TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Loyers Commerciaux

N° RG 26/00003 – N° Portalis DB2H-W-B7K-33YK

Jugement du 06 Octobre 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 06 Octobre 2026 par :

Géraldine DUPRAT, Vice-présidente,

Déléguée par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assistée de Catherine COMBY, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 02 Juin 2026 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement réputé contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. CALAO 186,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Anne BOLLAND-BLANCHARD de la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. URBAN INVEST,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
défaillant

1

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2011, la société FRUCTIDOR a donné à bail commercial, en l’état futur d’achèvement, à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE, des locaux commerciaux (cinq locaux de petite surface, un local de surface moyenne, des locaux techniques et sociaux, un parking pour la clientèle) sis [Adresse 3] à [Localité 2], à destination de commerce à prédominance alimentaire.

Ultérieurement, la société VIVERIS ODYSSEE est venue aux droits de la société FRUCTIDOR, puis la société URBAN INVEST est elle-même venue aux droits de la société VIVERIS ODYSSEE.

La société CALAO 186 est quant à elle venue aux droits de la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE en qualité de preneur.

Le preneur a pris possession des locaux loués le 28 juin 2013, jour de signature du procès-verbal de mise à disposition. Le bail a alors pris effet pour une durée de douze ans expirant le 27 juin 2025.

Le loyer a été fixé à hauteur de 794 000€ hors taxes et hors charges par an outre indexation. Par l’effet de l’indexation, il s’élève actuellement à la somme de 1 028 611,64 € hors taxes et hors charges par an.

Par acte extrajudiciaire du 8 janvier 2025, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à effet au 28 juin 2025, pour une durée de neuf années, en proposant de fixer le loyer à la somme de 617 000 € HT/HC par an.

Par acte extrajudiciaire du 19 février 2025, le preneur a accepté le principe du renouvellement du bail, sous réserve que celui-ci soit conclu pour une durée de douze années, et que le loyer de renouvellement s’élève à la somme de 1 100 000 € HT/HC par an, aux mêmes conditions pour le surplus, sauf mise en conformité avec les dispositions d’ordre public résultant de la loi Pinel.

Les parties ne s’étant pas accordées sur le montant du loyer annuel, la société CALAO 186 a notifié à la société URBAN INVEST un mémoire préalable par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 décembre 2025, mémoire tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 617 000 €.

Par acte extrajudiciaire du 3 mars 2026, la société CALAO 186 a fait assigner la société URBAN INVEST devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de fixation du loyer commercial.

L’audience s’est tenue le 2 juin 2026.

La société CALAO 186, demande au juge des loyers commerciaux, aux termes de son assignation, de :

A titre principal,

CONSTATER le principe du renouvellement du bail liant la société URBAN INVEST à la société CALAO 186 à compter du 28 juin 2025 ;

DIRE ET JUGER que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative déterminée par application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R . 145-8 du Code de commerce ;

FIXER en conséquence le loyer du bail renouvelé à compter 28 juin 2025 à la somme annuelle en principal de 617.000 € (six cent dix-sept mille trois cent euros) hors taxes et hors charges ;

DIRE ET JUGER que les loyers trop-perçus par le bailleur depuis le 28 juin 2025 porteront intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, de plein droit à compter de chaque date d’exigibilité et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité avec les dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

Subsidiairement,

DÉSIGNER tel expert qu’il plaira à la juridiction ultérieurement saisie avec pour mission de :

– convoquer les parties, et, dans le respect du contradictoire ;
– se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;
– visiter les locaux loués situés [Adresse 4] à [Localité 2] ;
– entendre les parties en leurs explications et leurs dires ;
– déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard du point de vue des pondérations d’usage à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;
– rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 28 juin 2025 conformément à l’article L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce ;
– rendre compte du tout et donner son avis motivé ;
– déposer un pré-rapport et recueillir les éventuels dires des parties ;
– dresser un rapport et ses constations et conclusions ;
– en cas de conciliation des parties, constater que la mission est devenue sans objet et en dresser rapport dans les meilleurs délais.

Dans ce cas, FIXER au montant ci-dessus le loyer provisionnel que la société locataire devra régler pendant le temps des opérations d’expertise et jusqu’à la fixation définitive du loyer ;

Voir dans ce cas réserver les dépens ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société URBAN INVEST à la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTER la société URBAN INVEST de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions plus amples et contraires.

La société URBAN INVEST, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties susvisées pour plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er septembre 2026 et le délibéré a été prorogé au 6 octobre 2026.

MOTIFS

L’article L. 145-34 du même code prévoit qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, le bail conclu le 20 décembre 2011 a été consenti pour une durée de douze années. Excédant neuf ans, il n’est pas soumis au plafonnement de l’article L. 145-34 du code de commerce.

La société CALAO 186 explique que le contrat de bail stipule qu’en cas de transfert du droit au bail à un tiers autre qu’un membre du groupe Casino, le loyer de renouvellement serait fixé, sauf accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, à la valeur locative de marché pour des locaux équivalents. Elle considère cette clause comme équivoque, dans la mesure où elle ne précise ni l’étendue des obligations des parties, ni le mode de détermination de la valeur locative de renouvellement, et où elle n’exclut pas expressément l’application des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce.

Dans une hypothèse comme dans l’autre, le juge des loyers commerciaux dispose de trop peu d’éléments (simple liste de références de comparaison, sans garantie de son exhaustivité ni de son adaptation aux locaux litigieux) pour pouvoir statuer en l’état. Il y a donc lieu d’ordonner une expertise, ayant pour but à la fois la fixation de la valeur locative de marché et celle de la valeur locative au sens de l’article L. 145-33 du code de commerce, la question de la validité de la clause pouvant être utilement débattue au moment de l’audience de fixation.

Il y a donc lieu d’ordonner une expertise judiciaire dont la teneur sera précisée au dispositif, aux frais avancés du preneur à l’origine de la procédure.

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, la bailleresse ne comparaît pas et ne sollicite pas la fixation provisionnelle d’un loyer autre que le loyer ancien. Ledit loyer sera donc maintenu pendant la durée de la présente instance.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, les dépens seront réservés.

Le sursis à statuer ordonné dans le cadre du présent jugement avant-dire droit s’applique aux demandes formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’absence de plafonnement du loyer du bail en date du 20 décembre 2011 ;

ORDONNE avant-dire droit une expertise,

DÉSIGNE pour y procéder :

[H] [E]
ADEQUATION EXPERTISE
[Adresse 5]
[Localité 3]
Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02]
Port. : 06 98 84 63 12
Mèl : [Courriel 1]

Avec pour mission :
* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 3] à [Localité 2], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,
* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications nécessaires à cet égard,
* de rechercher les références de comparaison les plus utiles,
* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre les locaux loués et les références de comparaison,
* de fournir tous éléments permettant au juge des loyers de déterminer au 28 juin 2025 la valeur locative des locaux au regard des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage,
* de fournir tous éléments permettant au juge des loyers de déterminer au 28 juin 2025 la valeur locative de marché de marché des locaux,
* du tout dresser rapport motivé ;

RAPPELLE à l’expert :
– qu’il pourra s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées ;
– qu’il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;
– qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement. ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;
– qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à transiger, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu’en cas de transaction partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux questions exclues de l’accord ;
– qu’il pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;
– qu’il pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

FIXE à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société CALAO 186 à la régie du tribunal judiciaire de Lyon au plus tard le 15 novembre 2026, avec une copie de la présente décision,

RAPPELLE que la consignation peut être payée par virement sur le compte :

Titulaire du compte : TJ de [Localité 1] – REGIE D’AVANCES ET RECETTES
BIC: TRPUFRP1
IBAN: [XXXXXXXXXX01]

RAPPELLE que lors de la passation du virement il convient d’indiquer à l’établissement bancaire teneur du compte courant concerné que celui-ci doit impérativement préciser dans le libellé même de l’opération les références du dossier :

N° RG ou MI ou PORTALIS de l’affaire ; nom des parties ; date et nature de la décision

DIT qu’à défaut l’opération pourra être rejetée par le service de la régie du tribunal,

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

RAPPELLE que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DIT que l’expert judiciaire devra communiquer un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

DIT que l’expert judiciaire impartira aux parties un délai raisonnable suffisant, ne pouvant être inférieur à 30 jours, pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

DIT que l’expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du tribunal et à chacune des parties, de même que sa demande de fixation de rémunération,l’avis pour les parties qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour adresser d’éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux et le justificatif d’envoi de ceux-ci ;

DEMANDE à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Lyon au plus tard le 30 avril 2027,

RAPPELLE qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

DIT que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon,

RAPPELLE que pendant la durée de l’instance, le preneur est redevable auprès du bailleur d’un loyer provisionnel correspondant au loyer payé à la date du renouvellement, outre les charges, taxes et accessoires, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

SURSOIT à statuer sur le surplus des prétentions dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

RÉSERVE les dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe le 6 octobre 2026.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge des loyers commerciaux et par la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.