ARRET N°364

N° RG 26/00960 – N° Portalis DBV5-V-B7K-HP3D

S.C.I. LES CLES DU 17

C/

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 22 SEPTEMBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 26/00960 – N° Portalis DBV5-V-B7K-HP3D

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 06 mars 2026 rendue par le Président du Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

S.C.I. LES CLES DU 17

[Adresse 1]

[Localité 1]

ayant pour avocat Me Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 15 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Lydie MARQUER, Présidente de chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente de chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS,

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.

ARRÊT :

– Contradictoire

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente de chambre et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 12 avril 2022, reçu par Maître [J] [Y], notaire, M. [N] [M] a acquis le lot n°2 d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété, de la société civile immobilière Lafayette MG.

Cet immeuble était décomposé en trois lots :

– les lots n°1 et 3, situés en rez-de-chaussée,

– le lot n°2, situé au premier étage.

Par acte en date du 17 mai 2024, la société civile immobilière Les clés du 17 (constituée par M. [Y] et son épouse en vue de l’acquisition), a acquis les lots n°1 et 3 de cet immeuble en copropriété de la société Lafayette MG.

Par requête du 6 janvier 2026, reçue le 9 janvier suivant, la sci Les clés du 17 (ci-après ’[Adresse 3] ») a sollicité du président du tribunal judiciaire de La Rochelle la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriétaire et de dire et juger que l’administrateur provisoire ainsi désigné aura tous les pouvoirs du syndic, tels qu’exposés à l’article 29-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ordonnance du 6 mars 2026, le président du tribunal judiciaire de La Rochelle a rejeté les demandes de la société Les clés du 17 et l’a condamnée aux dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que M. [M] avait justifié de sa désignation en qualité de syndic bénévole et de ses actions récentes, en produisant le procès-verbal de la réunion de copropriété daté du 2 août 2023 le désignant en qualité de syndic bénévole.

Il a relevé que M. [M] avait produit un mail de remerciement de M. [U] et un bilan de 1986 à février 2026 des nombreuses actions menées par lui en qualité de syndicat bénévole, et divers justificatifs de ces démarches, notamment pour les plus récents :

– un courrier de janvier 2025 relatif à la transmission au copropriétaire d’un devis d’entretien de la toiture,

– un devis d’avril 2024 pour la vmc,

– une facture d’électricité du 30 septembre 2024 correspondant, selon M. [M], à une intervention au profit de la copropriété,

– la tenue d’une expertise amiable en janvier 2025 suite à un dégât des eaux,

– les justificatifs de l’assurance de la copropriété.

Et il a jugé que Les clés du 17 n’apportait la preuve, ni d’un équilibre financier gravement compromis du syndicat des propriétaires, ni de l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

Par lettre du 20 mars 2026, reçue au greffe du tribunal judiciaire de La Rochelle le 24 mars 2026, Les clés du 17, par l’intermédiaire de son conseil, a relevé appel de cette ordonnance pour le cas où le président n’envisagerait pas de rétracter sa décision.

Le 25 mars 2026, le tribunal a indiqué qu’il n’y aurait pas de décision de rétractation.

Le greffier du tribunal a donc transmis l’acte d’appel le 1er avril 2026 qui a été reçu au greffe de la cour d’appel le 3 avril 2026.

Le 24 avril 2026, le dossier a été communiqué pour avis au procureur général qui a indiqué, en date du 28 avril 2026, s’en rapporter.

Par lettre recommandée avec avis de réception envoyée le 24 avril 2026, réceptionnée le 28 avril 2026, le greffe de la cour d’appel de Poitiers a convoqué Les clés du 17 à l’audience tenue le 15 juin 2026 à 14 heures.

Par conclusions du 9 juin 2026, l’appelant demande à la cour de :

Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de la Sci Les Clés du 17, annexé aux présentes conclusions,

Vu les dispositions de l’article 29 – 1 de la loi du 10 juillet 1965,

Infirmer l’ordonnance de monsieur le président du tribunal judiciaire de La Rochelle du 6 mars 2026, en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Désigner un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété,

Désigner un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de douze mois, avec mission de :

’ Se faire remettre l’ensemble des archives, contrats, identifiants, comptes, documents comptables et administratifs de la copropriété

’ Ouvrir ou régulariser le compte bancaire séparé du syndicat

’ Établir la situation comptable entre les copropriétaires

’ Appeler et recouvrer les charges nécessaires au fonctionnement du syndicat

’ Régler les factures urgentes, notamment assurance, eau, sinistre et conservation de l’immeuble

’ Traiter le sinistre dégât des eaux, les expertises, recherches de fuite et travaux subséquents

’ Faire chiffrer les travaux urgents ou conservatoires

’ Traiter les questions relatives à la VMC, aux normes [Localité 4], à la sécurité et à la porte palière

’ Convoquer toute assemblée générale utile

’ Représenter le syndicat dans toute procédure nécessaire

’ Rendre compte de sa mission à l’issue de celle-ci.

Dire et juger que l’administrateur provisoire ainsi désigné aura tous les pouvoirs du syndic, tel qu’exposé à l’article 29 – 1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1 965.

À titre subsidiaire, si la Cour ne faisait pas droit à la demande de désignation d’un administrateur provisoire avec tous pouvoirs du syndic,

Dire que la situation de blocage institutionnel de la copropriété justifie, à tout le moins, l’organisation d’une assemblée générale appelée à statuer sur la désignation d’un syndic professionnel, la régularisation des comptes, le budget prévisionnel, les appels de fonds, le traitement du sinistre et les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble,

Dire que Foncia Charente Maritime, si la Cour retient la régularité de sa désignation par l’assemblée générale du 25 octobre 2024, est habilitée à convoquer ladite assemblée générale,

À défaut, habiliter la sci Les clés du 17, copropriétaire majoritaire, ou tout mandataire de justice qu’il plaira à la Cour de désigner, à convoquer l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Rochefort,

Dire que cette assemblée aura notamment pour ordre du jour :

’ La désignation ou la confirmation d’un syndic professionnel

’ L’approbation du budget prévisionnel

’ La régularisation des comptes et appels de fonds

’ Le traitement du sinistre dégât des eaux

’ Les travaux urgents ou conservatoires

’ Les questions relatives à l’assurance, à la VMC, aux normes [Localité 4] et à la porte palière.

Les clés du 17 expose que :

– par courrier du 15 juillet 2024, elle a indiqué à M. [M] qu’il serait opportun de désigner un syndic professionnel au sein de la copropriété, ce qui aurait le mérite de « faciliter la prise de décision, veiller au respect du règlement de copropriété et assurer une gestion efficace de « leur » intérêt commun en toute impartialité » mais que M. [M] a répondu qu’il était le « syndic bénévole » de la copropriété.

– au regard des dissensions qui apparaissaient entre les deux copropriétaires, elle a écrit à M. [M] le 2 septembre 2024 qu’elle entendait bien convoquer une assemblée générale des copropriétaires, afin de nommer un syndic professionnel,

– par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 octobre 2024, elle l’a convoqué à une assemblée générale de copropriété dont la tenue était fixée au 25 octobre 2024, comprenant, notamment, comme ordre du jour, la désignation de Foncia Charente Maritime en qualité de syndic de la copropriété,

– l’assemblée générale, en l’absence de M. [M] qui ne s’est pas présenté, a désigné Foncia Charente Maritime en qualité de syndic de la copropriété et donné pouvoir à Monsieur [Y] en vue de signer le contrat de syndic,

– le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété a été notifié à M. [M] par Foncia Charente Maritime par lettre recommandée avec accusé de réception,

– Foncia Charente Maritime a souhaité mettre à jour le registre des copropriétés et demandé à M. [M] de le désigner en qualité de successeur sur cette plate-forme, ce qu’il a refusé,

– par exploit en date du 24 janvier 2025, M. [M] a fait délivrer assignation à Les clés du 17, au syndicat des copropriétaires et à Foncia Charente Maritime, à comparaître devant le Tribunal judiciaire de Le Rochelle aux fins d’ordonner la suspension des effets du contrat de syndic professionnnel conclu par Les clés du 17 au profit de la société Foncia durant l’instance et à titre principal, d’annuler l’intégralité des décisions contenues dans le procès-verbal du 25octobre 2024,

– le 23 mai 2025, M. [M] a déposé une plainte auprès du procureur de la République pour des faits d’abus de confiance et d’abus de faiblesse ; cette plainte a été classée sans suite,

– par une requête du 12 juin 2025, le même a saisi la chambre de discipline des notaires de [Localité 5] contre Maître [Y] pour violation des principes déontologiques élémentaires, l’affaire ayant été appelée devant la Chambre de discipline des notaires de [Localité 5] le 19 mars 2026, renvoyée au 18 juin 2026.

Les clés du 17 se dit fondée en sa requête en désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

– la requête a été déposée alors que le mandat de Foncia Charente Maritime a fait l’objet d’un recours,

– elle démontre l’existence d’un blocage institutionnel de la copropriété, lié notamment aux conflits existant entre les copropriétaires, ainsi que la mise en péril des intérêts de la copropriété, notamment en ce qui concerne la conservation de l’immeuble,

– c’est à tort que le président du tribunal judiciaire a retenu que M. [M] justifiait de sa désignation en qualité de syndic bénévole de la copropriété, le document présenté par celui-ci ne comportant ni résolution expresse de désignation, ni résultat de vote, ni approbation d’un contrat de syndic, ni durée de mandat, ni date de prise d’effet, ni de date d’échéance ; à supposer même que la cour considérerait que ce document aurait emporté désignation de M. [M], ce prétendu mandat ne pourrait durer plus de trois ans, de sorte qu’en date du 2 août 2023, il ne pourrait produire effet au-delà du 2 août 2026, sauf renouvellement régulier provoquant un blocage institutionnel ; bien qu’une action soit diligentée par M. [M] à l’encontre de Foncia, celle-ci a bien en l’état statut de syndic de copropriété,

– la sci soutient que le fonctionnement de la copropriété se trouve profondément affecté, en raison de la situation particulièrement conflictuelle générée par M. [M], motivé par le fait qu’il n’admet pas que la sci ait acquis les lots n° 1 et 3, qui se concrétise par la multiplication des procédures civiles, pénales et disciplinaires initiées à l’encontre de Maître [Y], co-gérant de la concluante, ajoutant que la ranc’ur de M. [M] se trouve renforcée par le fait que ses copropriétaires, qu’il s’agisse du docteur [U] ou de la sci concluante, s’opposent à la modification de la destination de son lot de copropriété, d’un usage professionnel, à un usage d’habitation en application du règlement de copropriété.

– selon la sci, le conflit avec M. [M] compromet les équilibres financiers de la copropriété, la sauvegarde des biens immobiliers et en définitive son fonctionnement normal car ce copropriétaire ne répond pas aux appels de fonds de Foncia, qui écrivait, le 10 juillet 2025, être en passe de se retrouver ’très prochainement en difficulté compte tenu de l’absence totale de contribution aux charges de la part de M. [M]’, cette situation étant de nature à mettre en péril la trésorerie de la copropriété,

– la sci ajoute que M. [M] ne peut sérieusement inscrire à son crédit la déclaration du sinistre au titre du dégât des eaux qui s’est produit au sein de la copropriété, sa gestion, l’expertise et la recherche de fuite, alors que les pièces démontrent que ces diligences ont été assumées par la elle-même et par Foncia,

– enfin, elle fait valoir que M. [M] loue son lot à usage de bureau recevant du public, ce qui impose une vigilance particulière sur les conditions de sécurité et de conformité des parties communes mais que pourtant, la porte palière demeure discutée au regard des exigences coupe-feu et du sens d’ouverture, car lorsque la porte du local de M. [M] est ouverte, elle obstrue directement l’accès à l’Office notarial, ce qui crée une difficulté aussi au regard de la réglementation sur la sécurité incendie ; selon elle, cette situation expose le syndicat à un risque de responsabilité et confirme la nécessité d’une gestion neutre et diligente.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 29-1 I- de la loi du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête, peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

Le recours à cette procédure permet de donner à l’administrateur provisoire désigné tous les pouvoirs du syndic, ceux de l’assemblée générale des copropriétaires (à l’exception de ceux prévus à l’article 26 a et b) ainsi que les pouvoirs du conseil syndical.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose que soit réunie l’une des conditions suivantes :

– l’équilibre financier du syndicat des copropriétaire est gravement compromis

ou

– le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

C’est par une motivation complète, précise et pertinente que la cour adopte que le président du tribunal judiciaire de La Rochelle a retenu que d’une part, il était suffisamment justifié que M. [M] avait été régulièrement désigné syndic bénévole et que la question de la validité de la désignation de Foncia Charente Maritime en qualité de syndic faisait l’objet d’une procédure en cours devant le juge du fonds et que d’autre part, la preuve n’était pas faite ni d’un équilibre financier du syndicat de copropriétaires gravement compromis, ni de l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que les conditions de l’article 29-1 n’étaient pas réunies et qu’il a refusé de rétracter sa décision, les pièces versées aux débats en cause d’appel n’étant pas de nature à infirmer la décision du premier juge.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel, statuant en matière gracieuse, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Condamne la société civile immobilière Les clés du 17 aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,