Suspension de l’exécution provisoire : absence de moyen sérieux face à une substitution de bail non régularisée

L’article 514-3 du Code de procédure civile subordonne l’arrêt de l’exécution provisoire à deux conditions cumulatives : l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et le risque de conséquences manifestement excessives. Lorsque le juge de première instance ne pouvait écarter l’exécution provisoire de droit au regard de l’article 514-1, l’absence d’observations initiales ne rend pas la demande irrecevable.

Le premier président ne se substitue pas à la juridiction d’appel. Il apprécie seulement le caractère sérieux des moyens invoqués et le risque lié à l’exécution. En l’espèce, aucun accord amiable définitif n’était établi : les conclusions maintenaient les contestations, l’offre avait été retirée et aucun procès-verbal d’accord n’avait été dressé.

La substitution du preneur n’était pas davantage démontrée. Le bail exigeait la reprise intégrale des engagements, une intervention avant la livraison et un avenant. L’exploitation des locaux et le paiement des loyers par une autre société ne suffisaient donc pas à libérer le preneur initial.

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, la provision pouvait être maintenue dès lors que l’obligation locative n’était pas sérieusement contestable. Les décomptes n’étaient pas précisément discutés et aucune preuve de paiement total ou partiel n’était produite. L’absence de moyen sérieux suffisait à rejeter la demande, sans examen du caractère manifestement excessif des conséquences alléguées. La partie succombante a été condamnée aux dépens et à l’article 700 du Code de procédure civile.

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Dans le cadre d’un bail commercial conclu en l’état futur d’achèvement, le preneur invoquait des manquements du bailleur et contestait sa dette locative. Faute d’accord amiable finalisé et d’avenant établissant la substitution d’une société exploitante, la juridiction a retenu le caractère insuffisamment contesté des sommes réclamées. La demande d’arrêt de l’exécution provisoire a été rejetée, avec condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles.

Un bail commercial en l’état futur d’achèvement a été conclu pour un local destiné à être exploité dans un centre commercial. Le preneur initial a reproché au bailleur la vacance de cellules voisines, l’absence de restauration et le non-respect d’un plan de commercialisation. Il a invoqué la nullité ou la résiliation du bail, puis donné congé à l’échéance triennale.

Le juge des référés a condamné le preneur initial au paiement de provisions correspondant aux loyers, charges et préjudices allégués. Une société exploitante était intervenue volontairement, mais le bailleur contestait qu’elle ait régulièrement remplacé le preneur initial.

Saisie d’une demande d’arrêt de l’exécution provisoire, la juridiction a retenu l’absence d’accord amiable finalisé, l’absence d’avenant constatant la substitution et le caractère insuffisamment contesté de la dette locative. Elle a rejeté la demande et condamné le preneur initial aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Identifier un moyen sérieux d’annulation ou de réformation.
• Établir un risque de conséquences manifestement excessives.
• Démontrer un accord amiable par une rencontre certaine des volontés.
• Produire un procès-verbal d’accord ou un document équivalent non contesté.
• Respecter les conditions contractuelles de substitution du preneur.
• Établir un avenant constatant la substitution avant la livraison.
• Formuler une contestation précise des décomptes locatifs.

• L’acte authentique contenant le bail commercial et ses conditions de substitution.
• Le courriel du 5 août 2025 présentant une dernière proposition amiable.
• Les conclusions maintenant les contestations relatives au bail.
• Le plumitif mentionnant le retrait de l’offre amiable.
• L’absence de procès-verbal d’accord et d’avenant au bail.
• Les décomptes locatifs non précisément contestés et l’absence de justificatifs de paiement.

Le preneur initial reste tenu du paiement des loyers et charges, la société exploitante n’étant pas devenue débitrice exclusive en l’absence d’avenant. La demande de suspension échoue et la partie succombante supporte les frais de la procédure.

• Maintien de l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé
• Maintien de la provision locative mise à la charge du preneur initial
• Absence de libération par l’exploitation et les paiements de la société substituée
• Condamnation du preneur initial à 3 000 euros au titre de l’article 700
• Condamnation du preneur initial aux dépens de l’instance

À faire

• Vérifier les conditions contractuelles de substitution
• Obtenir et formaliser l’avenant au bail
• Documenter toute offre et son acceptation expresse
• Contester précisément chaque poste des décomptes
• Produire les justificatifs de paiement disponibles

À éviter

• Invoquer un accord amiable sans preuve d’acceptation concordante
• Assimiler le paiement des loyers à une substitution libératoire
• Omettre la formalisation contractuelle de la substitution
• Présenter des contestations générales et non chiffrées
• Demander la suspension sans établir un moyen sérieux

Les conditions cumulatives de l’article 514-3 du Code de procédure civile

L’arrêt de l’exécution provisoire suppose un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et un risque de conséquences manifestement excessives. Ces conditions sont cumulatives. La demande a été déclarée recevable, car l’ordonnance relevait des exceptions de l’article 514-1 pour lesquelles le juge ne pouvait écarter l’exécution provisoire de droit. Elle a toutefois été rejetée faute de moyen sérieux.

La preuve d’un accord amiable définitif

Une offre d’abandon partiel de créance ne suffit pas à établir un accord. Les conclusions maintenaient les contestations, l’offre n’était plus maintenue devant le juge des référés et aucun procès-verbal d’accord n’avait été établi. L’absence de rencontre des volontés sur la créance et son abandon partiel excluait un moyen sérieux de réformation.

Les conditions contractuelles de la substitution du preneur

La substitution exigeait la reprise intégrale des engagements, son exercice avant la livraison et sa constatation par avenant. L’exploitation des locaux et le paiement des loyers par la société substituée ne suffisaient pas à libérer le preneur initial. La provision pouvait donc être maintenue sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, l’obligation locative n’étant pas sérieusement contestable.

Article 514-3 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile