TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON
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JUGEMENT
Procédure accélérée au fond

DU 05 OCTOBRE 2026
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N° du dossier : N° RG 25/00490 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KIEK

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER lors des débats : Béatrice OGIER
GREFFIER lors de la mise à disposition : Rémy LAGET

DEMANDEUR

S.A.R.L. MT BRODERIE prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Jean-philippe DANIEL, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant et par Me Christophe BARNIER, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant,

DÉFENDEUR

S.C.I. LA [U] prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Me Frédéric GAULT, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 07 Septembre 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

FAITS ET PROCÉDURE

Vu l’assignation délivrée suivant acte du 13 novembre 2025 devant le juge des référés du tribunal de céans par la SARLMT Broderie à l’encontre de la SCI la [U] à laquelle référence sera faite pour plus ample exposé des prétentions et moyens du syndicat demandeur,

Vu les conclusions récapitulatives 2 déposées lors de l’audience du 7 septembre 2026 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de la SARL MT Broderie conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions récapitulatives en réponse II déposées lors de l’audience du 7 septembre 2026 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de la société la [U] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Faits et prétentions des parties,

Aux termes d’un acte notarié de rachat du fonds de commerce du 15 septembre 2021 auprès de monsieur [A] [J], la SARL MT BRODERIE exerce une activité de broderie sur textiles, sérigraphie, marquages et réalisation d’objets publicitaires.

Les locaux dans lesquels elle exploite son activité sont situés [Adresse 1] à Cavaillon et appartiennent à la SCI LA [U] dont le dirigeant et associé est monsieur [A] [J] (ci-après les « Locaux loués »).

Aux termes d’un bail commercial également reçu par acte notarié du 15 septembre 2021, la SARL MT BRODERIE est preneuse à bail des locaux susvisés.

En synthèse, monsieur [J] a cédé son fonds de commerce mais est resté, par l’intermédiaire de la SCI LA [U] (SCI familiale dont il est associé fondateur), propriétaire « des murs » dans lesquels le fonds de commerce est exploité.

Les locaux loués sont situés au sein d’un ensemble immobilier appartenant en intégralité à la SCI LA [U] ; ils comprennent un hangar à usage d’atelier, trois bureaux et différentes pièces annexes (Showroom, réserve, etc.).

Depuis l’entrée en vigueur du bail le 15 septembre 2021, la SARL MT BRODERIE soutient avoir toujours honoré ses obligations contractuelles, à commencer par la plus importante, celle de paiement du loyer.

La SARL MT BRODERIE n’a jamais accumulé le moindre arriéré de loyer et s’est tout au contraire aperçue récemment d’un trop perçu au profit du bailleur de plus de 4.000 € de provision sur charges surestimée et jamais régularisée – que ce dernier refuse de rembourser .

Pour la demanderesse, la SCI LA [U] est incapable d’honorer sa principale obligation en tant que bailleur : celle de délivrer un local permettant l’exploitation de l’activité sans trouble de jouissance.

En effet, depuis la prise à bail, les locaux sont affectés à divers endroits, d’infiltrations engendrant d’importants préjudices de jouissance ainsi que l’impossibilité d’utiliser plusieurs équipements et machines (notamment celles de sérigraphie et de laser) indispensables à l’activité du preneur.

La SARL MT BRODERIE n’a eu de cesse de dénoncer ce problème, à la fois au bailleur et par déclaration de sinistre à son assureur dès 2022 (cf pièce 22 correspondances avec bailleur et assureur en 2022).

Jusqu’à ce jour, le preneur continue à dénoncer le problème sans qu’aucuns travaux réparatoires suffisants ne soient diligentés par le bailleur ( échanges de courriels entre preneur et bailleur – période 2023 – 2025) :
– courriel du 30 octobre 2023,
– courriel du 30 janvier 2025,
– courriel du 3 février 2025,
– courriel du 25 mars 2025.

Le bailleur, en dépit de la gravité et de la fréquence des fuites, n’a jamais pris la mesure du problème, à tout fait pour gagner du temps et ne jamais réaliser les travaux nécessaires pour traiter l’origine des fuites (reprise de couverture, d’étanchéité, etc.).

En dépit de cette situation, la SCI LA [U] a, depuis l’origine du bail, adopté une attitude systématiquement conflictuelle à l’égard de son preneur.

Ce contexte ne peut être dissocié de la circonstance que M. [A] [J], ancien exploitant du fonds cédé à la société MT BRODERIE et dirigeant de la SCI bailleresse, poursuit parallèlement une activité concurrente par l’intermédiaire de la société MTPRO, exploitée à proximité immédiate des Locaux loués.

Aux termes de son courrier du 21 juillet 2025, la SCI LA [U] persistait à nier la réalité des désordres dénoncés par le preneur.

Le bailleur allait jusqu’à soutenir que :
• « la toiture a été intégralement refaite » ;
• la société MT BRODERIE ne subirait « aucun dommage » ;
• les infiltrations pourraient résulter de travaux réalisés par le preneur.

Ces affirmations étaient déjà contredites par les nombreux signalements effectués depuis 2022 ainsi que par les photographies communiquées au bailleur .

Elles le seront davantage encore par les événements survenus dans les semaines suivantes. Le même jour, soit le 21 juillet 2025, un nouvel épisode pluvieux provoquait d’importantes infiltrations dans les locaux loués.

La société MT BRODERIE en avisait immédiatement le bailleur en lui adressant les photographies des écoulements affectant directement les machines utilisées dans le cadre de son activité.

Une visite contradictoire des lieux était finalement organisée le 28 juillet 2025 en présence des parties, de leurs conseils ainsi que de différents professionnels du bâtiment .

Cette visite confirmait immédiatement l’importance des désordres dénoncés par le preneur depuis plusieurs années.

À la suite de cette visite, la SCI LA [U] était contrainte et forcée de diligenter plusieurs investigations et travaux.

Elle déclarait le sinistre à son assureur, sollicitait différents devis de reprise d’étanchéité, faisait intervenir un bureau technique afin de vérifier l’état de la structure du bâtiment et procédait finalement à la reprise de plusieurs désordres, notamment ceux affectant la douche de l’appartement situé au-dessus des Locaux loués ainsi que l’étanchéité de la terrasse .

Malgré ces interventions tardives, les désordres se poursuivaient :
– dalles de faux plafonds tachées, auréolées sur toute la longueur de la pièce,
– flaque d’eau sur une machine et à proximité du matériel informatique,
– étagère elle-même trempée
– zone tâchée humide et moisie,
– flaque et objets détrempés,
– plafond endommagé – infiltrations,
– plancher de la mezzanine détrempé,
– couverte de machine rempli d’eau,

Compte tenu de l’inertie persistante du bailleur, un commissaire de justice était mandaté afin de dresser procès-verbal de constat le 1er septembre 2025 .

Ses constatations mettaient notamment en évidence des plafonds dégradés par l’humidité, des flaques d’eau, des infiltrations affectant les zones de production, du mobilier détrempé ainsi que différents désordres incompatibles avec une exploitation normale des Locaux .

Le preneur demeurait ainsi contraint, à chaque épisode pluvieux, de protéger ses machines afin d’éviter leur détérioration et de suspendre une partie de son activité .

Dans le prolongement de cet épisode particulièrement impactant, deux nouveaux épisodes d’infiltrations sont survenus les 22 et 29 septembre 2025.

Un ultime courrier a été adressé par le conseil de la demanderesse au conseil du bailleur le 10 octobre dernier pour prendre acte de l’absence de toute mesure concrète et de la mauvaise foi caractérisée de la SCI LA [U].

Aucune réponse n’y a été apportée.

La SARL MT Broderie demande ainsi au juge des référés de :
-Juger la SARL MT BRODERIE bien fondée et recevable en ses demandes,
En conséquence,
-ENJOINDRE à la SCI LA [U] de procéder sous astreinte de 500 euros par jour de
retard à compter de la décision à intervenir, à l’ensemble des travaux restant nécessaires afin
de faire définitivement cesser les infiltrations affectant les locaux situés [Adresse 3]
[U] à [Localité 2] loués par la SARL MT BRODERIE ainsi que de remettre les lieux en parfait
état.
-CONDAMNER la SCI LA [U] à payer à la SARL MT BRODERIE la somme de 10.500
€ (à parfaire jusqu’au jour de la décision à intervenir) sur le fondement des dispositions de
l’article 835 du Code de procédure civile, à titre de provision à valoir sur l’indemnisation des
préjudices subis,
-CONDAMNER la SCI LA [U] à payer à la SARL MT BRODERIE la somme
provisionnelle de 1.058,79 €, à parfaire jusqu’au jour de la décision à intervenir, correspondant
au reliquat du trop-perçu de provisions sur charges et au trop-perçu résultant de l’erreur
commise dans la révision du loyer, sur le fondement des dispositions de l’article 835 du Code
de procédure civile.
En tout état de cause,
-REJETER l’ensemble des demandes reconventionnelles formées par la SCI LA [U]
comme se heurtant elles-mêmes à de sérieuses contestations.
-DEBOUTER la SCI LA [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.
-CONDAMNER la SCI LA [U] à payer à la SARL MT BRODERIE la somme de 3.000
€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à
supporter les dépens.

La société la [U] demande quant à elle au juge des référés de :
– DEBOUTER la Société MT BRODERIE de sa demande de réalisation sous astreinte de
travaux 5 la charge de la bailleresse.
– JUGER que la Société SCI LA [U] a déj5 remboursé le trop-perçu des charges locatives des le 12 novembre 2025.
– JUGER que la Société MT BRODERIE est défaillante à rapporter la preuve de ses
demandes en paiement de condamnation provisionnelle au titre des sommes
réclamées par elle.
En conséquence,
– DEBOUTER la Société MT BRODERIE de l’intégralité de ses demandes non fondées et
justifiées.
En conséquence,
– DÉBOUTER la Société MT BRODERIE de l’intégralité de ses demandes non fondées et
justifiées.
– FAIRE DROIT A LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA SOCIETE SCI LA
[U],
– CONDAMNER la société MT BRODERIE à payer à la Société SCI LA [U] la
somme provisionnelle de 3822,26 euros sauf à parfaire correspondant à 2450 euros
de provisions sur charges mensuelles non réglées intégralement pour la période d’août
2025 à septembre 2026 inclus (175 euros de reliquat restant dû x 14 mois) et 1372,26
euros de régularisation des charges locatives 2025.
– CONDAMNER la société MT BRODERIE à régler la somme de 375 euros par mois au
titre de la provision sur charges locatives telle que fixée dans le bail et ce sous
astreinte de 300,00 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir.

– CONDAMNER la société MT BRODERIE à cesser immédiatement l’occupation par son
gérant, M. [N], d’une place de parking supplémentaire pour le stationnement du véhicule personnel de M. [N].
A défaut,
– ORDONNER la condamnation de la société MT BRODERIE, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée, à enlever le véhicule personnel de M. [N], son représentant légal stationnée dans la cour de l’immeuble.
– CONDAMNER la société MT BRODERIE à payer à la Société SCI LA [U] la
somme provisionnelle de 9000,00 euros (150 euros/mois depuis Septembre 2021 à
Septembre 2026) de dommages et intérêts pour non-respect des obligations contractuelles du bail commercial et mauvaise foi de la société locataire dans l’exécution du bail.
– CONDAMNER la société MT BRODERIE à payer à la Société SCI LA [U] la
somme de 3000 euros d’indemnité frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700
du CPC.
– CONDAMNER la société MT BRODERIE aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de travaux pour faire cesser les infiltrations,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Il est constant que le juge des référés peut allouer une provision à hauteur des sommes déterminées par l’expertise judiciaire, le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette .

En l’espèce, la société MT Broderie justifie de multiples courriels adressés à son bailleur pour dénoncer des infiltrations depuis le mois de décembre 2022. Un procès-verbal de constat dressé le 29 août 2025 confirme la présence d’humidité au sol, les meubles trempés y compris les machines nécessaires à l’activité de la société, le plafond du local endommagé et la présence de nombreux trous remplis d’eau dans le parking .

Le bailleur est tenu contractuellement envers le preneur d’une obligation de délivrance conforme et doit lui garantir une jouissance paisible dans son local commercial .

La défenderesse produit ainsi un devis de réfection du toit terrasse daté du 12 mai 2025, antérieure au dernier sinistre ainsi qu’une facture de réfection de la toiture datée du 30 décembre 2016 . Un rapport du cabinet Poly expert relatif à un dégât des eaux survenu le 15 décembre 2022 suite à des infiltrations à travers la toiture relève que les dommages ont été occasionnés sur les dalles des faux plafond dans les bureaux des locaux , que ces aménagements sont d’origine et ont plus de 10 ans . Une facture datée du 4 décembre 2025 de la société Sab Etancheité concerne la réfection de la terrasse et notamment la protection d’étanchéité. Une recherche de fuite réalisée par la même société le 27 février 2026 avec un test par fumigène ne relève aucune sortie de gaz et semble démontrer que le complexe est étanche.

Enfin un dernier rapport d’expertise ad’hoc de la société mutuelle de l’Est en date du 13 mars 2026 relève qu’aucun écoulement n’aurait été constaté depuis réalisation de ces travaux et que les taches présentes au niveau des agencements d’origine étaient préexistantes au sinistre et consécutives à un phénomène de condensation .

Cependant, un courriel daté du 2 septembre 2026, une nouvelle fuite était constatée sur la toiture de la machine insolateur situé dans le local sérigraphie. Les clichés produits démontrent la réalité de cette allégation qui démontre le caractère insuffisant des travaux réalisés .
Ainsi, il apparaît que la demande de remise en état apparaît recevable et bien fondée et que l’obligation de délivrance conforme n’est pas remplie . Un courriel daté du 4 septembre 2026 de Monsieur [J] représentant la SCI confirmait l’intervention d’un maçon pour réparer cette nouvelle fuite.

Aucun document ne permet de confirmer ni la réalité ni la pérennité des travaux réalisés.

Il sera donc fait droit à la demande principale de la SARL MT Broderie et la défenderesse sera condamnée à réaliser l’ensemble des travaux restant nécessaires afin de faire définitivement cesser les infiltrations affectant depuis décembre 2022 de manière répétée les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 2] loués par la SARL MT BRODERIE ainsi que de remettre les lieux en parfait état dans le délai d’un mois courant à compter de la signification de la présente ordonnance .

A défaut d’exécution dans le délai d’un mois, une astreinte de 200 euros par jours de retard sera due pendant deux mois .

Sur les demandes de condamnations provisionnelles,

Cependant la société MT Broderie sollicite la condamnation de la SCI la [U] à lui payer la somme de 10.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, à titre de provision à valoir sur l’indemnisation des préjudices subis, notamment son préjudice de jouissance . Or, le pièces versées suffisent à démontrer la réalité de ce préjudice de jouissance dès lors que des infiltrations persistances ont perturbé le fonctionnement de la société de décembre 2022 à décembre 2025 . Les clichés photographiques démontrent que les machines nécessaires à l’exploitation étaient recouvertes d’eau, ce qui suffit à démontrer l’absence de jouissance paisible du local commercial . Une somme de 3000 euros sera octroyée afin de réparer ce préjudice . La SCI la [U] sera donc condamnée à payer cette somme à la société MT Broderie .

En cours de procédure de référé ; la SARL MT Broderie indiquait avoir reçu de la part de la SCI la [U] un virement sans libellé de 3925,07 euros . Dans ses écritures, la défenderesse confirme qu’il s’agit du remboursement du trop perçu de charges . Un courrier de son conseil en date du 19 novembre 2025 confirme la régularisation du compte locatif et conteste formellement devoir la somme restante de 426,83 euros. .

Cependant ; la société MT Broderie ne produit aucun élément probant permettant de vérifier le bien fondé de cette somme . Cette demande sera donc rejetée .

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI la [U],

La SCI la [U] sollicite la condamnation de la SARL MT Broderie à lui payer une somme provisionnelle de 3822,26 euros sauf à parfaire correspondant à 2450 euros de provisions sur charges mensuelles non réglées intégralement pour la période d’août 2025 à septembre 2026 inclus (175 euros de reliquat restant dû x 14 mois) et 1372,26 euros de régularisation des charges locatives 2025.

Elle sollicite également sa condamnation à régler la somme de 375 euros par mois au titre de la provision sur charges locatives telle que fixée dans le bail et ce sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir.

Enfin, la SCI la [U] sollicite sa condamnation à cesser immédiatement l’occupation par son gérant, M. [N], d’une place de parking supplémentaire pour le stationnement du véhicule personnel de M. [N].

En ce qui concerne, la somme restant due au titre des charges locatives, il se déduit du virement effectivement par la SCI que le montant des provisions et charges est anormalement élévé et génère une contentieux entre les parties . Il n’appartient pas au juge des référés de trancher ce litige relatif au montant du loyer et de celui des provisions pour charges . La SCI ne conteste pas ne pas avoir procéder aux régularisations annuelles prévues par le bail, il convient donc de rejeter cette demande qui se heurte à des contestations sérieuses tirées de l’absence de décompte fiable . Il en est de même pour la condamnation à régler la somme de 375 euros prévue par le bail .

En ce qui concerne l’occupation illicite d’une seconde place de parking, il résulte du bail page 4 que le preneur dispose d’un place de parking située à côté du platane ainsi que « d’autres places devant le quai qui seront pour les livraisons et les clients temporairement dans la journée et libérées pour la nuit . Les clichés photographiques produits qui démontrent qu’un autre véhicule a utilisé le parking ne suffisent pas à démontrer le non respect du bail et cette demande sera donc rejetée .

La SCI La [U] sollicite également sa condamnation à payer une somme de 9000,00 euros (150 euros/mois depuis Septembre 2021 à Septembre 2026) de dommages et intérêts pour non-respect des obligations contractuelles du bail commercial et mauvaise foi de la société locataire dans l’exécution du bail. Cependant, la SCI la [U] ne produit aucun élément justifiant le non respect des obligations contractuelles, alors qu’à la date du 4 septembre 2026 ; le local commercial faisait encore l’objet d’infiltrations, lesquelles apparaissent manifestement contraires à une obligation de jouissance paisible.

Ce chef de demande sera également rejeté et la SCI La [U] sera déboutée de ses demandes reconventionnelles .

Sur les demandes accessoires,

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Aux termes de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Celui-ci tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de condamner la SCI LA [U] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le Président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond prévue à l’article 481-1 du code de procédure civile par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile ;

Tous droits et moyens des parties étant réservés,

CONDAMNONS la SCI la [U] à réaliser l’ensemble des travaux restant nécessaires afin de faire définitivement cesser les infiltrations affectant les locaux situés [Adresse 1] à Cavaillon loués par la SARL MT BRODERIE ainsi que de remettre les lieux en parfait état dans le délai d’un mois courant à compter de la signification de la présente ordonnance .

DISONS qu’à défaut d’exécution dans le délai d’un mois, une astreinte de 200 euros par jours de retard sera due pendant deux mois .

CONDAMNONS la SCI LA [U] à payer à la SARL MT BRODERIE la somme de 3000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation des préjudices subis,

REJETONS le surplus des demandes,

CONDAMNONS la SCI LA [U] aux entiers dépens;

CONDAMNONS la SCI LA [U] à payer à la SARL MT BRODERIE la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République Française mande et
ordonne à tous huissiers de Justice, sur ce requis, de
mettre ledit jugement à exécution, aux Procureurs
Généraux et aux Procureurs de la République près
lesTribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous
Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de
prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement
requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le
Greffier et muni du sceau du Tribunal
L E GREFFIER