COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 08 OCTOBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/03409 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PO5M

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 23 MAI 2022

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BÉZIERS

N° RG 17/01983

APPELANTS :

Monsieur [B] [O]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [C] [R] épouse [O]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [D] [G]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [L] [I]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [J] [I]- [VF]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [A] [X]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [U] [H] épouse [X]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Monsieur [W] [E]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

Madame [S] [V] épouse [E]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

Monsieur [Y] [Z]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 7]

Madame [N] [P] épouse [Z]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 7]

Monsieur [Q] [F]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 8]

Monsieur [T] [M]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 9]

S.A.S. VALORICIEL prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en sa qualité audit siège social

[Adresse 9]

[Localité 10]

Représentés par Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par Me Tifanny TELLIEZ et par Me Camille AUGIER de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidants

INTIMES :

Monsieur [NQ] [BU] en sa qualité d’administrateur provisoire de la résidence [Etablissement 1]

[Adresse 10]

[Localité 11]

Assigné le 3 octobre 2022 à personne

S.A. ARKEA BANQUE ENTREPRISES ET INSTITUTIONNELS venant aux droits de CAMEFI BANQUE, inscrite au RCS de BREST sous le n° 818 373 250, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 11]

[Localité 13]

Représentée par la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

Représentée par Me Nadia KHEIRAT JACQUEMIN de la SELEURL KHEIRAT-AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Société DOMENGE-PUJOL-BUCCERI-CAFLERS-

SAUVAGE

[Adresse 12]

[Localité 14]

Représentée par Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par Me Célia VILANOVA SAINGERY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par Me Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 13]

[Localité 15]

Représentée par Me Julie ABEN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par Me Sophie ENSENAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 26 Mai 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 juin 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA

ARRET :

– réputé contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller en remplacement du Président de chambre empêché, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV Domaine des Nereides a fait édifier 13 villas, 5 appartements et 2 commerces pour constituer un ensemble immobilier dénommé ’le Domaine des Nereides’ situé [Adresse 15] à [Localité 16]. Les travaux ont commencé en octobre 2007. Le promoteur a conclu un contrat de maîtrise d »uvre avec la SARL [VE] puis avec la SARL [CV] Architecte.

Par acte du 16 septembre 2010, la SCCV Domaine des Nereides a conclu avec la société Camefi Banque aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SA Arkea Banque, une  » convention de garantie  » aux termes de laquelle la banque s’engage, pour le cas où, en raison de la défaillance du promoteur, les travaux ne seraient pas achevés, à l’échéance du 28 mars 2011 et/ou à la déclaration d’achèvement des travaux, à payer solidairement avec le promoteur les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. L’article 3 du contrat stipule que l’engagement de la banque deviendra caduc à la date de dépôt de la déclaration d’achèvement prévue par l’article R.261-24 du code de la construction et de I’habitat.

Par actes entre le 18 novembre 2010 et le 30 décembre 2010, les époux [E], les époux [O], Monsieur [L] [I] et Madame [J] [VF], les époux [Z], Monsieur [D] [G], Monsieur [T] [M], les époux [X] ont conclu des contrats de VEFA avec la SCCV Domaine des Nereides aux fins d’acquisition de lots de copropriété. La SCP Postillon-Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-

Bucceri-Caflers-Sauvage devenue depuis la SCP Domenge-Pujol-Bucceri-Caflers-Sauvage était le notaire rédacteur des actes de vente. La SAS Valoriciel est intervenue en qualité d’intermédiaire à la vente.

Par acte du 27 décembre 2010, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été déposée en mairie d'[Localité 16] par la SARL [CV] Architecte.

Le 21 novembre 2011, la SARL Cytia Béziers a fait établir par huissier de justice, en sa qualité de professionnel chargé de la location et de la gestion et en qualité de syndic de la résidence, un constat aux termes duquel il apparaît que le site est ouvert et que les lieux ne sont pas sécurisés rendant possible à tout un chacun de pénétrer dans chacun des logements, que la résidence n’est pas terminée puisque toujours en chantier sans la présence d’ouvriers sur les lieux. Il est relevé le constat de voirie et de réseaux divers inachevés, une absence de voies de circulation. Par acte du 15 décembre 2011, la SASU Valoriciel a fait établir par huissier de justice le constat que sur toute la partie gauche de la résidence, les réseaux d’eau et d’électricité sont en cours de pose, que certaines menuiseries ne sont pas installées et que l’ensemble est inhabitable en l’état.

Par acte du 29 août 2012, les époux [E], les époux [O], Monsieur [L] [I] et Madame [J] [VF], les époux [Z], Monsieur [D] [G], Monsieur [T] [M], les époux [X] et la SASU Valoriciel ont saisi le juge des référés qui, par ordonnances du 14 septembre 2012 et du 14 juin 2013, a ordonné une expertise et désigné l’expert [WU] pour y procéder. L’expert a rendu son rapport le 29 juin 2015 indiquant qu’à la date de la déclaration d’achèvement des travaux, l’immeuble était inachevé : certaines villas ou appartements étaient au stade d’équipement en cours d’achèvement, les VRD n’étaient pas réalisés et aucun enrobé ou voie n’était réalisé.

Par jugement du 17 septembre 2013, le tribunal de commerce de Cannes a prononcé la liquidation judiciaire de la SCCV Domaine des Nereides.

Par acte du 10 mars 2015, les demandeurs ont déclaré leur créance au mandataire.

Par jugement au fond du 18 février 2016, le tribunal de grande instance de Béziers a jugé responsable la SCCV Domaine des Nereides et l’a condamnée à réparer les préjudices en fixant au passif de sa liquidation judiciaire et de celles de la SAS Jassogne les sommes suivantes en vertu de la confusion de patrimoines :

– 170 867,35 euros en faveur de la SASU Valoriciel,

– 226 148,80 euros en faveur de Monsieur [Q] [F],

– 229 676,15 euros en faveur des époux [X],

– 200 270,46 euros en faveur de Monsieur [T] [M],

– 220 494,82 euros au bénéfice de Monsieur [D] [G],

– 213 489 euros en faveur des époux [FK],

– 217 532,43 euros en faveur de Monsieur [L] [I] et de Madame [J] [VF],

– 211 704,80 euros en faveur des époux [O],

– 220 450,89 euros en faveur des époux [E].

La liquidation judiciaire de la SARL [CV] Architecte a été prononcée et sa radiation du registre du commerce effectuée le 6 mars 2020.

La SARL [CV] Architecte a déposé plainte invoquant ne pas être le signataire de la déclaration d’achèvement des travaux du 27 décembre 2010. Cette plainte a fait l’objet d’un classement sans suite. Par suite, elle a déposé plainte avec constitution de partie civile devant le juge instruction. Une expertise graphologique a été ordonnée et l’expert a relevé, dans son rapport du 10 octobre 2015, que l’examen comparatif réalisé entre les graphismes incriminés et celui de Monsieur [T] [CV] n’a révélé aucune discordance irréductible mais des concordances portant sur des formes et des aspects significatifs de la signature et de l’écriture de ce dernier pour en déduire que ce dernier est le rédacteur et le signataire de l’original de la déclaration litigieuse du 27 décembre 2010.

Par actes des 15, 19, 20 juin 2017 et du 18 septembre 2018, les époux [E], les époux [O], Monsieur [L] [I] et Madame [J] [VF], les époux [Z], Monsieur [D] [G], Monsieur [T] [M], les époux [X], Monsieur [Q] [F] et la SASU Valoriciel ont fait assigner la SCP Domenge-Pujol-Bucceri-Caflers-Sauvage, la MAF, la SARL [CV] Architecte, la SA Arkea Banque, Monsieur [IY] en qualité d’administrateur provisoire de la résidence Domaine des Nereides puis Monsieur [OG] [BU] en cette même qualité.

Par acte du 28 mai 2021, la SASU Valoriciel a fait établir par huissier de justice le constat d’un chantier inachevé, abandonné qui a fait l’objet d’occupation sauvage et sans droit et de multiples dégradations et graffitis.

Monsieur [IY] n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire en date du 23 mai 2022, le tribunal judiciaire de Béziers a notamment :

– dit que les demandes des époux [E], époux [O], Monsieur [L] [I] et Madame [J] [VF], époux [Z], Monsieur [D] [G], Monsieur [T] [M], époux [X], Monsieur [Q] [F] et la SASU Valoriciel dirigées contre la MAF sont prescrites,

– débouté les époux [E], les époux [O], Monsieur [L] [I] et Madame [J] [VF], les époux [Z], Monsieur [D] [G], Monsieur [T] [M], les époux [X], Monsieur [Q] [F] et la SASU Valoriciel de leurs autres demandes,

– condamné les époux [E], les époux [O], Monsieur [L] [I] et Madame [J] [VF], les époux [Z], Monsieur [D] [G], Monsieur [T] [M], les époux [X], Monsieur [Q] [F] et la SASU Valoriciel aux dépens.

Par déclaration d’appel enregistrée par le greffe le 24 juin 2022, les époux [E], les époux [O], Monsieur [L] [I] et Madame [J] [VF], les époux [Z], Monsieur [D] [G], Monsieur [T] [M], les époux [X], Monsieur [Q] [F] et la SASU Valoriciel ont régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 21 mai 2026, ils sollicitent l’infirmation du jugement dans toutes ses dispositions et demandent à la cour de :

Sur les travaux de reprise,

– condamner à titre principal la SA Arkeas Banque, subsidiairement solidairement la SARL [CV] Architecte et son assureur la MAF, à titre infiniment subsidiaire la SCP Domenge – Pujol – Bucceri – Caflers – Sauvage au paiement de la somme de:

o 36 081,71 euros actualisée sur le fondement de l’indice BT01 au jour du prononcé du jugement et en application de la clause d’anatocisme, à l’égard des consorts [E],

o 42 892,13 euros actualisée sur le fondement de l’indice BT01 au jour du prononcé du jugement et en application de la clause d’anatocisme, à l’égard des consorts [O],

o 40 997,63 euros actualisée sur le fondement de l’indice BT01 au jour du prononcé du jugement et en application de la clause d’anatocisme, à l’égard des consorts [I] – [VF],

o 32 029,13 euros actualisée sur le fondement de l’indice BT01 au jour du prononcé du jugement et en application de la clause d’anatocisme, à l’égard des consorts [Z],

o 41 288,96 euros actualisée sur le fondement de l’indice BT01 au jour du prononcé du jugement et en application de la clause d’anatocisme, à l’égard de Monsieur [D] [G],

o 31 689,05 euros actualisée sur le fondement de l’indice BT01 au jour du prononcé du jugement et en application de la clause d’anatocisme, à l’égard de Monsieur [T] [M],

o 34 717,73 euros actualisée sur le fondement de l’indice BT01 au jour du prononcé du jugement et en application de la clause d’anatocisme, à l’égard des consorts [X],

o 40 912,43 euros actualisée sur le fondement de l’indice BT01 au jour du prononcé du jugement et en application de la clause d’anatocisme, à l’égard de Monsieur [Q] [F],

o 322 661,82 euros actualisée sur le fondement de l’indice BT01 au jour du prononcé du jugement et en application de la clause d’anatocisme, à l’égard de Monsieur [BU], administrateur provisoire, au titre des travaux de reprise des parties communes,

Sur les préjudices,

– condamner à titre principal la SA Arkeas Banque, subsidiairement solidairement la SARL [CV] Architecte et son assureur la MAF, à titre infiniment subsidiaire la SCP Domenge – Pujol – Bucceri – Caflers – Sauvage au paiement de la somme de:

o 329 908,89 euros à l’égard des consorts [E], somme à parfaire au jour du prononcé de l’arrêt à intervenir avec application du taux d’intérêt légal à compter du 19 janvier 2012,

o 358 052,15 euros à l’égard des consorts [O], somme à parfaire au jour du prononcé de l’arrêt à intervenir avec application du taux d’intérêt légal à compter du 19 janvier 2012,

o 354 375,66 euros à l’égard des consorts [I] – [VF], somme à parfaire au jour du prononcé de l’arrêt à intervenir avec application du taux d’intérêt légal à compter du 19 janvier 2012,

o 312 783 euros à l’égard des consorts [Z], somme à parfaire au jour du prononcé de l’arrêt à intervenir avec application du taux d’intérêt légal à compter du 19 janvier 2012,

o 368 241,62 euros à l’égard de Monsieur [D] [G], somme à parfaire au jour du prononcé de l’arrêt à intervenir avec application du taux d’intérêt légal à compter du 19 janvier 2012,

o 258 577,96 euros à l’égard de Monsieur [T] [M], somme à parfaire au jour du prononcé de l’arrêt à intervenir avec application du taux d’intérêt légal à compter du 19 janvier 2012,

o 400 196,52 euros à l’égard des consorts [X], somme à parfaire au jour du prononcé de l’arrêt à intervenir avec application du taux d’intérêt légal à compter du 19 janvier 2012,

o 389 167,68 euros à l’égard de Monsieur [Q] [F], somme à parfaire au jour du prononcé de l’arrêt à intervenir avec application du taux d’intérêt légal à compter du 19 janvier 2012,

o 103 059,74 euros TTC à l’égard de la SASU Valoriciel au titre des frais et dépens engagés,

o 10 000 euros à l’égard de la SASU Valoriciel au titre du préjudice d’atteinte à l’image de la société,

– juger que l’ensemble des intimés seront condamnés au paiement des préjudices actualisés au jour du prononcé de l’arrêt à intervenir

En tout état de cause,

– condamner à titre principal la SA Arkeas Banque, subsidiairement solidairement la SARL [CV] Architecte et son assureur la MAF, à titre infiniment subsidiaire la SCP Domenge – Pujol – Brucceri – Caflers – Sauvage au paiement de la somme de 6 000 euros à l’égard de chacun des requérants au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 25 mai 2026, la société Arkea Banque Entreprises et institutionnels demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les appelants de l’ensemble de leurs demandes à son encontre. Elle demande à la cour de :

– juger mal fondés en fait comme en droit les époux [E], les époux [O], Monsieur [L] [I], Madame [J] [VF], les époux [Z], Monsieur [D] [G], Monsieur [T] [M], les époux [X], Monsieur [Q] [F] et la SAS Valoriciel, et les débouter en conséquence du bénéfice de leurs demandes à son encontre,

– juger mal fondée en fait comme en droit la MAF en ses moyens dirigés à son encontre et la débouter en conséquence du bénéfice de ses demandes dirigées à son encontre,

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de condamner la MAF à la garantir intégralement de toutes condamnations en principal, frais, intérêts ou accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause, elle demande de voir condamner in solidum les époux [E], les époux [O], Monsieur [L] [I], Madame [J] [VF], les époux [Z], Monsieur [D] [G], Monsieur [T] [M], les époux [X], Monsieur [Q] [F] et la SAS Valoriciel en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Fréderic Simon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à lui payer une somme de 20 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de justice exposés non compris dans les dépens.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 21 mars 2023, la SCP Domenge – Pujol – Bucceri – Caflers – Sauvage demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé sa mise hors de cause pure et simple et de :

– dire et juger les demandeurs tant irrecevables que mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre et les en débouter,

– débouter la MAF de son appel en garantie et plus généralement de toutes ses demandes formées à son encontre,

– condamner in solidum les demandeurs au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner les demandeurs en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Senmartin conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 26 mai 2026, la MAF sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré que les demandes des consorts [E], [O], [I], [VF], [Z], [G], [M], [X] et [F] et la SASU Valoriciel sont prescrites à son égard, et en ce qu’il les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Subsidiairement, elle demande à la cour de la mettre hors de cause.

Très subsidiairement, elle demande à la cour de :

– juger que si des sommes venaient cependant à être imputées à la SARL [CV] Architecte, elles ne pourraient excéder 20% de leur total pour chaque acquéreur tenant la clause d’exclusion de solidarité stipulée dans le contrat d’architecte, de même que s’agissant des parties communes,

– la juger fondée à se prévaloir de la clause d’exclusion de solidarité prévue au contrat d’architecte,

– limiter les préjudices aux seuls travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage

– juger qu’il y aura lieu à compensation avec le solde des prix d’acquisition non versés correspondant au solde de 5 %,

– juger qu’il y aura lieu à compensation avec le solde des honoraires dû à la SARL [CV] Architecte, soit la somme de 4 204,06 euros,

– ordonner la compensation dans ces limites,

– écarter tous préjudices liés à la dégradation des ouvrages

– débouter les appelants de leurs demandes au titre des préjudices immatériels.

A titre encore plus subsidiaire, elle demande à la cour de :

– condamner in solidum la société Arkea et de la SCP Domenge – Pujol – Thuret à la relever et garantir indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

– rejeter l’appel en garantie formé par la société Arkea Banque,

– la juger fonfée à opposer les conditions et limites de son contrat relativement à sa franchise et son plafond à hauteur de 500 000 euros.

Elle sollicite par ailleurs de voir condamner tous succombants in solidum aux dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 26 mai 2026.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS

Sur les demandes dirigées contre la SA Arkea Banque

Le tribunal a estimé que l’article R 261-24 du code de la construction et de l’habitation était applicable dans sa version issue du décret du 5 janvier 2007. Il a considéré que le décret du 27 septembre 2010 n’était pas d’application immédiate, que les parties avaient, à l’article 3 du contrat de garantie financière d’achèvement, entendu rendre caduque la garantie à la signature de la déclaration d’achèvement des travaux, et que, la déclaration d’achèvement des travaux ayant été signée, l’inachèvement de l’ouvrage était sans incidence sur la caducité de la garantie financière d’achèvement.

Les appelants contestent cette analyse. Ils soutiennent que l’article R 261-24 du code de la construction et de l’habitation est applicable dans sa version issue du décret du 27 septembre 2010 entré en vigueur le 30 septembre 2010, soit postérieurement à la signature du contrat de garantie financière d’achèvement mais antérieurement à la signature des actes authentiques de vente en l’état futur d’achèvement, dans la mesure où, selon eux :

– il n’est pas justifié que le dépôt de l’engagement au rang des minutes du notaire ait eu lieu avant l’entrée en vigueur dudit décret,

– le décret du 27 septembre 2010 est une norme interprétative, de sorte que ses dispositions sont rétroactives,

– le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle n’exclut pas l’application immédiate de cette loi aux effets futurs d’un contrat souscrit antérieurement à cette loi.

Subisdiairement, ils soutiennent que la garantie financière d’achèvement doit être mobilisée en raison de l’absence d’achèvement de l’immeuble.

Très subsidiairement, ils soutiennent que la SA ARKEA a engagé sa responsabilité délictuelle à leur égard en manquant à son obligation d’information dès lors que les actes de VEFA ont été signés postérieurement à l’entrée en vigueur du décret du 27 septembre 2010, le 30 septembre 2010 et qu’ils auraient dû prévoir une garantie financière d’achèvement conforme à ces nouvelles dispositions.

Sur le dépôt de la convention au rang des minutes du notaire

La convention de garantie en date du 16 septembre 2010 (pièce 1 de la SA ARKEA Banque) indique (article 3) que ’le présent engagement prend effet à compter de son dépôt au rang des minutes de Maître [DU] [YF]’.

Le dépôt au rang des minutes du notaire de la convention est attesté par la mention ’annexé à la minute d’un acte reçu par le notaire soussigné ce jour’ figurant sur la première page de la convention, aucune date de dépôt n’étant précisée.

Nonobstant la date de dépôt au rang des minutes du notaire, il est certain que cette convention a pris effet.

Or, cette convention étant datée du 16 septembre 2010, c’est à cette date, à laquelle les parties ont manifesté leurs engagements, qu’il convient de se placer pour déterminer le droit applicable.

Sur le caractère éventuellement interprétatif du décret du 27 septembre 2010

Le décret de 2010 n’indique pas être d’ordre public.

Si l’article R 261-24 du code de la construction et de l’habitation dans sa version issue du décret de 2007 a été critiqué en ce qu’il pouvait permettre une libération du garant malgré l’état d’inachèvement de l’immeuble, il reste qu’il était très clair : la garantie prenait fin à l’achèvement de l’immeuble, laquelle pouvait résulter de la déclaration certifiée par un homme de l’art OU de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues par l’article R 261-2 (expert).

Le décret du 27 septembre 2010 est venu supprimer la possibilité de considérer l’immeuble achevé par une simple déclaration certifiée par un homme de l’art. Il n’a donc effectué aucune interprétation du texte précédent, puisque ses mentions perdurent, excepté celle concernant la possibilité d’une déclaration certifiée.

Dans ces conditions, le décret du 27 septembre 2010 n’est pas interprétatif. Il n’est donc non plus d’ordre public à ce titre.

Sur l’application du décret du 27 septembre 2010 aux effets futurs des contrats de VEFA souscrits antérieurement à l’entrée en vigueur dudit décret (le 30 septembre 2010)

Les appelants considèrent que l’achèvement de l’immeuble n’étant pas réalisé à la date du décret du 27 septembre 2010, ce dernier serait applicable au contrat de garantie financière d’achèvement en cours au jour de son entrée en vigueur le 30 septembre 2010.

Or, le contrat de garantie financière d’achèvement n’est pas un contrat à exécution successive, auquel la loi nouvelle est susceptible de s’appliquer s’agissant des effets futurs du contrat.

Par ailleurs, si la loi nouvelle ne peut modifier les effets légaux d’une situation clôturée avant son entrée en vigueur, pour autant, à l’inverse, elle n’a vocation à s’appliquer aux situations en cours de réalisation que dans des cas particuliers, à savoir notamment lorsqu’elle régit les effets légaux du contrat, puisqu’elle contreviendrait dans le cas contraire au principe selon lequel le contrat est la loi des parties.

En l’espèce, la garantie d’achèvement est née à la conclusion du contrat le 16 septembre 2010 et c’est à cette date qu’il a été convenu de ses modalités, notamment de sa fin.

Dans ces conditions, le fait que l’achèvement des travaux n’ait pas encore été attesté lors de l’entrée en vigueur du nouveau décret (du 27 septembre 2010) est sans incidence sur l’application de la loi en vigueur au moment de la signature de la convention.

Sur l’incidence de l’état d’achèvement de l’immeuble sur la garantie

La plainte de Monsieur [CV], qui prétendait ne pas en être le signataire ayant été classée sans suite et l’expertise graphologique ordonnée par un juge d’instruction ayant conclu que M [CV] était le rédacteur et le signataire de cette déclaration, il apparaît que la déclaration d’achèvement des travaux du 27 décembre 2010 a été certifiée par l’architecte de l’opération, Monsieur [CV].

Dans ces conditions, il a été satsisfait aux conditions de l’article R 261-24 du code de la construction et de l’habitation dans sa version issue du décret de 2007 et le garant s’est trouvé libéré de son obligation, l’acquéreur ne pouvant plus invoquer sa garantie et ce quel que soit l’état d’avancement réel de l’immeuble, largement inachevé en l’espèce, et quand bien même la déclaration d’achèvement des travaux, dont les appelants soutiennent qu’elle aurait été incomplète et irrégulière, aurait été refusée par l’autorité habilitée pour refuser le certificat de conformité.

Sur le devoir d’information de la SA ARKEA Banque Entreprises

La convention de garantie financière d’achèvement signée n’est pas contra legem puisqu’elle est régie par le décret de 2007, parfaitement applicable.

Par ailleurs, l’obligation alléguée du garant tendant à l’ des acquéreurs en VEFA d’une modification des textes leur permettant de bénéficier d’une meilleure garantie n’est prévue par aucun texte.

Enfin, l’absence de la mention, dans les contrats de VEFA, de la mention ’cet engagement est couvert par le mécanisme de garantie des cautions mentionné à l’article L 313-50 du code monétaire et financier’ n’a aucune incidence sur le présent litige, puisque l’article L 313-50 du code monétaire et financier prévoit que les bénéficiaires des engagements de cautions peuvent obtenir des informations sur les conditions ou délais d’indemnisation ainsi que sur les formalités à accomplir pour être indemnisés, mais non sur la possibilité qui serait la leur de bénéficier d’une garantie plus étendue ou plus efficace.

Dans ces conditions, ainsi que retenu par le premier juge, la SA ARKEA Banque Entreprise n’avait aucune obligation d’alerter les acquéreurs en VEFA de la modification intervenue dans les conditions requises pour considérer l’immeuble achevé, qui ne concernait pas leurs contrats, et son attitude envers les acquéreurs en VEFA ne peut être qualifiée de fautive.

Le jugement sera dans ces conditions confirmé.

Sur les demandes dirigées contre la SARL [CV] architecture et son assureur la MAF

Les demandes dirigées contre la SARL [CV] architecture

Le tribunal a considéré, au vu de la radiation du registre du commerce et des sociétés de la SARL [CV] Architecture, qu’en l’absence d’intervention à la procédure d’un mandataire, les demandes étaient irrecevables.

La SARL [CV] Architecture n’est pas intimée en cause d’appel.

Dans ces conditions, la cour n’est pas saisie de ce point et le jugement sera confirmé.

Les demandes dirigées contre la MAF

Sur la prescription

Le tribunal a considéré que l’action des demandeurs était prescrite dès lors que des procès-verbaux d’huissier en date des 21 novembre et 15 décembre 2011 décrivaient l’état d’inachèvement des travaux alors que l’architecte avait déclaré que les travaux étaient achevés le 27 décembre 2010 et que les demandeurs n’avaient fait assigner la MAF que le 19 juin 2017, soit après le délai de prescription de 5 ans ayant commencé à courir à la date à laquelle les fautes dommageables de l’architecte étaient connues des demandeurs.

Les demandeurs devenus appelants contestent cette analyse. Ils soutiennent que la faute de l’architecte réside dans l’établissement d’une DAT mensongère, que leur dommage résulte du défaut de garantie opposé par la société ARKEA et que la certitude du dommage ne sera établie que par une décision de justice, de sorte que le point de départ de la prescription devrait être fixé au jour de la décision à intervenir, moment auquel ils auront connaissance des faits leur permettant d’agir, et subsidiairement au 24 septembre 2012, date à laquelle ils ont eu connaissance de la déclaration d’achèvement des travaux.

Il résulte des pièces versées aux débats et des écritures des appelants que ces derniers reprochent à l’architecte de n’avoir ’(’)pas fait en sorte que les travaux soient achevés dans les délais contractuellement prévus’ (pièce 11 des appelants) et d’avoir effectué une déclaration d’achèvement des travaux alors que les travaux n’étaient pas terminés, ce qui les aurait privés du bénéfice de la garantie financière d’achèvement.

S’agissant de la première faute alléguée, les biens devant être livrés le 31 décembre 2010 et ne l’ayant pas été, c’est à compter de cette date que les appelants avaient connaissance des faits leur permettant d’agir, à savoir l’absence d’achèvement des travaux dans les délais convenus. Dans ces conditions, le point de départ de la prescription quinquennale se situe au 31 décembre 2010 et l’action dirigée contre l’assureur de l’architecte, la MAF, aurait dû être introduite avant le 31 décembre 2015 pour ne pas tomber sous le coup de la prescription. Or, elle l’a été le 19 juin 2017. Elle se trouve donc prescrite.

S’agissant de la seconde faute alléguée, les éléments du dossier laissent apparaître que la déclaration d’achèvement des travaux a été portée à la connaissance des acquéreurs le 24 septembre 2012, de sorte que c’est à compter de cette date que les acquéreurs pouvaient agir en responsabilité contre l’architecte et son assureur. Ils disposaient par conséquent d’un délai expirant le 24 septembre 2017 pour agir. Dès lors, leur action, introduite par assignation en date du 17 juin, n’est pas prescrite.

Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.

Sur l’opposabilité du rapport d’expertise judiciaire à la MAF

La MAF fait valoir que le rapport d’expertise judiciaire lui serait inopposable dans la mesure où, en sa qualité d’assureur de la SARL [CV] architecture, elle n’avait pas été appelée ou représentée aux opérations d’expertise judiciaire.

Si la MAF était partie aux opérations d’expertise judiciaire, c’est en qualité d’assureur de M. [VE], maître d »uvre de conception, et non en qualité d’assureur de la SARL [CV] architecture.

Dans ces conditions, elle n’a pas été mise en mesure de faire valoir ses observations dans l’intérêt de la SARL [CV] architecture dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire.

Le rapport d’expertise judiciaire ne lui est donc pas opposable.

Cependant, il peut constituer un élément probatoire s’il est corroboré par d’autres éléments du dossier, ce qui est le cas en l’espèce (pièces 15, 16, 17, 18, 23, 25, 26, 27 des appelants notamment), étant au surplus observé que ni l’état d’inachèvement de l’immeuble, dont la preuve est rapportée par les constats d’huissiers et les rapports d’expertises amiable et judiciaire, ni l’existence d’une déclaration d’achèvement des travaux (pièce 32 des appelants) ne sont contestés.

Sur la faute de l’architecte et la garantie de la MAF

Eu égard à la prescription de l’action s’agissant du retard quant à l’achèvement des travaux, la faute de l’architecte est à rechercher exclusivement dans la déclaration d’achèvement des travaux effectuée alors que les travaux n’étaient pas terminés.

Le tribunal a estimé que le fait d’avoir établi une déclaration d’achèvement des travaux ne correspondant pas à la réalité constituait un acte excédant la mission de l’architecte non assurable en tant que tel.

Les appelants soutiennent que l’architecte a commis une faute en ayant émis une déclaration d’achèvement des travaux non conforme à la réalité, l’immeuble étant inachevé, et de nature à rendre caduque la garantie d’achèvement. Selon eux, la déclaration d’achèvement des travaux constitue un acte professionnel garanti, peu important à cet égard la faute de l’architecte dans la réalisation de cet acte. Selon eux, l’exercice anormal de la profession d’architecte, non garantie,

– se rapporte nécessairement à des activités différentes de celles d’architecte (promoteur, entrepreneur, vendeur’), ce qui n’est pas le cas en l’espèce, aucune confusion n’ayant existé entre le promoteur et l’architecte,

– nécessite la preuve de la volonté pour l’assuré de causer le désordre, preuve qui n’est pas rapportée en l’espèce,

– repose sur une absence d’aléa, et se rapporte à un risque déjà réalisé au moment de la signature du contrat.

La MAF soutient pour sa part que la SARL [CV] architecture n’a pas engagé sa responsabilité puisque :

– les préjudices des acquéreurs sont la conséquence du refus de garantie de la banque, dans la mesure où si la banque avait garanti comme elle aurait dû le faire, les acquéreurs auraient pu financer l’achèvement de leurs lots,

– aucun élément ne permet d’affirmer que la garantie d’achèvement aurait permis la terminaison de l’opération eu égard au fait que tous les acquéreurs n’avaient pas sollicité la mise en jeu de cette garantie, qu’aucune certitude n’existe sur l’étendue de ladite garantie, et que rien n’établit que les lots auraient pu être loués immédiatement.

La déclaration d’achèvement des travaux fait partie des missions possiblement dévolues à un architecte. Elle ne peut dans ces conditions constituer un acte anormal, ce qui n’est d’ailleurs pas soutenu par la MAF.

En effectuant une déclaration d’achèvement des travaux alors que ces derniers n’étaient pas terminés, l’architecte a manifestement commis une faute qui engage sa responsabilité.

Pour autant, les appelants ne démontrent pas, au travers de leurs écritures et pièces, que cette faute est à l’origine de leur préjudice, aucun élément du dossier ne laissant apparaître que si la déclaration mensongère n’avait pas été établie les travaux auraient pu se poursuivre jusqu’à leur achèvement grâce notamment à la mise en jeu de la garantie bancaire et ce alors qu’en tout état de cause un achèvement dans les délais prévus, le 31 décembre 2010, était totalement irréalisable au vu de l’état d’avancement des travaux à cette date.

Dans ces conditions, le lien de causalité entre la faute et le préjudice n’est pas établi et les appelants seront déboutés de leurs demandes.

Les demandes dirigées contre SCP Domenge – Pujol – Brucceri – Caflers – Sauvage

Le tribunal a considéré que le notaire n’avait pas commis de faute en n’informant pas les acquéreurs de la modification législative intervenue avant la signature des actes de vente en VEFA dans la mesure où cette modification n’était pas applicable à la cause.

Les appelants soutiennent que les actes rédigés par le notaire, en ce qu’ils comportent en annexe un contrat de GFA non à jour des nouvelles dispositions d’ordre public applicable depuis le 30 septembre 2010, violent les dispositions légales d’ordre public et sont nuls de plein droit. Ils soutiennent que les actes authentiques ayant été signés postérieurement à l’entrée en vigueur du décret du 27 septembre 2010, les nouvelles dispositions devaient s’appliquer et que le notaire rédacteur aurait dû refuser la signature des actes authentiques et conditionner cette signature à la fourniture par le vendeur d’un contrat de GFA à jour des nouvelles dispositions.

Le décret du 27 septembre 2010 n’est pas d’ordre public.

Par ailleurs, la garantie de la société ARKEAS Banque a été consentie avant la modification de l’article R 261-24 du code de la construction et de l’habitation par ce décret, de sorte que les dispositions de l’article R 261-24 du code de la construction et de l’habitation applicables étaient celles issues de la rédaction antérieure audit décret de 2010.

Dans ces conditions, le notaire ne pouvant pas modifier les clauses de la convention conclue le 16 septembre 2010, et il n’avait d’autre choix que d’annexer aux contrats de VEFA le contrat de GFA applicable en l’espèce, pris sous l’empire du décret de 2007.

Aucune faute ne peut par conséquent lui être utilement reprochée dans la rédaction de l’acte.

Seule une faute dans son devoir de renseignement et de conseil, fondement qui n’est pas retenu par les appelants, pourrait éventuellement lui être imputée, puisqu’il aurait dû informer les acquéreurs de la modification légale intervenue et qu’il ne justifie pas l’avoir fait.

Pour autant, il ne pouvait exiger la modification de la convention en date du 16 septembre 2016 passée entre le vendeur et le garant, de sorte que les acquéreurs n’auraient pu invoquer, au titre de leur préjudice, qu’une perte de chance de ne pas contracter.

Or, aucune pièce du dossier ne laisse apparaître qu’ils auraient pu renoncer à l’achat projeté, lequel s’inscrivait dans le cadre d’une opération immobilière constituant un investissement à visée de défiscalisation.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, le jugement sera confirmé.

En cause d’appel, les appelants succombent alors que la procédure a permis d’établir des fautes, même si elles sont sans lien direct avec les préjudices subis, bien réels puisque l’immeuble n’est toujours pas achevé.

Dans ces conditions, les parties seront déboutées de leur demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants, qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maîtres Simon et Senmartin en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 23 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers sauf en ce qu’il a dit que les demandes dirigées contre la MAF étaient prescrites ;

Statuant du chef infirmé et y ajoutant,

Déclare irrecevable pour cause de prescription l’action tendant à voir déclarer l’architecte responsable d’un défaut d’achèvement des travaux dans le délai prévu ;

Rejette la fin de non-recevoir et déclare recevable l’action tendant à voir reconnaître la faute de l’architecte en ce qu’il a effectué une déclaration d’achèvement des travaux alors que les travaux n’étaient pas terminés mais déboute les époux [E], les époux [O], Monsieur [L] [I] et Madame [J] [VF], les époux [Z], Monsieur [D] [G], Monsieur [T] [M] et les époux [X] de leurs demandes dirigées contre la SA MAF ;

Déboute les parties de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Condamne in solidum les époux [E], les époux [O], Monsieur [L] [I] et Madame [J] [VF], les époux [Z], Monsieur [D] [G], Monsieur [T] [M], les époux [X] et la SAS Valoriciel aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maîtres Simon et Senmartin en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le conseiller en remplacement du président,