TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

ORDONNANCE DU 09 OCTOBRE 2026

Minute : n° 26/00183

DOSSIER N° : N° RG 26/00186 – N° Portalis DB3A-W-B7K-ELZP
N.A.C. : 30B
AFFAIRE : S.C.I. [Localité 4] / S.A.R.L. [Etablissement 1] Qui a transféré son fonds [Adresse 11] sans accomplir de formalité

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Mme ARRIUDARRE, Vice-Présidente

GREFFIER : Mme PELFORT

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI [Localité 4],
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Philippe REYNAUD, avocat au barreau d’ALBI

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [Etablissement 1]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de ses cogérants, Monsieur [Q] [E] et Mosieur [O] [F], domiciliés audit siège social

défaillant

Le juge des référés a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 11 Septembre 2026, et que l’affaire a été mise en délibéré au 09 Octobre 2026 :

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte en date du 13 avril 2024, la Sci [Localité 4] a donné à bail commercial à M. [Q] [E] et M. [O] [F], dénommés “l’art du vin”, un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] (81) moyennant un loyer initial d’un montant mensuel de 820 euros et une provision sur charges d’un montant de 80 euros.

La Sarl [Etablissement 1] a repris les engagements souscrits par MM. [Q] et [F] au titre du bail commercial.

Les loyers n’étant plus payés depuis mars 2026, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2026, pour une somme de 4 228,54 euros au titre de l’arriéré de loyers.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement impayées, le bailleur a, par acte en date du 18 août 2026, fait assigner la Sarl [Etablissement 1] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi aux fins de voir :
– constater que la Sarl [Etablissement 1] a, par l’effet de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, repris le bail commercial du 13 avril 2024 et en est réputée titulaire dès l’origine,
– constater la résiliation du bail,
– ordonner l’expulsion de la Sarl [Etablissement 1] et celle de tous occupants de son chef des locaux en cause, avec remise des clés et de tous moyens d’accès, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’ordonnance à intervenir étant exécutoire nonobstant appel conformément aux stipulations du bail,
– ordonner, à défaut de libération des lieux, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, aux frais, risques et périls de la requise, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues,
– condamner à titre provisionnel la Sarl [Etablissement 1] d’avoir à lui régler la somme de 6 041,20 euros à valoir sur les arrérages de loyers et provisions de charges impayés, arrêtée au terme d’août 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
– condamner à titre provisionnel la Sarl [Etablissement 1] au paiement d’une indemnité d’occupation de 100 euros par jour à compter du 4 août 2026 et jusqu’à la complète libération des lieux et restitution des clés,
– à titre subsidiaire, fixer cette indemnité d’occupation à 912 euros par mois,
– dire que le dépôt de garantie restera acquis à la Sci de Thérondels sans préjudice du droit de poursuivre le paiement des sommes dues,
– condamner la Sarl [Etablissement 1] à lui verser la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 2 juillet 2026, de l’état certifié des inscriptions et celui de la notification aux créanciers inscrits.

A l’audience du 11 septembre 2026, la Sci [Localité 4], représentée par son avocat, maintient ses demandes.

La Sarl [Etablissement 1], régulièrement assignée, n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il convient de préciser que M. [Q] [E] et M. [O] [F] ont signé le bail pour le compte de la Sarl [Etablissement 1] comme indiqué dans les statuts de celle-ci signés le 29 avril 2024, dans l’article 31 relatif à la reprise des engagements antérieurs à la signature des statuts et à l’immatriculation de la société de sorte que la Sarl [Etablissement 1] doit être considérée comme la locataire des lieux.

Sur le constat de la résiliation du bail :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, le commandant de payer délivré est régulier et détaille les sommes réclamées au titre des loyers impayés.

Le commandement précise également qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail (page 9 article XVI). La reproduction de cette clause et de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement porte sur une créance, hors frais de signification, intérêt majoré de 10% et intérêt fixe de 3%, d’un montant de 3 668 euros, arrêtée au 30 juin 2026.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la Sarl [Etablissement 1] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dès la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes de provision :

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation de 100 euros par jour, soit environ 3 000 euros par mois, en cas d’expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation doit être fixée à la somme de 912 euros correspondant au loyer courant (832 euros) et aux charges (80 euros). La Sarl [Etablissement 1] doit donc être condamnée à verser une provision d’un montant mensuel de 912 euros au titre de l’indemnité d’occupation.

Il ne peut pas être tenu compte des intérêts majorés de 10% et de l’intérêt fixe de 3% stipulé au sein de la clause relative au loyer (V) dès lors que celle-ci est susceptible d’être qualifiée de clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive. Elle relève de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie par le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant de l’arriéré de loyers et d’indemnité d’occupation (4 980euros), de l’arriéré de charges (480 euros) et de mise à niveau du dépôt de garantie (32 euros). La Sarl [Etablissement 1] doit être condamnée à une provision d’un montant de 5 492 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation, échéance d’août 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du18 août 2026, date de l’assignation.

Enfin, le bailleur demande que le dépôt de garantie lui reste acquis en application de l’article XIV du bail. Là encore, cette clause est susceptible de s’analyser en une clause pénale, comme qualifiée ainsi à l’article XIV du bail, et relève du pouvoir d’appréciation du juge du fond. Il n’y a donc pas lieu à référé au titre de cette demande qui excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

Sur les dispositions de fin d’ordonnance :

La Sarl [Etablissement 1], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 2 juillet 2026 et de l’état certifié des inscriptions, aucune notification n’ayant eu lieu en l’absence de créanciers inscrits.

La Sci [Localité 4] est en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer à l’occasion de cette procédure. La Sarl [Etablissement 1] sera donc tenue de lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er 1° du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS :

Nous, Audrey ARRIUDARRE, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 août 2026,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dès la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la Sarl [Etablissement 1] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remisés selon les modalités prévues aux articles L 433-1 et 4 R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la Sarl [Etablissement 1], à une somme égale au montant du loyer contractuel et des charges, soit la somme mensuelle de 912 euros,

Condamnons par provision la Sarl [Etablissement 1] à payer à la Sci [Localité 4] la somme de 5 492 euros, échéance d’août 2026 incluse, au titre du solde des loyers et indemnités d’occupation dus au 31 août 2026 ainsi que les indemnités d’occupation postérieures dues à compter du 1er septembre 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre des clauses pénales et du dépôt de garantie,

Condamnons la Sarl [Etablissement 1] à payer à la Sci [Localité 4] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la Sarl [Etablissement 1] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’état certifié des inscriptions,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été prononcée par Mme ARRIUDARRE, Vice-Présidente, assisté(e) de Mme PELFORT, Greffière, greffier.

Le greffier Le président