TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sandra KABLA ; Madame [W] [K]

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 26/00134 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBXGM

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 08 octobre 2026

DEMANDEUR
Monsieur [O] [T], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sandra KABLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #T0014

DÉFENDERESSE
Madame [W] [K], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffière lors de l’audience,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 juillet 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 octobre 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, assistée de Antonio FILARETO, Greffier lors du délibéré

Décision du 08 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 26/00134 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBXGM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 1er octobre 2024, M. [O] [T] a donné à bail à [W] [K] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 753, 44 euros, ainsi que 110 euros de provision pour charges.

A raison d’impayés locatifs, M. [O] [T] a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 5 180, 64 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 26 août 2025.

Le 2 septembre 2025, M. [O] [T] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 décembre 2025 à étude, M. [O] [T] a fait assigner [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail de plein droit intervenue le 26 septembre 2025 ;ordonner l’expulsion de Mme [W] [K], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Mme [K] [W], qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution ;assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clefs ;la condamner à lui payer la somme de 8 654, 11 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 15 décembre 2025, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de chaque date d’échéance, avec capitalisation des intérêts  ;la condamner au paiement d’une somme de 2000 euros euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et la signification de la présente assignation.
L’assignation a été dénoncée le 20 décembre 2025 à la préfecture de [Localité 1].

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience. Il en résulte que Mme [K], âgée de 50 ans, est divorcée et prend en charge seule ses enfants étudiants de 19 et 17 ans. Elle a rencontré des problèmes de santé invalidants. Elle a d’ailleurs été licenciée à la suite d’un accident du travail en 2023. Selon le diagnostic social et financier, Mme [K] a travaillé pendant plus de 10 ans pour le propriétaire actuel et est entrée dans le logement il y a 27 ans. Lorsqu’elle a démissionné en 2011, elle a alors signé un bail locatif dans le même logement. Mme [K] expose avoir cessé de régler son loyer car le propriétaire refusait de lui donner les quittances du loyer, entraînant depuis novembre 2024 la suspension du droit aux APL. Elle devait reprendre le paiement du loyer en janvier 2026. Le diagnostic préconise un maintien dans le logement, dans l’attente de son accès à un logement social, Mme étant reconnue prioritaire DALO depuis trois ans.

A l’audience du 10 mars 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, M. [O] [T], représenté par son conseil, a soutenu ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Il a actualisé sa créance à la somme de 11 264, 14 euros au 02 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse. M. [O] [T] a indiqué qu’il considérait qu’il n’y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’est opposé à tout délai de paiement.

La fiche de diagnostic social et financier a été portée à la connaissance du bailleur.

Bien que régulièrement assignée à étude, [W] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mai 2026.

Par décision en date du 21 mai 2026 avant dire droit, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats aux fins de permettre aux parties d’apporter les explications qu’elles souhaitaient sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation et sur l’absence de remise de quittances.

A l’audience de réouverture des débats du 2 juillet 2026, M. [T], représenté par son conseil, a sollicité par nouvelles écritures régulièrement notifiées à Mme [K] par lesquelles il demande au juge des contentieux de la protection de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail de plein droit intervenue le 27 septembre 2025 ;ordonner l’expulsion de Mme [W] [K], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Mme [K] [W], qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution ;assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clefs ;la condamner à lui payer la somme de 5957,74 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 27 septembre 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter de chaque date d’échéance, avec capitalisation des intérêts  ;la condamner à lui payer la somme de 7916, 43 euros au titre des indemnités d’occupation dues à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, somme à parfaire, jusqu’à la libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque date d’échéance, avec capitalisation des intérêts ;la condamner à lui payer la somme de 870, 01 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux ;la condamner au paiement d’une somme de 3000 euros euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et la signification de la présente assignation.
MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, M. [O] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, alors même que cette dernière obligation ne lui incombait pas à peine d’irrecevabilité de la demande.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 1er octobre 2024 entre M. [O] [T] et [W] [K] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, six semaines après un commandement de payer resté sans effet et à défaut de produire une assurance contre les risques locatifs un mois après la délivrance d’un commandement infructueux.

Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance dans le délai d’un mois et à payer dans un délai de six semaines la somme en principal de 5 180, 64 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à [W] [K] le 26 août 2025. Ce commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 2 septembre 2025.

Or, il ressort des explications de M. [O] [T] et du dernier décompte produit par M. [O] [T] que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti et que Mme [K] n’a pas produit de justificatif d’assurance.

M. [O] [T] est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 septembre 2025, soit un mois après le commandement d’avoir à produire l’attestation d’assurance.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à la locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [O] [T] de faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Le recours à la force publique se révélant en outre une mesure suffisante pour contraindre Mme [W] [K] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, [W] [K] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 27 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 11 juin 2026 (échéance de juin 2026 incluse). [W] [K] sera, par ailleurs, condamnée à verser cette indemnité d’occupation à compter de l’échéance de juillet 2026 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par M. [O] [T] que [W] [K] est redevable de la somme de 13 874, 17 euros au 11 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Mme [W] [K], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [T] indique quant à lui avoir toujours mis à la disposition de Mme [K] les quittances des loyers effectivement payés, soit jusqu’à mars 2025.

Par conséquent [W] [K] sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 13 874, 17 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 26 août 2025 sur la somme de 5 180, 64 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Mme [W] [K], qui succombe, supportera la charge des dépens.

[W] [K] sera condamnée à verser à M. [O] [T] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de M. [O] [T] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 1er octobre 2024 entre M. [O] [T] et [W] [K] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à [W] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour [W] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [O] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [W] [K] à payer à M. [O] [T] la somme de 13 874, 17 euros, au titre des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues, arrêtés au 11 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, .laquelle somme portera intérêt au taux légal à compter du 26 août 2025 sur la somme de 5 180, 64 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE [W] [K] à verser à M. [O] [T] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de l’échéance de juillet 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE M. [O] [T] de ses demandes plus amples ou contraires, et notamment la demande d’astreinte ;

CONDAMNE [W] [K] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 26 août 2025 et de l’assignation ;

CONDAMNE [W] [K] à payer à M. [O] [T] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION