COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

ARRET DU 22 SEPTEMBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 26/00057 – N° Portalis DBVK-V-B7K-Q43F

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 DECEMBRE 2025

PRESIDENT DU TJ DE [Localité 1] – N° RG 25/00174

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 1] » sise [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice Monsieur [J] [M], exerçant sous l’enseigne « AGENCE DU MIDI », immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n°809 713 613, dont l’établissement principal est sis [Adresse 3],

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Me Frédéric PINET de la SELARL PINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE

INTIMEES :

S.A.S. KING STUDENT

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Aurélie MARTINEZ, avocate au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Claire DELMAS, avocate au barreau de BEZIERS

La société [X], Société Civile Immobilière au capital de 100 €, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n°451 344 071, ayant son siège social au [Adresse 6], représentée par son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège,

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par Me Marie BERTRAND, avocate au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Caroline DA LUZ SOUSA, avocate au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 08 juin 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 juin 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Caroline BELTRAN

Greffier lors de la mise à disposition: Mme Audrey NICLOUX

ARRET :

– contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par Mme Audrey NICLOUX, Greffière placée.

EXPOSE DU LITIGE :

La SAS King Student exerçant sous l’enseigne « [V] [F] » exploite un fonds de commerce de restauration rapide au sein d’un local commercial, propriété de la SCI [X] situé au rez-de-chaussée de la résidence « [Adresse 1] » sise [Adresse 8].

Dans le cadre de son activité professionnelle, la SAS King Student a fait procéder, sans autorisation de l’assemblée générale, à un raccordement d’une canalisation destinée à évacuer les eaux usées et la graisse liées à l’exploitation de son fonds, sur le conduit commun d’évacuation des eaux usées de la copropriété situé dans les parties communes.

Ce raccordement étant générateur de nuisances olfactives dans le hall d’entrée de la résidence du fait d’écoulement d’eaux usées et de graisse sur le sol des celliers en parties communes, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » a fait assigner, par acte en date du 14 juin 2021, la SAS King Student devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Narbonne afin qu’il soit mis fin à ce trouble et pour que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire relative aux nuisances olfactives générées par les odeurs de cuisine et de fumées résultant de l’exploitation dudit fonds dont l’extracteur de fumées n’apparaît pas conforme aux normes sanitaires requises.

Par ordonnance du 3 août 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Narbonne a notamment condamné sous astreinte la SAS King Student à procéder au retrait du raccordement litigieux et ordonné la réouverture des débats concernant le surplus des demandes afin de permettre à la société exploitante de mettre en cause son bailleur la SCI [X].

Par ordonnance du 12 octobre 2021, la même juridiction a principalement :

– déclaré recevable la mise en cause de la SCI [X]

– ordonné l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer si la SAS King Student est à l’origine de nuisances olfactives et émissions de fumées susceptibles de constituer des troubles anormaux de voisinage, de décrire les moyens techniques dont elle dispose pour évacuer les fumées et la graisse liée à son activité conformément à la législation applicable et à défaut, les moyens permettant de remédier aux troubles invoqués par les copropriétaires.

– déclaré communes et opposables les opérations d’expertise à la SCI [X]

– rejeté la demande de relevé de garantie de la SAS King Student par la SCI Oltis comme relevant du juge du fond.

Le 26 septembre 2023, l’expert judiciaire a déposé son rapport, aux termes duquel il indique que l’installation d’extraction de fumées n’est pas réglementaire et que le réseau d’évacuation des eaux usées n’est pas conforme, des travaux étant préconisés pour remédier à ces non-conformités.

En l’absence d’issue amiable, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » a fait assigner la SAS King Student et la SCI [X] devant le président du tribunal judiciaire de Narbonne, statuant en référé, par exploit du 26 mars 2024, aux fins de les voir déclarer responsables pour le premier des troubles de voisinage subis par le syndicat des copropriétaires et la seconde de l’inobservation par son locataire des obligations générales de voisinage et de les voir condamner in solidum sous astreinte à faire cesser les troubles manifestement illicites allégués.

Par ordonnance du 9 juillet 2024 signifiée le 19 juillet 2024, le président du tribunal judiciaire de Narbonne statuant en référé a notamment :

– condamné la SAS King Student à procéder à la suppression de l’évacuation des eaux usées du local commercial branchée sur le réseau commun de la copropriété, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance, et pour une durée de quatre mois, délai prorogeable judiciairement ;

– condamné solidairement la SAS King Student et la SCI [X] à procéder à la suppression du système d’installation d’ évacuation des fumées en façade de la copropriété et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance et pour une durée de quatre mois, délai prorogeable judiciairement,

– s’est réservé le cas échéant la liquidation de l’astreinte ;

– déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » irrecevable en ses demandes présentées en référé, visant d’une part à faire déclarer les parties défenderesses responsables de l’inobservation des obligations générales de voisinages ou de troubles anormaux de voisinage, d’autre part, à obtenir des dommages-intérêts pour résistance abusive ;

– déclaré la présente ordonnance exécutoire de droit à titre provisoire.

Invoquant la persistance des odeurs de cuisine et de la présence du tuyau d’évacuation des eaux usées dans le réseau commun établissant l’inexécution de leurs obligations par la SAS King Student et la SCI [X], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 1] a fait assigner ces dernières en référé devant le président du tribunal de Narbonne, par acte en date du 9 avril 2025, aux fins de voir liquider l’astreinte prononcée par l’ordonannce du 9 juillet 2024 à la somme de 24 000 euros (200 euros par jour x 4 mois) et fixer une nouvelle astreinte tendant à faire cesser les troubles manifestement illicites en supprimant d’une part, l’évacuation des eaux usées du local commercial branché sur le réseau commun de la copropriété et d’autre part le système d’installation d’évacuation des fumées en façade de la copropriété, sous astreinte de 400 euros par jour de retard, commençant à courir 15 jours après signification de l’ordonnance à intervenir.

Par ordonnance de référé du 24 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Narbonne a ordonné avant dire-droit une expertise judiciaire aux fins de :

– constater l’existence ou la suppression de l’installation d’évacuation des fumées du local de la SAS King Student en façade de la copropriété, par rapport au système existant lors de l’expertise réalisée (RG 21/00095) et préciser le cas échéant si la suppression de cette installation est complète ;

– constater l’existence ou la suppression du raccordement de la SAS King Student au système d’évacuation des eaux usées de la copropriété, par rapport au système existant lors de l’expertise réalisée (RG 21/00095) ;

– constater les installations existantes au titre de l’évacuation des eaux usées et des fumées et le cas échéant, les dates d’installation de ces installations.

A la suite du dépôt du rapport d’expertise le 2 octobre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Narbonne, a, par ordonnance contradictoire en date du 09 décembre 2025 :

– Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu ’elles aviseront, mais dès à présent, par provision ;

– Débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 1] de sa demande de liquidation d’astreinte ;

– Dit n’y avoir lieu à fixation d’une nouvelle astreinte ;

– Débouté les parties de toutes demandes autres ou plus amples ;

– Condamné solidairement la SAS King Student et la SCI [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 1] la somme de 2 400 euros au titre des frais non compris dans les dépens ;

– Condamné solidairement la SAS King Student et la SCI [X] aux dépens de l’instance ;

– Déclaré la présente ordonnance exécutoire de droit à titre provisoire.

Par acte reçu au greffe de la cour le 7 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a relevé appel de cette décision.

Selon avis du 14 janvier 2026, l’affaire a été fixée à l’audience du 15 juin 2026 à 14h00 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le le 30 avril 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 1] demande à la cour de :

* Réformer la décision dont appel en ce qu’elle a :

– Débouté le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de sa demande de liquidation d’astreinte

– Dit n’y avoir lieu à fixation d’une nouvelle astreinte

* Statuant à nouveau sur les seuls chefs de l’ordonnance querellée

– Dire et juger qu’à l’expiration du délai de quatre mois suivant la signification de l’ordonnance du 9 juillet 2024, les obligations mises à la charge de la SAS King Student et de la SCI [X], à savoir la suppression du branchement du local commercial sur le réseau d’évacuation des eaux usées de la copropriété et la suppression du système d’évacuation des fumées en façade de l’immeuble, n’étaient pas exécutées,

En conséquence

– Liquider l’astreinte de 200 euros par jour prononcée par l’ordonnance du 9 juillet 2024 à la somme de 24 000 euros,

– Condamner in solidum la SAS King Student et la SCI [X] à payer cette somme de 24 000 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence « Cité technique »,

– Dire et juger que le maintien, par la SAS King Student, d’un raccordement non autorisé sur le réseau commun d’évacuation des eaux usées de la copropriété, en méconnaissance des ordonnances des 3 août 2021 et 9 juillet 2024 et des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du Code de la santé publique, caractérise un trouble manifestement illicite persistant,

– Dire et juger mal fondées en fait et en droit l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI [X], tant en défense à l’appel principal qu’au titre de son appel incident,

– Rejeter en conséquence la SCI [X] de toutes ses demandes de mise hors de cause, de suppression ou de réduction de ses condamnations, et notamment de celles formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens,

– Confirmer, en tout état de cause, la condamnation in solidum de la SCI [X] et de la SAS King Student aux dépens et frais irrépétibles de première instance,

– Ordonner à la SAS King Student et à la SCI [X] de procéder à la suppression définitive du raccordement au réseau commun d’évacuation des eaux usées de la copropriété et à la remise en état des parties communes affectées,

– Assortir cette obligation d’une astreinte de 400 euros par jour de retard, qui commencera à courir rétroactivement à compter de la délivrance l’acte introductif d’instance en date du 9 avril 2025 et ce jusqu’à parfaite exécution,

– Condamner in solidum la SAS King Student et la SCI [X] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence « Cité technique » la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du PV de constat du 27 janvier 2025

Dans ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 23 mars 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SAS King Student demande à la cour :

* A titre principal

– Confirmer l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de Narbonne du 9 décembre 2025 dans son intégralité

– Débouter le SDC de la résidence la cite technique et la SCI [X] de l’entièreté de leurs demandes et prétentions

* A titre subsidiaire

En cas de réformation de l’ordonnance querellée

– Prononcer une diminution du montant de la liquidation de l’astreinte au titre des mises en conformités réalisées par la SAS King Student

– Prononcer une modulation du quantum de l’astreinte liquidée entre la SAS King Student et la SCI [X] en tenant compte de leur comportement dans l’exécution de l’ordonnance du 9 juillet 2024, à savoir la suppression du système d’extraction de fumée aux seuls frais et à la seule initiative de la SAS King Student

– Accorder à la société King Student un échelonnement des sommes au titre de la liquidation de l’astreinte à hauteur de 24 mois

* Statuer ce que de droit sur les frais et dépens

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le le 26 mai 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI [X] demande à la cour de :

* À titre principal :

’ recevoir la SCI [X] en ses conclusions d’intimée et d’appelante incidente, et les dire bien fondée.

’ débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fi ns et prétentions contraires,

’ débouter la SAS King Student de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre la SCI [X],

’ confirmer l’ordonnance de référé du 9 décembre 2025 en ce qu’elle a

– débouté le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] de sa demande de liquidation d’astreinte,

– dit n’y avoir lieu à fixation d’une nouvelle astreinte,

’ dire et juger, en tant que de besoin, que l’obligation de suppression de l’évacuation des eaux usées du local commercial branchée sur le réseau commun de la propriété n’avait pas été mise à la charge de la SCI [X] par l’ordonnance du 9 juillet 2024,

* Sur l’appel incident :

– recevoir la SCI [X] en son appel incident et le déclarer bien fondé.

– infirmer l’ordonnance entreprise, mais seulement en ce qu’elle a condamné in solidum la SCI [X] avec la SAS King Student à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 1] la somme de 2.400 euros au titre des frais non compris dans les dépens, ainsi qu’aux dépens de première instance,

* Statuant à nouveau de ce chef,

– Débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 1] de ses demandes dirigées contre la SCI [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance,

* En tout état de cause :

– condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 1], ou toute autre partie succombante, à payer à la SCI [X] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

– condamner toute partie succombante aux entiers dépens d’appel,

* À titre subsidiaire :

Dans l’hypothèse où, par impossible, une condamnation serait prononcée à l’encontre de la SCI [X],

– constater l’impossibilité matérielle et juridique d’exécution de l’astreinte par le bailleur, en l’absence de pouvoir d’intervention sur le bien occupé,

– En conséquence, rejeter la demande de liquidation d’astreinte dirigée à son encontre,

– A titre subsidiaire, réduire l’astreinte à une somme symbolique, en tenant compte de la bonne foi du bailleur et des diligences entreprises,

– condamner la SAS King Student à la relever et garantir intégralement de toutes condamnations en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens.

MOTIFS

– Sur la demande de liquidation de l’astreinte provisoire et de fixation d’une nouvelle astreinte

En application des dispositions de l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte définitive ou provisoire est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Selon l’article 1353 du code civil, il appartient au débiteur de l’obligation de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation de faire.

Aux termes de l’article R. 131-1 alinéa du code de procédure civile d’exécution, l’astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut pas être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue exécutoire. Toutefois, elle peut prendre effet dés le jour de son prononcé si elle assortit une décision qui est déjà exécutoire.

En l’espèce, le juge des référés du tribunal judiciaire de Narbonne par ordonnance du 9 juillet 2024 a condamné :

– la SAS King Student à procéder à la suppression de l’évacuation des eaux usées du local commercial branchée sur le réseau commun de la copropriété,

– solidairement la SAS King Student et la SCI [X] à procéder à la suppression du système d’installation d’ évacuation des fumées en façade de la copropriété,

et ce, sous astreintes distinctes de 200 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance, et pour une durée de quatre mois, délai prorogeable judiciairement ;

Il n’est pas contesté que cette ordonnance revêtue de l’exécution provisoire n’a fait l’objet d’aucun recours et a été valablement signifiée à la SAS King Student et la SCI [X] le 19 juillet 2024.

Ces deux sociétés disposaient donc d’un délai de 2 mois à compter de cette signification pour s’acquitter de leurs obligations, soit jusqu’au 19 septembre 2024 inclus, l’astreinte commençant à courir le 20 septembre 2024 pour une durée de quatre mois, soit jusqu’au 20 janvier 2025.

En l’absence de précision du juge des référés sur la nature de l’astreinte prononcée, celle-ci revêt le caractère d’une astreinte provisoire, ce qui n’est pas contesté.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Cité technique fait valoir que les sociétés King Student et SCI [X] n’ont pas réalisé les travaux mis à leur charge, ainsi qu’il résulte du dernier rapport de l’expert judiciaire et des pièces produites établissant que durant la période de liquidation des astreintes, les obligations de suppression n’étaient pas exécutées ni même engagées et que le premier juge a d’ailleurs constaté que la SAS King Student n’avait achevé de s’acquitter de ses obligations « qu’au terme de cette nouvelle instance », c’est-à-dire après la période de cours de l’astreinte et donc de manière tardive. Il expose, en conséquence, et contrairement à ce que soutient la société King Student, que l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution ne consacre nullement un pouvoir discrétionnaire illimité du juge mais instaure seulement d’une part un pouvoir de modulation du montant de la liquidation de l’astreinte qui s’exerce en tenant compte du comportement du débiteur et des difficultés rencontrées et d’autre part la suppression totale ou partielle de l’astreinte subordonnée à la caractérisation d’une cause étrangère. Il soutient qu’il n’est établi l’existence d’aucune cause étrangère ayant empêché la réalisation des travaux, l’argument selon lequel l’expert judiciaire précise que la société King Student « n’aurait dans tous les cas pu se rejeter sur une autre évacuation » ne constitue pas, en droit, une cause étrangère ni une impossibilité objective et insurmontable alors qu’il s’agit d’une considération de convenance technique imputable à la configuration des lieux et aux choix d’aménagement faits unilatéralement par les intimées. Il estime, en conséquence que la réalisation de l’écoulement des eaux usées dans le réseau commun de la copropriété l’a été sans autorisation préalable de la copropriété et en méconnaissance des règles sanitaires, continue de perdurer et constitue toujours à ce jour un trouble manifestement illicite, justifiant la liquidation de l’astreinte et la fixation d’une nouvelle astreinte.

Il ajoute en ce qui concerne les arguments opposés par la SCI [X] que la condamnation sous astreinte prononcée par l’ordonnance du 9 juillet 2024 a acquis l’autorité de la chose jugée quant à l’imputabilité de l’obligation de faire à la charge conjointe du bailleur et du preneur, que l’astreinte se liquide au regard du résultat effectif de l’exécution, sans que le débiteur puisse se prévaloir de ses seules démarches internes pour s’exonérer de la condamnation et que le comportement allégué de bonne foi du bailleur ne caractérise nullement une « cause étrangère », la SCI [X] ne pouvant donc se retrancher derrière la seule faute de son locataire alors qu’il lui appartenait, en sa qualité de copropriétaire, de veiller à la conformité des installations affectant les parties communes et d’agir efficacement pour faire cesser le trouble dés avant la condamnation prononcée à son encontre.

La SAS King Student s’oppose aux demandes de liquidation d’astreinte et de fixation d’une nouvelle astreinte alors que si elle a reconnu en première instance ne pas avoir exécuté les termes de l’ordonnance de référé du 9 juillet 2024, son inaction résulte d’une véritable difficulté d’exécution provenant d’un contentieux avec son bailleur, lequel est à l’origine du raccordement du système d’évacuation du local au réseau de la copropriété sans autorisation, raccordement préexistant à son entrée dans les lieux et dont elle n’est pas responsable. Elle expose que lorsqu’elle s’est déclarée responsable à ce titre dans le cadre de la procédure en référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 9 juillet 2024, elle parlait en réalité non pas du raccordement des eaux usées du local loué au réseau de la copropriété mais du raccordement du four vapeur au raccordement existant, qui a été supprimé suite à l’expertise judiciaire du 26 septembre 2023. Elle ajoute qu’il existe également un contentieux avec son bailleur en ce qui concerne l’évacuation des fumées, contentieux résultant du non-respect par la SCI [X] de son obligation de délivrance des locaux donnés à bail, les deux extracteurs de fumée existants n’étant pas conformes et ne permettant pas une exploitation normale de son activité de restauration.

Elle indique que ses difficultés d’exécution résultent également des conséquences irréversibles qu’entraîneraient pour elle de tels retraits de raccordement, dès lors qu’elle verrait son activité commerciale de restauration stopper brutalement avec des conséquences financières désastreuses. Elle précise qu’elle a essuyé un refus oral du syndicat des copropriétaires à sa proposition de retrait à ses frais des raccordements litigieux, la conduisant ainsi une impasse et qu’elle a par la suite fait une demande officielle inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la copropriété.

Elle affirme en tous les cas s’être conformée aux préconisations de l’expert judiciaire qui a constaté qu’était intervenue la suppression de l’évacuation de fumées en façade par la SAS King Student à ses seuls frais, qu’elle disposait bien d’un bac à graisse depuis 2023 et que le tuyau d’évacuation des eaux usées du local avait été remplacé, ainsi qu’il résulte d’une facture du 26 septembre 2025, l’expert ayant relevé une impossibilité de raccorder les eaux usées du local à un autre endroit.

Elle considère, en conséquence que le premier juge en refusant de liquider l’astreinte s’est parfaitement conformé à la lettre de l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution en tenant compte de ses difficultés dans l’exécution de la décision du 9 juillet 2024 et contrairement à ce que soutient l’appelant n’a pas supprimé l’astreinte mais a rejeté la demande de liquidation, de sorte qu’il n’avait pas l’obligation de justifier d’une cause étrangère.

La SCI [X] s’oppose également aux demandes formées par l’appelant en rappelant qu’elle n’est pas concernée par la suppression des évacuations des eaux usées, sa seule obligation consistant en la suppression du système d’installation d’évacuation des fumées en façade de la copropriété et que cette obligation est matériellement exécutée comme le confirme le rapport d’expertise. Elle soutient que l’appelant ne saurait tirer argument d’un prétendu retard pour justifier sa demande de liquidation dès lors que l’obligation est éteinte au jour où le juge statue, la liquidation étant sans objet.

Elle expose, en outre, qu’elle est totalement étrangère aux agissements de sa locataire, la SAS King Student. Elle conteste à cet égard que le local commercial ait été loué en présence de l’extracteur de fumées de façade comme l’a retenu le juge des référés alors qu’il a été installé par la société King Student elle-même en 2020 sans autorisation de la copropriété et du bailleur, le juge ayant fait manifestement une confusion entre le système d’évacuation des fumées par un conduit interne et celui en façade. Elle ajoute qu’elle a, par acte d’huissier en date du 1er août 2024, sommé son locataire de se conformer à l’ordonnance du 9 juillet 2024 et qu’elle a reçu confirmation à la suite d’échanges avec le conseil de sa locataire de la réalisation de ces suppressions, démontrant ainsi sa bonne foi dans l’exécution de la décision. La SCI [X] démontre sa bonne foi.

Elle invoque également être dans l’impossibilité matérielle et juridique de procéder à la suppression du système d’évacuation des fumées en façade installé par son locataire, une telle intervention portant atteinte à la jouissance paisible du locataire protégée par l’article 1719 du code civil et par le bail en vigueur et elle justifie avoir respecté la clause résolutoire du bail et accompli des diligences actives en vue de la réalisation de cette suppression en délivrant la sommation précitée à son locataire et en tentant à de multiples reprises une résolution amiable du litige.

S’agissant de l’obligation imposée à la SAS King Student seule de procéder à la suppression de l’évacuation des eaux usées du local commercial branchée sur le réseau commun de la copropriété, il ressort des pièces produites que cette société ne justifie pas avoir exécuté son obligation de faire alors qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 2 octobre 2025 que ce raccordement était toujours existant à la date de la visite de l’expert le 11 septembre 2025. Si l’expert judiciaire a indiqué que le choix de l’emplacement de ce raccordement est conforme dans la mesure où le tube sur lequel le rejet des eaux usées est raccordé est en limite de propriété et où la société King Student n’aurait dans tous les cas pas pu réaliser ce raccordement sur une autre évacuation que celle de la copropriété, cette circonstance ne saurait caractériser ni une difficulté d’exécution, ni une impossibilité matérielle d’exécution alors qu’il convient de rappeler que l’ordonnance de référé du 9 juillet 2024 a imposé à la société King Student le retrait pur et simple de ce raccordement et non la réalisation d’un autre raccordement. Ainsi le fait de ne pas pouvoir se raccorder à une autre évacuation des eaux usées, comme l’a constaté l’expert judiciaire ne constitue pas une difficulté ou impossibilité d’exécution de l’obligation de supprimer le raccordement actuellement toujours existant sur le réseau de la copropriété, lequel constitue toujours le trouble manifestement illicite résultant de l’absence d’autorisation préalable de la copropriété relative à cette installation et ayant donné lieu au prononcé de l’astreinte et aucune difficulté de nature à empêcher matériellement cette suppression n’étant invoquée. Le juge des référés dans les motifs de son ordonnance du 9 juillet 2024 a prononcé cette obligation de retrait de ce raccordement, indépendamment de la réalisation par la société King Student d’un nouveau raccordement ailleurs que sur le réseau de la copropriété ou de l’obtention de l’accord de la copropriété pour maintenir ce raccordement sur son réseau, le juge des référés ne faisant qu’évoquer les autres possibilités offertes au locataire pour faire cesser le trouble manifestement illicite mais sans lui imposer aucune obligation à cet égard.

De même, il est exact que la société King Student justifie avoir remplacé le tuyau d’évacuation existant par un tuyau PVC conforme aux normes réglementaires et capable de résister à de fortes températures selon une facture en date du 26 septembre 2025 et avoir installé en cuisine un bac à graisse distinct du réseau en cause, ainsi qu’il ressort de photographies prises le 6 octobre 2025, tel que cela a été recommandé par l’expert judiciaire aux termes de son rapport d’expertise du 2 octobre 2025. Cependant, d’une part ces aménagements ont été réalisés bien postérieurement à la date de point de départ de l’astreinte et à l’issue de la période de liquidation, étant précisé s’agissant du bac à graisse que si la société King Student produit une facture d’achat de ce matériel en date 4 janvier 2023, il est établi par les dernières opérations d’expertise qu’il n’était pas mis en place lors de celles-ci, l’expert évoquant la nécessité d’en installer un. En conséquence, tout retard dans l’exécution de l’obligation assortie d’une astreinte est susceptible de justifier la liquidation de cette astreinte. D’autre part et en tout état de cause, de tels aménagements, quand bien même ont-ils été préconisés par l’expert judiciaire, ne sont pas de nature à justifier de l’exécution de l’injonction de faire imposée à la société King Student de procéder à la suppression du raccordement existant dès lors que l’ordonnance de référé du 9 juillet 2024 n’a nullement imposé à la société King Student de réaliser ces aménagements ou de respecter les préconisations de l’expert judiciaire à ce titre.

C’est donc à tort que le premier juge a rejeté la demande de liquidation de l’astreinte en se fondant tant sur l’impossibilité de supprimer le raccordement litigieux du fait de l’impossiblité d’un raccordement à un autre réseau d’eaux usées que sur la réalisation des aménagements précités conformément aux préconisations de l’expert, lesquelles ne répondaient pas à l’obligation imposée par le juge des référés dans sa décision du 9 juillet 2024 et que le juge saisi de la liquidation de l’astreinte ne peut remettre en cause.

Par ailleurs, la société King Student ne justifie avoir accompli aucune diligence pour satisfaire à son obligation à compter de la signification de l’ordonnance de référé et pendant la période de liquidation, soit entre le 19 juillet 2024 et le 20 janvier 2025. Il ne justifie pas davantage de difficultés notamment techniques l’ayant empêché de procéder à la suppression de l’installation en cause ou de l’existence d’une cause étrangère de nature à supprimer totalement ou partiellement ladite astreinte. Le fait d’avoir sollicité l’autorisation de la copropriété pour se raccorder au réseau d’évacuation des eaux usées de celle-ci, outre que cette demande n’a été adressée que le 9 mai 2025, soit postérieurement à la période de liquidation de l’astreinte ne peut être considéré comme une diligence tendant à voir supprimer le raccordement en cause, de même que le refus oral de la copropriété de lui accorder cette autorisation ne saurait constituer un obstacle à l’exécution de son obligation de faire.

Enfin, la société King Student ne saurait se prévaloir de l’existence de difficultés d’exécution qui résulteraient ’des conséquences irréversibles qu’entraînerait pour elle un tel retrait de raccordement, dès lors qu’elle verrait son activité commerciale de restauration stopper brutalement avec des conséquences financières désastreuses’ alors que l’obligation qui lui a été imposée à ce titre et les conséquences qui en découlent résultent d’un comportement qui lui est strictement imputable pour ne pas avoir sollicité l’autorisation préalable de la copropriété, comme l’a retenu l’ordonnance de référé du 9 juillet 2024 et que le préjudice qu’elle est susceptible de subir à la suite de ce retrait ne constitue donc pas une difficulté d’exécution au sens de l’article L. 131-4 précité.

Il convient, en conséquence, d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté les demandes de liquidation de l’astreinte et de fixation de nouvelle astreinte.

Statuant à nouveau, il convient de liquider l’astreinte et d’en fixer une nouvelle.

Cependant il y a lieu de relever que le syndicat des copropriétaires sollicite la liquidation de cette astreinte à l’encontre tant de la société King Student que de la SCI [X] alors que l’ordonnance de référé du 9 juillet 2024 n’a imposé l’obligation assortie de l’astreinte au titre de la suppression du raccordement litigieux qu’à la société King Student, seule l’obligation relative à l’installation d’extracteur de fumées ayant été imposée solidairement à cette dernière et à la SCI [X]. Au surplus, la demande de liquidation de l’astreinte formée par le syndicat des copropriétaires se limite, tant aux termes du dispositif de ses écritures que de ses motifs à la somme de 24 000 € au titre des deux obligations précitées confondues alors que l’ordonnance de référé du 9 juillet 2024 a prononcé deux astreintes distinctes de 200 € par jour de retard pendant quatre mois, soit 24 000 € pour chacune d’elle.

Il convient donc de considérer que le syndicat des copropriétaires entend limiter sa demande au titre de la liquidation de chacune de ces astreintes à 12 000 €.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de liquider l’astreinte relative à la suppression du raccordement à la somme de 12 000 € pour la période du 20 septembre 2024 au 19 janvier 2025 et de condamner la société King Student au paiement de cette somme, étant précisé que cette condamnation ne peut être prononcée qu’à titre provisionnel par la présente cour disposant des mêmes pouvoirs que le juge des référés. Il y a lieu également de fixer à la charge de cette dernière une nouvelle astreinte provisoire de 200 € par jour de retard qui commencera à courir passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et pour une durée de quatre mois pour satisfaire à l’obligation imposée par l’ordonnance de référé du 9 juillet 2024 consistant en la suppression de l’évacuation des eaux usées du local commercial branchée sur le réseau commun de la copropriété.

S’agissant de l’obligation imposée à la SAS King Student et à la SCO [X] de procéder à la suppression du système d’installation d’évacuation des fumées en façade de la copropriété, il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 2 octobre 2025 que lors de la visite de l’expert le 11 septembre 2025 :

– la grille en façade a été refermée par une planche en bois

– la gaine de rejet des fumées a été désaccouplée

– un bouchon galvanisé doit être installé afin de rendre étanche le rejet des fumées qui continue de passer en partie par la grille en façade

La société King Student ne saurait donc prétendre avoir exécuté son obligation dés avant la visite de l’expert judiciaire alors que celui-ci a constaté la persistance du passage des fumées au travers de la grille de la façade et qu’il n’a pas constaté la suppression complète du système d’installation.

La société King Student a justifié de l’installation du bouchon galvanisé par la production de photographies prises le 6 octobre 2025 et de la dépose du conduit galvanisé en sortie extérieure selon une facture datée du 26 septembre 2025, date à laquelle il y a lieu de considérer qu’elle a satisfait pleinement à son obligation de ’suppression du système d’installation d’évacuation des façades’.

Néanmoins, il y a lieu de constater qu’elle s’est exécutée tardivement postérieurement à la période de liquidation de l’astreinte, ce qui justifie que celle-ci soit liquidée contrairement à ce qu’a retenu le premier juge en dépit de ce retard dans l’exécution de l’obligation.

Pour procéder à l’examen des diligences et difficultés d’exécution invoquées par les sociétés King Student et [X], il convient de rappeler que deux débiteurs condamnés à une même obligation de faire ne peuvent être tenus solidairement au paiement du montant de l’astreinte liquidée (Civ 2ème 10 janvier 2013 n° 11-26. 483) , quand bien même la juridiction ayant prononcé l’astreinte a prononcé une condamnation solidaire à l’exécution de l’obligation (Civ 2ème 25 mars 2021 n° 18-10.285) et ce, en raison du caractère personnel de l’astreinte qui implique qu’il soit tenu compte au stade de la liquidation de celle-ci du comportement individuel de chaque débiteur de l’obligation et des difficultés que chacun d’eux a rencontrées pour s’exécuter.

En ce qui concerne la société King Student, celle-ci ne produit aucune pièce de nature à démontrer qu’elle a effectué ses diligences à compter de la signification de l’ordonnance de référé du 9 juillet 2024 et pendant la période de liquidation qui s’est achevée le 20 janvier 2025 pour satisfaire à son obligation même partiellement, l’ensemble des pièces qu’elle produit faisant état de constatations postérieures à cette date concernant les aménagements effectuées. Elle ne justifie d’aucune difficulté d’exécution ayant fait obstacle à l’exécution de son obligation. Elle se contente, en effet, à ce titre de faire valoir l’existence du contentieux existant avec son bailleur résultant du non-respect par la SCI [X] de son obligation de délivrance des locaux donnés à bail, l’installation d’extracteurs de fumée existante s’étant révélée non conforme à la réglementation et ne permettant pas une exploitation normale de son activité de restauration. Or, il s’agit de circonstances déjà évoquées devant le juge des référés dans l’instance ayant conduit à l’ordonnance du 9 juillet 2024 qui a considéré que le débat relatif à l’imputabilité de cette non-conformité au regard des obligations du bailleur et du preneur en lecture des stipulations du bail et de leurs agissements ou inactions respectifs ne relevait pas du juge des référés. Il en est de même au stade de la liquidation de l’astreinte s’agissant de circonstances antérieures. Il n’est pas établi ni même invoqué dans le cadre de la présente instance que la SCI [X] se serait opposée à compter du prononcé de cette ordonnance à l’exécution de l’obligation de faire par son locataire, alors qu’au contraire, sa bailleresse l’a sommée par exploit de commissaire de justice du 1er août 2024 de procéder au retrait de l’installation. Par ailleurs, et comme la cour l’a déjà retenu précédemment, l’existence de conséquences préjudiciables qu’entraînerait ou qu’a entraîné pour la société King Student le retrait de l’installation en cause ne constitue pas une difficulté d’exécution au sens de l’article L. 131-4 précité alors que ces conséquences découlent de l’exécution même de l’obligation qui lui a été imposée à ce titre en raison d’un comportement qui lui est imputable pour avoir exploité son activité en dépit d’une installation non conforme, comme l’a retenu le juge des référés dans sa décision du 9 juillet 2024.

En ce qui concerne la SCI Olas, celle-ci ne saurait davantage se prévaloir de la circonstance selon laquelle ce serait sa locataire qui aurait procédé à l’installation litigieuse non conforme, ce fait qui s’est produit antérieurement à la période de liquidation de l’astreinte ayant été déjà invoqué devant le juge des référés qui a néanmoins condamné les deux intéressés à exécuter l’obligation de faire, la présente cour ne pouvant remettre en cause le principe de cette obligation en retenant à ce titre une difficulté d’exécution, laquelle n’est pas caractérisée par cette circonstance. Par ailleurs, elle ne démontre pas que la délivrance à son locataire de la sommation précitée du 1er août 2024 suffit à justifier de diligences actives pour parvenir à l’exécution de son obligation, alors que cette sommation est restée vaine. A cet égard, et contrairement à ce que soutient la SCI [X], le bailleur peut parfaitement faire réaliser les travaux lui-même dans les locaux qu’il loue sans être en infraction avec les dispositions de l’article 1719 du code civil en sollicitant d’abord l’accord de son locataire pour ce faire, et à défaut d’obtenir cet accord, de solliciter une autorisation judiciaire ou une mesure coercitive à son encontre. Il peut également engager une action à son encontre visant à faire respecter le bail, le règlement de copropriété et les normes en vigueur et même demander judiciairement la résiliation du bail si le locataire fait obstacle aux demandes son bailleur à ce titre. Or, la SCI [X] ne produit aucune pièce établissant que depuis la signification de l’ordonnance de référé du 9 juillet 2024, elle se serait rapprochée de sa locataire pour lui permettre d’intervenir dans les lieux loués afin de satisfaire à l’exécution de cette décision, ni que cette dernière aurait fait obstacle à ses tentatives d’intervention et elle n’a engagé aucune action judiciaire à son encontre. Elle ne justifie pas, au surplus, des échanges épistolaires qui auraient eu lieu avec le conseil de la société King Student et de ses tentatives de règlement amiable du litige depuis la date de cette ordonnance.

Elle ne démontre donc ni l’existence d’une impossibilité matérielle d’exécution ou d’une difficulté d’exécution ni l’existence de diligences suffisamment concrètes permettant de tenir compte d’un comportement actif dans l’exécution de la décision judiciaire.

En conséquence, il s’avère que tant la société King Student que la SCI [X] ont fait preuve de la même passivité pendant le cours de l’astreinte et ont contribué chacun à l’inexécution de la décision sans établir l’existence de difficultés d’exécution de cause étrangère, justifiant ainsi d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de liquidation formée à leur encontre et statuant à nouveau de liquider l’astreinte à hauteur de 6000 euros chacun, compte tenu de la limitation de la demande formée par le syndicat des copropriétaires, telle qu’énoncée précédemment et de les condamner chacun au paiement de cette somme à titre provisionnel.

En revanche, il y a lieu de confirmer l’a décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de fixation d’une nouvelle astreinte, l’obligation de procéder au retrait de l’installation d’extracteurs de fumée ayant été pleinement satisfaite à ce jour.

Sur la demande de délais de paiement formée par la SAS King Student

A titre subsidiaire, la société King Student sollicite l’octroi de délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil pour une durée de 24 mois en faisant valoir qu’elle ne peut s’acquitter d’un montant supérieur à 500 euros par mois au regard de son résultat déficitaire d’exploitation 2024 et des charges qu’elle supporte.

Néanmoins, d’une part, le bilan comptable qu’elle produit et qui présente, en effet, un résultat déficitaire est ancien puisqu’arrêté au 31 mai 2024, la société King Student ne justifiant pas de sa situation économique actuelle, ce qui ne permet pas de déterminer si elle sera en mesure de respecter un rééchelonnement.

Par ailleurs, même si aucun texte n’exclut l’octroi de délais de paiement en la matière, il convient de relever que la liquidation d’une astreinte constitue une sanction de l’inexécution d’une décision judiciaire, la constitution d’une telle dette étant imputable au comportement négligent voire totalement inactif du débiteur de l’obligation qui lui a été imposée par cette décision, tel étant le cas en l’espèce de la société King Student qui n’a accompli aucune diligence pendant la période de liquidation, et ce, sans motif légitime, cette dernière ne pouvant, en conséquence, être considérée comme un débiteur de bonne foi à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Il convient donc de rejeter cette demande.

Sur la demande d’appel en garantie à l’encontre de la SAS King Student

À titre infiniment subsidiaire, la SCI [X] sollicite la condamnation de la société King Student à la relever et garantir intégralement des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent litige en faisant valoir que les troubles et les procédures subséquentes trouvent leur cause exclusive dans les manquements de la SAS King Student à ses obligations contractuelles et au respect du règlement de copropriété, que cette dernière a expressément donné des informations mensongères à l’expert sur la nature du local loué et que les installations tant d’extracteurs de fumée que d’évacuation des eaux usées délivrées au locataire étaient conformes à l’activité exploitée, conformément à son obligation de délivrance conforme du bailleur. Elle ajoute à ce titre n’avoir jamais été destinataire d’une quelconque plainte ou revendication de son locataire sur un prétendue manquement à son obligation de délivrance et ne pas avoir été informée de ces problèmes en temps utiles tant par le locataire que par le syndic de copropriété.

La société King Student s’oppose à cette demande en exposant que selon les conclusions de l’expertise judiciaire du 26 septembre 2023, il est avéré que l’installation d’extracteur de fumées en place dans les lieux loués au moment de leur prise de possession n’était pas conforme pour accueillir le type d’activité exercée par elle, que le bailleur lui a néanmoins donné à bail les locaux en question alors même que le règlement de la copropriété décrit le lot en question comme composé d’un magasin et d’un arrière magasin, démontrant ainsi l’effectivité de la non-conformité et du défaut de délivrance conforme à ce local.

Cependant, la demande de garantie formée par la SCI [X] suppose de trancher une véritable contestation de fond sur les rapports contractuels entre le bailleur et le locataire et de procéder à une analyse approfondie de leurs obligations respectives pour statuer sur la responsabilité de chacun, ce qui ne relève pas du pouvoir du juge des référés mais uniquement de celui du juge du fond qui seul pourra apprécier les agissements fautifs invoqués de part et d’autre.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé concernant cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En cause d’appel, il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 1] les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. La SAS King Student et la SCI [X] qui succombent à l’instance seront donc condamnées in solidum à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée sur le même fondement par la SCI [X] qui succombe à l’instance sera rejetée.

Pour les mêmes motifs, les sociétés King Student et [X] seront condamnés in solidum aux dépens.

Il n’existe aucun motif de réformer la décision entreprise sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens de première instance dés lors que les deux sociétés succombent finalement à l’instance, le premier juge ayant, par ailleurs, motivé la condamnation à ce titre de la société King Student et de la SCI [X] sur le fait que si le demandeur succombait en sa demande en liquidation d’astreinte, ce n’est qu’aux termes de cette instance, que les débiteurs se sont acquittés de leurs obligations. Il aura seulement lieu de confirmer la décision entreprise à ce titre

[…texte tronqué, 3115 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]