TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 12 Octobre 2026
Président : Monsieur SCHWEITZER,
Premier vice Président
Greffier : Madame LEREBOURG, Greffier
Débats en audience publique le : 31 Août 2026

Grosse délivrée le
12/10/2026

À

-Me Fabrice LABI

-Me Hicham ALLOU
N° RG 26/00965 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7P7A

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE DE LA PAIX, sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

représentée par Maître Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société Civile Immobilière IMMO [G], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Me Hicham ALLOU, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

La SCI IMMO [G] est copropriétaire des lots N°2, 6, 7 et 9 de l’immeuble situé [Adresse 4] à Marseille, dont l’exercice comptable est fixé du 1er octobre au 30 septembre de chaque année.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Marseille a délivré une sommation de payer les charges de copropriété à la SCI IMMO [G] pour un montant de 10.597,29 € (acte remis à étude).

Par LRAR du 22 octobre 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI IMMO [G] de payer les charges de copropriété échues de l’exercice en cours et visé l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les provisions exigibles, pour un montant de 31.633,48 euros (AR signé).

Par assignation du 23 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Marseille représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE DE LA PAIX, a fait citer la SCI IMMO [G] en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, de condamner la SCI IMMO [G] à payer :

– la somme de 47.102 euros en principal au titre des provisions et charges échues impayées, avec intérêts à compter du 22 octobre 2025, date de la mise en demeure,
– la somme de 3.900,08 euros au titre des charges non échues,
– la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts,
– la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– les dépens.

A l’audience du 31 août 2026, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

La SCI IMMO [G], par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, a demandé au juge des référés de:

– déclarer l’action irrecevable au motif que le montant de la mise en demeure ne correspond pas au montant de la demande en justice,
– débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des charges non échues, de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, il demande au juge des référés :

– de limiter toute condamnation aux seules sommes certaines, liquides et exigibles et expressément couvertes par une mise en demeure,
– écarter les frais et accessoires insuffisamment justifiés,
– lui accorder des délais dans la limite de 24 mois, soit 5.000 euros à la signification du jugement puis 2.000 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 octobre 2026.

SUR QUOI,

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.
Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (budget prévisionnel), ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux), et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

– le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble du 13 janvier 2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
– les décomptes de charges et appels de fonds concernant la SCI IMMO [G] pour la période réclamée,
– la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 22 octobre 2025 rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,
– la sommation de payer délivrée le 31 mars 2025,
– le relevé de compte arrêté au 1er janvier 2026 à la somme totale de 47.101,54 €, correspondant à 25.477,44 € euros dus au titre des travaux, 3.149,46 euros dus au titre d’un solde de charges, 5.295,16 euros dus au titre des provisions sur charges, 636,48 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et 12.543 euros au titre de “copropriétaire défaillant” le 24 septembre 2025 (mention non documentée ni explicitée),
– le contrat de syndic.

La mention “copropriétaire défaillant” portée sur le relevé de compte au 24 septembre 2025 ne permet pas d’identifier la créance à laquelle il est fait référence. La somme de 12.543 euros imputée au copropriétaire n’était pas comprise dans celles réclamées par la sommation du 31 mars 2025 et par la mise en demeure du 22 octobre 2025, à laquelle était annexé un décompte arrêté au 16 mai 2025.

Au vu de ces pièces, la SCI IMMO [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 33.922,06 € au titre des charges et travaux échus arrêtés à la date du 14 janvier 2026 et comprenant la provision trimestrielle du 1er octobre 2024 au 1er juillet 2025.

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 22 octobre 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles. Toutefois, la somme de 3.900,08 euros demandée à ce titre n’est pas détaillée ni justifiée par le syndicat des copropriétaires, qui sera donc débouter de sa demande à ce titre.

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

En l’espèce, le syndic réclame la somme de 636,48 € au titre des frais qu’il a facturés au titre des frais de recouvrement. Cependant, seuls les frais NECESSAIRES au recouvrement des charges, expurgés des actes inutiles ou non justifiés sont dus au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965.

Ainsi, le syndic sera débouté de sa demande concernant les frais de remise du dossier à l’huissier facturés 180 euros puis “de procédure” facturés 240 euros le 16 mai 2025, ainsi que les frais de rappel facturés 12 euros le 18 décembre 2024 (non justifié).

Il lui sera alloué la somme de 180,48 € correspondant à la sommation délivrée par commissaire de justice le 31 mars 2025.

Sur les intérêts

L’article 1344-1 du code civil dispose que l’indemnisation résultant de l’absence de paiement d’une somme d’argent se résout par l’octroi d’intérêts moratoires à compter de la mise en demeure.

La somme de 31.633,48 euros produira intérêts à compter de la mise en demeure du 22 octobre 2025, le surplus à compter du jugement.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code Civil donne au juge la faculté d’accorder des délais de paiement compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux ans.

L’équilibre général des pièces et arguments fournis par les parties justifient que soient accordés des délais de paiement à hauteur de un an.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1 231-6 du code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le syndicat des copropriétaires ne justifie en rien d’un préjudice distinct de celui réparé par l’octroi d’intérêts moratoires ou au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais et dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SCI IMMO [G] sera condamnée à lui payer la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI IMMO [G] qui succombe sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Condamne la SCI IMMO [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Marseille représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE DE LA PAIX, les sommes suivantes :

– 33.922,06 € au titre des charges et travaux échus arrêtés à la date du 14 janvier 2026 et comprenant la provision trimestrielle du 1er octobre 2024 au 1er juillet 2025,

– 180,48 € au titre des frais de recouvrement,

avec intérêt au taux légal à compter du 22 octobre 2025 pour la somme de 31.633,48 euros, et à compter du jugement pour le surplus ;

Dit que la SCI IMMO [G] pourra s’acquitter de ces sommes en DOUZE mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 5 de chaque mois,

Dit que faute pour la SCI IMMO [G] de payer à bonne date une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] du surplus de ses demandes,

Condamne la SCI IMMO [G] à payer au syndicat des copropriétaires de COPRO représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE DE LA PAIX, la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI IMMO [G] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.