un an et pour la dernière fois le 9 juin 2024 pour expirer le 8 juin 2025 à minuit.

Le congé délivré par le bailleur en date du 05 mars 2025 a donc été régulièrement délivré plus de trois mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente.

Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis, points qui n’ont d’ailleurs pas fait l’objet de contestations par le défendeur.

S’agissant de la réalité du motif de congé, sur lequel les parties divergent, il appartient au bailleur de démontrer que la décision de vendre le logement est effective et sérieuse.

En l’espèce, Madame [U] [Y] justifie avoir mandaté un agent immobilier aux fins de vendre l’appartement, lequel s’est déplacé dans les lieux. Il ressort du compte rendu établi à l’issue de cette visite que l’état d’occupation du logement ne permettait pas d’envisager une mise en vente effective, l’agent relevant notamment :
– que la moitié de la pièce de vie était encombrée par un empilement de cartons dissimulés sous une tenture de fortune,
– que la cabine de douche servait de zone de stockage d’objets divers,
– qu’en l’état, un diagnostiqueur ne pourrait intervenir correctement,
– et qu’il était impossible de réaliser des photographies ou des visites destinées aux acquéreurs.

L’agent immobilier préconisait en conséquence  » d’attendre la libération complète du lieu avant de débuter la mise en vente « .

Ces éléments, précis et circonstanciés, établissent que la bailleresse a entrepris des démarches concrètes en vue de la vente et que l’état d’occupation du logement faisait obstacle à toute commercialisation sérieuse du bien. Ils suffisent à caractériser la réalité du motif de congé pour vente.

Le contexte conflictuel entre les parties, bien qu’avéré, n’est pas de nature à remettre en cause cette réalité. Il sera par ailleurs relevé que M. [W] [O] a été débouté de l’ensemble de ses demandes par jugement du 23 avril 2026 (à l’exception de celle relative aux quittances de loyer) et que la bailleresse justifie avoir accompli les diligences nécessaires à la réalisation des travaux, ce qui exclut qu’elle ait cherché à se soustraire à ses obligations sous couvert d’un congé pour vente.

En conséquence de la validité du congé, M. [W] [O] se trouve occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 19 août 2025 de sorte qu’il convient, à défaut de restitution des lieux, d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Sur l’astreinte et les délais pour quitter les lieux

Il n’y a pas lieu à condamnation sous astreinte, le recours possible à la force publique et à un serrurier, l’octroi d’une indemnité d’occupation et l’exécution provisoire de la présente décision apparaissant suffisants pour en garantir sa mise en œuvre effective. Mme [Y] sera en conséquence déboutée de cette demande.

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [W] [O] qui sollicite les plus larges délais, n’étaye sa demande par aucune pièce et il a, de fait, bénéficié d’un très large délai pour quitter les lieux.

Il sera dès lors débouté de sa demande.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [W] [O] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité qui se substitue au loyers et charges sera due à compter du 9 juin 2025 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [W] [O]

M. [W] [O] forme des demandes de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance arguant de désordres et il sollicite le remplacement de son réfrigérateur défectueux.

Cependant, M. [W] [O], qui a la charge de la preuve, ne verse aux débats aucun pièce probante.

Défaillant dans l’administration de la preuve, il sera débouté de ses demandes.

M. [W] [O] sollicite la condamnation de Mme [U] [Y] à lui délivrer les quittances de loyers, sous astreinte. Il ne précise pas quelles sont les quittances de loyers qui ne lui auraient pas été remises.

En tout état de cause, Mme [U] [Y] justifie avoir adressé le 23 janvier 2026 les quittances de loyers pour les mois de janvier 2025 à février 2026, avoir adressé le 12 mars 2026, la quittance de loyer pour le mois de mars 2026 et avoir adressé le 06 juillet 2026 les quittances pour les mois d’avril, mai et juin 2026.

M. [W] [O] sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [O], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [U] [Y] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée, en équité, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour vente délivré le 05 mars 2025 par Mme [U] [Y], à effet au 08 juin 2025 minuit;

CONSTATE que M. [W] [O] est occupant sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 3] depuis le 09 juin 2025 ;

ORDONNE à M. [W] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [W] [O] à payer à Mme [U] [Y], une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer et charges dès le 09 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ou procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE M. [W] [O] à verser à Mme [U] [Y] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [W] [O] aux dépens,

DÉBOUTE Mme [U] [Y] de ses demandes plus amples ou contraires,

DEBOUTE M. [W] [O] de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection.