Résiliation d’un bail commercial pour impayés : clause résolutoire acquise et majorations pénales écartées en référé

La clause résolutoire d’un bail commercial produit effet un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce. Le bailleur doit établir sa créance et le commandement doit permettre au locataire d’identifier la nature, la cause et le montant des sommes réclamées. En l’absence de contestation sérieuse, le juge des référés peut constater la résiliation sans caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile.

L’expulsion peut être ordonnée comme mesure de remise en état sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er, du même code. Une astreinte suppose toutefois des éléments établissant une attitude récalcitrante, les seuls impayés ne suffisant pas.

Après la résiliation, le preneur doit une indemnité d’occupation, fixée provisionnellement au loyer contractuel augmenté des charges, taxes et accessoires. La majoration de 50 % et la pénalité de 10 % ont été écartées, car elles constituent des clauses pénales susceptibles de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil. La conservation du dépôt de garantie à titre de sanction relève de la même analyse.

La provision a été accordée sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable. Les intérêts suivent l’article 1231-6 du code civil et leur capitalisation l’article 1343-2. Le locataire supporte les dépens et les frais irrépétibles selon les articles 491, 696 et 700 du code de procédure civile.

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Après un commandement de payer demeuré infructueux, le juge constate la résiliation du bail commercial, ordonne l’expulsion du locataire et fixe une provision de 54 072,83 euros. Les demandes d’astreinte, de majorations pénales et de conservation du dépôt de garantie à titre de sanction sont rejetées.

Une société bailleresse a donné à bail commercial des locaux à une société locataire. Le bail, renouvelé pour neuf ans à compter du 1er janvier 2025, prévoyait un loyer trimestriel, des charges et une clause résolutoire.

Des loyers étant restés impayés, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause pour 36 385,14 euros. Les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans le délai d’un mois, le bailleur a saisi le juge des référés afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion, une indemnité d’occupation et une provision sur les sommes dues.

Le locataire, non représenté à l’audience, a fait l’objet d’une ordonnance réputée contradictoire. Le juge a constaté la résiliation, ordonné l’expulsion et fixé une provision à 54 072,83 euros. Il a rejeté l’astreinte, les majorations pénales et la conservation du dépôt de garantie à titre de sanction.

• Existence d’une clause résolutoire claire et non ambiguë
• Créance locative établie par des décomptes concordants
• Commandement mentionnant le délai légal d’un mois
• Défaut de paiement persistant après le commandement
• Obligation de paiement non sérieusement contestable
• Absence de preuve d’une attitude récalcitrante pour justifier l’astreinte

• Bail commercial du 20 juin 2016 et renouvellement du 8 avril 2024
• Commandement de payer signifié le 20 mars 2026
• Détail des loyers et charges annexé au commandement
• Décompte des versements effectués par le locataire
• Décompte actualisé au 18 juin 2026

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion et une provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation. Le locataire doit libérer les lieux, régler les sommes provisionnelles, les intérêts, les dépens et les frais irrépétibles, tandis que les pénalités contestables restent soumises au juge du fond.

• Expulsion du locataire après défaut de restitution volontaire
• Paiement provisionnel de 54 072,83 euros
• Indemnité d’occupation au loyer contractuel sans majoration
• Intérêts légaux et capitalisation des intérêts
• Prise en charge des dépens et de 2 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la clause résolutoire et ses conditions d’application
• Établir un décompte détaillé des loyers et charges
• Faire signifier un commandement mentionnant le délai légal
• Constater l’absence de paiement à l’expiration du délai
• Documenter toute résistance à la libération des lieux

À éviter

• Réclamer une clause pénale sans anticiper sa modération
• Confondre loyers et indemnité d’occupation après résiliation
• Omettre les paiements déjà effectués du décompte
• Demander une astreinte sans preuve d’une attitude récalcitrante
• Conserver le dépôt de garantie comme sanction automatique

La clause résolutoire du bail commercial

L’article L. 145-41 du code de commerce impose un commandement mentionnant le délai d’un mois. La clause peut être constatée en référé si la créance est prouvée, le défaut de paiement manifestement fautif, l’invocation de bonne foi et la clause dépourvue d’ambiguïté. Le commandement détaillait les sommes, reproduisait la clause et le délai légal ; son paiement n’est pas intervenu dans le mois. La résiliation de plein droit a donc été constatée.

Les conditions de la provision locative en référé

Sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, une provision est accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’article 1728 du code civil impose au locataire le paiement du prix ; l’article 1353 fait peser sur celui qui invoque le paiement la preuve de cette libération. Les décomptes produits établissaient les loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus.

La modération des clauses pénales en référé

La majoration de l’indemnité d’occupation, la pénalité de 10 % sur les échéances impayées et la conservation du dépôt de garantie à titre de sanction ont été analysées comme des clauses pénales. Leur modération ou suppression relève de l’article 1231-5 du code civil et du juge du fond. Ces demandes, sérieusement contestables dans leur principe ou leur quantum, ont donc été écartées en référé.

Article 473 du Code de procédure civile, Articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article L. 145-41 du Code de commerce, Article L. 145-17 du Code de commerce, Article 835 du Code de procédure civile, Article 1728 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1231-5 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 491 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile