RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00642 – N° Portalis DBVH-V-B7K-J3W4

N°RG 26/00644 – N°

Portalis DBVH-V-B7K-J3X4

JONCTION

G.G.

JUGE DE L’EXECUTION D'[Localité 1]

22 janvier 2026 RG :24/00099

[Q]

[A]

C/

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)

Société COMPTABLE SERVICE DES IMPOTSDES PARTICULIERS [Localité 2]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge de l’exécution d'[Localité 1] en date du 22 Janvier 2026, N°24/00099

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge de l’exécution d'[Localité 1] en date du 22 Janvier 2026, N°24/00078

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M. Georges GAIDON, Président de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Georges GAIDON, Président de chambre

Virginie HUET, Conseillère

Leila REMILI, Conseillère

GREFFIER :

Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Juin 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 Septembre 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [M] [Q]

né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 3] (76)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par Me Myriam KHOUINI-VIE, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [N] [W] [A] épouse [Q]

née le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Myriam KHOUINI-VIE, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉES :

CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), SA au capital de 124.821.703,00 Euros, inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° 379 502 644, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice dûment habilité et domicilié en cette qualité audit siège ;

Venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), Société Anonyme au capital de 181 039 170 euros, inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n°391 563 939 dont le siège social est [Adresse 4] représentée par son dirigeant social en exercice, à la suite de la fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1 er juin 2015, elle-même venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA),

à la suite de la fusion par absorption selon procès-verbal d’AGE et d’AGO en date du 24 décembre 2007

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par Me Sonia HARNIST de la SELARL HARNIST AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Edith SAINT-CENE de l’AARPI ASM Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur le COMPTABLE SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS [Localité 2] domicilié en ses bureaux sis

assignée à personne habilitée le 17.04.2026

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Statuant en matière d’assignation à jour fixe

OAJF N° 26/22 DU 18/03/2026

ET

OAJF N° 26/23 DU 18/03/2026

ARRÊT :

Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement et signé par M. Georges GAIDON, Président de chambre, le 24 Septembre 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

Par acte notarié en date du 12 juin 2007 dressé par Maître [Z] [B], la SA Crédit immobilier de France Financière Rhône Ain ( ci-après CIFFRA) a consenti aux époux [M] [Q] et [N] [Q] née [A], un prêt immobilier d’un montant de 660.900 euros remboursable en 360 mensualités au maximum, au taux d’intérêt variable avec un taux nominal initial de 4,90%, destiné à financer l’acquisition d’un appartement dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, et à usage locatif, situé [Localité 11] (84), [Adresse 7].

Par acte en date du 22 septembre 2023 signifié par Maître [S] huissier de justice associé à [Localité 12], la SA Crédit immobilier de France développement ( ci-après CIFD) venue aux droits de CIFFRA, a fait délivrer aux époux [Q] un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur le lot de copropriété n° 110, d’un ensemble immobilier en cours de construction situé [Localité 13] [Adresse 8], dénommé [Adresse 9], cadastré section B n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], 413, 414, 427, 406, 441, 410, 405 et 406.

Ce commandement a été publié le 9 novembre 2023 auprès du service de la publicité foncière d'[Localité 1], volume 2023 S n° 103.

Par acte du 8 janvier 2024, la SA CIFD a assigné à l’audience d’orientation du juge de l’exécution près le Tribunal Judiciaire d’AVIGNON, les époux [Q].

Par jugement en date du 22 janvier 2026, le juge de l’exécution près le Tribunal judiciaire d’AVIGNON a :

-Débouté les époux [Q] de leur demande de sursis à statuer,

-Débouté les époux [Q] de leur demande de disqualification de l’acte authentique en acte sous seing privé,

-Débouté les époux [Q] de leur demande de nullité du commandement valant saisie immobilière,

-Débouté les époux [Q] de leur demande de nullité de l’acte authentique en date du 12 juin 2007,

-Constaté la réunion des conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution et la validité de la procédure de saisie-immobilière,

-Débouté les époux [Q] de leur demande de réduction de l’indemnité de résiliation,

-Débouté les époux [Q] de leur contestation du montant de la créance,

-Débouté les époux [Q] de leur demande de déchéance des intérêts aux taux conventionnel,

-Dit que le montant de la créance de la SA CIFD est retenu pour 1.042.251, 68 euros avec les intérêts au taux de 3, 57% à compter du 11 octobre 2024,

-Autorisé les époux [Q] à vendre à l’amiable l’immeuble saisi au prix minimal net vendeur de 37.000 euros.

Les époux [Q] ont relevé appel de ce jugement le 27 février 2026.

Par ordonnances en date du 18 mars 2026, le président de chambre délégué les a autorisés à assigner à jour fixe devant la cour la SA CIFD et le comptable du SIP Est [Localité 14].

Par acte en date du 2 avril 2026, les époux [Q] ont assigné à jour fixe devant la cour la SA CIFD et le comptable du SIP Est [Localité 14].

Par écritures déposées le 27 février 2026, les époux [Q] concluent à l’infirmation du jugement déféré, et demandent à la cour de:

-surseoir à statuer jusqu’à la décision pénale définitive rendue sur la base de leur plainte,

-subsidiairement surseoir à statuer jusqu’à la décision définitive rendue par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE dans l’affaire n° 10/13133,

-sur le fond,

° prononcer la nullité ou à tout le moins la disqualification en acte sous seing privé de l’acte authentique et de la copie exécutoire du prêt immobilier en date du 12 juin 2007,

°prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie-immobilière en date du 22 septembre 2023, et ordonner sa radiation,

°subsidiairement,

-prononcer la déchéance du droit aux intérêts contractuels,

-ramener l’indemnité de résiliation à 1 euros,

-prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie-immobilière,

° plus subsidiairement,

-prononcer la déchéance du droit aux intérêts contractuels,

-ramener l’indemnité de résiliation à 1 euros,

-enjoindre à la SA CIFD de communiquer un décompte actualisé,

-fixer la créance de la SA CIFD aux sommes suivantes

623.374,46 euros au titre du principal avec les intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2012,

1 euros au titre de l’indemnité de résiliation,

-dire qu’il y a lieu de déduire de la somme principale celle de 59.918,95 euros au titre de la saisie-attribution des comptes bancaires et celles au titre de la saisie-attribution des loyers,

-En tout état de cause,

° autoriser les époux [Q] à vendre amiablement le bien objet de la saisie-immobilière au prix minimal de 14.800 euros net de frais d’agence,

° condamner la SA CIFD à leur payer une indemnité de procédure de 3000 euros.

Ils exposent les faits suivants:

Ils sont parties-civiles dans un jugement en date du 15 janvier 2026 du Tribunal correctionnel de MARSEILLE, frappé d’appel, dans le cadre de l’affaire d’escroquerie en bande organisée dite ’APOLLONIA’, et ayant condamné les dirigeants sociaux, les secrétaires et commerciaux outre des notaires dont Maître [B]. La fraude de la société APOLLONIA consistait de convaincre des investisseurs d’acquérir des lots d’immeubles prétendument défiscalisant et s’auto finançant, en s’appuyant sur l’intervention de notaires et sur le fait que des banques partenaires accorderaient des financements en toute connaissance de la multiplicité des prêts.

Les époux [Q] ont souscrit à l’acquisition de 9 lots situés dans différentes résidences.

Dans cette optique, ils ont été démarchés de façon agressive par des commerciaux de cette société. Mis en confiance par le fait que l’opération était réalisée grâce à des notaires et à des banques connues, ils ont signé à domicile toute une masse de documents qu’ils ne se sont pas mis en mesure de lire. Ils ont signé en blanc et sans dater des contrats préliminaires de vente, des contrats de baux commerciaux, et des demandes de prêts. Les contrats de prêts et actes authentiques ont été signés par devant notaire mais sans la présence des clients, par le biais de procurations conférant mandat aux notaires de réaliser les actes.

Dans ce cadre, Maître [B] sur procuration, a dressé l’acte authentique de prêt immobilier en date du 12 juin 2007.

Ils soutiennent les moyens et arguments suivants:

Il convient d’ordonner un sursis à statuer pour plusieurs motifs.

L’escroquerie en bande organisée a été retenue par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE frappé d’appel. La fraude de Maître [B] remet en cause la nature exécutoire de l’acte notarié de prêt fondant la saisie immobilière. Le notaire a été condamné pour complicité de ces faits. La procédure pénale a une incidence directe sur l’action de la banque.

Les époux [Q] ont assigné en responsabilité professionnelle devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE la SAS APOLLONIA, la SA CIFFRA et Maître [B] notamment. Cette procédure fait l’objet d’un sursis à statuer, mais aura nécessairement une conséquence sur la phase orientation de la procédure de saisie-immobilière; l’acte de prêt pouvant être annulé pour dol.

Par application des dispositions de l’article 2 du décret du 26 novembre 1971 relatif aux actes notariés, dès lors que le notaire a instrumenté un acte dans lequel il est intéressé, fût-ce de manière indirecte, cet acte ne vaut pas comme acte authentique, mais est déclassé en acte sous seing privé.

A cet égard, Maître [B] a fait l’objet de poursuites disciplinaires dans le cadre de l’affaire APOLLONIA.

Il a été déclaré coupable de complicité d’escroquerie en bande organisée. Son intérêt personnel ne fait aucun doute et réside dans sa conscience de participer à une escroquerie lui permettant de générer un chiffre d’affaires hors normes.

La SA CIFD fonde sa demande de saisie immobilière sur une copie exécutoire présentant des irrégularités formelles entraînant sa nullité ou à tout le moins le disqualifiant en acte sous seing privé.

Au mépris du décret du 26 novembre 1971, l’acte comporte des pages blanches qui ne sont pas barrées. Certaines pages ne sont pas numérotées et les pièces annexées ne comportent pas la mention d’annexe et ne sont pas signées par le notaire; celui-ci a conféré force exécutoire à la copie exécutoire, en reconnaissant que la copie était conforme à l’original.

Les mentions portées dans l’acte relatives à l’offre, à son envoi et à sa réception sont fausses.

Le notaire a authentifié la date de signature de l’offre de prêt au jour de la signature de la procuration.

L’offre de prêt du 12 juin 2007 a été expressément soumise aux dispositions du Code de la consommation. A cet égard, la SA CIFFRA a fait preuve de mauvaise foi, dans la mesure ou elle s’était fait communiquer les baux commerciaux que les appelants devaient contracter sur les immeubles qu’ils projetaient d’acquérir. Elle a donc soumis de façon non équivoque le prêt immobilier aux dispositions du Code de la Consommation.

La SA CIFFRA n’a pas envoyé les offres de prêt aux époux [Q] mais à la SAS APOLLONIA en vue de les faire signer par ceux-ci. En l’espèce le délai de 10 jours entre la réception de l’offre par les emprunteurs et leur acceptation n’a pas été respecté; le jour ou il prend la procuration authentique le notaire constate que les époux [Q] ont accepté de façon concomitante l’offre de prêt. Dans ces conditions, la déchéance du droit aux intérêts est encourue par application des dispositions combinées des articles L 312-10 et L 312-33 du Code de la consommation.

L’indemnité contractuelle est en l’espèce manifestement excessive.

Le taux d’intérêt de retard ne saurait être fixe dans la mesure ou le contrat de prêt prévoit un taux variable. La SA CIFD à défaut de communication d’un décompte actualisé de sa créance, ne justifie pas du caractère liquide de sa créance.

En réponse, la SA CIFD qui expose que sa créance doit être retenue pour la somme de 1.005.440,43 euros arrêtée au 23 avril 2026, avec intérêts au taux contractuel de 3,57% postérieurs, conclut à la confirmation du jugement déféré, et sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 5000 euros.

Assigné à personne habilitée le comptable du SIP Est [Localité 14], n’a pas comparu.

SUR CE

Il est conforme à l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction des procédures n° 26/00642 et 26/00644 et de dire que la procédure se poursuivra sous le n° 26/00642.

1e) Sur la demande de sursis à statuer:

L’article 1371 du Code civil dispose que l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.

En l’espèce, il n’est pas allégué que l’acte de prêt en date du 12 juin 2007 dressé par Maître [B], fondant la demande de saisie immobilière aurait fait l’objet d’une demande d’inscription de faux, et la procédure pénale visant la SAS APOLLONIA et le notaire instrumentaire est relative à des faits d’escroquerie en bande organisée et de complicité d’escroquerie en bande organisée pour le notaire au vu de l’ordonnance de renvoi en date du 15 avril 2022 et de l’arrêt de la Chambre de l’instruction de la cour d’appel d’AIX en PROVENCE en date du 15 mars 2023 versés aux débats, et non pas de faux en écriture publique.

Les appelants sollicitent le prononcé d’un sursis à statuer en soutenant que la fraude corrompt tout et que la force exécutoire de l’acte notarié va dépendre de la condamnation de Maître [B] pour complicité d’escroquerie en bande organisée.

Sur ce point l’article 1371 ne vise pas la fraude comme étant susceptible d’affecter la force probante de l’acte authentique.

La responsabilité pénale du notaire pour complicité d’escroquerie en bande organisée à la supposer retenue n’est pas de nature à affecter la validité de l’acte authentique; elle sera éventuellement réparée par l’application des règles de la responsabilité professionnelle du notaire, donnant lieu éventuellement à l’octroi de dommages intérêts.

Au vu des pièces produites et alors qu’il ressort des pièces de la procédure pénale que la SA CIFD est partie civile dans l’affaire APOLLONIA, et n’est aucunement visée par la prévention, les appelants ne démontrent aucune fraude commise par la banque, outre leurs allégations sur ce point, qui pourrait lui être opposée par les époux [Q].

S’agissant ensuite de la procédure au plan civil engagée par les époux [Q] à l’encontre de la SA CIFFRA et de Maître [B], il résulte de l’examen de l’assignation en date du 21 septembre 2010 devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE versée aux débats, que l’action engagée concerne la responsabilité professionnelle de la SA CIFFRA et de Maître [B] notamment, vise l’obtention de dommages-intérêts et ne porte nullement sur la validité de l’acte de prêt en date du 12 juin 2007 en soulevant le dol, comme le soutiennent à tort dans leurs écritures, les appelants.

Dans ces conditions l’action n’aura aucune incidence sur la validité de l’acte de prêt et ne débouchera éventuellement que sur l’octroi de dommages-intérêts.

En outre, contraindre la SA CIFD créancière poursuivante en vertu de l’acte notarié de prêt en date du 12 juin 2007 et partie civile dans l’affaire APOLLONIA, à différer les débats sur la validité de la procédure de saisie-immobilière, en admettant la possibilité d’un appel et d’un pourvoi à la suite du jugement du Tribunal correctionnel de MARSEILLE, contrevient au droit pour l’intimée à ce que sa cause soit entendue dans un délai raisonnable.

Dans ces conditions le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à statuer dans l’attente des résultats de l’appel du jugement du Tribunal correctionnel de MARSEILLE sur l’affaire APOLLONIA, et de l’action en responsabilité professionnelle engagée devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE.

2e) Sur la demande de disqualification de l’acte notarié fondant la saisie-immobilière:

a) sur l’intérêt allégué du notaire:

L’article 1318 ancien du Code civil dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que l’acte qui n’est point authentique par l’incompétence ou l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée s’il a été signé par les parties.

L’article 2 du décret 71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux acte établis par les notaires dispose: les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés en ligne directe à tous degrés et en ligne collatérale jusqu’au degré d’oncle ou de neveu inclusivement sont parties, ou qui contiennent quelques dispositions en leur faveur.

Les notaires associés des sociétés suivantes ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l’un d’entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier au degré prohibé par l’alinéa précédent sont parties ou intéressés:

-sociétés titulaires d’un office notarial,

-sociétés de notaires,

-sociétés en participation de notaires,

-sociétés de participations financières de profession libérale de notaires,

-sociétés de participations financières pluri professionnelles ayant notamment pour objet la détention de part ou d’actions de sociétés ayant elles-mêmes pour objet l’exercice de la profession de notaire.

Il est constant que la sanction de la perte d’authenticité d’un acte notarié présente un tel degré de gravité que les dispositions de l’article 1318 ancien qui ne visent qu’une incapacité par rapport à un acte déterminé, désigné comme l’acte qui n’est point authentique, doivent être interprêtées strictement; qu’ainsi l’existence d’un intérêt personnel du notaire instrumentaire doit être examiné par rapport aux parties à l’acte de prêt en date du 12 juin 2007, et non par rapport à une opération globale de promotion immobilière de la SAS APOLLONIA; que l’incapacité en lien avec l’intérêt de Maître [B] à recevoir l’acte de prêt du 7 septembre 2007 conclu entre la SA CIFFRA et les époux [Q] ne peut résulter du payement à la SCP notariale dont il est un associé, des honoraires constitutifs du payement de sa prestation en qualité d’officier public; les honoraires de notaire étant règlementés par la puissance publique en conséquence de son statut d’officier public.

En l’espèce, les époux [Q] invoquent un intérêt personnel de Maître [B] notaire associé pour l’établissement de l’acte de prêt en date du 7 septembre 2007 à 2 niveaux:

L’acte faisait partie d’une relation d’affaire avec la SAS APOLLONIA dans laquelle Maître [B] était dans une position de soumission.

Maître [B] avait accepté de soutenir le promoteur dans la réalisation d’un nombre conséquent de programmes qu’il avait intérêt à voir réaliser puisqu’il percevait des émoluments sur chaque acte du programme immobilier; l’étude de notaire étant notamment organisée en grande partie en fonction des flux de dossiers apportés par la SAS APOLLONIA.

Les appelants soutiennent également que le bénéfice personnel de Maître [B] pris dans les dossiers apportés aurait été évalué dans le cadre de l’instruction à 1million d’euros .

Il convient sur ce point de relever tout d’abord que l’instruction n’a pas démontré que Maître [B] aurait perçu, outre ses honoraires, des commissions au titre des escroqueries, ou à tout le moins un avantage financier non autorisé par la règlementation.

Il ne peut ensuite être valablement soutenu que le fait de compter la SAS APOLLONIA comme client régulier au sein de son étude, comportant également Maître [P], [G], [R] et [H] comme notaires associés, entraînerait sa ’soumission’ à la SAS APOLLONIA.

Sur ce point, l’émolument régi par des dispositions règlementaires, a été calculé sur la base d’un prix de vente connu et accepté, de sorte que sa perception ne peut suffire à caractériser l’intérêt personnel au sens de l’article 2 précité.

Le fait que le notaire ait réalisé plusieurs opérations pour la SAS APOLLONIA ne peut également démontrer l’intérêt personnel.

Le magistrat instructeur précise à ce égard que les opérations immobilières apportées par la SAS APOLLONIA représentaient 40 à 45% de l’activité du notaire, que Maître [B] de 2002 à 2009 a authentifié 1670 actes de vente.

En réalité, l’étude percevait une somme équivalente à 1% ou 0,5% (en cas de participation d’une autre étude) sur chaque vente réalisée conformément au tarif national des notaires en vigueur.

Les appelants invoquent également l’existence de poursuites disciplinaires contre Maître [B]; l’arrêt rendu en matière disciplinaire par la Cour d’appel d’AIX en PROVENCE en date du 31 octobre 2013 retenant que la pratique de Maître [B] de faire régulariser systématiquement des procurations aux acquéreurs correspondait à une’ association aux affaires de celui-ci’.

Sur ce point l’instance disciplinaire ne relève pas non plus la perception de commissions par le notaire instrumentaire au delà des émoluments règlementés; elle ne relève que la conséquence d’un manquement réitéré à l’obligation d’information, de renseignement et de conseil.

Dans ces conditions, l’intérêt personnel de Maître [B] au sens de l’article 2 du décret du 26 novembre 1971 n’est pas démontré.

b) sur les irrégularités invoquées de la copie exécutoire et sur l’existence de fausses mentions concernant les dates d’envoi et de réception de l’offre de prêt:

L’article 12 du décret du 26 novembre 1971 sur les actes établis par les notaires prévoit:

Chaque page de texte est numérotée, le nombre de pages est indiqué à la fin de l’acte.

L’article 13 du même décret dispose: Il n’y a ni surcharges ni addition dans le corps de l’acte et les mots et les chiffres surchargés, interlignés ou ajoutés sont nuls. Les blancs nécessités par l’utilisation de procédés de reproductions sont barrés. Le nombre de blancs barrés, celui des mots et des nombres rayés sont mentionnés à la fin de l’acte. Cette mention est paraphée par le notaire et les autres signataires de l’acte.

L’article 34 enfin du même décret concernant le formalisme de la copie exécutoire prévoit:

Les copies exécutoires et les copies authentiques sont établies de façon lisible et indélébile sur un papier d’une qualité offrant toute garantie de conservation.

Elles respectent les paraphes et les alinéas de la minute. Chaque page est numérotée, le nombre de pages est indiqué à la dernière d’entre elles

Chaque feuille est revêtue du paraphe du notaire à moins que toutes les feuilles ne soient réunies par un procédé empêchant toute substitution ou addition, ou qu’elles reproduisent les paraphes et signatures de la minute.

La signature du notaire et l’empreinte du sceau sont apposées à la dernière page et il est fait mention de la conformité de la copie exécutoire ou de la copie authentique avec l’original…

Les époux [Q] soutiennent sur ce point tout d’abord, que la copie exécutoire de l’acte de prêt du 12 juin 2007, comporterait des anomalies: pages 12, 14 et 46 blanches et non barrées, certaines pages non numérotées, pièces annexées ne portant pas la mention d’annexes et n’étant pas signées par le notaire.

Ils précisent également que Maître [B] par la mention ayant conféré force exécutoire à la copie exécutoire, a reconnu que cette copie était conforme à l’original, ce qui implique que l’original n’obéirait pas aux dispositions des articles 12 et 13 précités.

Il est constant que lorsqu’un acte authentique est affecté d’irrégularités de forme, il est susceptible de disqualification en acte sous seing privé.

La minute conservée en l’étude du notaire, est distincte de sa copie exécutoire, copie établie, délivrée par le notaire et revêtue de la formule exécutoire. La copie exécutoire constitue le titre qui permet au créancier de poursuivre le recouvrement de sa créance.

Les dispositions des articles 12 et 13 du décret du 26 novembre 1971 concernent le formalisme applicable au seul acte authentique.

En l’espèce ne sont versées aux débats ni l’acte authentique ni la copie exécutoire mais seulement une copie de celle-ci.

Sur ce point, il est constant que le juge ne peut tirer de la mention apposée par le notaire sur la copie exécutoire destinée à lui conférer force exécutoire que l’acte lui étant conforme, les irrégularités que présente la copie exécutoire permettraient de dénier à l’acte lui-même son caractère authentique et de le disqualifier en acte sous seing privé puisque les irrégularités de la copie exécutoire ne constituent pas des défauts de forme que l’article 1318 du Code civil sanctionne par la perte du caractère authentique et partant exécutoire de l’acte lui-même.

Il en résulte que la disqualification de l’acte du 12 juin 2007 n’est pas encourue en raison des irrégularités de la copie exécutoire sus indiquées.

Les époux [Q] soutiennent ensuite que les dates relatives à l’offre de prêt, à son envoi et à son acceptation sont fausses dans la mesure ou ils se sont présentés à Maître [B] le jour de la signature de la procuration, et ou le notaire a authentifié la date de signature de l’offre de prêt au jour de la signature de la procuration; ils sollicitent la disqualification de l’acte authentique sur la base de ces fausses mentions.

Il résulte de la procuration du 13 avril 2007 versée aux débats, que les époux [Q] ont donné pouvoir à tous clercs de l’étude de Maître [B] d’emprunter de tout établissement financier choisi par le mandant jusqu’à concurrence de la somme de 991.350 euros..’.telles que ces conditions résultent de l’offre de prêt signée ce jour par le mandant’.

Pour autant, l’acte de prêt est daté du 12 juin 2007 et mentionne une offre de prêt adressée le 5 avril 2007 et une acceptation par lettre du 23 avril 2007.

Sur ce point, il est constant que les irégularités affectant la représentation conventionnelle d’une partie à un acte notarié ne relèvent pas des défauts de forme que l’article 1318 du Code civil sanstionne par la perte du caractère authentique et partant exécutoire de cet acte, lesquels s’entendent de l’inobservation des formalités requises pour l’authentification par l’article 41 du décret du 26 novembre 1971…que la discordance entre la date de signature de l’offre de prêt visée dans la procuration et celle de l’acceptation de cette offre mentionnée dans l’acte notarié, participant des conditions de la représentation conventionnelle du mandant à l’acte notarié, n’est pas de nature à priver celui-ci de son caractère authentique.

Sur ce point donc également, la disqualification de l’acte en date du 12 juin 2007 n’est pas encourue.

3e) Sur le montant de la créance:

a) sur l’application des dispositions du Code de la consommation au contrat de prêt

L’article L 312-3 du Code de la consommation dans sa rédaction antérieure au 14 mars 2016 prévoyait que sont exclus du champ du Code de la consommation les prêts destinés sous quelque forme que ce soit soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité…procurent sous quelque forme que ce soit des immeubles ou fractions d’immeubles , bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels en propriété ou en jouissance.

Il est constant que rien n’interdit aux parties de soumettre volontairement l’opération qu’elles concluent aux dispositions du Code de la consommation relatives à un prêt immobilier même si cette opération n’entre pas dans leur champ d’application.

En l’espèce, il n’est pas contesté que pour le financement de l’acquisition du bien immobilier objet de la saisie-immobilière, la SA CIFFRA a reçu notamment un engagement de conclusion d’un bail commercial daté du 30 mars 2007, et conclu entre les époux [Q] et la SARL en cours de constitution EVERALIA.

Pour autant, la SA CIFFRA au vu de l’offre de prêt du 5 avril 2007, a souhaité soumettre l’offre de prêt consentie aux époux [Q] aux dispositions des articles L 312-1 et suivants du Code de la consommation.

Elle a donc volontairement et sans équivoque soumis le prêt immobilier aux dispositions du Code de la consommation.

Peu important sur ce point, le fait à le supposer établi que la banque ne savait pas que les emprunteurs avaient procédé en réalité à 8 opérations analogues.

Le jugement déféré sera donc réformé sur ce point.

b) sur la déchéance du droit aux intérêts

Il convient de constater tout d’abord que les époux [Q] invoquent par exception, la déchéance du droit aux intérêts de la SA CIFD.

Les appelants sollicitent en effet l’application des dispositions de l’article L 312-33 ancien du Code de la consommation précisant qu’il résulte de l’information pénale que le prêteur ne leur a pas envoyé l’offre de prêt mais l’a envoyée à la SAS APOLLONIA en vue de les faire signer, et qu’ils n’ont donc pas pu bénéficier du délai de réflexion de 10 jours prévu par l’article L 312-10 ancien du même code prévoyant que l’emprunteur ne peut accepter l’offre que 10 jours après qu’il l’a reçue.

Il résulte de la copie exécutoire du prêt en page 3, que la SA CIFFRA a adressé le 5 avril 2007 à l’emprunteur l’offre de prêt qui a été reçue par celui-ci le 10 avril 2007, et qui l’a acceptée le 23 avril 2007.

La procuration authentique en date du 13 avril 2007 prévoit que les époux [Q] ont donné pouvoir au notaire d’emprunter à tout établissement financier une somme jusqu’à concurrence de 991.350 euros.

Il existe donc une incohérence de dates entre ces 2 actes.

Il en ressort que l’offre reçue par les époux [Q] le 10 avril 2007 a été acceptée le 13 avril suivant, de sorte que les prescriptions de l’article L 312-10 ancien n’ont pas été respectées.

Il convient donc de prononcer la déchéance du droit aux intérêts du prêteur.

Le jugement déféré sera donc réformé sur ce point.

c) sur l’indemnité de résiliation

L’indemnité de résiliation fixée à 7% des sommes dues au titre du capital restant du ainsi que des intérêts échus et non versés en page 10 de l’offre de prêt, vise à couvrir le préjudice du prêteur au titre du bouleversement de l’économie du contrat et des poursuites qu’il est contraint d’engager pour recouvrer sa créance.

Elle n’est donc en l’espèce, pas manifestement excessive au sens des dispositions de l’article 1152 ancien du Code civil et il n’y a pas lieu d’ordonner sa réduction.

Il convient d’ordonner la réouverture des débats et d’ordonner à la SA CIFD de produire un décompte de sa créance expurgé des intérêts.

PAR CES MOTIFS

statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe par arrêt partiel réputé contradictoire et en dernier ressort,

Ordonne la jonction des procédures n° 26/00642 et 26/00644 et dit que la procédure se poursuivra sous le n° 26/00642,

Réforme le jugement déféré,

Constate que le prêt immobilier en date du 12 juin 2007 est soumis aux dispositions du Code de la consommation,

Prononce la déchéance du droit aux intérêts conventionnels de la SA CIFD,

Ordonne à la SA CIFD de produire un décompte de sa créance expurgée des intérêts conventionnels,

Confirme le jugement déféré sur le rejet de la demande de sursis à statuer, sur le débouté de la demande de disqualification de l’acte authentique, de nullité du commandement valant saisie, de nullité de l’acte authentique et de réduction de l’indemnité de résiliation,

Renvoie à l’audience du 12 novembre 2026 à 09h15,

Réserve les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile.

Arrêt signé par le président et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LE PRESIDENT,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.