TRIBUNAL JUDICIAIRE
Service civil
Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 06 octobre 2026

N° de minute :

Affaire :
N° RG 25/02160 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EVPS

Prononcé le 06 Octobre 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 février 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 23 Avril 2026, prorogé au 06 Octobre 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société OPH 65, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sabine LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS – BLTL, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[Q] [G], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

L’Office Public de l’habitat des Hautes Pyrénées (OPH 65) a donné à bail à Mme [Q] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] par contrat en date du 22 février 2022, pour un loyer mensuel de 426,21 € et 78,29 € au titre des provisions sur charges. Par contrat en date du 03 octobre 2022, a été donné à bail le garage n°66 sis [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer de 31,74 € par mois.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 25 février 2022.

Mme [Q] [G] a finalement quitté les lieux loués le 10 octobre 2024.

Estimant que le logement avait subi des dégradations et que la totalité des loyers n’avait pas été réglée, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées a fait assigner Mme [Q] [G] par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir payement des sommes restant dues.

A l’audience du 24 février 2026, l’Office Public de l’habitat des Hautes Pyrénées – représenté par Maître [O] [C] – maintient l’ensemble des demandes formulées dans l’assignation, à savoir la condamnation de Madame [Q] [G] à lui verser les sommes suivantes :
– 2 310,52 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 04 novembre 2024,
– 1 878,88 € au titre des frais de remise en état du logement, avec intérêts de retard,
– 600 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,
– 960 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’Office Public de l’habitat des Hautes Pyrénées précise que le dernier décompte a été transmis contradictoirement par lettre simple à la nouvelle adresse de la défenderesse.
Le demandeur constate que le dernier règlement date du mois de juillet 2024 et que les APL ont cessé d’être versées en septembre 2024. Elle estime que la défenderesse ne s’est pas mobilisée, malgré la procédure.

*

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié en étude, Mme [Q] [G] n’est ni présente ni représentée à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026, prorogée au 06 octobre suivant, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAYEMENT DES LOYERS :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’article 1315 du Code civil, devenu l’article 1353 du même code, rappelle que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au soutien de sa demande, l’OPH 65 produit :
– le contrat de bail signé par Mme [Q] [G] le 22 février 2022 (pièce 1 demandeur),
– le contrat de location de garage signé par Mme [Q] [G] le 03 octobre 2022 (pièce 3 demandeur),
– de multiples mises en demeure, notamment en date des 04 et 22 novembre, 11 décembre 2024, 06 et 14 janvier, 24 février et 15 octobre 2025 (pièces, 6 , 7, et 8 demandeur),
– un décompte locatif en date du 25 septembre 2025 (pièce 5 demandeur) démontrant que Mme [Q] [G] restait lui devoir la somme de totale de 4 189,40 € lors de la reprise des lieux le 10 octobre 2024.

Mme [Q] [G], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.
Force est cependant de constater que ce montant global comprend une indemnité forfaitaire de réparations locatives d’un montant de 1878,88 € qu’il convient de retrancher pour obtenir le montant de l’arriéré locatif.

Mme [Q] [G] sera par conséquent condamnée au payement cette somme de 2 310,52 € au titre de l’arriéré locatif, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 426,21 €, avec intérêts de droit à compter de l’assignation du 13 novembre 2025, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAYEMENT POUR DEGRADATIONS LOCATIVES :

Sur la preuve de l’état du logement

(i) Sur l’état des lieux d’entrée

En l’espèce, l’OPH 65 fonde sa demande sur un état des lieux d’entrée dressé le 25 février 2022 contradictoirement en présence de Madame [Q] [G], qui l’a signé.

Il résulte de cette pièce que le logement donné à bail était en bon état avec des revêtements plafond, murs et sols neufs dans certaines des pièces.

(ii) Sur l’état des lieux de sortie

Il convient de rappeler aux parties que les états des lieux d’entrée et de sortie, réalisés lorsqu’un locataire prend possession d’un logement qu’il loue et qu’il le quitte permettent d’établir les responsabilités du locataire et du bailleur concernant les éventuelles réparations à effectuer.

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement entre les parties ou par un tiers mandaté par elle. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente à frais partagés par moitié entre le locataire et le bailleur et à un coût fixé par décret en Conseil d’État.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces du dossier que l’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement entre le bailleur et Monsieur [P] [Z] représentant de la locataire, en l’absence de Mme [Q] [G] le 10 octobre 2024 et qu’un certain nombre de dégradations ont été relevées.

Sur les dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 1730 du Code civil, le locataire doit rendre l’immeuble d’habitation tel qu’il l’a reçu, suivant l’état des lieux établi avec son bailleur, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs, l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé […] :
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,
d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives […], sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

En application de cet article, le locataire supporte une présomption de responsabilité à raison des dégradations et pertes subies par le logement durant la durée de son occupation et il incombe au locataire de prouver que les désordres ne lui sont pas imputables.

Pour sa part, le décret du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme étant les “travaux d’entretien courant et les menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif”.

L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution des travaux pour lesquels il demande réparation (voir notamment Cass 3ème civ. 30 janvier 2002, CA [Localité 3] 07 mai 2013 et Rép. min. n° 77691) et donc à la production de factures.

*
En l’espèce, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement en présence des deux parties le 25 février 2022, et l’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement en présence du représentant de Mme [Q] [G] le 10 octobre 2024, que si le logement a globalement été loué dans un bon état, il a été restitué très sale et présentant un certain nombre de dégradations.

Il convient cependant de préciser que la locataire a occupé les lieux loués pendant 2 ans et 8 mois. Or, la durée de la location permet d’évaluer le “coefficient de vétusté” de l’immeuble loué. Il est admis qu’au fil du temps, un logement a besoin de rafraîchissement en raison de l’usage normal qui en est fait. Ce rafraîchissement est, par principe, à la charge du propriétaire (voir notamment Cass 3ème civ. 21 décembre 2017).

Au soutien de sa demande indemnitaire, l’OPH65 produit un décompte des travaux devant être mis à la charge de la locataire pour un montant de 1 878,88 € TTC.

Mme [Q] [G], non comparante, n’apporte par définition aucune contestation quant à l’imputation des dégradations ou au montant des réparations. Cependant, au regard des constatations réalisées lors de l’état des lieux de sortie, il apparaît que la locataire n’a pas à supporter la totalité des dépenses engagées par le bailleur, certaines des réparations listées ne lui incombant pas.

(i) Sur la demande concernant les peintures murales et tapisseries

Il résulte de la comparaison entre l’état des lieux à l’entrée :
– « entrée et couloir : murs revêtement bon état usage, bon état fonctionnement, papier peint »,
– « cuisine : murs revêtement état neuf toile de verre + peinture + faïence »,
– « séjour : murs revêtement état neuf papier peint »,
– « chambre 1 : murs revêtement état neuf papier peint »,
– « chambre 2 : murs revêtement état neuf papier peint »,

et l’état des lieux de sortie :
– « entrée et couloir : murs état dégradé »,
– « cuisine :murs état dégradé, mur 2 et 3 »,
– « séjour :murs état dégradé »,
– « chambre 1 : murs état dégradé, murs 1, 2 et 3 »,
– « chambre 2 : murs état dégradé, murs 2 et 4 ».

La demande au titre de la remise à neuf des peintures, revêtements muraux et tapisserie s’élève à 184,23 + 137,86 + 275,72 + 191,75 + 127,83 = 917,39 €.

Au regard de l’état neuf à l’entrée des revêtements muraux de la cuisine, du séjour et des deux chambres et compte tenu des constatations réalisées à la sortie, il n’est pas possible de considérer que les dégradations relevées procèdent d’un simple usage normal de la chose pendant les 2 ans et 8 mois de location, les peintures des quatre pièces étant en état dégradé, avec des coups et des trous sur certains pans de murs. L’imputabilité des dégradations à la locataire n’est donc pas contestable.

En tout état de cause, il convient de rappeler aux parties que, de convention en la matière, la vétusté des peintures est entre 7 et 9 ans en ce compris une année de neutralisation et au delà à hauteur de 15% par année. De sorte, que l’abattement à appliquer pour vétusté à une période d’occupation de seulement 2 ans et 8 mois, comprenant une année de neutralisation sera fixée à 25 %.

Il convient de relever que le bailleur a appliqué un coefficient de vétusté plus favorable au locataire, à savoir de 50% pour la cuisine et la chambre 2 et un coefficient de vétusté de 75% pour la chambre 1.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande concernant la remise en état des revêtements muraux à hauteur de 917,39 €.

(ii) Sur la demande concernant le remplacement du sol du séjour

De la comparaison entre l’état des lieux à l’entrée et de l’état des lieux de sortie, il résulte de l’état des lieux d’entrée « séjour : état neuf lino » et l’état des lieux de sortie « séjour :état dégradé : très abîmé déchirer gros morceaux manquent ».

La demande au titre de la remise à neuf des sols du séjour s’élève à 852,21 €.

Au regard de l’état neuf du sol à l’entrée et compte tenu des constatations réalisées à la sortie, il n’est pas possible de considérer que les dégradations relevées procèdent d’un simple usage normal de la chose pendant les 2 ans et 8 mois de location, le sol du séjour étant dégradé de manière importante avec des morceaux manquants. L’imputabilité des dégradations à la locataire n’est donc pas contestable.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande concernant la remise en état du sol du séjour à hauteur de 852,21 €.

(iii) Sur la demande concernant le remplacement de la porte iso plane des WC

De la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, il résulte que les toilettes ont été restituées dans l’état suivant : « WC menuiserie état dégradé : porte iso plane à remplacer ».

En l’absence de mention de cette pièce dans l’état des lieux d’entrée, la présomption de bon état de l’article 1731 du Code civil trouve à s’appliquer.
L’imputabilité des dégradations à la locataire n’est donc pas contestable.

La demande au titre du remplacement de la porte s’élève à 109,28 €.

La dégradation d’une menuiserie intérieure menant à son remplacement ne peut être considéré comme un usage normal relevant de la simple vétusté par une locataire ayant occupé les lieux 2 ans et 8 mois. Dès lors il y a lieu de faire droit à la demande de remplacement telle que formulée en totalité et sans appliquer de coefficient de vétusté (la durée de vie d’une menuiserie étant suivant convention en la matière d’environ 25 ans).

*
Dès lors, Mme [Q] [G] sera condamnée à verser à l’office Public de l’habitat des Hautes Pyrénées la somme de 1 878,88 € TTC au titre des réparations locatives du logement loué. Cette créance n’étant pas contractuelle mais délictuelle et fixée de manière certaine seulement par le présent jugement, ce dernier servira de point de départ aux intérêts.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES INTERETS :

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

De jurisprudence constante, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, par principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (voir notamment Cass 2ème civ. 11 janvier 1973). L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute.

En l’espèce, l’Office Public de l’habitat des Hautes Pyrénées, sur lequel repose la charge de la preuve, ne justifie ni de la mauvaise foi de la défenderesse, ni d’un préjudice distinct, qui ne serait pas réparé par les condamnations déjà retenues.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Q] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’office Public de l’habitat des Hautes Pyrénées, Mme [Q] [G] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, mis à disposition au greffe

CONDAMNE Mme [Q] [G] à verser à l’Office Public de l’habitat des Hautes Pyrénées la somme de 2 310,52 € (deux mille trois cent dix euros et cinquante deux centimes) au titre des loyers et charges impayés concernant le logement sis [Adresse 3] à [Localité 1], et le garage sis [Adresse 5] à [Localité 1] avec les intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2025 ;

CONDAMNE Mme [Q] [G] à verser à l’Office Public de l’habitat des Hautes Pyrénées la somme de 1 878,88 € TTC (mille huit cent soixante-dix-huit euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre des dégradations locatives et du défaut d’entretien du logement sis [Adresse 3] à [Localité 1], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

CONDAMNE Mme [Q] [G] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [Q] [G] à verser à l’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées une somme de 300 € (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge