TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°

N° RG 25/00837 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DMPC

Nature de l’affaire : 5AG Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

M. [D] [O]

C/

M. [T] [G]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Octobre 2026

DEMANDEUR(S) :

M. [D] [O], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Stéphanie LOMBARDO, avocat au barreau de BASTIA

Mme [C] [W], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Stéphanie LOMBARDO, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

M. [T] [G], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Anne christine BARRATIER, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI
GREFFIER : Annie FIESCHI

DÉBATS :

Audience publique du : 06 Juillet 2026 mise en délibéré au 12 Octobre 2026.

DÉCISION :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte en date du 23 mai 2025, M. [D] [O] et Mme [C] [W] ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, M. [T] [G] et demandent au tribunal de :

Fixer le montant du loyer à la somme mensuelle de 727,52 euros à compter de la demande de diminution de loyer soit à compter du 24 janvier 2025,Condamner M. [T] [G] à leur payer la somme de 216,24 euros en remboursement du trop-perçuCondamner M. [T] [G] à leur payer la somme de 2.508 euros au titre du coût des réparations et de mise en conformité,Condamner M. [T] [G] à leur payer la somme de 5.000 euros en réparation de l’ensemble des préjudicesCondamner M. [T] [G] à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.
M. [O] et Mme [W] exposent être locataires de M. [G] selon bail en date du 1er juillet 2023 concernant un appartement sis [Adresse 3] moyennant un loyer de 800 euros.
Un dépôt de garantie de 800 euros était prévu au contrat.

Ils précisent que la gestion locative du bien a été confiée à l’agence JADE IMMOBILIER et que depuis décembre 2023, ils ont constaté plusieurs désordres affectant l’appartement, à savoir :
Taux d’humidité important dans certaines pièces avec apparition de moisissuresSystème de chauffage fixe insuffisantNon-conformité du conduit de la cheminée avec insertDéfaut d’étanchéité de la véranda et phénomène de condensationSurface habitable erronée sur le contrat de bail.
Ils indiquent qu’une expertise a été diligentée dont le rapport a été rendu en avril 2025, constatant les désordres invoqués par eux mais également la différence entre la superficie du bien indiquée sur le bail et la superficie réelle du bien.

M. [O] et Mme [W] font valoir le fait que les désordres ont entrainé un préjudice, notamment une toux persistante pour M. [O] mais également un préjudice économique, étant obligés d’aérer l’appartement en journée, il s’en est suivi ne surconsommation d’électricité.

En réponse aux conclusions de M. [G], M. [O] et Mme [W] indiquent que le rapport d’expertise a été diligenté à la requête de leur assureur et non de celui du bailleur.
Ils rappellent les dispositions de l’article R111-2 du code de la construction lequel précise la surface habitable dont sont exclues les vérandas ainsi que celles de la loi Boutin qui exclut de comptabiliser certaines annexes fermées comme les vérandas.

Ils précisent que les travaux relatifs à la mise en place de baguettes d’aération ainsi qu’à la pose de plusieurs grilles d’aération ont été effectués en 2025, soit deux ans après leur entrée dans les lieux et que leur demande tendant à la pose d’une VMC est devenue sans objet, ayant donné leur préavis pour le 9 janvier 2026.

Ils confirment avoir bien fait procédé à l’entretien de l’appareil de climatisation et évoquent le rapport de fumisterie accablant sur la non-conformité de la cheminée.
S’agissant de la demande reconventionnelle de M. [G] en résiliation du bail, M. [O] et Mme [W] réfutent les entraves à la jouissance paisible, par lui, évoquées et précisent que la demande reconventionnelle est devenue sans objet.

Ampliant leurs demandes, ils demandent au tribunal de :

Débouter M. [G] de sa demande reconventionnelle devenue sans objetLe débouter de ses autres demandesFixer le montant du loyer à la somme mensuelle de 727,52 euros à compter du 24 janvier 2025Condamner M. [G] à leur payer la somme de 825,02 eurosCondamner M. [G] à leur payer la somme de 216,24 euros en remboursement du trop-perçuCondamner M. [G] à leur payer la somme de 5.000 euros en réparation de l’ensemble des préjudicesCondamner M. [G] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Pour sa part, M. [G], précise qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession du bien, mentionnant notamment une véranda fermée éclairée que la Cour de Cassation considère, selon certains critères, comme faisant partie intégrante de la surface habitable, ce qui résulte du rapport d’expertise.
Il indique que cette véranda, local entièrement clos et isolé et utilisé comme une pièce de vie, présente les caractéristiques d’une pièce d’habitation et que la surface privative retenue dans le cadre de l’expertise Loi Carrez est de 83.39 m2 et donc supérieure à celle figurant dans le bail d’habitation, de 80 m2.

S’agissant des désordres invoqués par les locataires, M. [G] expose :

Un dossier de diagnostic complet a été établi à sa demande, permettant de constater que le logement est équipé de fenêtres munies de volets extérieurs, d’une climatisation, que la ventilation est assurée par les ouvertures, notamment les fenêtres, ces deux points étant considérés, non pas insuffisants mais dans la moyenne ; de plus il a fait procéder à la pose de deux radiateurs complémentaires et fait assurer l’entretien de l’appareil de climatisation et le ramonage de la cheminée.
Les locataires ne procèdent pas à une ventilation suffisante et multiplient les comportements inadaptés, comme mouiller la façade pour humidifier la maison, ce qui l’a conduit à la mise en place de baguettes d’aération.
M. [G] forme une demande reconventionnelle en résiliation du bail d’habitation, faisant valoir le fait que les locataires multiplient les agissements qui contreviennent à la jouissance paisible des lieux et portent atteinte, non seulement aux bailleurs propriétaires mais également aux autres habitants de la résidence qui ont déposé de multiples plaintes.

Il précise que les locataires ont désormais quitté les lieux, que, le 9 janvier 2026, Me [K], commissaire de justice a établi un état des lieux de sortie et que le dépôt de garantie a été restitué aux locataires par virement bancaire du 11 février 2026.

M. [G] demande au tribunal de :

Débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandesA titre reconventionnel :
Prononcer la résiliation du bail d’habitation pour violation des obligations de jouissance paisibleCondamner les défendeurs solidairement et conjointement au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêtsLes condamner conjointement et solidairement au paiement de la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience initiale du 8 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour être finalement retenue et évoquée à l’audience du 6 juillet 2026.
A l’audience du 6 juillet 2026, M. [O] et Mme [W], par l’intermédiaire de leur avocat, Me LOMBARDO, se sont référés, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans leur acte introductif d’instance et dans leurs conclusions, repris oralement.

M. [G], par l’intermédiaire de son conseil, Me BARRATIER, a maintenu les termes de ses conclusions reprises oralement.
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 12 octobre 2026.

Susceptible d’appel, la décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de diminution du montant du loyer eu égard à la surface erronée :

Aux termes de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au bail signé par les parties, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

En l’espèce, les locataires ont, par courrier recommandé avec avis de réception en date du 18 janvier 2025, sollicité du bailleur, une diminution du loyer eu égard à la différence entre la surface habitable mentionnée sur le contrat de bail et celle retenue par l’expert.

Par acte en date du 23 mai 2025, M. [O] et Mme [W] ont assigné M. [G] et notamment sollicité une diminution du montant du loyer.

Il a été jugé que le délai de quatre mois, prévu par l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur.

En conséquence, la demande formée par M. [O] et Mme [W], faute de saisine du juge avant l’expiration du délai de quatre mois, est irrecevable.

Sur la demande en remboursement du trop-perçu :

En l’état de l’irrecevabilité de la demande en diminution de loyer, M. [O] et Mme [W] seront déboutés de leur demande en remboursement du trop-perçu.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient notamment préciser que :

– le logement assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

– la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

– le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure, non allégué en l’espèce, pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu’il concerne la décence du logement ou le bon état d’usage et de réparation, incombe au preneur.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance ; cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable.

Enfin selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [O] et Mme [W] invoquent une série de désordres dont serait affecté le logement ; ils versent aux débats, un rapport d’expertise en date du 28 avril 2025.

L’insuffisance de ventilation :

Il a été constaté, par l’expert mandaté par les locataires, un phénomène de condensation occasionné par le choc thermique au droit de vitrage des menuiseries ; ce dernier précise que les menuiseries sont équipées d’entrées d’air frais, qu’aucune moisissure sur les parois verticales de l’appartement n’a été constatée mais que M. [O] lui a fourni des photographies attestant de la matérialité des désordres.
L’expert rajoute que l’appartement ne bénéficie pas de la présence d’une ventilation mécanique contrôlée et que la ventilation de l’appartement est assurée par l’ouverture des fenêtres.

De son côté, M. [G] prétend que les locataires multiplient les comportements inadaptés pour justifier les désordres, comme l’arrosage volontaire des façades, dont il justifie par l’attestation de M. [N] [E].
Les locataires réfutent cette accusation, produisant leur facture d’eau sur la période du 1er juillet 202 au 31 décembre 2025 pour une consommation de 23 m2.
Le bailleur justifie également avoir fait procéder à la mise en place de baguettes d’aération ainsi qu’à la pose de plusieurs grilles d’aération sur les fenêtres de la villa.
Les locataires précisent que ces installations ont été effectuées en 2025, soit deux ans après leur entrée dans les lieux.

Sur ce point, l’expert précise qu’une issue transactionnelle est envisageable s’agissant de ce désordre.

L’absence de chauffage dans les chambres :

L’expert indique que le logement bénéficie d’une seule source de chauffage visible constituée par un appareil de climatisation réversible d’une puissance de 3,5 Kw situé dans le séjour et qu’il constate la présence de bornier en attente permettant l’alimentation d’appareils de chauffage dans les trois chambres de l’appartement.

Sur ce point, l’expert précise qu’une issue transactionnelle est envisageable s’agissant de ce désordre.

La situation du foyer avec insert :

Sur ce point, l’expert expose n’avoir pu effectuer de constatations sur le conduit, ce dernier étant non visible et non accessible et le compte-rendu de l’entreprise de ramonage ainsi qu’aucune attestation de non-conformité ne lui ayant été communiqués.
Néanmoins, les locataires versent aux débats, un certificat de ramonage en date du 12 novembre 2025, attestant de la vacuité du conduit sur tout son parcours et de non-conformités relevées.

Le défaut d’étanchéité de la loggia :

Sur ce point, l’expert a constaté l’absence de ventilation haute et basse dans le local, les menuiseries dépourvues d’entrées d’air et les parois de la loggia qui ne bénéficient d’aucune isolation.

En conclusion, l’expert souligne : « en l’état des constats réalisés et à notre avis, la responsabilité contractuelle de Monsieur [G] peut être recherchée. »

Il résulte de ce qui précède que le trouble de jouissance est réel et établi sur l’ensemble de la période d’occupation des lieux.
Pour autant, M. [O] et Mme [W] ont maintenu leur occupation des lieux sans jamais solliciter de relogement et aucun arrêté d’insalubrité ni interdiction d’habiter n’a été prononcé.

Le trouble, bien que sérieux, n’a pas empêché la jouissance du logement au sens strict.

M. [G] sera donc condamné à verser à M. [O] et Mme [W], la somme de 1.000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande reconventionnelle de M. [G] en résiliation de bail :

Il est constamment admis aujourd’hui qu’en application combinée des articles 1728, 1729, 1735 du code civil et de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est fondé à obtenir la résiliation du bail sur le fondement du trouble de jouissance causé par un locataire, ou à défaut, par des personnes qu’il héberge, sans aucune distinction selon que celles-ci soient mineures ou majeures, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose paisiblement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail , peu important que le manquement ait ou non cessé.

En l’espèce, les locataires reconnaissent avoir restitué le logement.
En conséquence, compte tenu du départ des locataires, la demande au titre de la résiliation du bail est devenue sans objet.

Sur les autres demandes

L’équité commande de faire droit à la demande formulée par les locataires au titre de l’article 700 du code de procédure civile, mais de réduire leur demande à de plus justes proportions.
Il leur sera alloué à ce titre, la somme de 800 euros.

Chaque partie succombant pour partie, conservera la charge de ses dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

-DECLARE irrecevable la demande de M. [D] [O] et Mme [C] [W] en diminution du loyer,

-DEBOUTE M. [D] [O] et Mme [C] [W] de leur demande en remboursement du trop-perçu,

-CONDAMNE M. [T] [G] à payer à M. [D] [O] et Mme [C] [W], la somme de 1.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

-CONSTATE que la demande en résiliation judiciaire du bail est devenue sans objet du fait du départ des locataires,

-CONDAMNE M. [T] [G] à payer à M. [D] [O] et Mme [C] [W] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-DEBOUTE M. [T] [G] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

-ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION