Fixation du loyer commercial après tacite prolongation de douze ans : expertise nécessaire avant renouvellement à la valeur locative

Les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce encadrent la fixation du loyer renouvelé. Lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, le plafonnement lié à l’indice est écarté en application de l’alinéa 3 de l’article L. 145-34 : le loyer doit être fixé selon la valeur locative.

La valeur locative doit être appréciée à la date effective du renouvellement, fixée ici au 1er janvier 2027, et non à la date antérieure retenue dans la demande. L’expertise privée produite par le bailleur est jugée insuffisante : les références commerciales sont peu comparables et la source de la valeur retenue pour l’habitation n’est pas vérifiable.

Le juge ordonne donc une expertise judiciaire contradictoire portant notamment sur les caractéristiques des locaux, la surface pondérée, les travaux, l’état de la partie habitation et les références locatives. La mission renvoie aux critères des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce.

La demande de loyer provisionnel est rejetée, l’obligation étant sérieusement contestée puisque la valeur locative doit encore être déterminée. Les autres demandes et les dépens sont réservés. Le bailleur doit consigner la provision d’expertise dans le délai fixé, sous peine de caducité de la mesure.

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À la suite du renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux mixtes, le bailleur demande la fixation du loyer à 22 000 euros. Les références produites ne permettant pas d’établir la valeur locative, le juge ordonne une expertise judiciaire pour le renouvellement prenant effet le 1er janvier 2027 et rejette la demande de loyer provisionnel.

Un bailleur a renouvelé un bail commercial portant sur un immeuble à usage mixte de commerce et d’habitation, exploité notamment comme café-brasserie-crêperie-restaurant-PMU. Le fonds de commerce a ensuite été cédé à la S.A.R.L. XSLABEL.

Après une prolongation du bail au-delà de douze ans, le bailleur a délivré un congé avec offre de renouvellement et demandé la fixation du loyer à 22 000 euros hors taxes et hors charges. Il s’est fondé sur une expertise privée évaluant séparément les locaux commerciaux et la partie habitation.

La locataire, non comparante, avait auparavant fait état de difficultés d’occupation de la partie habitation et de travaux. Le juge a considéré que les références produites ne permettaient pas d’établir la valeur locative. Il a ordonné une expertise judiciaire pour le renouvellement prenant effet le 1er janvier 2027 et rejeté la demande de loyer provisionnel.

• Constater une tacite prolongation du bail dépassant douze ans
• Fixer la date effective du renouvellement au 1er janvier 2027
• Apprécier les caractéristiques des locaux commerciaux et d’habitation
• Déterminer la surface pondérée des locaux commerciaux
• Examiner les travaux réalisés et l’état de la partie habitation
• Comparer des références locatives techniquement pertinentes et vérifiables
• Écarter le provisionnel en présence d’une contestation sérieuse

• Expertise privée financée et produite par le bailleur
• Trois références commerciales, dont deux portant sur des surfaces inférieures à 50 m²
• Tableaux de l’administration fiscale utilisés seulement comme éléments de vérification
• Valeur habitation de 10,50 euros par mois et par m² sans source vérifiable
• Consignation de 50 % du loyer de la partie habitation

Le bailleur doit financer et diligenter l’expertise judiciaire dans le délai fixé pour permettre la détermination contradictoire du loyer renouvelé. La locataire n’est pas tenue d’acquitter provisoirement le loyer réévalué, tandis que les demandes au fond restent en attente du rapport.n

• Consignation de 3 500 euros par le bailleur avant le 12 décembre 2026
• Risque de caducité de l’expertise en cas de défaut de consignation
• Visite et analyse contradictoire des locaux par l’expert
• Rejet immédiat du loyer provisionnel de 22 000 euros
• Réexamen du loyer selon la valeur locative au 1er janvier 2027

À faire

• Consigner 3 500 euros avant le 12 décembre 2026
• Communiquer à l’expert toutes les pièces utiles
• Préparer les plans et surfaces pondérées des locaux
• Documenter les travaux et l’état de la partie habitation
• Rechercher des références locatives comparables et vérifiables

À éviter

• Produire uniquement des tableaux fiscaux comme références locatives
• Retenir des comparaisons portant sur des secteurs non comparables
• Utiliser une valeur habitation sans source identifiable
• Fixer le loyer à une date antérieure au renouvellement
• Réclamer un provisionnel malgré une contestation sérieuse

La fixation du loyer après tacite prolongation de douze ans

nL’article L. 145-34, alinéa 3, du code de commerce écarte le plafonnement lorsque la tacite prolongation porte la durée du bail au-delà de douze ans. Le loyer doit alors être fixé à la valeur locative. Le renouvellement étant prévu au 1er janvier 2027, cette date constitue le terme d’appréciation de la valeur locative.n

Les critères d’évaluation de la valeur locative commerciale

nL’évaluation doit tenir compte des critères des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce. Une expertise contradictoire est nécessaire pour examiner les caractéristiques des locaux, la surface pondérée, les travaux, l’état de la partie habitation et des références locatives comparables.n

La condition du loyer provisionnel contesté

nUne demande provisionnelle suppose une obligation non sérieusement contestable. Comme la valeur locative reste à déterminer et constitue précisément le débat, la modification provisionnelle du loyer est rejetée. Les demandes au fond sont réservées dans l’attente de l’expertise.

Article L. 145-33 du Code de commerce, Article L. 145-34 du Code de commerce, Article L. 145-57 du Code de commerce, Articles R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce, Article 1343-2 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile