RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 06 Octobre 2026

N° RG 26/01698 – N° Portalis DBYN-W-B7K-FCAH
Minutage électronique

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société COGECO, SA coopérative de gestion et de construction à capital variable, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n°595 820 242 dont le siège social se situe [Adresse 2] [Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Angela VIZINHO-JONEAU (Avocat au barreau de BLOIS)

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [D] [V]
né le 02 Mars 1976 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]
non comparant

DEBATS : à l’audience publique du 01 Septembre 2026,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alexis MIHMAN, Président
siégeant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 839 du code de procédure civile.
Avec l’assistance de Johan SURGET, Greffier

GROSSE : Me Angela VIZINHO-JONEAU
Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [V] est propriétaire de lots au sein d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 4], [Adresse 1].

La copropriété est gérée par la société COGECO, en qualité de syndic, selon contrat de syndic en date du 07 décembre 2024.

Alléguant que Monsieur [Y] [V] ne réglerait pas les charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société COGECO, a, par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2026, assigné Monsieur [Y] [V] devant le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :
Vu les dispositions de l’article 839 du code de procédure civile,
Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,
-Condamner Monsieur [Y] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société COGECO, les sommes suivantes :
* 9 286,74 € sauf à parfaire au titre des arriérés de charges de copropriété, des provisions non échues devenues exigibles et des frais de contentieux et de recouvrement exclusivement imputable au copropriétaire défaillant, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure par LR-AR en date du 19 mars 2026,
* 2 500,00 € en réparation du préjudice distinct dû au retard causé par le défaut de paiement;
-Condamner Monsieur [Y] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société COGECO, la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Monsieur [Y] [V] aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er septembre 2026.

Monsieur [Y] [V] n’était ni présent ni représenté à l’audience, de telle sorte que la décision sera réputée contradictoire.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens développé par le demandeur au soutien de ses prétentions, il est renvoyé à ses écritures régulièrement versées aux débats de l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 06 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Concernant les charges échues

Aux termes de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété :  » I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale « .

L’article 14-2-1 de la loi susvisée dispose que :  » I.- Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :
1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ;
2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;
3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;
4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.
II.- L’assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l’assemblée générale, celle-ci se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.
III.- Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de la cession d’un lot. L’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot « .

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [V] à lui verser la somme de 5 821,32 euros au titre des charges échues. Il expose que Monsieur [Y] [V] est redevable de diverses sommes depuis plusieurs années.

Il est constant que Monsieur [Y] [V] est propriétaire de lots au sein de l’immeuble [Adresse 1].

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fournit des procès-verbaux d’assemblée générale des 06 janvier 2024, 04 avril 2024, 07 décembre 2024 et 22 novembre 2025 et des appels de fonds pour la période de janvier 2022 à mai 2026.

Il est constant que les dépenses votées lors des assemblées générales ont été appelées et que Monsieur [Y] [V] n’a pas réglé les sommes demandées, tel que cela ressort notamment de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 mars 2026 et de l’extrait de compte en date du 02 juin 2026.

Il convient toutefois de déduire les sommes suivantes des charges échues :
– 35,00 euros au titre de la vente de 4 badges locataire M. [L]
– 19,20 euros au titre de la vente de 2 badges
– 9,60 euros au titre de la vente d’un badge
– 30,00 euros au titre de la mise en demeure
– 100,00 euros au titre des frais de recouvrement

Soit : 5 821,32 – 35,00 – 19,20 – 9,60 – 30,00 – 100,00 = 5 627,52 euros.

Ainsi, les sommes dues par Monsieur [Y] [V], au titre des charges échues, et dont il est justifié par les assemblées générales et les appels de fonds s’élèvent à 5 627,52 euros au 02 juin 2026.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de paiement du syndicat des copropriétaires à hauteur de ce montant.

Monsieur [Y] [V] sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 627,52 euros, au titre des charges échues, arrêtée au 02 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 19 mars 2026.

Concernant les charges non encore échues

Selon l’article 19-2 de la loi susvisée :
 » A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.
Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.
Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 « .

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [V] à lui verser le montant des charges non encore échues, soit la somme de 3 465,42 euros, pour la période du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027.

Il est constant que, malgré la mise en demeure en date du 19 mars 2026, Monsieur [Y] [V] n’a pas procédé au règlement des charges échues. Le délai de trente jours de l’article 19-2 précité étant écoulé à la date du présent jugement, il y a lieu de retenir que les charges non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

Par conséquent, il est dû à ce titre la somme de 3 465,42 euros, pour la période du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 19 mars 2026.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,  » Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; […] « .

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [V] à lui verser les sommes suivantes :
– 30,00 euros au titre de la mise en demeure
– 100,00 euros au titre des frais de recouvrement.

L’article 8 du contrat de syndic conclu entre le syndicat des copropriétaires et la société COGECO prévoit une tarification spécifique pour les frais et honoraires, imputables au seul copropriétaire concerné. Une tarification est ainsi prévue pour les mises en demeure effectuées par lettre recommandée avec accusé de réception à hauteur de 30,00 euros toutes taxes comprises. Une tarification est également prévue pour les frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et le suivi du dossier transmis à l’avocat à hauteur de 83,33 euros hors taxes, soit 100,00 euros toutes taxes comprises.

L’extrait de compte en date du 02 juin 2026 fait apparaître des frais de mise en demeure correspondant à la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 mars 2026 à hauteur de 30,00 euros ainsi que des frais de recouvrement à hauteur de 100,00 euros.

Dès lors, il convient de considérer que ces frais sont imputables à Monsieur [Y] [V].

Par conséquent, Monsieur [Y] [V] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société COGECO, la somme de 130,00 euros.

Sur les frais relatifs aux badges

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [V] à lui verser les sommes suivantes :
– 35,00 euros au titre de la vente de 4 badges locataire M. [L]
– 19,20 euros au titre de la vente de 2 badges
– 9,60 euros au titre de la vente d’un badge.

Le syndicat des copropriétaires, s’il produit un extrait de compte comprenant ces sommes, ne produit aucune facture ni aucun justificatif de ces sommes, de telle sorte que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société COGECO, sera débouté de sa demande de condamnation au titre des frais relatifs aux badges.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, une simple résistance ne suffisant pas à la caractériser.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Monsieur [Y] [V] à lui verser la somme de 2 500,00 euros en réparation du préjudice distinct dû au retard causé par le défaut de paiement. Il expose avoir subi un préjudice du fait de la carence de Monsieur [Y] [V] dans le règlement de ses charges de copropriété depuis plusieurs années, ses défauts de paiement se reportant sur l’ensemble de la copropriété et mettant en péril la gestion financière du syndicat.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui du simple retard de paiement.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens relatifs à la présente instance.

L’équité et la situation économique justifient d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et selon la procédure accélérée au fond,

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société COGECO :
– la somme de 5 627,52 euros au titre des charges échues, arrêtée au 02 juin 2026,
– la somme de 3 465,42 euros au titre des charges non encore échues, pour la période du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027,
– la somme de 130,00 euros au titre des frais de recouvrement,
avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2026, date de la mise en demeure ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société COGECO, de sa demande relative aux frais de badges ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société COGECO, de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société COGECO, la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Jugement prononcé le 06 Octobre 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT