Cour d’appel, Chambre 1-7, 8 octobre 2026, RG n° 23/01481

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 08 OCTOBRE 2026

N° 2026/ 387

N° RG 23/01481

N° Portalis DBVB-V-B7H-BKWCK

[O] [N]

C/

[C] [UJ]

[G] [UJ]

[W] [UJ]

Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Philippe-Laurent SIDER

Me Karine LIWERANT SARRAZIN

Me Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ de GRASSE en date du 29 novembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03860.

APPELANT

Monsieur [O] [N]

né le 28 janvier 1954 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 8]

représenté par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

assisté par Me Philippe CRUON, avocat au barreau de GRASSE,

INTIMÉS

Monsieur [C] [UJ]

né le 05 août 1967 à [Localité 3] (IRAN),

demeurant [Adresse 3] (IRAN)

Madame [G] [UJ]

née le 30 juillet 1971 à [Localité 3] (IRAN),

demeurant [Adresse 3] (IRAN)

Madame [W] [UJ]

née le 30 novembre 1943 à [Localité 3](IRAN),

demeurant [Adresse 4] (IRAN)

tous trois représentés par Me Karine LIWERANT SARRAZIN, avocat au barreau de GRASSE

Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1]

sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice le Cabinet CITYA SAINT HONORE domicilié en cette qualité audit siège sis, demeurant SARL CITYA SAINT HONORE – [Adresse 7]

représentée par Me Sandra JUSTON membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 juin 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique conclu le 30 décembre 1996, devant maître [X] [S], notaire à [Localité 6] (06), monsieur [O] [N] a acquis la propriété des lots n°86 (un appartement au 3ème étage), n°32 (un studio en rez-de-jardin), n°51 (une cave) et n°15 (un garage), au sein de l’immeuble en copropriété résidence ’[Etablissement 1]’ sise [Adresse 8] [Localité 6] (06).

Mme [W] [U] [E] épouse [UJ], Monsieur [C] [Q] [UJ] et Mme [G] [UJ] exposent être copropriétaires en démembrement de propriété d’un appartement formant les lots n°11, 46 et 67, au sein de ladite résidence.

Mmes [M] [OP] [I] et [K] [OP], sont copropriétaires indivises d’un studio formant le lot n°34 de la copropriété.

En 2004, Mme [W] [UJ] a procédé à la réunion de deux appartements comprenant notamment des travaux pour relier les deux terrasses existantes.

La maîtrise d’oeuvre a été con’ée à M. [L] [D], architecte, selon contrat du 28 septembre 2004.

Dans le courant de l’année 2010, suit plus de six ans après la fn des travaux, M. [O] [N], propriétaire du lot n°32, consistant en un studio en rez-de-jardin situé sous l’appartement de Mme [W] [UJ], s’est plaint d’infiltrations, en provenance de sa terrasse.

Par ordonnance de référé en date du 25 février 2015, M. [Z] [P] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance du 10 août 2015 que les opérations d’expertise étaient rendues communes, et opposables à M. [L] [D].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 24 juillet 2017.

Par assignation du 2 juillet 2018, M. [O] [N] demandait en référé la condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire M. [Z] [P].

Mmes [OP] [I] intervenaient volontairement en la cause dans le cadre de cette procédure afin de solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires

Le 16 août 2018 le syndicat des copropriétaires, assignait Mme [W] Sadat aux fins qu’elle soit condamnée à exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire M. [Z] [P], sous astreinte.

Par exploit en date du 12 septembre 2018, Mme [W] Sadat a appelé en intervention forcée M. [L] [D].

Par ordonnance du 21 janvier 2019 le président du tribunal de grande instance de Grasse ordonnait la jonction des procédures sous le numéro le plus ancien, condamnait le syndicat de copropriété de l’immeuble ’[Etablissement 1]’ à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire aux pages 48, 39, 79 et 80 de son rapport, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé le délai de 31 mois suivant la signi’cation dc l’ordonnance.

Les demandes dirigées à l’encontre de Mme [W] Sadat étaient rejetées aux motifs qu’un débat an fond était nécessaire.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2019, il était décidé de procéder aux travaux préconisés par l’expert ainsi que d’assigner les consorts [UJ] en remboursement du coût des travaux exécutés, soit la somme de 29 790,75 euros TTC.

Par exploit du 19 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires (enrôlée sous le numéro de RG 19/03914), assignait les consorts [UJ] devant le tribunal judiciaire de Grasse afin de solliciter notamment leur condamnation au remboursement des travaux préconisés par l’expert.

Par acte d’huissier de justice signi’é le 13 août 2019, (enrôlée sous le numéro de RG 19/03860), M. [O] [N] a assigné le syndicat des copropriétaires ’[Etablissement 1]’ et les consorts [UJ], devant le tribunal judiciaire de Grasse, en paiement d’un préjudice locatif et de frais de remise en état de son appartement.

Mmes [M] [OP] [I] et Mme [H] [OP] intervenaient volontairement en la cause.

Par dénonce du 7 octobre 2019, (enrôlé sous le numéro RG 19/04618) les consorts [UJ] ont assigné M. [L] [D] afin d’être relevés et garantis de toute condamnation prononcée à leur encontre.

Par ordonnance du 18 juin 2020, les instances enrôlées sous les numéros RG 19/03860, 19/03914 et 19/04618 ont été jointes par du juge de la mise en état.

Par jugement contradictoire du 29 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a :

– constaté l’intervention volontaire de Mme [M] [OP] [I] et Mme [H] [OP] ;

– débouté les consorts [UJ], de leur demande fondée sur la garantie décennale de M. [L] [D] ;

– condamné in solidum les consorts [UJ] à payer à :

* M. [O] [N], au titre des travaux de remise en état de son appartement, la somme de 1 500 euros TTC, revalorisée a la date du jugement à intervenir sur la base de l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis la date du dépôt du rapport d’expertise ;

* Mme [M] [OP] [I] et Mme [H] [OP], au titre des travaux de remise en état de leur appartement, la somme de 5 443.90 euros TTC, revalorisée à la date du jugement à intervenir sur la base de l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

– débouté M. [O] [N] de sa demande au titre du préjudice locatif ;

– débouté Mme [M] [OP] [I] et [H] [OP] de leur demande au titre du préjudice moral ;

– condamné in solidum les consorts [UJ] à rembourser au syndicat des copropriétaires ’[Etablissement 1]’ la somme de 29.790,75 euros, au titre des travaux préconisés par l’expert judiciaire ainsi que la somme totale de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des condamnations de l’ordonnance en date du 21 janvier 2019 ;

– condamné in solidum les consorts [UJ] par application des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile, à verser les sommes suivantes :

– 5.000,00 euros à M. [O] [N] ;

– 5.000,00 euros au syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] ;

– 3.500,00 euros à M. [L] [D] ;

– 3.500,00 euros à Mme [M] [OP] [I] et Mme [H] [OP] ;

– condamné in solidum les consorts [UJ] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Le tribunal a notamment considéré que :

– la perte locative s’analysait en une perte de chance qui devait être mesurée à la chance perdue et ne pouvait être égale à l’avantage qu »aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ;

– M. [N] produisait aux débats trois contrats de baux d’habitation ;

– il n’établissait pas de manque à gagner.

***

Selon déclaration reçue au greffe le 9 janvier 2023 , (RG 23/00554) les consorts [UJ] ont interjeté appel de la décision, visant à la critiquer en ce qu’elle a :

– condamné in solidum les consorts [UJ] à payer à :

* M. [O] [N], au titre des travaux de remise en état de son appartement, la somme de 1 500 euros, revalorisée a la date du jugement à intervenir sur la base de l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis la date du dépôt du rapport d’expertise ;

* Mme [M] [OP] [I] et Mme [H] [OP], au titre des travaux de remise en état de leur appartement, la somme de 5 443.90 euros TTC, revalorisée à la date du jugement à intervenir sur la base de l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

– condamné in solidum les consorts [UJ] à rembourser au syndicat des copropriétaires ’[Etablissement 1]’ la somme de 29.790,75 euros, au titre des travaux préconisés par l’expert judiciaire ainsi que la somme totale de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des condamnations de l’ordonnance en date du 21 janvier 2019 ;

– débouté les consorts [UJ], de leur demande fondée sur la garantie décennale de M. [L] [D].

Par ordonnance d’incident du 19 décembre 2023, le conseiller de la mise en état a :

– ordonné la radiation de l’affaire RG 23/00554 ;

– refusé la demande de jonction avec l’affaire enrôlée sous le numéro de RG 23/01481;

– dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le dossier n’a pas été réinscrit au rôle.

***

Selon déclaration reçue au greffe le 23 janvier 2023, (RG 23/01 481) M. [N] a interjeté appel de la décision, visant à la critiquer en ce qu’elle a :

-débouté M. [O] [N] de sa demande au titre du préjudice locatif ;

– condamné in solidum les consorts [UJ] par application des dispositions dc

l’article 700 du code de procédure civile à verser les sommes suivantes :

– 5.000,00 euros à M. [O] [N] ;

– condamné in solidum les consorts [UJ] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Par ordonnance d’incident du 6 février 2024, le magistrat de la mise en état a donné acte aux consorts [UJ] de leur desistement d’instance dans le cadre de l’incident formé par voie de conclusions le 6 juin 2023.

Par arrêt du 11 décembre 2025, la cour d’appel d’Aix-en-provence a ordonné la réouverture des débats avec renvoi à la mise en état et invité les parties à s’expliquer sur les demandes formulées à l’encontre des parties qui n’étaient pas attraites en la cause. Elle leur a rappelé que par ordonnance d’incident du 19 décembre 2023, le conseiller de la mise en état avait radié a procédure enrôlée sous le numéro de RG 23/050554 et refusé la jonction avec l’affaire enrôlée sous le numéro de RG 23/01481.

Elle a sursis à statuer sur le surplus des demandes.

Le renvoi de l’affaire a été ordonné à l’audience du 24 juin 2026.

Par conclusions transmises le 17 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [N] sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués et statuant à nouveau :

– juge le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ’[Etablissement 1]’ responsable du préjudice subi par M. [N] du fait des infiltrations ayant affecté son appartement;

– juge les consorts [UJ] responsables du préjudice subi par lui du fait des infiltrations ayant affecté son appartement ;

– en conséquence :

– condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et les consorts [UJ] à lui payer la somme de 42 000 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi du fait de la perte de chance d’avoir pu louer son appartement entre 2010 et 2019 ;

– condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et les consorts [UJ] à lui verser la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, exposés en première instance, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

– en tout état de cause :

– déboute les consorts [UJ] de l’ensemble de leur demande ;

– condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et les consorts [UJ] à lui payer la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, exposés en première instance et en appel, incluant les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

– sur le préjudice pour perte de loyers :

– la perte de chance d’avoir pu louer son appartement entre la date d’apparition des désordres et la date de réparation desdits désordres (2010-2019) est non seulement réelle mais peut être souverainement estimée à la somme de 42 000 euros ;

– l’appartement a été loué sans discontinuer du 5 octobre 2007 au 31 novembre 2010, jusqu’à la survenance des désordres qui ont amené M. [B] qui occupait les lieux depuis le mois de mai 2010 à quitter les lieux ;

– l’appartement a toujours été loué les années précédentes sans discontinuer de 2001 à fin 2010 ;

– il a été immédiatement reloué à la fin des travaux dès le 1er octobre 2019 à M. [A] pour un loyer de 380 euros, outre provision sur charge de 20 euros, soit au total 400 euros ;

– M. [A] a occupé les lieux du 1er octobre 2019 au 31 juillet 2022 ;

– l’appartement a fait l’objet de travaux de rénovation par la suite;

– sa perte de chance est proche des 100 % ;

– sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

– la responsabilité incombait pour partie au syndicat des copropriétaires ;

– les consorts [UJ] sont étrangers au défaut d’étanchéité de l’appui de fenêtre ;

– sa responsabilité est engagée en raison du retard apporté à réparer les désordres trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble ;

– le syndicat des copropriétaires était informé dès le début de l’année 2011 du fait que son bien subissait des infiltrations en provenance de la terrasse, partie commune des consorts [UJ] ;

– l’origine venait d’une défaillance du joint de dilatation ce qui a conduit le syndicat des copropriétaires à faire réaliser des travaux en 2012 très limités de réfection partielle ;

– il a dû saisir le juge des référés pour le contraindre à faire réaliser des travaux de reprise préconisés par l’expert ;

– sur l’appel incident des consorts [UJ] :

– l’expert a bien retenu un lien de causalité entre les travaux que les consorts [UJ] ont fait réaliser sur la terrasse dont ils ont la jouissance privative et la défaillance de l’étanchéité de ladite terrasse.

Par conclusions transmises le 2 juin 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, sollicite de la cour qu’elle :

– juge irrecevable l’appel incident formé par les consorts [UJ] dans leurs conclusions notifiées du 24 juin 2024, faute d’avoir été formé dans le délai prévu par l’artilce 909 du code de procédure civile ;

– juge irrecevable les demandes des consorts [UJ] portant sur les chefs de jugement critiqués non dévolus à la cour et de leur déclaration d’appel du 9 janvier 2023, laquelle a donné lieu à une instance distincte enrôlée sous le numéro RG 23/00554, radiée le 19 décembre 2023 ;

– juge irrecevable les prétentions nouvelles des consorts [UJ] n’ayant pas été intégrées dès les premières conclusions postérieures à savoir :

confirme le jugement en ce qu’il a :

– déboute M. [N] de sa demande au titre du préjudice locatif ;

– déboute Mmes [OP]/[I] de leur demande au titre du préjudice moral ;

à titre incident :

– infirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués :

– condamné les consorts [UJ], à payer :

– à M. [N] la somme de 1 500 euros, au titre des travaux de remise en état de son appartement ;

– Mmes [OP] et [OP] [I], la somme de 5 443,90 euros au titre des travaux de remise en état de leur appartement ;

– au syndicat des copropriétaires la somme de 29 790,75 euros, correspondant aux travaux préconisés par l’expert judiciaire et celle de 2 000 euros, au titre de l’article 700 en ce qui concerne l’ordonnance du 21 janvier 2019, ainsi qu’aux entiers dépens ;

– les sommes de 5 000 euros à M. [N], 5 000 euros au syndicat de copropriété, 3 500 euros à M. [D] et 3 500 euros à mesdames [OP] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau :

– à titre principal :

– juge responsable le syndicat des copropriétaires responsable des désordres constatés dans les appartements de M. [N] et Mmes [OP]/[I] ;

– ordonne ou constate l’obligation de restituer les sommes injustement versées par l’effet du jugement du tribunal judiciaire de Grasse en date du 29 novembre 2022, assortie de l’exécution provisoire résultant de plein droit de l’infirmation de la décision;

– déboute M. [N] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et dépens tant devant le tribunal judiciaire de Grasse que devant la cour d’appel d’Aix en Provence ;

– à titre subsidiaire :

– condamne le syndicat des copropriétaires à les relever et garantir de toutes éventuelles condamnations prononcées à leur encontre ;

– à titre principal : confirme le jugement en ce qu’il a :

– condamné in solidum les consorts [UJ], à payer :

– à M. [N] la somme de 1 500 euros TTC, au titre des travaux de remise en état de son appartement ;

– Mmes [OP] et [OP] [I], la somme de 5 443,90 euros au titre des travaux de remise en état de leur appartement ;

– au syndicat des copropriétaires la somme de 29 790,75 euros, correspondant aux travaux préconisés par l’expert judiciaire et celle de 2 000 euros, au titre de l’article 700 en ce qui concerne l’ordonnance du 21 janvier 2019, ainsi qu’aux entiers dépens ;

– les sommes de 5 000 euros à M. [N], 5 000 euros au syndicat de copropriété, 3 500 euros à M. [D] et 3 500 euros à mesdames [OP] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné in solidum les consorts [UJ] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

– débouté M. [O] [N] de sa demande au titre du préjudice locatif ;

– débouté Mme [M] [OP] [I] et [H] [OP] de leur demande au titre du préjudice moral ;

– débouté M. [O] [N] de ses demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires des travaux de remise en état de son appartement ;

– juge responsable les consorts [UJ] des désordres constatés dans les appartements de M. [N] et Mmes [OP]/[I] ;

– déboute les consorts [UJ] de leurs demandes à son encontre ;

– déboute M. [N] de toutes ses demandes ;

– à titre subsidiaire :

– condamne les consorts [UJ] à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;

– en tout état de cause :

– condamne tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de maître Juston.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir notamment :

– sur l’appel incident interjeté par les consorts [UJ] :

– leur déclaration d’appel du 9 janvier 2023 a donné lieu à une instance distincte enrôlée sous le numéro de RG 23/00 554 ;

– cette instance a été radiée le 19 Décembre 2023 et n’a ni été réenrôlée ni jointe avec la présente procédure ;

– les consorts [UJ] ne peuvent se prévaloir dans la présente instance enrôlée sous le numéro de RG 23 01 481 de leur décalration d’appel du 9 janvier 2023 ;

– leur appel incident émis aux termes de leurs conclusions d’intimé du 25 juin 2024, soit plus d’un an après l’expiration du délai de l’article 909 du code de procédure civile, est irrecevable ;

– il n’a jamais été destinataire de prétendues conclusions concernant appel incident des consorts [UJ] datées du mois de février 2023 ;

– en tout état de cause, les prétentions nouvelles formulées par les consorts [UJ] das leurs conclusions du 25 juin 2024 sont irrecevables sur le fondement de l’article 910-4 ancien devenu 915(-2 du code de procédure civile dès lors qu’elles n’ont pas été présentées dans leurs premières conclusions ;

– à titre subsidiaire : sur la responsabilité des consorts [UJ] :

– il est responsables sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 des dommages causés par les parties communes ;

– or le règlement de copropriété contient des dispositions spécifiques concernant les terrasses et jardins privatifs ;

– il ne serait être tenu responsable des préjudices allégués par M. [N] et les consorts [OP] ;

– les désordres ont comme origine la malfaçon dans la mise en oeuvre des travaux de la terrasse des consorts [UJ] ;

– la responsabilité de ces derniers devra être retenue ;

– sur l’appel de M. [N] :

– les consorts [UJ] et M. [D] devront être tenus responsables en raison des malfaçons des travaux de rénovation de la terrasse, à l’origine des désordres constatés;

– seuls les consorts [UJ] sont responsables des désordres constatés dans les appartements de M. [N] et des consorts [OP] ;

– le préjudice locatif calculé du mois de janvier 2011 juqu’au mois de septembre 2019, soit 105 mois x 400 euros (42 000 euros) n’est pas justifié ;

– il n’y a aucun lien de causalité entre les quelques tâches d’humidité ponctuelles sur les murs et plafonds et l’absence de locataire pendant ladite période.

Par conclusions transmises le 4 juin 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts [UJ], sollicitent de la cour qu’elle :

– juge que les chefs du jugement critiqué par eux sont dévolus à la cour ;

– juge que les prétentions soulevées dans les conclusions signifiées le 24 juin 2024, ne sont pas des prétentions nouvelles ;

– en conséquence :

– déboute le syndicat des copropriétaires en ses demandes tendant à faire juger irrecevables :

* leur appel incident ;

* leurs demandes portant sur les chefs du jugement critiqués non dévolus à la cour ;

* les prétentions nouvelles qui n’ont pas été intégrées dans les premières conclusions d’appelant mais dans les conclusions postérieures ;

– juge recevables et bien-fondés les consorts [UJ] en leurs prétentions devant la cour d’appel ;

– confirme le jugement en ce qu’il a :

– déboute M. [N] de sa demande au titre du préjudice locatif ;

– déboute Mmes [OP]/[I] de leur demande au titre du préjudice moral ;

– déboute M. [N] de toutes ses demandes à leur encontre ;

– déboute le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes à leur encontre ;

– à titre d’appel incident :

– infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

– condamné les consorts [UJ], à payer :

* à M. [N] la somme de 1 500 euros, au titre des travaux de remise en état de son appartement ;

*Mmes [OP] et [OP] [I], la somme de 5 443,90 euros au titre des travaux de remise en état de leur appartement ;

* au syndicat des copropriétaires la somme de 29 790,75 euros, correspondant aux travaux préconisés par l’expert judiciaire et celle de 2 000 euros, au titre de l’article 700 en ce qui concerne l’ordonnance du 21 janvier 2019, ainsi qu’aux entiers dépens ;

* les sommes de 5 000 euros à M. [N], 5 000 euros au syndicat de copropriété, 3 500 euros à M. [D] et 3 500 euros à mesdames [OP] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau :

– à titre principal :

– juge responsable le syndicat des copropriétaires responsable des désordres constatés dans les appartements de M. [N] et Mmes [OP]/[I] ;

– ordonne ou constate l’obligation de restituer les sommes injustement versées par l’effet du jugement du tribunal judiciaire de Grasse en date du 29 novembre 2022, assortie de l’exécution provisoire résultant de plein droit de l’infirmation de la décision;

– déboute M. [N] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et dépens tant devant le tribunal judiciaire de Grasse que devant la cour d’appel d’Aix en Provence ;

– à titre subsidiaire :

– condamne le syndicat des copropriétaires à les relever et garantir de toutes éventuelles condamnations prononcées à leur encontre ;

– si par extraordinaire la cour devait juger irrecevable leur appel incident faute de rapporter la preuve de leur notification ou signification au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, déclare leur appel incident valable à l’égard de M. [N] ;

– en tout état de cause :

– condamne tout succombant à leur payer la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Liwerant-Sarrazin

Au soutien de ses prétentions, ils font valoir que :

– ils n’ont formulé aucune prétentions nouvelles, leurs demandes sont recevables ;

– les demandes formées à leur encontre son infondées ;

– le syndicat des copropriétaires est seul responsable ;

– les demandes de M. [N] à leur encontre sont infondées.

La clôture de l’affaire a été close par ordonnance du 24 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ’constater’, ’donner acte’, ’dire et juger’ ou ’déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

De même, les dispositions du du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023, sont entrées en vigueur le 1er septembre 2024. Elles sont applicables aux instances d’appel introduites à compter de cette date et aux instances reprises devant la cour d’appel à la suite d’un renvoi après cassation lorsque la juridiction de renvoi est saisie à compter de cette même date.

En l’espèce, l’appel a été interjeté le 23 janvier 2023 et n’est donc pas soumis à la réforme susvisée.

Sur l’ampleur de la dévolution et la recevabilité de l’appel incident des consorts [UJ] :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile,dans sa version applicable en la cause en vigueur depuis le 1er septembre 2017, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code dispose que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. L’effet dévolutif de l’appel a un caractère limité. Cet article traduit l’application de l’adage « tantum devolutum quantum judicatum »

Il s’induit des dispositions de ces textes que la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d’appel, s’agissant de l’appel dit ’principal’, que par le dispositif des conclusions des intimés, et plus singulièrement par les demandes d’infirmation qu’ils formulent, pour ce qui est de l’appel incident.

Aux termes de l’article 125 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er janvier 2005 au 1er septembre 2014, dispose que les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

L’article 908 du code de procédure civile, dans sa version applicable en la cause en vigueur du 1er septembre 2017 au 1er septembre 2024, stipule qu’ à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dispose d’un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel pour remettre ses conclusions au greffe.

L’article 909 du code de procédure civile, dans sa version applicable en la cause en vigueur du 1er septembre 2017 au 1er septembre 2024, dispose que l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

L’article 910-4 du même code prévoit qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, la déclaration d’appel interjeté le 9 janvier 2023 par les consorts [UJ] , à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 29 novembre 2022, a été enrôlée sous le numéro de RG 23/00554. Elle a fait l’objet d’une instance distincte et a donnée lieu à radiation, suivant ordonnance d’incident du 19 décembre 2023 du conseiller de la mise en état de la cour d’appel d’Aix-en-Provence. Aucune jonction avec la présente instance n’a eu lieu.

Cet élément a été rappelé au contradictoire des parties dans l’arrêt avant dire droit de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, du 11 décembre 2025.

En effet, M. [N] a interjeté appel de la même décision le 23 janvier 2023, (RG 23/01 481), visant à le critiquer en ce qu’elle a :

-débouté M. [O] [N] de sa demande au titre du préjudice locatif ;

– condamné in solidum les consorts [UJ] par application des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile à verser les sommes suivantes :

* 5.000,00 euros à M. [O] [N] ;

* condamné in solidum les consorts [UJ] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Dans le cadre de cette instance, le 26 janvier 2023, les consorts [UJ] ont constitué avocat. Le 6 mai 2024 Maitre Liwerant- Sarrazin s’est constitué en lieu et place de Maître Ugo.

Les premières conclusions d’appelant ont été notifiées par RPVA le 6 avril 2023.

Le 11 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.

Les premières conclusions au fond des consorts [UJ] ont été notifiées par RPVA le 25 juin 2024, soit plus d’une année après les premières conclusions d’appelant.

Leur déclaration d’appel interjeté le 9 janvier 2023 ne produit aucun effet procédural, étant attachée à une instance distincte, ayant été radiée, non rétablie et n’ayant fait l’objet d’aucune jonction avec la présente instance.

Contrairement à ce qu’ils soutiennent, ils ne démontrent pas avoir formé appel incident plus tôt. Ils ne produisent pas leurs prétendues conclusions d’intimés contenant appel incident du mois de février 2023, ni leur justificatif de notification RPVA, ni aucun autre élément permettant d’établir que leur appel incident aurait été régulièrement formé.

Leur appel incident formé dans leurs conclusions du 25 juin 2024 est tardif au regard de l’article 909 précité. Il doit être déclaré irrecevable faute d’avoir été formé dans le délai légal. Il s’ensuit que lorsque l’intimé conclut pour la première fois à l’infirmation du jugement dans des conclusions qui n’ont pas été déposées dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévu à l’article 908 du même code, il appartient à la cour d’appel de relever d’office l’irrecevabilité de cet appel incident, celle-ci étant d’ordre public (Cass. Civ 2ème 28 septembre 2017, pourvoi n° 16-23.497, Bull. 2017, II, n° 185).

L’appel incident des consorts [UJ] sera jugé irrecevable. Les consorts [UJ] n’ayant pas formé appel incident dans le délai prescrit par la loi, ils ne peuvent plus le faire dans des conclusions postérieures. Ils ne peuvent donc que solliciter la confirmation du jugement entrepris

Sur l’appel principal de M. [N] :

Sur les responsabilités en la cause :

Aux termes de l’article 14 de la loi au 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause, antérieure au 1er juin 2020, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il résulte de ces textes que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés soit aux copropriétaires eux-mêmes dans leurs parties privatives, soit à des tiers, du fait du mauvais état d’entretien des parties communes ou de ses éléments d’équipement collectif, ou du fait d’un vice de construction. Il peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (Cass. 3ème civ 9 mai 2019, n°18-13.670).

Par ailleurs l’article 1242 du code civil, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise du 24 juillet 2017, en page 23, la description des désordres subis par M. [N] et les constatations suivantes :

L’appartement de M. [N] (en rez-de-chaussée) comporte les désordres suivants :

– traces d’infiltration en plafond du joint de dilatation ;

– décollement sur mur suite à infiltrations ;

– mesures d’humidité sur murs et plafond.

L’expert suppose au vu des traces d’infiltrations en plafonds et murs périphériques que ces dernières proviennent de l’étage situé au-dessus des appartements où se trouve l’appartement de Mme [UJ] qui est lui-même constitué de deux appartements fusionnés en 2005. Lors des travaux réalisés dans l’appartement de Mme [UJ] la terrasse a fait l’objet de travaux notamment sur les jardinières et le carrelage de la terrasse.

L’expert a fait intervenir la société Azur Détection pour recherches de fuites et une mise en eau les 11, 13, 19 et 22 juillet 2016. Elles ont permis à de déterminer, ainsi que les visites techniques effecutées, que le joint de dilatation présumé défectueux, à l’origine des désordres subis par M. [N], était celui situé au niveau du muret de la terrasse de Mme [UJ], après mise en eau de la jardinière fautive.

Il résulte des conclusions du rapport en page 48, un lien entre les travaux effectués par Mme [UJ], lors de la réunion des deux appartements et plus particulièrement les travaux liés à la rénovation de la terrasse.

Concernant l’appartement de M. [N], les infiltrations ont pour origine le joint de dilatation situé sur l’acrotère. Cette constatation a été possible en effectuant la mise en eau de la jardinière fautive.

L’origine des désordres est en donc en lien avec une malfaçon dans la mise en oeuvre des travaux de la terrasse de Mme [UJ].

L’expert estime que les responsabilités des désordres touchant l’appartement de M. [N] incombent d’une part, à Mme [UJ] dans sa position de maîtrise d’ouvrage des travaux réalisés d’agrandissement, d’étanchéité et de carrelage de sa terrasse et d’autre part, à M. [D] dans sa position de maîtrise d’oeuvre d’exécution desdits travaux, devant s’assurer de la bonne réalisation de ceux-ci.

Ainsi il préconise au titre des travaux nécessaires de refaire le joint de dilatation sur toute la partie ’plantée’ en remontant et ne coiffant l’acrotère.

Il préconise également en page 49, de son rapport, au titre des travaux :

– le calfeutrement par joint mastic des fenêtres des appartements de M. [N], [OP] et [L] ;

– la réfection du joint de dilatation de la jardinière de Mme [UJ] (…) ;

Le règlement de copropriété de l’immeuble définit en page 52 comme parties privatives :

– les fenêtres sur rue et sur cour, les barres d’appui, les garde-corps, les balustrades, les balcons, les terrasses,

– et en page 53 le droit à la jouissance exclusive et particulière des jardins privatifs se trouvant au droit des lots 64, 65, 66, 67, 68 et 69, au rez-de-chaussée, et en général tout ce qui est inclu à l’intérieur des appartements et locaux et affecté à leur usage exclusif.

En page 54 , il est précisé, article 5 ’usage des parties privatives’, au titre JARDINS PRIVATIFS que les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive et particulière de terrasses et jardins, devront les maintenir en parfait état d’entretien.

Ils seront personnellement responsables de tous dommages provenant de leur fait direct ou indirect et des aménagements, plantations et installations quelconques qu’ils auraient effectués. Ils supporteront en conséquence tous les frais de remsie en état qui s’avéreraient nécessaires. En cas de carence les travaux pourront être commandés par le syndic à leurs frais.

Seuls les gros travaux résultant d’une vétusté normale seront à la charge de la collectivité.

Le règlement de copropriété contient des dispositions spécifiques concernant les terrasses et jardins privatifs. Il qualifie les terrasses et l’usage des parties privatives des terrasses et jardins de ’parties privative’.

Les consorts [UJ] ne produisent pas leur titre de propriété devant la cour. Il ressort néanmoins de l’ordonnance du juge des référés du 21 janvier 2019 que lors de l’acquisition de leurs lots 66 et 11, 46 et 67 il est mentionné appartement ’avec jouissance exclusive d’un terrain’ ou ’avec jouissance privative d’un jardin’. Aucune information n’est donnée sur la qualification des ’terrasses’ dans leur titre de propriété.

Par conséquent, au vu des éléments versés aux débats, la terrasse s’analyse en une partie privative.

S’agissant du joint de dilatation situé sur l’acrotère (muret) de la terrasse, qu’elle soit partie privative ou partie commune à usage privatif, Mme [UJ] est seule responsable de son entretien et donc seule responsable de l’origine des désordres occasionnés chez M. [N].

L’expert affirme page 73 du rapport, en réponse à un dire du conseil de M. [N] que les travaux entrepris par Mme [UJ] concernaient la rénovation complète de la terrasse, le joint de dilatation se situant sur la terrasse, Mme [UJ] aurait dû vérifier le bon fonctionnement dudit joint ou demander au syndicat des copropriétaires de prendre en charge la réparation du joint de dilatation.

La défaillance du joint de dilatation montre que cette partie n’a pas été traitée convenablement lors de la réfection de la terrasse et son étanchéité obligatoire.

S’agissant du défaut d’étanchéité de l’appui de fenêtre, il n’est pas retenu par l’expert comme cause des infiltrations chez M. [N]. Aucun élément produit aux débats ne le démontre.

Par ailleurs, il ne peut être reproché son inaction au syndicat des copropriétaires. Dès 2011, le syndic s’est mis en relation avec Mme [UJ] afin d’obtenir les éléments concernant d’éventuels travaux à entreprendre. Il était nécessaire au préalable d’identifier la cause des infiltrations. La réfection du joint de dilatation sur acrotère et bandeau en façade au droit du studio, a été réalisée par le syndicat des copropriétaires, selon facture du 28 mars 2012. Il n’a pas mis un terme aux désordres.

En tout état de cause, le joint de dilatation défectueux se situant sur la terrasse de Mme [UJ], est qualifié de partie privative par le règlement de copropriété, contrairement au moyen qu’elle soutient.

A cet égard, par résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 avril 2014, il était voté un protocole avec l’aide d’un avocat afin de demander à Mme [UJ] de réparer les malfaçons réalisées sur les deux terrasses au moment de leur réunion en une seule. Il lui était demandé de produite des factures des travaux réalisés sur sa terrasse ainsi que l’assurance décennale de la société intervenante au moment des travaux.

En parallèle, était voté en résolution n°13, la réalisation d’un audit technique de l’ensemble de la résidence concernant les infiltrations sur les balcons, sur les baies vitrées des cages d’escaliers.

En 2014, la procédure était initiée par M. [N] devant le juge des référés.

Le syndicat des copropriétaires s’est joint à la demande d’expertise.

Aucune inaction ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires. Il n’est pas démontré de vétusté ou de manque d’entretien dans les parties communes qui pourraient être à l’origine des désordres subis par M. [N].

C’est pas des motifs pertinents que le premier juge n’a pas retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande en réparation du préjudice locatif :

S’agissant du préjudice locatif invoqué par M. [N] il s’analyse en une perte de chance de n’avoir pu loué son bien et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait provoqué cette chance si elle s’était réalisée.

M. [N] sollicite la somme de 42 000 euros en réparation de sa perte de chance de n’avoir pu louer son appartement entre 2010 et 2019.

Au soutien de ses prétentions, il verse aux débats :

– un procès-verbal de constat du 25 octobre 2011, établi par Maître [LU], commissaire de justice affirmant que le studio de M. [N] est inhabitable en raison :

* du coffrage du volet roulant endommagé par l’eau ;

* des tâches d’humidité présentes au plafond, sur le mur droit et le mur de façade arrière ;

* de la peinture écaillée et absente en plusieurs endroits ;

– les baux suivants :

* un bail meublé, conclu le 4 septembre 2001, jusqu’au 30 juin 2002, moyennant le paiement d’un loyer de 2 000 francs, et 200 francs à titre de provisions sur charges, soit un total de 2 200 francs par mois, au profit de Mme [UE] ;

* un bail meublé, conclu le 1er juillet 2002, jusqu’au 31 juillet 2002, moyennant le paiement d’un loyer de 305 euros, et 30 euros à titre de provisions sur charges, soit un total de 335 euros, par mois, au profit de Mme [UE] ;

* un bail meublé, conclu le 5 octobre 2007 pour une durée d’un an, moyennant le paiement d’un loyer de 380 euros, et 20 euros à titre de provisions sur charges, soit un total de 400 euros, par mois, au profit de Mme [KK] ;

* le congé délivré par Mme [KK] le 26 décembre 2008 à effet au 31 janvier 2009 ;

* un bail meublé, conclu pour une durée de 7 mois à effet le 1er juin 2010, moyennant le paiement d’un loyer de 400 euros et 50 euros à titre de provisions sur charges, soit un total de 450 euros, par mois, au profit de M. [B] ;

* un bail meublé, conclu le 1er octobre 2019 pour une durée d’un an, moyennant le paiement d’un loyer de 380 euros, et 20 euros à titre de provisions sur charges, soit un total de 400 euros, par mois ;

* un bail meublé, conclu le 15 mai 2023, pour une durée d’un an, moyennant le paiement d’un loyer de 540 euros, et 55 euros à titre de provisions sur charges, soit un total de 595 euros, par mois ;

* un bail meublé, conclu le 6 janvier 2024, pour une durée d’un an, moyennant le paiement d’un loyer de 540 euros, et 55 euros à titre de provisions sur charges, soit un total de 595 euros, par mois ;

* un bail meublé, conclu le 1er mars 2025, pour une durée d’un an, moyennant le paiement d’un loyer de 540 euros, et 55 euros à titre de provisions sur charges, soit un total de 595 euros, par mois ;

– un congé donné par un locataire M. [A], le 15 juin 2022 au 31 juillet 2022 ;

Il ressort de ces éléments que le bien a été loué en 2001, 2002, 2010 et 2019.

Si le bien a été estimé inhabitable par constat de commissaire de justice du 25 octobre 2011 relevant des tâches d’humidité, la peinture écaillée et des désordres affectant le bien, c’est le seul élément produit.

M. [N] ne produit aucun élément démontrant que le bien est inhabitable postérieurement à cette date.

De même, il ne démontre pas qu’il a essayé de louer le bien et que ses démarches n’ont pas pu aboutir en raison des infiltrations. Il ne rapporte pas la preuve qu’il n’aurait pas pu trouver des locataires pour son bien de manière ininterrompue.

Force est de constater que le bien a été reloué en octobre 2019, sans que M. [N] ne verse aucune explication sur d’éventuels travaux effectués dans le bien.

C’est par des motifs pertinents que le premier juge a estimé que le préjudice de M. [N] n’était pas caractérisé.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a été débouté de sa demande en réparation de son préjudice lié à la perte de chance locative.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum les consorts [UJ] aux dépens, incluant les frais d’expertise et ainsi qu’à payer les sommes de 2 000 euros et 5 000 euros, au syndicat des copropriétaires et 5 000 euros à M. [N], en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande qu’elle conserve la charge de leurs propres frais et dépens exposés.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt contradictoire et mise à disposition au greffe,

Statuant dans les limites de l’appel :

Déclare irrecevable l’appel incident des consorts [UJ] ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens.

La greffière La présidente