COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 06 OCTOBRE 2026

N° RG 25/03820 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OLXQ

S.A.R.L. SELEXIUM PATRIMOINE FINANCE CONSEIL

S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE GESTION LOCATIVE

c/

[B] [P] [C] [L]

S.A.R.L. SELEXIUM PATRIMOINE FINANCE CONSEIL

S.A.R.L. SOCIETE DE GESTION LOCATIVE (SGL)

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 24 juin 2025 par le Tribunal judiciaire de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 24/08476) suivant déclaration d’appel du 22 juillet 2025

APPELANTES :

S.A.R.L. SELEXIUM PATRIMOINE FINANCE CONSEIL, agissant en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité [Adresse 1]

Représentée par Me Hélène SEURIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Me PARADIS

S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE GESTION LOCATIVE agissant en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité [Adresse 1]

Représentée par Me Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[B] [P] [C] [L]

né le 24 Juin 1964 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3]

Représenté par Me Caroline MAZERES de la SELARL CAROLINE MAZERES, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. SELEXIUM PATRIMOINE FINANCE CONSEIL, pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité [Adresse 1]

Représentée par Me Hélène SEURIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. SOCIETE DE GESTION LOCATIVE (SGL) pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité [Adresse 1]

Représentée par Me Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 30 juin 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

Mme Laurence MICHEL, présidente

Mme Tatiana PACTEAU, conseiller

Mme Eve-Line BERNARDI, magistrat placé délégué à la 1ère chambre civile

Greffier lors des débats : Mme Sandrine LACHAISE

En présence de [X] [H], attachée de justice

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. A la suite d’une étude de financement et d’investissement locatif, réalisée par la société Selexium patrimoine finance conseil le 14 septembre 2012, M. [B] [L] a acquis un appartement le 29 décembre 2012, au prix de 259.800 euros financé par un prêt souscrit auprès de la Société générale.

Par contrat de mandat du 7 mai 2013, M. [L] a confié la gestion locative de l’appartement à la société Selexium gestion locative (SGL).

Un premier bail a été conclu par contrat du 15 avril 2014 à compter du 2 mai 2014.

M. [L] a racheté le prêt contracté auprès de la Société générale en souscrivant un prêt auprès de la banque LCL le 22 juin 2015, remboursable par des échéances en deux paliers, à savoir des échéances mensuelles de 1099,71 euros du 29 octobre 2015 au 29 août 2023, puis de 1986,88 euros jusqu’à l’échéance du prêt en 2034.

Le 31 octobre 2022, M. [L] a fait délivrer un congé pour vente et a mis en vente l’appartement après le départ des locataires au mois de décembre 2022, au prix initial de 330 000 euros net vendeur. Le bien et une place de parking ont été vendus le 20 décembre 2024 au prix de 230 000 euros frais d’agence inclus.

2. M. [L], qui avait saisi le juge des contentieux de la protection d’une requête en suspension du paiement des échéances du prêt, a également, par exploit d’huissier en date du 1er octobre 2024, assigné la SARL Selexium patrimoine finance conseil et la SARL Société de gestion locative, anciennement dénommée la société Selexium gestion locative, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir indemnisation de son préjudice économique et financier, estimant que l’opération financière envisagée n’a pas eu le résultat qui lui avait été présenté tant au titre du montant des loyers perçus que du prix de revente du bien.

4. Par ordonnance du 24 juin 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– rejeté l’exception d’incompétence territoriale au profit du tribunal judiciaire de Paris,

– déclaré recevable l’action indemnitaire au titre du préjudice lié à la perte locative et au titre des indemnités de remboursement anticipé versées lors du rachat du prêt formée par M. [L],

– réservé les dépens,

– débouté la SARL Selexium patrimoine finance conseil, la SARL Société de gestion locative et M. [L] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

5. Par déclaration électronique en date du 22 juillet 2025, la SARL Selexium patrimoine finance conseil a interjeté appel de l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire du 24 juin 2025, en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté l’exception d’incompétence territoriale au profit du tribunal judiciaire de Paris.

Cet appel a été enrôlé sous le numéro RG n°25/03820.

6. Par déclaration électronique en date du 24 juillet 2025, la SARL SGL a interjeté appel de l’intégralité des chefs de l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire du 24 juin 2025, sauf en ce qu’il a rejeté l’exception d’incompétence territoriale au profit du tribunal judiciaire de Paris.

Cet appel a été enrôlé sous le numéro RG n°25/03832.

7. Ces procédures ont été jointes par mention au dossier le 29 mai 2026, sous le numéro 25/03820.

8. Par dernières conclusions notifiées par réseau privé virtuel des avocats, en date du 24 mars 2026, la SARL Selexium patrimoine finance conseil (appelée ci-après société Selexium) demande à la cour d’appel de Bordeaux de :

– joindre l’instance dont le numéro RG est le 25/03832 avec la présente instance dont le numéro RG est le 25/03820, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice,

– infirmer l’ordonnance en date du 24 juin 2025,

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

– déclarer irrecevable comme prescrite l’intégralité des demandes de M. [L] dans la mesure où si un point de départ unique du délai de prescription devait être retenu, alors il convient de le fixer à la date de la signature du contrat de bail du 15 avril 2014, date à laquelle M. [L] a eu connaissance d’une situation de nature à affecter potentiellement la rentabilité globale de son investissement immobilier,

Subsidiairement,

– déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de M. [L] au titre du préjudice lié à la perte locative et au titre des indemnités de remboursement anticipé versées lors du rachat du prêt de la Société générale,

En tout état de cause,

– débouter M. [L] de toutes ses demandes,

– condamner M. [L] à payer à la société Selexium la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

9. Par conclusions notifiées par réseau privé virtuel des avocats en date du 21 mai 2026, la SARL Société Gestion Locative (SGL) demande à la cour d’appel de Bordeaux de :

– ordonner la jonction entre les procédures RG n°25/03820 et RG n°25/03832 ;

– réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

– déclaré recevable l’action indemnitaire au titre du préjudice lié à la perte locative et au titre des indemnités de remboursement anticipé versées lors du rachat du prêt formée par M. [L],

– débouté la SARL Selexium patrimoine finance conseil, la SARL SGL et M. [L] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

– déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de M. [L] au titre du préjudice lié à la perte locative et au titre des indemnités de remboursement anticipé versées lors du rachat du prêt Société générale,

– débouter M. [L] desdites demandes,

– condamner M. [L] à payer à la société SGL une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

10. Par dernières conclusions notifiées par réseau privé virtuel des avocats, en date du 20 mai 2026, M. [L] demande à la cour d’appel de Bordeaux de :

– joindre l’instance dont le numéro RG est le 25/03832 avec la présente instance dont le numéro RG est le 25/03820, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice,

– confirmer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux le 24 juin 2025,

– débouter la société Selexium patrimoine finance conseil et la société de gestion locative de l’ensemble de leurs demandes,

– condamner conjointement et solidairement la société Selexium patrimoine finance conseil et la société de gestion locative au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

11. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 30 juin 2026.

12. L’instruction a été clôturée par une ordonnance du 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

13. Les procédures enrôlées sous les numéros RG 25/03820 et 25/03832 ayant été jointes par mention au dossier le 29 mai 2026, il n’y a plus lieu de statuer sur cette demande.

14. Pour déclarer recevables car non prescrites les demandes de M. [L], le premier juge a retenu qu’en matière d’investissement locatif défiscalisant, le point de départ de l’action en responsabilité engagée par l’acquéreur contre les professionnels, pour manquement à leurs obligations d’information ou de conseil, est le jour où le risque s’est réalisé, soit celui où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue au contrat. Il a ensuite indiqué que la prétention indemnitaire unique formulée par M. [L] est certes découpée en trois postes de préjudices mais que ceux-ci ne sauraient s’apprécier de manière individualisée dès lors qu’il s’agit de faire sanctionner un manquement à des obligations d’information et de conseil au titre d’une opération globale de défiscalisation et de la détermination de sa rentabilité ou non. Il en a déduit que M. [L], qui justifie avoir mis en vente le bien par un mandat du 11 février 2023 et d’une offre d’achat de l’appartement acceptée au prix de 215 000 euros, commission d’agence de 13 000 euros incluse, en date du 24 mai 2024, a valablement agi dans le délai de cinq années à compter de la date à laquelle il soutient avoir appris l’impossibilité de respecter la rentabilité alléguée.

15. La société Selexium patrimoine finance conseil soutient que, s’il doit être considéré que M. [L] sollicite une indemnisation unique, une seule date doit être retenue pour faire partir le délai d’action, à savoir le 15 avril 2014, date de la signature du premier bail à laquelle M. [L] a eu connaissance de la différence entre le loyer estimé initial et le loyer définitif et donc d’une situation susceptible d’affecter la rentabilité de son investissement immobilier.

Selon elle, néanmoins, M. [L] demande l’indemnisation de trois postes de préjudices bien distincts avec, subséquemment, trois dates distinctes de point de départ du délai de prescription :

– le 15 avril 2014, date de la signature du premier contrat de bail pour le poste de préjudice relatif à la perte de loyers,

– le 22 juin 2015, date de la souscription du nouveau crédit immobilier pour le poste de préjudice relatif aux frais bancaires acquittés lors de ce rachat,

– le 24 mai 2024, date de l’acceptation de l’offre d’achat proposée au prix de 215 000 euros, commission d’agence incluse, pour le préjudice relatif à la différence de prix entre le prix de revente estimé et celui de l’offre acceptée.

Elle en déduit que seule la demande concernant ce dernier préjudice n’est pas prescrite mais que les deux autres prétentions formulées dans l’assignation délivrée le 1er octobre 2024 sont irrecevables car prescrites .

16. La société SGL fait également valoir que les demandes de M. [L] sont des demandes indemnitaires bien distinctes qui ont chacune leur propre point de départ de prescription, aux dates mentionnées ci-dessus, de sorte que les prétentions de M. [L] concernant le préjudice lié à la perte de loyers et au préjudice lié aux indemnités de remboursement anticipé versées lors du rachat du prêt sollicitées par assignation du 1er octobre 2024 sont prescrites.

17. Pour sa part, M. [L] fait sienne l’argumentation du premier juge et soutient qu’il réclame la condamnation des sociétés Selexium et SGL à la somme unique de 190 370,58 euros à titre de dommages et intérêts fondée sur le manquement desdites sociétés aux obligations d’information et de conseil au titre d’une opération globale de défiscalisation et de la détermination de sa rentabilité ou non.

Sur ce,

18. Il résulte de la combinaison des articles 2224 du code civil et L.110-4 du code de commerce que les obligations entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

19. Il est jugé que le délai de l’action en responsabilité, qu’elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance (Cass., 1re Civ., 11 mars 2010, pourvoi n° 09-12.710, Bull. 2010, I, n° 62 ; Cass., 2e Civ., 18 mai 2017, pourvoi n° 16-17.754, Bull. 2017, II, n° 102).

20. S’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour les acquéreurs ne peut résulter que de faits susceptibles de leur révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (Cass., 2e Civ., 5 octobre 2023, pourvoi n°23-13.104).

21. Dans une opération d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation comportant un emprunt dont le remboursement du capital était différé à dix ans, le point de départ de l’action en responsabilité engagée par l’acquéreur contre des professionnels pour manquement à leurs obligations respectives d’information, de conseil, ou de mise en garde, est le jour où le risque s’est réalisé, soit celui où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté (Cass., 3e Civ., 1er février 2024, pourvoi n°22-13.446).

22. Dans une action en responsabilité dans le cadre d’une opération d’optimisation fiscale dont les variables fondamentales sont le prix d’acquisition du bien immobilier, qui détermine le montant de la réduction d’impôt sur le revenu, et la mise en location qui, à la fois, conditionne le bénéfice de la réduction d’impôt mais également complète le gain fiscal réalisé par l’acquéreur afin, notamment, de financer le remboursement du crédit immobilier souscrit pour le paiement du prix d’acquisition, le dommage invoqué consistant en des pertes financières, c’est-à-dire une perte de valeur du bien et une baisse de rentabilité locative, ne peut se réaliser avant la vente des biens immobiliers acquis (Cass., Com., 5 mars 2025, pourvoi n°23-23.918).

23. Il a également été jugé que la connaissance par les investisseurs d’une probable rentabilité déficitaire de l’opération à l’issue de la première année de location ne caractérise pas la réalisation du dommage dont il est demandé réparation (Cass., Com., 10 juin 2026, pourvoi n°25-14.312).

24. En l’espèce, aux termes de l’assignation délivrée le 1er octobre 2024, M. [L] sollicite la condamnation des sociétés Selexium et SGL à l’indemniser du préjudice financier qu’il estime avoir subi en raison du manquement de celles-ci à leur obligation de conseil et leur devoir d’information dans le cadre d’une opération financière de défiscalisation proposée par la première et portant sur un bien dont la gestion locative a été confiée à la seconde.

Il décompose son préjudice en trois postes tenant à :

– une perte de loyer qui a dû être fixé à un montant moins élevé que celui mentionné dans l’étude de projet,

– des indemnités de remboursement anticipé qu’il a dû verser lors du rachat du prêt effectué dans le but de diminuer les mensualités,

– la différence entre le prix de revente prévu dans l’étude de projet et celui estimé le plus favorable.

25. Ainsi que l’a dit le premier juge, ces trois postes de préjudice ne sauraient s’apprécier de manière individualisée puisque M. [L] sollicite l’indemnisation du préjudice total qu’il soutient avoir subi du fait du défaut de rentabilité de l’opération de défiscalisation souscrite, conséquence du manquement de ses cocontractants à leur obligation de conseil et à leur devoir d’information.

26. Or, il n’a eu réellement connaissance de l’étendue de son préjudice qu’au moment de la vente de l’immeuble, à tout le moins lors de l’accord trouvé sur la chose et le prix avec le futur acquéreur matérialisée par son acceptation d’une offre d’achat de l’appartement à 215 000 euros frais d’agence inclus, le 24 mai 2024.

27. En effet, la rentabilité attendue avait été évaluée à l’échéance du projet prévu sur douze années, et plus précisément en 2026 ainsi que cela résulte de l’étude de projet effectuée en 2012, sur la base de laquelle l’opération d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation a été réalisée.

28. M. [L] n’a pas eu connaissance du défaut de rentabilité lors de la signature du premier bail puisque, à cette date, même si le loyer fixé était inférieur au loyer prévu dans l’étude de projet, il n’existait alors qu’une probabilité de déficit.

29. Il en est de même pour les indemnités de remboursement anticipé lors du rachat du crédit immobilier dont le montant ne peut être analysé comme un déficit ou un gain qu’à l’issue de l’opération immobilière, matérialisée ici par la vente du bien concerné.

30. Dès lors c’est à juste titre que le premier juge a déclaré recevable car non prescrite l’action intentée par M. [L] le 1er octobre 2024, soit dans le délai de 5 ans suivant l’offre d’achat acceptée le 24 mai 2024.

31. L’ordonnance déférée sera donc confirmée de ce chef de même qu’en ce qu’elle a débouté les sociétés Selexium et SGL de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

32. Les sociétés Selexium et SGL, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux entiers dépens de cette instance sur incident, y compris ceux exposés devant le juge de la mise en état, de sorte que l’ordonnance querellée sera infirmée en ce qu’elle a réservé les dépens.

33. Les mêmes sociétés seront également condamnées in solidum à payer à M. [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

INFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a réservé les dépens et débouté M. [B] [L] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA CONFIRME pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

CONDAMNE in solidum les sociétés Selexium patrimoine finance conseil et Société Gestion Locative aux entiers dépens y compris ceux exposés devant le juge de la mise en état ;

CONDAMNE in solidum les sociétés Selexium patrimoine finance conseil et Société Gestion Locative à payer à M. [B] [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Sandrine LACHAISE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.