TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 26/54450 –
N° Portalis 352J-W-B7K-DDEAL

N° : 11

Assignation du :
18 Juin 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 06 octobre 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

Madame [A] [G]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Charles-amadou DRAMÉ, avocat au barreau de PARIS – #D0502

DEFENDERESSE

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] Represente Par Son Syndic la Societe AX STOULS
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me Catherine TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS – #P0351

DÉBATS

A l’audience du 09 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] est placé sous le statut de la copropriété et son syndic en exercice est la société Ax Stouls.

Mme [A] [G] est propriétaire du lot n°5.

Selon le règlement de copropriété du 16 mai 1952, l’immeuble est ainsi décrit :
1° – une maison de rapport en façade, double en profondeur, élevée sur cave, d’un rez de chaussée, de 5 étages carrés, et d’un 6ème lambrissé,
2° – deux constructions légères élevées sur cave et terre plein et d’un simple rez de chaussée,
3° – un bâtiment de rapport dans la cour double en profondeur, avec aile à droite et à gauche derrière élevé sur cave , d’un rez de chaussée et de 4 étages carrelés et d’un 5ème étage lambrissé, cour entre les grands bâtiments, cour au fond avec appentis, courette,
4 – une remise élevée d’un simple rez de chaussée donnant [Adresse 5]
Le tout d’une contenance d’environ huit cent quarante trois mètres soixante trois centièmes tient
Par devant l'[Adresse 6]
Par derrière, la [Adresse 5] (…)

Le lot n°5 est décrit comme « un atelier au rez de chaussée sur cour et un dépot (…).

Les parties communes entre tous les copropriétaires de l’immeuble appartiendront aux divers acquéreurs ou propriétaires dans les proportions suivantes (…) : Au propriétaire du cinquième lot pour 27/1000 ».

Lors de l’assemblée générale du 2 avril 2024, les copropriétaires ont voté la résolution n°12 permettant une modification du règlement de copropriété.

Par acte du 25 mars 2025, Maître [O] [I] a reçu la modification du règlement de copropriété.

Aux termes de ce nouveau règlement de copropriété, ont été créées des parties communes spéciales affectées à chaque bâtiments, ainsi définies : « Les charges communes spéciales aux lots comprennent :
– les frais et charges afférents aux parties communes spéciales à chaque bâtiment et les articles habituels (frais de reconstruction, de ravalement, etc…), y compris toutes les dépenses communes qui sont affectées à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes spéciales au bâtiment, moins les articles bénéficiant de charges spéciales (voir définitions et tableaux de charges spécifiques, eau froide, etc…).
– les travaux d’étanchéité des balcons / terrasses du bâtiments ».

Les bâtiments C, D et E sont ainsi décrits :
«  Désignation détaillée du bâtiment C : Bâtiment sur la cité [Etablissement 1] : en rez-de-chaussée : un local commercial ;
Désignation détaillée du bâtiment D : Bâtiment sur cour : en rez-de-chaussée : un local commercial
Désignation détaillée du bâtiment E : Bâtiment sur cour : en rez-de-chaussée : un local commercial et un atelier à usage de bureaux.(…)

Lot n°5 est désormais décrit comme :
« Au rez-de-chaussée du bâtiment B-E, dans la cour, porte à gauche, un local, comprenant : – un atelier à usage de bureaux, tel qu’il figure au plan sous le n° 5.
Et les 27 / 1002.8 èmes de la propriété indivise du sol et des parties communes générales. »

Des grilles de charges spéciales propres à chaque bâtiment ont également été créées, notamment celles des bâtiments B et E :
«  Charges [Adresse 7] tantièmes : 478,8 (adaptation des tantièmes à la situation nouvelle (…)
lot n°5 – RDC – Bat B – Local – 27/476 8,8 (…)

Tableau de répartition des charges exprimées en 1000 et en 10 000èmes bâtiment E (…)
lot n° 5 – RDC – Batiment B – E – Local – 756 »

Soutenant que ce règlement de copropriété modificatif ne précise pas la qualification (parties communes générales ou spéciales) de la couverture du lot n°5, tant de la verrière que de la toiture en zinc, Mme [A] [G] a fait assigner, par acte du 18 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins essentielles de voir désigner un expert géomètre pour déterminer cette qualification et examiner la conformité de la clé de répartition des charges.

L’affaire a été retenue et plaidée le 09 septembre 2026.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, Mme [A] [G] demande de :
– DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes ;
A titre principal,
– DESIGNER tel expert-géomètre qu’il plaira avec la mission suivante :
* Se rendre sur place ;
* Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;
* Entendre les parties en leurs observations, et le cas échéant, tout sachant ;
* Visiter les lieux ;
*Décrire précisément la configuration de la couverture litigieuse du lot n°5 (bâtiments B-E), comprenant la verrière et la toiture en zinc ;
* Déterminer la consistance, la situation, l’affectation, l’usage et l’utilité objective de la couverture du lot n°5, comprenant la toiture en zinc et la verrière, au regard des différents lots ou groupes de lots composant la copropriété, en distinguant l’utilité objective de l’usage effectif éventuellement allégué par les parties ;
* Dire, au vu des titres, du règlement de copropriété, du modificatif du 25 mars 2025 et de la configuration matérielle des lieux, si la couverture du lot n°5 présente une utilité pour l’ensemble des copropriétaires, la qualifiant techniquement de partie commune générale, ou pour certains d’entre eux seulement, la qualifiant techniquement de partie commune spéciale, et, dans cette hypothèse, identifier précisément les copropriétaires ou catégories de lots objectivement concernés ;
* Examiner la cohérence et la conformité de la clé de répartition des charges communes générales et/ou spéciales applicable à la couverture du lot n°5, au regard des critères légaux d’utilité objective et des documents de la copropriété, en indiquant si la répartition actuellement pratiquée apparaît techniquement compatible avec ces critères, spécialement en ce qui concerne le lot n° 5 ;
* Relever toute discordance éventuelle entre les titres, le règlement de copropriété, le modificatif du 25 mars 2025, les plans, l’état descriptif de division, les tableaux de répartition et la situation matérielle constatée sur place ;
* Apprécier l’impact du changement d’affectation du lot n°5 (d’atelier à usage de bureaux à usage de bureaux et d’habitation) sur la clé de répartition des charges, notamment sur les quotes-parts de charges générales et spéciales, en tenant compte de l’utilité objective que les parties communes présentent pour un lot à usage d’habitation par rapport à un lot à usage de bureaux ;
* Proposer, si nécessaire et sans trancher de question de droit, tous éléments techniques objectifs permettant au tribunal du fond d’apprécier une éventuelle correction de l’affectation de la couverture litigieuse du lot n°5 ou de la répartition des charges y afférentes, ainsi que toute base technique utile à l’établissement d’une nouvelle répartition ;
* Fournir tous éléments utiles sur les conséquences techniques et pratiques de la qualification retenue pour la gestion, l’entretien et la conservation de l’élément litigieux ;
* Dire que l’expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de PARIS.
A titre subsidiaire,
– DESIGNER tel expert-géomètre qu’il plaira avec la mission suivante :
* se rendre sur les lieux après avoir convoqué les parties et leurs conseils ;
* décrire la configuration matérielle de la verrière, de la toiture en zinc et des éléments de couverture situés au-dessus ou à proximité du lot n° 5 ;
* relever leurs dimensions, matériaux, pentes, niveaux, implantations et raccordements ;
* décrire les volumes et lots situés immédiatement au-dessus et à proximité des ouvrages ;
* relever les accès, cheminements, évacuations, descentes et contraintes techniques affectant l’entretien ou la modification des ouvrages ;
* indiquer quels locaux ou lots sont matériellement desservis, surplombés ou affectés par ces éléments ;
* comparer la configuration matérielle constatée avec les plans, états descriptifs, règlement de copropriété et modificatif communiqués ;
*relever toutes discordances matérielles entre les documents et la situation des lieux ;
* fournir tous éléments techniques utiles à l’appréciation par le Tribunal des conséquences de ces constatations sur la consistance des ouvrages et leurs conditions d’entretien ;
* répondre aux dires des parties, sans procéder à une qualification juridique des ouvrages, sans interpréter le règlement de copropriété et sans arrêter lui-même une nouvelle répartition des charges.
En tout état de cause,
– DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– RÉSERVER les dépens.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires demande de :
A titre principal,
– Débouter Madame [A] [G] de sa demande de désignation d’un expert au visa des dispositions de l’article 145 du Code de Procédure Civile, dès lors qu’elle ne justifie d’aucun motif légitime, et qu’une instance au fond est d’ores et déjà pendante entre les mêmes parties sur le même litige,
– Débouter Madame [A] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
Subsidiairement, si par l’impossible une expertise devait être ordonnée,
– Limiter strictement la mission de l’expert à des constatations techniques objectives sur la configuration matérielle de la verrière et de la toiture surplombant le lot n°5, à l’exclusion de toute qualification juridique de l’élément litigieux, de toute appréciation sur la conformité des grilles de charges ou dispositions légales, et de toute proposition de nouvelle répartition,
– Fixer la consignation qu’il plaira au Tribunal à la charge de Madame [A] [G],
En tout état de cause,
– Condamner Madame [A] [G] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
– Condamner Madame [A] [G] aux dépens de la présente instance,
– Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 octobre 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En outre, la mesure doit être circonscrite. Une mesure d’investigation générale, assimilable à une perquisition civile ne saurait être ordonnée sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, (2e Civ. 21 mars 2019, pourvoi n°18-14705). Aussi, une mesure d’expertise tendant à procéder à un audit général ne peut être ordonnée sur le fondement de l’article 145.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le lot n°5 est rattaché, depuis la modification du règlement de copropriété, à deux bâtiments : B et E.

Or, le nouveau règlement de copropriété est effectivement taisant à la fois sur la détermination exacte de ces deux bâtiments, et sur quelles parties du lot n°5 appartient au bâtiment B et quelle partie appartient au bâtiment E.

En particulier, se pose la question de la situation de la couverture du lot n°5 entre les deux bâtiments, qui est composée en partie d’une verrière et d’un velux et en partie d’un toit en zinc, et par conséquent des charges qui en découlent.

Mme [A] [G] démontre donc un motif légitime, son procès au fond tendant à la modification du règlement de copropriété et/ou à la révision de la répartition des charges au sens des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Aucun procès au fond n’existe entre les parties à ce sujet, l’assignation au fond délivrée par Mme [A] [G] le 27 mai 2026 devant le tribunal judiciaire de Paris (8ème chambre) saisissant seulement le juge du fond d’une demande d’annulation des résolutions n°17 et 31 de l’assemblée générale du 20 avril 2026. En effet, le juge du fond ne va pas, dans le cadre d’une instance en annulation de résolution d’assemblée générale pour abus de majorité, se prononcer sur la qualification de parties communes générales ou spéciales de la verrière et du toit en zinc du lot n°5.

L’objet du litige est donc différent.

Les deux expertises déjà en cours et ordonnées par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, à la demande de Mme [A] [G], sont relatives à des infiltrations d’eau qui proviendraient des parties communes, et ne concernent donc pas le litige actuel.

Toutefois, la mesure d’expertise sollicitée dans le cadre de cette instance apparaît inutile dès lors que la demanderesse dispose déjà d’éléments suffisants pour saisir le juge du fond, qui pourra ordonner, le cas échéant, une expertise.

En outre, la mission principale, et même subsidiaire, sollicitée par Mme [A] [G] revient à ce que l’expert se prononce, par exemple, sur la qualification de parties communes générales ou spéciales et sur l’impact du changement d’affectation du lot n°5 sur la clé de répartition des charges, ce qui revient à lui demander de donner des appréciations juridiques, interdit par la loi.

La demande d’expertise sera donc rejetée.

Sur les mesures accessoires

La partie demanderesse sera condamnée aux dépens et par suite, à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Rejetons les demandes formées par Mme [A] [G] ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la partie demanderesse aux dépens ;

Condamnons Mme [A] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1] le 06 octobre 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Mathilde BALAGUE