COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 24 SEPTEMBRE 2026

N° 2026/374

N° RG 25/13179 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPKN3

[H] [M]

C/

[A] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Maud DAVAL-GUEDJ

Me Nadine SOULAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 1] en date du 18 Septembre 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 25/03026.

APPELANTE

Madame [H] [M] Représentée par son gestionnaire de biens la SAS FONCIA [Localité 1] sise [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié [Adresse 2]

représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ substituée par Me Paul GUEDJ, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ,

assistée de Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Monsieur [A] [X]

né le [Date naissance 1] 1971

demeurant [Adresse 3]

représenté et plaidant par Me Nadine SOULAN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pascale BOYER, Conseiller, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Madame Joëlle TORMOS, Conseiller

Madame Pascale BOYER, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2026

Signé par Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller et Monsieur Nicolas FAVARD, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige

Selon ordonnance du 13 juin 2019, le juge des référés du tribunal d’instance de Marseille a :

– Condamné M. [X] à payer la somme de 2098,26 euros à Mme [M], bailleresse, au titre des impayés,

– Suspendu la clause résolutoire de plein droit du bail d’habitation liant les parties,

– Autorisé le paiement de la dette en 36 versements mensuels égaux à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance, le premier devant intervenir dans les 30 jours de la signification,

– Dit qu’à défaut d’un seul versement à son échéance ou de paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier, la totalité de la somme restant due deviendra exigible, le jeu de la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bailleur pourra procéder à l’expulsion du locataire,

– Dans cette hypothèse, Ordonné l’expulsion de M. [X] et fixé le montant de l’indemnité d’occupation.

Cette décision a été signifiée à M. [X] par acte du 26 février 2020 remis à l’étude.

Le 29 mai 2024, le maire de la commune de [Localité 1] a adressé à Mme [M] la notification des résultats de visite et des conclusions du service communal d’hygiène et de santé concernant le logement loué à M. [X] le conduisant à envisager un arrêté d’insalubrité.

Le 20 novembre 2024, Mme [M] a fait signifier à M. [X] l’ordonnance de référé du 13 juin 2019.

Le 7 janvier 2025, en exécution de cette ordonnance, elle a fait délivrer à M. [X] deux actes :

– un commandement aux fins de saisie-vente portant sur la somme de 29.221,79 euros, contenant l’arriéré de loyers fixé par le juge des référés et la condamnation prononcée au titre des frais irrépétibles de procédure ainsi que l’intégralité des indemnités d’occupation échues depuis le mois de juin 2019,

– un commandement de libérer le logement dans les deux mois.

Le 29 janvier 2025, le commissaire de justice mandaté par Mme [M] a dressé un procès-verbal de tentative de saisie-vente transformé en procès-verbal de sursis.

M. [X] a contesté ces deux actes par assignation du 7 mars 2025.

Par jugement réputé contradictoire du 18 septembre 2025, le juge de l’exécution de [Localité 1] a :

– Annulé le commandement aux fins de saisie vente délivré le 07 janvier 2025 ;

– Annulé le commandement de quitter les lieux délivré le 07 janvier 2025 ;

– Condamné Mme [M] à payer à M. [X] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné Mme [H] [M] aux dépens de l’instance.

Cette décision a été signifiée à Mme [M] le 27 octobre 2025.

Le 12 novembre 2025, Mme [M] a formé appel par déclaration par voie électronique visant et reproduisant les chefs du jugement contestés.

L’intimé a constitué avocat le 17 novembre 2025.

Le 18 décembre 2025, le greffe de la chambre 1-9 devant laquelle l’affaire a été orientée a informé l’appelant de la fixation de l’affaire à l’audience de plaidoiries du 12 juin 2026.

Par ses écritures du 17 février 2026, l’appelante demande à la cour de :

– Réformer le jugement du juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Marseille du 18 septembre 2025 en toutes ses dispositions qu’elle énonce ;

Ce faisant :

– Juger que le commandement aux fins de saisie vente du 07 janvier 2025 signifié à M. [X] est valable.

– Juger que le commandement aux fins de saisie vente du 07 janvier 2025 produira tous ses effets à l’encontre de M. [X]

– Juger que le commandement de quitter les lieux du 07 janvier 2025 signifié à M. [X] est valable.

– Juger que le commandement de quitter les lieux signifié le 07 janvier 2025 produira tous ses effets.

– Condamner M. [X] à verser à Mme [M] la somme de 3.000 euros en cause d’appel en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

– Condamner M. [X] aux entiers dépens d’appel distraits au profit de la SCP Cohen Guedj ’ Montero ’ Daval-Guedj sur son affirmation de droit.

Elle précise que, selon la décision du juge des référés, M. [X] aurait dû verser chaque mois la somme de 440,50 euros, plus celle de 58,28 euros. Elle soutient qu’il est occupant sans droit depuis le premier incident de paiement au mois de janvier 2021, date à laquelle il devait la somme de 2.427,92 euros. Elle indique qu’au surplus, par la suite, il a connu plusieurs autres incidents de paiement.

Elle précise qu’une interdiction d’habiter le logement a été prononcée par le maire de [Localité 1] après la constatation de son état d’insalubrité le 29 mai 2024, ce qui a entraîné la gratuité de l’occupation mais ne le dispensait pas de quitter les lieux. Elle réplique que le solde créditeur résulte de l’annulation, en raison de l’interdiction administrative d’habiter, des indemnités d’occupation appelées.

Elle fait valoir que le juge de l’exécution a statué en sa défaveur car elle n’a pas comparu à l’audience.

Elle ajoute que l’ancien locataire a refusé plusieurs propositions de relogement dans des logements équivalents à celui qu’il occupe. Elle indique qu’elle en subit un préjudice considérable

Par conclusions du 16 avril 2026, l’intimé demande à la cour de :

– Confirmer le jugement du juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Marseille du 18 septembre 2025 en ce qu’il a annulé le commandement de quitter les lieux, délivré le 7 janvier 2025,

– À titre infiniment subsidiaire, lui Accorder un délai d’un an pour quitter les lieux,

– Confirmer le jugement du juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Marseille du 18 septembre 2025 en ce qu’il a annulé le commandement aux fins de saisie-vente délivré le 7 janvier 2025 portant sur la somme de 29 221,79 euros.

– Confirmer le jugement du juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Marseille du 18 septembre 2025 en ce qu’il a condamné Mme [M] aux dépens de l’instance ainsi qu’à lui régler la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– Débouter Mme [M] de l’ensemble de ses fins, conclusions et prétentions.

– Condamner Mme [M] aux entiers dépens, dont le timbre fiscal, ainsi qu’à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Il soutient que le commandement de quitter le logement est nul car la version des articles reproduits est antérieure à celle en vigueur à la date de l’acte. Il ajoute qu’il a été délivré sur le fondement de la décision de 2019 et non de l’arrêté d’interdiction d’habiter. Il rappelle que les motifs d’insalubrité, soit l’absence d’éclairage naturel suffisant, la dégradation des peintures et les traces d’infiltration, sont imputables à la bailleresse. Il réplique que les propositions reçues concernaient des logements non comparables à celui qu’il occupe.

Il précise qu’il n’a pas eu connaissance d’une signification de l’ordonnance de référé en 2020. Il indique que son compte locataire présentait un solde positif lorsqu’il a reçu signification de la décision ordonnant l’expulsion. Il fait état d’anomalies dans les décomptes fournis par la société Foncia gérant la location. Il rappelle que la dette locative de 29.000 euros n’a jamais existé. Il réplique que l’appelante ne fait valoir aucun moyen pour contester l’annulation du commandement de payer. Il invoque un solde créditeur au mois de février 2025 sur le décompte adressé par Foncia. Il conteste devoir la somme mentionnée dans l’acte.

A l’appui de sa demande de délai d’un an, il indique payer régulièrement le loyer et rechercher activement un logement sur [Localité 1] qui est une zone tendue.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 12 mai 2026

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives régulièrement déposées.

Sur la question de la validité du commandement aux fins de saisie-vente

Il s’agit du premier acte préalable à une saisie-vente sur les meubles. Celle-ci peut être réalisée, selon les dispositions de l’article L. 221-1 du code des procédures civiles d’exécution, par tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. La validité de cet acte s’apprécie au regard de la créance à la date du commandement.

Le commandement contesté a été délivré sur le fondement de l’ordonnance du 13 juin 2019 régulièrement signifiée en 2020 puis en 2024. Il porte sur l’intégralité des condamnations contenues dans l’ordonnance du 13 juin 2019 et la totalité des indemnités d’occupation échues depuis cette date.

Cependant, il ne fait pas état des versements réguliers du locataire, ni des paiements en sus de l’indemnité d’occupation depuis le mois de juin 2021, ni de la gratuité des loyers depuis le mois de juin 2024 du fait de l’arrêté d’insalubrité du logement émis par le maire de [Localité 1].

Selon les documents produits par Mme [M], elle-même, le solde débiteur du compte locataire de 2043,70 euros au 31 décembre 2020 a commencé à réduire à compter du mois de juin 2021 en raison du versement d’une allocation de la CAF de 30 euros et de paiements du locataire en sus du loyer courant. Celui-ci a réussi à réduire la dette à 180 euros au 3 juillet 2024.

L’avis d’échéance adressé par le gestionnaire de la location pour le « loyer » de février 2025 fait état d’un solde, en faveur de M. [X] au 24 décembre 2024, de 557,79 euros. A la date du commandement, au 1er janvier 2025, le solde du compte du locataire était créditeur de 175.08 euros, malgré l’avis d’échéance du loyer du mois de janvier 2025 passé en débit alors que la bailleresse ne pouvait plus réclamer de contrepartie à l’occupation en raison de l’arrêté d’interdiction d’habiter.

Il ressort de ces éléments, ainsi que l’a justement analysé le premier juge, qu’à la date du commandement, Mme [M] n’était pas titulaire d’une créance liquide et exigible envers M. [X]. Il convient, en conséquence, de confirmer le chef du jugement de première instance par lequel le commandement du 7 janvier 2025 a été annulé.

Sur la question de la validité du commandement de quitter les lieux

Cet acte est le premier acte de la procédure d’expulsion, prévue par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Selon ces textes, l’expulsion ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice.

Mme [M] se prévaut de l’ordonnance du 13 juin 2019. Cependant, le juge des référés, par cette décision, avait suspendu les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’un échéancier de règlement de l’arriéré de 36 mois. L’expulsion ne pouvait être réalisée que si la clause résolutoire produisait ses effets, c’est-à-dire dans l’hypothèse où l’échéancier n’était pas respecté et/ou le loyer et les charges courantes n’étaient pas réglés à leur échéance.

Or, Mme [M] ne s’est pas prévalue de la clause résolutoire pendant la durée de l’échéancier, parvenu à son terme depuis plusieurs mois à la date de délivrance du commandement. L’historique du compte locataire montre que, grâce à des versements en sus du loyer et des charges depuis le mois de juillet 2021 et à la reprise du versement d’une allocation logement, M. [X] avait réussi à réduire la dette à 180 euros au 3 juillet 2024. A la date du commandement, le solde locatif de M. [X] était créditeur et le règlement des arriérés ne provient pas de la déduction des loyers non dus depuis le mois de juin 2024 en raison de l’insalubrité du logement.

Il convient de déduire de ces éléments que l’échéancier mis en place par le juge a été respecté et que la bailleresse ne pouvait pratiquer l’expulsion de M. [X] le 7 janvier 2025 sur le fondement de l’ordonnance du 13 juin 2019.

Le refus de M. [X] de propositions de relogement est sans emport sur la solution du litige dans la mesure où il concerne la procédure faisant suite à l’interdiction d’habiter et non la procédure relative à la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a annulé le commandement de quitter les lieux délivré le 7 janvier 2025.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les chefs du jugement critiqué concernant ces frais seront confirmés.

Mme [M] qui succombe sera condamnée à supporter les entiers dépens d’appel.

Elle devra aussi régler à l’intimé la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure qu’il est inéquitable de laisser à sa charge, ayant dû subir un appel infondé.

La demande de Mme [M] de ce chef sera rejetée car il est équitable qu’elle conserve à sa charge les frais exposés à l’occasion de l’appel qu’elle a interjeté.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort :

Confirme le jugement critiqué en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [H] [M] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [H] [M] à verser à M. [A] [X] la somme de 3000 euros (trois mille euros) au titre des frais irrépétibles de procédure ;

Rejette la demande de Mme [M] à ce titre.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT