COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 24 SEPTEMBRE 2026

Rôle N° RG 21/08559 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHTHF

[M] [P]

C/

DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES

Copie exécutoire délivrée

le : 24/09/26

à :

Me Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE

Me Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 12 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05569.

APPELANT

Monsieur [M] [P]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Romain CHERFILS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté de Me Régis ISAIA, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes- Côte d’Azur et du département des Bouches du Rhône, qui élit domicile en ses bureaux, Centre des Finances publiques, [Adresse 2]

représenté par Me Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Matthieu MOLINES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Juin 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère rapporteure

Madame Cecile BRAHIC-LAMBREY, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2026,

Signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

A la suite du décès de son père [C] [P] le [Date décès 1] 2015, dont il est l’unique ayant droit, M. [M] [P] a procédé au dépôt de la déclaration de succession, incluant notamment des parts indivises de deux appartements situés à [Localité 1].

Ainsi, un appartement situé [Adresse 3] a été déclaré pour une valeur de 167 400 euros et un autre appartement situé [Adresse 4] pour une valeur de 63 000 euros.

Le 30 août 2016, estimant que ces biens avaient été sous-évalués, l’administration fiscale a émis une proposition de rectification.

Le 12 septembre 2016, le notaire en charge de la succession a procédé à une déclaration de succession rectificative s’agissant de l’appartement situé [Adresse 5] en portant sa valeur à la somme de 73 000 euros.

Néanmoins, l’administration fiscale a maintenu sa proposition de rectification à hauteur de 281 900 euros pour le premier appartement et a porté sa rectification à la valeur de 100 000 euros pour le second.

Par décision du 29 mars 2018, la commission départementale de conciliation, saisie par M. [M] [P], a retenu les valeurs vénales suivantes :

– 238 200 euros pour l’immeuble situé [Adresse 6],

– 73 900 euros pour l’immeuble situé [Adresse 5]

Le 17 juillet 2018, l’administration fiscale a émis un avis de mise en recouvrement pour un montant total de 35 277 euros restant dû au titre des droits de succession.

La réclamation contentieuse de M. [M] [P] a été rejetée et celui-ci, estimant que les biens retenus à titre de comparaison n’étaient pas intrinsèquement similaires et que les abattements étaient insuffisants, a assigné M. le directeur régional des finances publiques de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches du Rhône le 12 décembre 2018 devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Nice afin d’obtenir, à titre principal, la décharge totale des rehaussements et subsidiairement, la décharge en maintenant une base de droits de 2 000 euros.

Par jugement du 12 avril 2021 le tribunal judiciaire a débouté M. [M] [P] de l’intégralité de ses demandes et l’a condamné aux dépens.

*

Par acte du 9 juin 2021 M. [M] [P] a interjeté appel du jugement.

*

Par conclusions notifiées par voie dématérialisée le 15 décembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [M] [P] demande à la cour de :

Dire et juger que l’évaluation faite par l’administration fiscale et validée par le juge de première instance est surestimée ;

En conséquence :

Infirmer le jugement n° 18/05569 du 12 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Nice ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

– prononcer la décharge totale des sommes mises à la charge de l’appelant dès lors que les locaux de comparaison retenus par l’administration ne sont pas intrinsèquement similaires en droit et en fait ;

A titre subsidiaire,

– prononcer la décharge totale des sommes mises à la charge de l’appelant dès lors que les biens ont été surévalués ;

A titre infiniment subsidiaire,

– prononcer la décharge des sommes mises à la charge de l’appelant résultant de la surévaluation des biens objets du litige, en maintenant une base de droits de 15 600 €.

En tout état de cause :

– condamner la partie adverse à rembourser à l’appelant les dépens mentionnés à l’article R. 207-1 du livre des procédures fiscales, ainsi que, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 4.000 euros représentant les frais non compris dans les dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SELARL Lexavoué [Localité 2], représentée par Maître Pierre-Yves Imperatore, avocat aux offres de droit.

*

Par conclusions notifiées par voie dématérialisée le 24 mai 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la direction générale des finances publiques, représentée par la directrice régionale des finances publiques de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône, demande à la cour de :

– confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. [P] de l’ensemble de ses demandes ;

Y ajoutant

– débouter M. [P] de toutes ses demandes fins et conclusions

– condamner M. [P] aux entiers dépens d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit ;

– condamner M. [P] à verser à l’Etat la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 4 juin 2026.

MOTIFS

Sur la valeur des biens immobiliers :

M. [M] [P] soutient que le tribunal a commis une erreur de droit s’agissant du caractère intrinsèquement similaire des biens de comparaison ainsi que sur les abattements pratiqués au titre de la vétusté, de l’indivision et du marché immobilier.

L’administration fiscale réplique que si les termes de comparaison ne sont pas strictement identiques aux biens contestés ils s’en rapprochent le plus possible eu égard à la localisation et à l’état du marché en fonction des ventes existantes, dans une chronologie proche.

Elle conteste les abattements invoqués par M. [M] [P].

Sur ce, aux termes de l’article 666 du code général des impôts « les droits proportionnels ou progressifs d’enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs ».

Par ailleurs, conformément à l’article L.17 du livre des procédures fiscales « en ce qui concerne les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L.55, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou les déclarations ».

La valeur vénale réelle d’un immeuble correspond ainsi au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur un marché réel, compte-tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l’immeuble se trouve avant la survenance du fait générateur de l’impôt.

L’administration fiscale effectue un contrôle de l’évaluation faite par les redevables à partir de mutations portant sur des immeubles de caractère comparable. Seule la singularité d’un bien, pour lequel aucune référence similaire n’existerait sur le marché immobilier, peut justifier le recours à d’autres méthodes au regard de l’impossibilité de procéder par comparaison.

– bien situé [Adresse 3] à [Localité 1]

Il est constitué d’un appartement de 100 m², résultant de la réunion de deux lots, situé au 5ème étage, accessible par ascenseur, construit en 1960, et dont les 7/8 èmes de la propriété sont transmis à la succession. Il comprend quatre pièces principales et deux salles de bains.

L’administration fiscale, qui ne prétend pas se fonder sur des termes de comparaison identiques, a basé son évaluation sur trois cessions intervenues les 21 février 2013, 30 septembre 2013 et 13 novembre 2014, soit dans les vingt-six mois précédant le fait générateur du [Date décès 1] 2015, concernant des biens situés dans un périmètre de 300 mètres du bien à évaluer.

Les termes de comparaison concernent également des appartements situés en étage (3ème ou 4ème), constitués de surfaces proches (107, 91 et 95 m²), et classés dans la même catégorie cadastrale (5) que le bien à évaluer.

La circonstance que les biens de comparaison aient une date de construction différente (1925 et 1940), ou encore des particularités architecturales distinctes, n’est pas de nature à remettre en cause la pertinence des éléments de comparaison dès lors que l’ensemble de ces biens, tout comme le bien litigieux, ont été classés en catégorie cadastrale 5, attestant de leur appartenance à une même échelle de classement, elle-même attribuée notamment au regard de la qualité architecturale du bâtiment, de la qualité de construction, de son niveau de confort et de son standing.

En outre, tel que cela ressort de l’avis de la commission départementale de conciliation du 29 mars 2018, M. [M] [P] a lui-même proposé à la commission, saisie par ses soins, d’intégrer à la comparaison un bien vendu le 29 août 2014, d’une superficie de 94 m², bien que construit en 1879 comme cela résulte des observations du contribuable devant la commission. Ce terme de comparaison a été intégré par la commission dans l’appréciation de la valeur vénale, ce qui atteste que l’évaluation reste pertinente nonobstant l’absence de parfaite similitude entre les biens immobiliers.

En ce qui concerne les abattements sollicités, M. [M] [P] a d’ores et déjà bénéficié d’un abattement de 10% afin de tenir compte de l’état d’indivision du bien. Dès lors, il n’y a pas lieu à abattement supplémentaire considérant qu’il n’est pas contesté que l’état d’indivision existant au moment du fait générateur ne concernait que M. [M] [P] et son père, soit une indivision familiale sans complexité, et que le contribuable ne justifie d’aucune difficulté particulière de nature à influer sur la valeur vénale du bien.

De même, il n’y a pas davantage lieu à abattement pour vétusté dès lors que, comme l’ont relevé à juste titre, tant la commission de conciliation que le tribunal, M. [M] [P] ne justifie par aucune pièce de l’état allégué du logement.

M. [M] [P] revendique en outre un abattement pour variation du marché en faisant valoir que les valeurs retenues par l’administration fiscale pour l’année 2013 doivent faire l’objet d’un décote de 5,4 %, et d’une décote de 2,4 % pour les biens cédés en 2014 compte-tenu du fait que ces valeurs sont éloignées du fait générateur de 2015 et que « sur l’année 2013 et 2014, le marché immobilier niçois a connu respectivement une baisse de -3% et -2,4 % ».

Au-delà des contradictions ressortant de ces demandes, il apparaît que l’évaluation des biens a précisément été faite en référence à des cessions de 2013 et 2014 dans un contexte de baisse des prix, ce qui a nécessairement induit une minoration du prix de référence au mètre-carré favorable au contribuable. En outre, il ne ressort pas des pièces communiquées que la baisse s’est poursuivie en 2015, l’article extrait de Capital Immobilier faisant au contraire état d’une « reprise » « sous l’impulsion des primo-accédants ».

Enfin, M. [M] [P] conteste le calcul moyen au mètre-carré retenu par le tribunal.

A cet égard, la déclaration de succession rectificative (II) fait état de ce que l’appartement en question résulte de la réunion de deux lots (lot 23 détenu en pleine propriété aux pour 72 m² et lot 24 détenu en pleine propriété pour 28 m²). Il en résulte que le bien était détenu à hauteur de 7/8 ème en pleine propriété.

Sur la base d’une valorisation au m² comme le revendique M. [M] [P], la valeur déclarée du bien à hauteur de 167 400 euros correspond à un prix au m² de 2 041,46 euros pour une surface de 82 m² (3/4 de 72m² soit 54 m²+28 m²).

Or, les valeurs au m² des quatre biens de référence sont les suivantes :

-3374 euros

-3549 euros

-3390 euros

-2606 euros

soit une valeur du m² ressortant à 3 229,75 euros ou à 3 229,78 euros avec la prise en compte des décimales et non 3 232,56 euros comme le soutient M. [M] [P], et en tout état de cause, une valeur supérieure à celle du bien litigieux.

Il en résulte qu’avant abattement la valeur du bien peut être estimée à la somme de 3 229 euros x 82 m²=264 778 euros, soit 238 300 euros après déduction de la somme de 26 477, 80 euros correspondant à l’abattement de 10% au titre de l’indivision.

Dès lors, nonobstant le calcul erroné du tribunal, le rehaussement retenu par l’administration fiscale, sur la base d’une insuffisance du prix au m², est justifié, la valeur vénale réelle (238 300 euros) étant supérieure à la valeur déclarée (167 400 euros).

– bien situé [Adresse 4] à [Localité 1]

Ce bien est constitué d’un appartement d’une surface de 40 m², situé au [Localité 3] et dernier étage d’un immeuble construit en 1963.

Il a été déclaré dans un premier temps pour une valeur de 63 000 euros, ce qui, rapporté à la quotité détenue (¿ de 40 m² soit 30 m²) correspond à une valeur au m² de 2 100 m².

S’agissant de ce bien, M. [M] [P] conteste la valeur moyenne retenue par l’administration fiscale par comparaison aux cessions de biens similaires.

Il convient de relever qu’après avoir retenu un prix au m² de 4 185 euros aux termes de la proposition de rectification du 30 août 2016, l’administration fiscale « s’est rangée du côté de l’avis de la Commission et a accepté un abandon des rehaussements pour un montant total de 27 747 euros » comme le reconnaît M. [M] [P] dans sa réclamation contentieuse du 20 septembre 2018.

Ainsi, la commission a retenu l’ensemble des termes de comparaison proposés par le contribuable, à l’exception de l’acte du 26 février 2015 correspondant à une licitation. Elle a conclu à une valeur moyenne au m² de 3 422 euros, qu’elle a appliquée à la surface de 40 m² (136 880 euros) et dont elle a déduit l’abattement de 10%, outre un abattement de 20% pour location, soit une valeur estimée de 73 912 euros arrondie à 73 900 euros après application de la quote-part (3/4 de 40 m²).

M. [M] [P] conteste à nouveau ce chiffrage en rappelant les neuf termes de la comparaison. Pour autant, le décompte produit par ses soins avant tout abattement conduit à un prix au m² de 3 422,27 euros et non 3 381,15 euros comme avancé, soit un chiffre identique à celui retenu par la Commission et repris par l’administration fiscale.

En conséquence, aucun élément ne justifie de remettre en cause le rehaussement effectué par l’administration fiscale. Les abattements proposés en sus sont écartés pour les mêmes motifs que le bien situé [Adresse 7], et eu égard en outre aux deux abattements d’ores et déjà appliqués.

Enfin, le dossier de diagnostic produit aux débats, outre qu’il compile des études pour la plupart postérieures au fait générateur (2022), ne permet pas de conclure à l’état de vétusté de l’appartement contrairement aux affirmations de M. [M] [P].

Le jugement déféré doit dès lors être confirmé.

Sur les frais et dépens :

M. [M] [P], qui succombe en ses prétentions, sera condamné aux dépens d’appel recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile et à verser à l’administration fiscale une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 12 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Nice,

Y ajoutant,

Condamne M. [M] [P] aux dépens d’appel, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] [P] à payer à la direction générale des finances publiques la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente