COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 09/10/2026

Chambre : CIVILE
Nature : Contradictoire

N° RG 20/00388

N° Portalis DB2O-W-B7E-CKTE
DEMANDEUR :

S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Géraldine OGER, avocat postulante au barreau d’ALBERTVILLE et Me Laurence CADENAT, du cabinet CORNET-VINCENT-SEGUREL (CVS), avocate plaidante au barreau de NANTES

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [C]
[Adresse 2],
[Localité 3]
ROYAUME UNI

Madame [O] [F]
[Adresse 2],
[Localité 3]
ROYAUME UNI

Tous deux représentés par Me Pierre RECORDON, avocat au barreau d’ANNECY

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :
Président : […]
assisté lors des débats et du prononcé de […], Greffière

DÉBATS :
Audience publique du : 12 Juin 2026
Délibéré annoncé au : 09 Octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Vu l’acte d’huissier transmis pour notification à l’étranger le 9/4/2020 par lequel la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIÈRE, locataire bénéficiant d’un bail commercial ayant pris effet jusqu’au 15/12/2017 portant sur les lots 288, 116 et 132 dans un ensemble immobilier “[Adresse 3]” sis à [Adresse 5] à usage d’appartement en duplex meublé avec cave et emplacement de stationnement, à destination d’exploitation de résidence de tourisme classée consistant en la location meublée pour des périodes de temps déterminées avec la fourniture de différents services ou prestations para-hôtelières à sa clientèle, moyennent, en sus d’un loyer en nature, un loyer annuel en numéraire, a assigné Mme [O] [F] épouse [C] et M. [R][C], bailleurs, aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction qui lui est due en suite du refus de renouvellement notifiépar le bailleur le 12/4/2018 à un montant de 52 833 € sauf à ordonner une expertise et à condamner Mme [O] [F] épouse [C] et M. [R][C] à lui payer 4 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens distraits au profit de Me Géraldine OGER ;

Vu l’ordonnance du JME du 10/2/2022 ayant rejeté la demande d’expertise en l’état de contestations de fond émises en défense ;

Vu le jugement du 28/4/2023 ayant :

– rejeté les demandes des bailleurs de déchéance totale et partielle du droit à indemnité d’éviction, de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement des charges de copropriété y compris travaux de lasure ;
– ordonné une expertise confiée à M. [A] [X] en vue d’estimer l’indemnité d’éviction ;
– sursis à statuer sur les demandes en paiement de l’indemnité d’éviction, les dépens et les frais irrépétibles ;
– condamné la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIÈRE à payer à Mme [O] [F] épouse [C] et M. [R][C] une indemnité d’occupation annuelle de 4 007,25 € hors taxes et hors charges à compter du 16/12/2017 jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;

Vu le rapport d’expertise reçu le 15/4/2024 ayant conclu à une indemnité d’éviction principale de 49 043 € outre 1 207 € à titre d’indemnité pour trouble commercial ;

Vu les dernières conclusions après expertise de la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIERE reçues le 14/4/2026 par lesquelles elle a demandé de voir condamner Mme [O] [F] épouse [C] et M. [R][C] à lui payer les sommes de :

– 101 772,79 € au titre d’une indemnité d’éviction incluant une indemnité principale de 86 390,53 €, une indemnité de remploi de 8 639 €, une indemnité pour frais de réinstallation de 5 000 € et une indemnité pour trouble commercial de 1 743,26 € ;
– 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me Géraldine Ogier ;

Vu dernières conclusions de Mme [O] [F] épouse [C] et M. [R][C] reçues le 28/5/2026 par lesquelles elle a demandé de voir :

– rejeter les demandes adverses en indemnité d’éviction principale faute de perte de clientèle démontrée ou, subsidiairement, de justificatif d’un préjudice propre lié à l’éviction en ce que le chiffre d’affaires retenu n’est pas celui du bien en cause mais celui de l’ensemble des unités d’hébergement ;
– subsidiairement, fixer l’indemnité due à 38 269 € en retenant un coefficient de 2 appliqué à la méthode par le chiffre d’affaires et un coefient de 6 appliqué à celle par l’EBE ;
– rejeter les demandes au titre des indemnités accessoires ou, subsidiairement, les limiter à 1 913,45 € au titre de l’indemnité de remploi en l’absence de transfert de fonds ou réinstallation ;
– prendre ou rendre acte de la décision antérieure relative à l’indemnité d’occupation et de son paiement annuel par CGH ;
– condamner la société CGH à leur payer 33 529,15 € au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 4/12/2025, outre intérêts au taux légal à compter du 4/12/2025, à parfaire jusqu’au jugement ;
– réserver la liquidation des charges ;
– écarter l’exécution provisoire des éventuelles condamnations prononcées à leur encontre ;
– condamner CGH à leur payer 6 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens distraits au profit de Me Pierre RECORDON ;

Vu l’ordonnance du 5/2/2026 ayant fixé la clôture de la mise en étatau 5/6/2026 et renvoyé les parties à l’audience du 12/6/2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue ce jour ;

MOTIVATION :

I/ sur l’indemnité d’éviction

L’article L145-14 du code de commerce dispose que le bailleur refusant le renouvellement du bail “doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement” et comprenant “notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre”.

1.1 sur l’indemnité principale

Comme retenu par l’expert et la jurisprudence que la défenderesse reconnaît elle-même en page 10 de ses propres conclusions, le non renouvellement du bail va entraîner la perte partielle du droit d’exploiter les lots intégrés au fonds exercé sur un ensemble de lots composant les bâtiments d’un ensemble immobilier homogène à usage monovalent de résidence touristique.

Cette évidence liée au fait qu’en perdant le bénéficie d’une unité d’accueil, le preneur subit proportionnellement une perte corrélative des capacités d’exploiter sa clientèle en y intégrant les lots concernés, ne saurait être contestée comme ne craint pas de l’opposer les défendeurs, en contradiction avec la jurisprudence qu’ils reconnaissent par ailleurs, du seul fait invoqué en substance que la clientèle globale pourrait être conservée par son affectation aux autres unités d’hébergement jusqu’à concurrence d’un taux d’occupation de 100 % alors que le taux maximal serait inférieur à 85 %, raisonnement conduisant du reste à estimer par l’absurde que le versement d’un loyer au bailleur pour le bien en cause par l’exploitant serait exposé à perte et pour une clientèle propre inexistante, alors que c’est la capacité d’accueil globale utilisée par l’exploitant qui lui permet de faire face aux afflux importants de clientèle sur les périodes les plus attractives et d’obtenir un taux de remplissage moyen optimal en conservant le modèle économique qu’il est seul habilité à choisir moyennant le versement de loyers, lequel se trouve bien limité à due concurrence par la perte d’un élément attractif de clientèle, seul un transfert de clientèle sur une autre unité similaire en sus de celles exploitées étant exclusif d’une perte partielle de fonds, alors que la possibilité d’un tel transfert n’est ni démontrée par le bailleur en ayant la charge, est exclue par l’expert et ne peut exister en l’absence d’autres lots libres dans l’unité économique et d’exploitation possible sur des immeubles non intégrés à cette unité.

L’indemnisation de cette perte partielle du fonds est donc due.

Conformément aux usages professionnels retenus en jurisprudence et par les parties, l’indemnité de remplacement de la valeur du fonds perdu est calculée sur la moyenne obtenue entre ceux issus de la méthode selon le chifffre d’affaire et celle selon l’EBE, corrigée le cas échéant selon les éléments attractifs ou défavorables lié à la situation particulière du bien loué.

* sur le calcul selon la méthode par le chiffre d’affaire

En vain est-il soutenu en défense que ce chiffre d’affaires devrait être celui spécifiquement généré sur les lots en cause alors qu’il est ensuite soutenu l’inverse comme pouvant être librement choisi par le preneur afin d’en augmenter ou réduire la valeur.

De fait, il convient bien de raisonner par unité économique globale et proratisation selon les types de logments et leurs surfaces, ce que les défendeurs ne contestent pas que l’expert ait opéré.

Dans ce cadre, l’expert a retenu un chiffre d’affaires proratisé par unités d’hébergement sur trois exercices de référence de 2018-2019 à 2021-2022, excluant à bon escient celui affecté exceptionnellement par le crise sanitaire subie sur l’exercice 2020-21 et ainsi dénué de valeur de référence mais ayant également dû le faire pour le premier exercice faute de données exploitables fourniées par le preneur, établissant sans autre contestation des parties une moyenne annuelle de 23 785 €.

Aucun état comptable certifié n’a été communqiuée à l’expert et n’est davantage produit à l’appui de la pièce 25 invoquée en demande qui n’est qu’un feuillet comportant une ligne de compte sans autre signature ni élément d’identification de sorte que l’affirmation non démontrée d’un chiffres d’affaires supérieur pour la période 2022-23 ne peut être prise en compte.

En vain est’il revendiqué par la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIERE d’ajouter à ce chiffre le montant de la TVA afférente à la production des services permises par le bien, aucun usage professionnel adapté correspondant n’étant démontré en ce sens et n’étant en cohérence avec une méthode destinée à tenir compte de la productivité du fonds alors que cette taxe ne constitue pas une recette mais un impôt collecté sur le client du preneur, qui plus est susceptible de varier indépendamment des caractéristiques des biens génératrices de revenus, qui ne sera pas exposé dans le cadre d’une indemnisation de perte de fonds et ne constitue donc aucun préjudice accessoire.

Pour mémoire puisque cet argument n’est pas soulevé, si tant est que les chiffres d’affaires à considérer selon la méthode hôtelière devraient inclure la TVA, il serait corrélativement à envisager que les coefficients appliqués selon cette méthode propre aux hôtels soient à réduire pour les transposer plus finement à l’activité para-hôtelière en cause moins génératrice de charges notamment de personnel.

Pour estimer le coefficent applicable en fonction des éléments de valorisation du bien par rapport aux fourchettes appliquées en doctrine et jurisprudence, l’expert a retenu un taux de 250 % par rapport à une fourchette située entre 46 et 145% du chiffres d’affaires selon le Barème des évaluations de fonds de commerce pour l’activité concernée d’hôtel et hébergement et entre 160 et 320 % selon le guide Francis Lefebvre pour les hôtels de tourisme avec une moyenne de 200 % ainsi que trois exemples de taux retenus en jurisprudence de 0,7, 1,2 et 3, ce dernier correspondant à un lot similaire (duplex avec stationnement) dans le même ensemble immobilier, et en paraissant se fonder sur un attrait diminué pour le mécanisme des résidences de tourisme.

Si ce dernier argument n’apparaît pas pertinent puisque les chiffres d’exploitation ne traduisent pas de réduction corrélative de production ni même de rentabilité, et si le fait que l’expert avait lui-même retenu le taux de 300 % pour un lot similaire retenu par un jugement du 21/4/2023 constitue un élément pertinent pour assurer une égalité de traitement devant la justice, il est omis d’autres décisions plus récentes et divergentes dont l’une relative au même bailleur dans le même ensemble immobilier rendue par la juridiction identiquement composée alors qu’en l’espèce, un tel taux s’avère se situer selon l’ensemble des éléments de référence développés dans la présente dans la fourchette la plus haute de toutes estimations, un taux de 320 % étant retenu pour les établissement sis à [Localité 5] dans des zones de premier choix.

Or, l’expert relève l’absence d’élément d’attractivité majeure du bien pouvant le situer dans la gamme des zones de renommée internationale bien qu’en adéquation avec une exploitation d’une clientèle familiale dans une station moyenne.

L’affinage de son estimation depuis sa précédente expertise d’un bien similaire, au rappel qu’il ne s’agit que d’estimations d’usage et non de valeurs de comparaison effectives issues de ventes, doit être retenu comme se démarquant davantage des fourchettes les plus hautes tout en restant très supérieure aux moyennes des éléments doctrinaux relevés.

En revanche, rien ne justifie une réduction supplémentaire, le bien, quoique relativement excentré (900 mètres), étant à proximité des pistes (300 mètres), étant parfaitement adapté à des prestations de niveau élevé de type 4 étoiles, intégrant en sus un parking couvert et des infrastructures de jeux aquatiques constitutives d’une réelle plus-value estimée à 15 %, étant doté d’une architecture décorative adaptée à l’environnement montagnard très éloignée des constructions des années 1970, étant en bon état d’entretien selon les constats de l’expert, étant situé à une altitude restant à même de différer l’impact du réchauffement climatique sur les stations de sport d’hiver, ne présentant aucune signe d’influence négative tirée de l’accroissement de la concurrence locale signant seulement l’attractivité maintenue de la zone ni relativement à la diminution des nouvelles constructions de même type.

L’indemnité selon cette méthode s’établit donc à 59 462 € (23 785 € x 2,5).

* sur le calcul selon la méthode par l’EBE

S’agissant de la méthode par l’EBE, la moyenne calculée par l’expert de 20,30 % du chiffres d’affaires des trois exercices retenus dans les conditions sus-évoquées aboutit à un montant annuel de 4 828 € et est bien issue des comptes d’exploitation contradictoirement produits par la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIERE et retraités par l’expert sans qu’il importe que ceux spécifiques au lot ne le soient pas, aucune particularité de ce lot ou de sa situation n’étant invoquée.

Le correctif à appliquer à cet EBE selon les usages doctrinaux étant selon l’expert, sans contestation des parties, compris entre 4,2 et 13,7 ou entre 6 et 10 fois l’EBE selon les mêmes sources respectives que pour la méthode selon le chiffre d’affaires, le taux de 8 retenu correspond à la moyenne de ces fourchettes qu’aucun élément défavorable ne permet de réduire.

Toutefois, les éléments favorables sus-exposés et le fait que l’expert avait précédemment retenu un coefficent de 10 pour un lot similaire dans le même ensemble justifient de le porter à 9, soit au-delà des moyennes respectives sans atteindre les zones touristiques les plus côtées.

L’indemnité correspondant à cette méthode s’établit ainsi à 43 452 € (4 828 € x 9).

* calcul selon la moyenne des méthodes

Ainsi, le tribunal retiendra une indemnité de remplacement du fonds correspondant à la moyenne des deux méthodes soit de 51 457 € (59 462 + 43 452 / 2).

1.2 sur les indemnités accessoires

Comme justement retenu par l’expert et les usages, il est dû une indemnité correspondant à 3 mois d’EBE moyen, soit 1 207 €, au titre de l’indemnité pour trouble commercial, l’impossibilité de prévoir la date exacte du départ des lieux dépendant du versemement par le débiteur de l’indemnité principale et générant des contraintes de gestion des réservations tenant compte de cet aléa au moins entre la date à laquelle le jugement a été annoncé et le versement effectif.

En revanche, il n’est pas exigible d’indemnité de remploi puisqu’il a été retenu que la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIERE n’acquerra pas un bien similaire dans l’ensemble immobilier exploité, à défaut de quoi il ne pourrait invoquer une perte correspondante du fonds et alors que les investisseurs de cet ensemble s’en retirant le font pour échapper au cadre correspondant et non pour y revenir, et ne pourra davantage maintenir l’unité de son fonds au moyen de lots épars hors de l’ensemble exploité, le demandeur ayant du reste admis la perte de sa clientèle par l’absence de possibilité de réinstallation à l’identique tant dans la présente instance que dans celle à laquelle il était partie à l’égard d’un autre preneur pour un lot du même ensemble immobilier.

Pour le même motif, aucune indemnité de déménagement n’est due, outre qu’elle serait sans objet pour un local loué meublé, que le preneur n’aura par hypothèse pas à déménager et pour lequel l’indemnité de remplacement inclut en principe un remplacement à l’identique, soit meublé par le bailleur.

II/ sur les demandes de donner acte

Le tribunal n’ayant à trancher que des demandes et contestations déterminées, sont sans objet les demandes de donner acte ou tendant à réserver des demandes non formées au titre de charges ou à assortir d’intérêts une précédente décision de condamnation définitive dont le sort des intérêts découle soit de celle-ci, soit des effets de droits qui l’assortissent.

Reconnaissant par ailleurs que le preneur verse régulièrement les indemnités annuelles fixées et est à jour de celles-ci, aucune nouvelle condamnation cumulative n’a d’intérêt.

III/ sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit à défaut de disposition légale contraire et d’incompatibilité avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, le preneur, société d’envergure dont la solvabilité n’est pas suspectée, a droit au versement de l’indemnité en contrepartie de son départ des lieux et le bailleur ne peut exiger ce départ sans la verser de sorte qu’il n’existe aucun motif de déroger à l’exécution provisoire si le preneur exigeait le paiement de l’indemnité provisoirement fixée en acceptant son départ consécutif.

IV/ sur les frais irrépétibles et les dépens

Les frais irrépétibles seront laissés à charge de chaque partie les ayant exposés en l’état d’une instance où chaque partie succombe dans une proportion similaire dans ses demandes respectives.

Les dépens, dont notamment les frais d’expertise nécessaire à la détermination de l’indemnité due sur le principe par le bailleur, doivent être mis à charge de ce dernier qui doit relever indemne le preneur de tous frais nécessaires consécutifs à la privation du droit au bail.

Corrélativement, une indemnité pour frais irrépétibles proportionnées à cette nécessité sera également mise à sa charge à hauteur de 4 000 € tenant compte d’une première instance ayant rejeté les contestations du bailleur sur le principe même de l’indemnité, le surplus imputable aux contestations non fondées émises de part et d’autre devant rester à charge de leurs auteurs.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats publics,

CONDAMNE Mme [O] [F] épouse [C] et M. [R][C] à payer à la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIERE une somme de 51 457 € à titre d’indemnité d’éviction principale et une somme de 1 207 € à titre d’indemnité accessoire pour trouble commercial ;

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires de la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIERE ;

REJETTE comme irrecevables les demandes formées par Mme [O] [F] épouse [C] et M. [R][C] tendant à “donner acte”, “prendre acte”, “réserver” ou liquider une condamnation reconnue comme exécutée, relativement aux indemnités tranchées par jugement mixte du 28/4/2023 du même tribunal ;

CONDAMNE Mme [O] [F] épouse [C] et M. [R][C] à payer à la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIERE une somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [O] [F] épouse [C] et M. [R][C] aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me Géraldine OGER.

En foi de quoi la présente décision a été signée par […], président et […], greffière.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT

EN CONSEQUENCE,
La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
POUR COPIE EXECUTOIRE certifiée conforme.