TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’[Localité 1]

JUGEMENT DU :

12 octobre 2026

ROLE : N° RG 24/03573 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MMLZ

AFFAIRE :

S.C.I. EMF

C/

[Q] [P]

GROSSE(S)délivrées(s)
le
à
Me Anne-laure PITTALIS

COPIE(S)délivrée(s)
le
à
Me Anne-laure PITTALIS

N°
2026
CH GENERALISTE A

DEMANDERESSES
S.C.I. EMF, société civile immobilière, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n° 538357427 dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal Mme [X] [B], domiciliée en cette qualité audit siège,
Madame [X] [R] épouse [B]
née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 3]
de nationalité française, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Anne-laure PITTALIS, avocat au barreau de MARSEILLE avocat au barreau de MARSEILLE associée du cabinet AVOCATS JURIS CONSEIL, et plaidant à l’audience par Me Elisabeth DOUY MERCIER avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR
Maître [Q] [P], notaire
de nationalité française, domiciliée18[Adresse 3]
non représentée par avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT :Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente
ASSESSEURS : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente
Madame BRINGAND magistrat MTT

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier
en présence de Mme [V] et Mme [A] auditrice de justice

DÉBATS
A l’audience publique du 02 juillet 2026, après rapport oral de Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente, et après avoir entendu le conseil des demanderesse en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2026 puis prorogée au 12 octobre 2026, en raison de la surcharge de travail du greffe et des magistrats, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT
réputée contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
signé par Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente
assistée de Madame MILLET, greffière
FAITS, MOYENS ET PROCEDURE

Le 22 décembre 2011, la SCI EMF a acquis un terrain à bâtir sur la commune de Saint-Mitre-Les-Remparts au prix de 117 231,92 euros.

Selon compromis de vente signé sous seing privé le 15 mai 2020, puis par acte authentique de vente du 15 septembre 2020 dressé en l’étude de Maître [Q] [P], notaire à Fos-sur-Mer, la SCI EMF a vendu à la SCI [M], un local à usage commercial cadastré section AO N°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], lieudit [Adresse 4], sur la commune de Saint-Mitre- les-Remparts, au prix de 384 000 euros TTC.

Le 15 juillet 2022, la direction générale des finances publiques a adressé à la SCI EMF une mise en demeure de payer les sommes de 64 000 euros, au titre de la TVA afférente à la vente outre 27 392 euros à titre de pénalités, soit la somme totale de 91 392 euros.

Suite à un recours gracieux, la SCI EMF a conclu avec la direction générale des finances publiques un accord transactionnel signé les 12, 18 et 21 novembre 2022, arrêtant le montant de la dette fiscale, pénalités incluses, à la somme de 78 592 euros, payable à échéances et sous condition de constituer des garanties suffisantes.

Estimant que Maître [Q] [P] avait manqué à son obligation d’information et de conseil, la SCI EMF l’a mise en demeure par lettre du 24 juin 2024, de l’indemniser de son préjudice à hauteur de 81 592 euros avant de saisir la chambre régionale des notaires de la cour d’appel d’Aix-en-Provence afin de parvenir à une résolution amiable du litige.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, la SCI EMF et Mme [X] [R] épouse [B] ont fait assigner Mme [Q] [P], devant la présente juridiction. Au visa des articles 1240 et suivants du code civil, elles demandent sa condamnation :
– à payer à la SCI EMF la somme de 78 592 euros en réparation de son préjudice,
– à payer à Mme [X] [R] épouse [B] la somme de 4 068,35 euros en réparation de son préjudice,
– à payer à la SCI EMF la somme de 2 500 euros à titre d’indemnité de procédure,
– à payer à Mme [X] [R] épouse [B] la somme de 2 500 euros à titre d’indemnité de procédure,
– aux entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2026, elles lui ont fait signifier des pièces complémentaires.
Elles soutiennent que Mme [Q] [P] n’a pas informé et conseillé la SCI EMF sur les incidences fiscales de l’acte de vente du 15 septembre 2020, de sorte qu’elle a engagé sa responsabilité à leur encontre.

Maître [Q] [P], notaire, régulièrement citée par acte de commissaire de justice du 28 août 2024 remis à domicile, n’a pas constitué avocat.

Le 12 janvier 2026, la clôture de la procédure a été ordonnée avec effet différé au 15 juin 2026 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie statuant en la formation collégiale du 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du notaire

Sur la faute

Aux termes de l’article 1240 du code civil « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. »
Le notaire est tenu à l’égard de ses clients d’une obligation de conseil et d’information impérative et doit, à ce titre, veiller à la validité des actes passés ainsi qu’à leur efficacité juridique, ce qui doit le conduire à s’assurer de la volonté des parties.

Il est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.

En l’espèce, il est établi que par courrier du 28 novembre 2019 complété par un courriel du 5 février 2020, la SCI EMF a saisi la direction régionale des finances publiques de PACA et du département des Bouches du Rhône d’une demande de rescrit portant sur le régime de cession d’un immeuble au regard de la TVA.

La SCI EMF a sollicité la communication d’une part de la date retenue par l’administration fiscale pour l’achèvement des travaux et d’autre part lui a demandé si elle serait redevable de la TVA due en cas de cession d’un immeuble achevé depuis moins de cinq ans.

Par courrier en réponse du 12 février 2020, la direction générale des finances publiques a indiqué à la SCI EMF, qu’en l’état des éléments communiqués, l’achèvement était avéré à la date de début d’activité dans les locaux commerciaux. S’agissant des conséquences sur le régime de la vente, elle a précisé que « en règle générale, la TVA initialement déduite par un assujetti lui est définitivement acquise sauf cas de régularisation prévus par les textes (article 207 de l’annexe II au code général des impôts CGI). La taxe initialement déduite sur les biens immobiliers doit faire l’objet d’une régularisation lorsque certains évènements interviennent avant le délai de régularisation qui est de vingt ans pour les immeubles. Echappent à la régularisation les immeubles dont la cession est imposable à la TVA même si cette cession est dispensée de TVA dans le cadre de la transmission d’une universalité de biens. (…) Par ailleurs, sont imposables de plein droit les livraisons (ventes) à titre onéreux d’immeubles bâtis dans les cinq ans qui suivent leur achèvement. A contrario, sont exonérées les cessions d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans, mais lorsqu’elles sont réalisées par un assujetti agissant en tant que tel, ces opérations sont toutefois imposables sur option (expresse et exprimée dans l’acte constatant la mutation). Cette option ne peut pas être exercée lorsque le bien est cédé dans le cadre de la transmission d’une universalité de biens bénéficiant de la dispense de TVA. (cf.supra). Au vu des précisions apportées ci-dessus, il vous appartient de déterminer si la cession relève de la TVA en raison de la date d’achèvement, ou dans le cas d’une cession non imposable si vous devez procéder à un reversement de la TVA initialement déduite. »

Le 15 mai 2020, la SCI EMF a signé avec la SCI [M], un compromis de vente sous seing privé, portant sur un local à usage commercial, situé sur la commune de Saint-Mitre-les-Remparts, au prix de 384 000 euros.

En page 4, dans le paragraphe relatif au prix, il est stipulé que « la vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix principal de TROIS CENT QUATRE-VINGT-QUATRE MILLE EUROS (384.000,00 EUR) taxe sur la valeur ajoutée incluse. Le prix hors taxe s’élève à : TROIS CENT VINGT MILLE EUROS (320 000, 00 EUR). La taxe sur la valeur ajoutée s’élève à : SOIXANTE -QUATRE MILLE EUROS (64 000, 00 EUR). »

En page 22, au titre du régime fiscal d e la vente, il est stipulé « Le VENDEUR et l’ACQUEREUR indiquent agir aux présentes en qualité d’assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée au sens des articles 256 et 256 A du Code général des impôts. Le bien n’est pas un immeuble neuf tel que défini par l’article 257 I 2 2° du Code général des impôts (…). Le VENDEUR, assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée au sens de l’article 256-A du Code général des impôts, déclare opter à la taxe sur la valeur ajoutée, conformément aux dispositions de l’article 260 5 bis du Code général des impôts, et ce sur le prix total, l’acquisition du BIEN ayant ouvert droit à la déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, et l’opération ne s’inscrivant pas dans le cadre de la transmission d’une universalité au sens de l’article 257 bis du Code général des impôts. Le VENDEUR, en sa qualité d’assujetti habituel, effectue le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée sur imprimés CA3. Cette taxe est acquittée auprès de la Recette des impôts de [Localité 2]. Cette option est acceptée par l’ACQUEREUR dans la mesure où elle lui permet d’exercer la déduction de la taxe grevant l’acquisition de l’immeuble dans les conditions de droit commun.»

Le 15 septembre 2020, les parties ont réitéré la vente dans le cadre d’un acte authentique dressé en l’étude de Maître [Q] [P], notaire à [Localité 4].

Le paragraphe intitulé « Impôt sur la mutation » en page 7 de l’acte, contient des dispositions identiques à celles précitées et contenues dans le compromis de vente sous seing privé du 15 mai 2020 s’agissant du prix de vente et de l’option fiscale souscrite et précise en fin de paragraphe « l’assiette des droits est constituée par le prix hors taxe soit : TROIS CENT VINGT MILLE EUROS (320 000, 00 EUR) ».

Il résulte d’un courrier émanant de la direction des finances publiques du 10 mars 2022, intitulé « proposition de rectification », dont les termes ne sont pas contestés par les parties, qu’à la suite de sa constitution le 5 décembre 2011, la SCI EMF qui exerce l’activité déclarée de location de terrains et d’autres biens immobiliers, a fait l’acquisition le 22 décembre 2011 d’un terrain sur la commune de Saint Mitre les Remparts au prix de 117 231,92 euros, l’acte précisant que le terrain avait vocation à recevoir un bâtiment destiné à la vente de bijoux ainsi qu’un logement de fonction et que les aménagements extérieurs comprendraient un parking contenant dix emplacements.

La société relevait au niveau fiscal, du régime des revenus fonciers et avait opté pour le régime de la TVA au réel normal à compter du 1er janvier 2012.

L’administration fiscale poursuit en exposant que suite à l’acquisition de ce terrain, la société avait demandé à bénéficier d’un remboursement de crédit de TVA en janvier 2012 et mars 2014 pour des montants de 21 421 euros et 860 euros.
Elle ajoute que le 15 septembre 2020, la SCI EMF a vendu le bien litigieux, composé de deux locaux commerciaux, un bureau, une cuisine et trois wc au prix de 320 000 euros HT outre une TVA de 64 000 euros.

L’administration fiscale estime dans cette lettre que, le bien ayant plus de cinq ans, la SCI EMF devait être en principe exonérée de TVA à la revente, sauf à ce qu’elle opte pour la taxation volontaire de la cession à la TVA dans l’acte, ce qu’elle a fait.

Elle conclut qu’en conséquence, la SCI EMF ayant bénéficié d’un remboursement de crédit TVA lors de l’acquisition du bien, la TVA due sur option a pour base le prix total, soit une somme due de 64 000 euros.

Le 15 juillet 2022, la direction générale des finances publiques a mis en demeure la SCI EMF de payer le montant de 64 000 euros au titre de la TVA due, outre 27 392 euros à titre de pénalités.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que d’une part, préalablement à la signature du compromis de vente, la SCI EMF a pris conseil auprès des services de l’administration fiscale s’agissant du régime d’imposition applicable à la vente immobilière envisagée, mais n’établit pas avoir communiqué à Maître [Q] [P], avant la rédaction par cette dernière de l’acte authentique, la réponse apportée par l’administration fiscale.
D’autre part, il est constant que le compromis de vente stipulant le choix d’assujettissement à la TVA a été rédigé sous seing privé et non en la forme authentique en l’étude de Maître [Q] [P].

De plus, le compromis de vente ainsi que l’acte authentique mentionnaient clairement un prix de vente hors taxe outre l’assujettissement à une TVA de 64 000 euros.

Toutefois, Maître [Q] [P], chargée de la rédaction de l’acte authentique de vente, a repris, sans les modifier, les termes du compromis et notamment l’option exercée par la SCI EMF en matière fiscale.

Il n’est pas fait grief, par la SCI EMF et Mme [X] [R] épouse [B], à Maître [P], d’avoir opté pour l’assujettissement de la vente à la TVA, mais de ne pas avoir informée et conseillée la société sur les incidences fiscales de cette option.

Maître [Q] [P], chargée de dresser l’acte authentique de vente, n’a pas constitué avocat dans la présente procédure et ne démontre en conséquence pas avoir informé la SCI EMF de toutes les conséquences pouvant découler de l’option fiscale souscrite, alors qu’en qualité de notaire, professionnel du droit, elle était tenue d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels elle était requise de donner la forme authentique.

En conséquence, il est établi que Maître [Q] [P], notaire a commis une faute, en ne délivrant pas une information complète et circonstanciée sur les incidences fiscales découlant de l’option exercée par la SCI EMF dans l’acte de vente.

Sur le préjudice et le lien de causalité

La faute du notaire étant caractérisée, l’indemnisation de la SCI EMF et de Mme [X] [R] épouse [B] du préjudice subi de ce fait, nécessite la démonstration par celles-ci de l’existence et l’ampleur du préjudice, ainsi que du lien entre ce préjudice et la faute démontrée.

Le montant réclamé par l’administration fiscale à raison de la nature de l’opération contenue dans l’acte authentique résulte de la stricte application de la loi fiscale et ne peut constituer un préjudice indemnisable, sauf pour la SCI EMF et Mme [X] [R] épouse [B] à établir que mieux conseillée, la SCI EMF n’aurait pas opté en faveur de l’imposition à la TVA, laquelle n’aurait pas donné lieu au redressement fiscal.

Mme [X] [R] épouse [B] expose avoir été contrainte en qualité de gérante de la SCI EMF, afin d’honorer sa dette fiscale, de payer des frais d’hypothèque à hauteur de 1 068,35 euros, de vendre à moindre prix un parking et d’emprunter une partie des sommes dues auprès de son frère.

Elle communique à cet effet un relevé de compte d’une étude notariale du 12 juin 2024 portant mention d’une hypothèque conventionnelle au profit du trésor public, un mandat de vente confié à une agence immobilière le 24 avril 2022 concernant une place de stationnement, lequel fait mention de frais d’honoraires de 3 000 euros à la charge de l’acquéreur, ainsi qu’un document daté du 29 août 2022 intitulé « ordre de remboursement » aux termes duquel Mme [X] [R] épouse [B] s’est engagée à rembourser la somme de 8 500 euros à son frère.

Si la SCI EMF et Mme [X] [R] épouse [B] démontrent que l’option choisie a entraîné un assujettissement à la TVA puis un redressement fiscal, les éléments au dossier ne permettent pas de comparer les incidences fiscales respectives des deux options qui s’offraient à la SCI EMF dans le cadre de la vente de son bien immobilier.

En effet, il résulte de la réponse de l’administration fiscale adressée à la SCI EMF suite à son rescrit, qu’il lui appartenait de déterminer, dans le cas d’une cession non imposable, si elle devait procéder à un reversement de la TVA initialement déduite.

Or, les demanderesses, qui se prévalent d’une option fiscale désavantageuse, ne produisent aucun élément aux débats permettant de démontrer, que dans l’hypothèse où l’option choisie aurait été différente, la SCI EMF aurait bénéficié d’une exonération fiscale ou en cas de reversement de la TVA initialement déduite, d’un montant d’imposition inférieur à celui acquitté, de sorte que l’existence et le montant d’un préjudice financier du fait de l’option finalement choisie ne sont pas établis et déterminables en l’espèce.

Ainsi, les demanderesses ne démontrent pas l’existence d’un préjudice financier en lien de causalité direct et certain avec le manquement à l’obligation de conseil et d’information retenu à l’encontre de Maître [Q] [P].

En conséquence la demande de la SCI EMF et de Mme [X] [R] épouse [B] en condamnation de Maître [Q] [P], notaire au titre d’un préjudice financier sera rejetée.

Mme [X] [R] épouse [B] soutient en outre avoir subi un préjudice moral.
Elle communique plusieurs pièces justifiant des diverses démarches ayant eu pour objet d’apurer la dette de la SCI EMF auprès des services fiscaux ainsi que des éléments médicaux faisant notamment état d’une anxiété réactionnelle, lesquels justifient la condamnation de Maître [Q] [P] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de préjudice moral.

Sur l’exécution provisoire, les dépens et les frais d’avocat non compris dans les dépens

Maître [Q] [P], notaire, succombant, sera condamnée aux dépens de l’instance.

La SCI EMF ayant été contrainte d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir ses droits, l’équité commande que Maître [Q] [P], notaire, soit condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [X] [R] épouse [B] ayant été contrainte d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir ses droits, l’équité commande que Maître [Q] [P], notaire, soit condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera en conséquence rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande en condamnation de Maître [Q] [P], notaire, au paiement de la somme de 78 592 euros,

CONDAMNE Maître [Q] [P], notaire à payer à Mme [X] [R] épouse [B], la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral,

CONDAMNE Maître [Q] [P], notaire, à payer à SCI EMF, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Maître [Q] [P], notaire, à payer à Mme [X] [R] épouse [B], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Maître [Q] [P], notaire aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, PAR LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ AIX-EN-PROVENCE, LE DOUZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,
la minute étant signée par Mme Leydier, première vice-présidente et Mme Millet, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE