TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00668
N° Portalis DBYA-W-B7J-E337I

Service : JCP REFERES inf 10.000€

ORDONNANCE DE
RÉFÉRÉ
du 06 Octobre 2026

[C] [D] [U]

[P] [U]

[C] [V] [U]

[D] [W] [U]

c/

[Y] [G] [O]

[N] [R] [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [D] [U]
né le 21 Août 1944 à [Localité 3] (ESPAGNE)
[Adresse 2]
[Localité 4]

Non comparant, représenté par Maître Nathalie PARGOIRE, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [P] [U]
né le 16 Octobre 1966 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Non comparant, représenté par Maître Nathalie PARGOIRE, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [C] [V] [U]
né le 03 Avril 1968 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Non comparant, représenté par Maître Nathalie PARGOIRE, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [D] [W] [U]
né le 15 Mai 1972 à [Localité 6]
[Adresse 6]
[Localité 7]

Non comparant, représenté par Maître Nathalie PARGOIRE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [G] [O]
née le 25 Avril 1994 à [Localité 5]
[Adresse 7]
[Adresse 8]
[Localité 8]

Non comparant, ni représenté

Monsieur [N] [R] [I]
né le 06 Mars 1993 à [Localité 5]
[Adresse 7]
[Adresse 9]
[Localité 8]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Présidente : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection
Greffière : Christophe HILLAIRET,

Lors du prononcé :

Présidente : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire
Greffier : Christophe HILLAIRET,

ORDONNANCE :

Par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 21 Juillet 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 4 septembre 2023 avec prise d’effet au même jour, M. [Q] [U] a donné à bail à M. [N] [I] et Mme [Y] [O] un local à usage d’habitation sis [Adresse 10] [Localité 8] pour un loyer mensuel initial de 660.00 € outre 15.00 € pour provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [U] [C] [D], M. [U] [P], M. [U] [C] [V] et M. [U] [D] [W], selon actes de commissaire de justice en date du 20 août 2025, ont fait signifier à M. [N] [I] et Mme [Y] [O] deux commandements visant la clause résolutoire incluse dans le bail, remis à personne pour M. [I] [N] et qui a accepté de les recevoir pour Mme [O] [Y], le premier au titre du défaut de justification de la souscription d’une assurance locative et le second au titre des arriérés locatifs pour un montant de 5424.94 € dont la somme de 5260.00 € en principal et de justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, M. [U] [C] [D], M. [U] [P], M. [U] [C] [V] et M. [U] [D] [W] ont assigné M. [N] [I] et Mme [Y] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

– Constater le jeu de la clause résolutoire et donc la résiliation du contrat de bail à la date du 21 septembre 2025 ;
– Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [N] [R] [I] et Mme [Y] [G] [O] du bien qu’ils occupent sans droit ni titre sis [Adresse 11] dans les délais légaux et en tous cas dans les deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux ainsi que de tout occupant de leur chef si besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et de démednageurs ;
– Condamner solidairement et provisionnellement M. [N] [R] [I] et Mme [Y] [G] [O] à payer aux requérants la somme de 7285.00 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 8 novembre 2025 déduction faite des versements effectués étant rappelé ici que la créance pourra être réactualisée au jour de l’audience ;
– Condamner solidairement M. [N] [R] [I] et Mme [Y] [G] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel actuel auquel il convient d’ajouter une provision pour charges dont le montant sera égal à celui qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi à compter du 21 septembre 2025 et ce jusqu’à leur départ effectif du logement ;
– Condamner solidairement M. [N] [R] [I] et Mme [Y] [G] [O] au paiement de la somme de 700.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à venir en vertu de l’article 1231-6 du code civil ;
– Condamner solidairement M. [N] [R] [I] et Mme [Y] [G] [O] aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile en ce y compris le coût du commandement de payer les loyers, du commandement d’avoir à produire l’attestation d’assurance, de la dénonciation aux services de la CCAPEX et du présent acte ;

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi M. [N] [R] [I] et Mme [Y] [G] [O] s’étant pas présentés à la convocation que leur avait proposé le travailleur social.

Appelée une première fois à l’audience du 20 janvier 2026 lors de laquelle les parties avaient comparu les défendeurs avaient expliqué avoir acheté une maison, être d’accord pour partir au 31 mars 2026 et avaient fait part de leur accord pour un échelonnement de la dette locative à hauteur de 100.00 € à 150.00 € laquelle s’élevait à la somme de 8605.00 €.

Par une première ordonnance de référé en date du 10 mars 2026, l’affaire avait fait l’objet d’une réouverture des débats à celle du 5 mai 2026 afin que M. [U] [C] [D], M. [U] [P], M. [U] [C] [V] et M. [U] [D] [W] produisent un acte de propriété du bien loué en bonne et due forme, précisent qui est M. [Q] [U] signataire du bail du 4 septembre 2023 et produisent tout justificatif utile de leur qualité à agir.

A l’audience du 5 mai 2026, M. [N] [R] [I] et Mme [Y] [G] [O] avaient confirmé avoir quitté les lieux le 31 mars 2026, précisé qu’un état des lieux avait été réalisé le 20 avril 2026 et que les clés avaient été restituées. Les arriérés locatifs s’élevaient alors à la somme de 10480.00 € au 22 avril 2026.

Par une seconde ordonnance de référé en date du 16 juin 2026, l’affaire faisait à nouveau l’objet d’une réouverture des débats à celle du 21 juillet 2026 pour les mêmes raisons à savoir que M. [U] [C] [D], M. [U] [P], M. [U] [C] [V] et M. [U] [D] [W] produisent l’acte de propriété du bien sis [Adresse 12] et justifient chacun en ce qui le concerne de sa qualité à agir.

A cette audience le conseil M. [U] [C] [D], M. [U] [P], M. [U] [C] [V] et M. [U] [D] [W] produit les pièces objet des réouvertures des débats à savoir l’acte notarié en date du 5 octobre 1995 concernant l’acquisition par Mme [F] [K] épouse [U] et M. [C] [U] d’un bien immobilier sis [Adresse 13], l’acte de dévotion successorale en date du 28 août 2019 après le décès de Mme [F] [U] née [K] avec pour ayants droits M. [U] [C] [D] son époux et M. [U] [P], M. [U] [C] [V] et M. [U] [D] [W] ses enfants démontrant ainsi leur qualité à agir, un mail de l’office notarial en date du 29 juin 2026 relatif à un relevé hypothécaire justifiant le changement de désignation cadastrale de la parcelle section E n°[Cadastre 1] dont l’adresse était [Adresse 14] [Localité 9] devenue aujourd’hui la parcelle cadastrée AA n°[Cadastre 2] avec comme adresse [Adresse 7] [Localité 8]. Il indique par ailleurs que la dette locative s’élève à la somme de 10480.00 € au 22 avril 2026, verse un état à l’appui, précise ne plus solliciter de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et leur expulsion après le départ des locataires et la remise des clés mais maintenir les prétentions des requérants concernant les arriérés locatifs, l’article 700 ainsi que les dépens. Il explique enfin la différence de prénoms utilisé par M. [U] entre celui mentionné au bail et celui figurant sur l’assignation et tous les autres actes par la francisation de « [C] » en « [Q] » et dépose.

M. [N] [R] [I] et Mme [Y] [G] [O], bien que régulièrement assignés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 octobre 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 5 décembre 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 20 janvier 2026 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [U] [C] [D], M. [U] [P], M. [U] [C] [V] et M. [U] [D] [W] justifient de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 20 août 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par M. [U] [C] [D], M. [U] [P], M. [U] [C] [V] et M. [U] [D] [W] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail de location conclu le 4 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs et un délai d’un mois au titre de la non justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs le bail est résilié de plein droit.

Deux commandements visant cette clause, le premier de payer la somme de 5424.94 € dont en principal 5260.00 € au titre des arriérés locatifs et le second de justifier d’une assurance contre les risques locatifs ont été signifiés le 20 août 2025 à M. [N] [R] [I] et Mme [Y] [G] [O].

Ils sont demeurés infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 21 octobre 2025 au titre des arriérés locatifs et du 21 septembre 2025 au titre du défaut d’assurance.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [N] [R] [I] et Mme [Y] [G] [O] ne pourront qu’être expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [N] [R] [I] et Mme [Y] [G] [O] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée à la somme de 660.00 €, provision sur charges non comprise selon décompte produit et date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour M. [U] [C] [D], M. [U] [P], M. [U] [C] [V] et M. [U] [D] [W] de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Cependant en l’espèce, il convient de prendre en compte le désistement de M. [U] [C] [D], M. [U] [P], M. [U] [C] [V] et M. [U] [D] [W] de leur action de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion des occupants du fait du départ de M. [N] [R] [I] et Mme [Y] [G] [O], de la restitution du logement et de la remise des clés.

4°) Sur la condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les
parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes des dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.

L’article 1313 du même code stipule quant à lui que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres.

Le conseil de M. [U] [C] [D], M. [U] [P], M. [U] [C] [V] et M. [U] [D] [W] produit au litige un état de la dette locative qui s’élève à la somme de 10480.00 € au 22 avril 2026.

M. [N] [R] [I] et Mme [Y] [G] [O], non comparants ni représentés, n’apportent de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

Par ailleurs le bail qui leur a été consenti contient une clause de solidarité (article VII) qui sera dès lors ordonnée

En conséquence, M. [N] [R] [I] et Mme [Y] [G] [O] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 10480.00 € arrêtée au 22 avril 2026.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [N] [R] [I] et Mme [Y] [G] [O], partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût des commandements de payer et de justification d’une assurance locative en date du 20 août 2025, de la dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. [N] [R] [I] et Mme [Y] [G] [O] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 300 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 4 septembre 2023 avec prise d’effet au même jour entre d’une part M. [C] [D] [U] et d’autre part M. [N] [R] [I] et Mme [Y] [G] [O] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 10] [Localité 8] sont réunies à la date du 21 octobre 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs et du 21 septembre 2025 en raison du défaut d’assurance contre les risques locatifs;

CONSTATONS le désistement de M. [U] [C] [D], de M. [U] [P], de M. [U] [C] [V] et de M. [U] [D] [W] de leur action en acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion après le départ des locataires et la restitutions des clés ;

CONDAMNONS solidairement M. [N] [R] [I] et Mme [Y] [G] [O] à payer à M. [U] [C] [D], de M. [U] [P], de M. [U] [C] [V] et de M. [U] [D] [W] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer initial soit la somme de 660.00 € (six cent soixante euros) provision sur charges non comprise, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS solidairement M. [N] [R] [I] et Mme [Y] [G] [O] à payer à M. [U] [C] [D], M. [U] [P], M. [U] [C] [V] et M. [U] [D] [W] de la somme de 10 480.00 € (dix mille quatre cent quatre-vingt euros) arrêtée au 22 avril 2026 au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS solidairement M. [N] [R] [I] et Mme [Y] [G] [O] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût des commandements de payer et de justifier d’une assurance locative en date du 20 août 2025, de la dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation ;

CONDAMNONS solidairement M. [N] [R] [I] et Mme [Y] [G] [O] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [N] [R] [I] et Mme [Y] [G] [O] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, LE  SIX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés,