COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 22 septembre 2026

N° RG 25/01494 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GNBI

-PJ-

[K] [P], [Z] [S] épouse [P] / [F] [O], [U] [N] épouse [O]

Jugement Au fond, origine Tribunal de proximité de VICHY, décision attaquée en date du 02 Juillet 2025, enregistrée sous le n° 11-24-0164

Arrêt rendu le MARDI VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe JUILLARD, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller

En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [K] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

et

Mme [Z] [S] épouse [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par Me Elise BAYET de la SCP LALOY – BAYET, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

M. [F] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

et

Mme [U] [N] épouse [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par Me François RAYNAUD de la SELARL BERNARDET-RAYNAUD, avocat au barreau de MOULINS

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 juin 2026, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. JUILLARD, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 22 septembre 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après prorogé du délibéré initialement prévu le 8 septembre 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. JUILLARD, conseiller, faisant fonction de président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 mai 2019, Mme [W] [S] épouse [P] a donné à bail à Mme [U] [N] épouse [O] une maison d’habitation avec garage, jardin, et terrasse située [Adresse 3] à [Localité 4] (03), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros, outre la somme annuelle de 190 euros au titre des provisions sur charges.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été effectué le 1er juillet 2019.

Lors de l’exécution du contrat, Mme [U] [N] épouse [O] et son époux ont été confrontés à des sinistres (inondation dans le sous-sol en 2021 et 2022, remontées d’odeurs nauséabondes pouvant provenir d’un dysfonctionnement de la chaudière ou à d’une non-conformité électrique dans le jardin).

Par courrier du 31 août 2022, remis au destinataire le 6 septembre 2022, la compagnie d’assurance Pacifica, en sa qualité d’assureur de M. [F] [O], époux de Mme [O], a mis en demeure M. [K] [P], époux de Mme [Z] [S] épouse [P] de prendre toute disposition nécessaire à la remise en conformité du logement.

Un examen technique contradictoire s’est déroulé le 30 novembre 2022 à l’issue de laquelle un rapport a été déposé le même jour.

Mme [U] [N] épouse [O] et M. [F] [O] ont résilié le contrat de bail et ont quitté les lieux le 20 décembre 2022. Un état des lieux de sortie a été réalisé.

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été dressé le 22 décembre 2022.

Par courrier du 23 février 2023, remis au destinataire le 6 mars 2023, la compagnie d’assurance Pacifica a mis en demeure M. [K] [P] de régler aux consorts [O] la somme de 31.726,49 euros correspondant à l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, mais également de leur restituer le dépôt de garantie s’élevant à la somme de 1.300 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, M. [F] [O] et Mme [U] [N] épouse [O] ont assigné M. [K] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vichy en paiement de diverses sommes au titre de la réparation de leurs préjudices.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, M. [F] [O] et Mme [U] [N] épouse [O] ont également assigné Mme [Z] [S] épouse [P] dans la mesure où elle était signataire du contrat de bail.

Par jugement contradictoire rendu le 2 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vichy a :

– condamné Mme [Z] [S] épouse [P] à verser à M. [F] [O] et Mme [U] [N] épouse [O] la somme de 1.000 euros au titre des mesures conservatoires,

– condamné Mme [Z] [S] épouse [P] à verser à M. [F] [O] et Mme [U] [N] épouse [O] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice d’établissement,

– condamné Mme [Z] [S] épouse [P] à verser à M. [F] [O] et Mme [U] [N] épouse [O] la somme de 1.300 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

– débouté M. [F] [O] et Mme [U] [N] épouse [O] du surplus de leurs demandes,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

– condamné Mme [Z] [S] épouse [P] à verser à M. [F] [O] et Mme [U] [N] épouse [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Mme [Z] [S] épouse [P] aux entiers dépens,

– rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par acte du 5 septembre 2025, M. [K] [P] et Mme [Z] [S] épouse [P] ont fait appel de la décision en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a débouté M. [F] [O] et Mme [U] [N] épouse [O] du surplus de leurs demandes.

***

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 décembre 2025, les appelants M. [K] [P] et Mme [Z] [S] épouse [P] demandent à la cour, au visa de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 1353 du Code civil, de :

– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [F] [O] et Mme [U] [N] épouse [O] du surplus de leurs demandes,

– infirmer le jugement déféré pour le surplus,

Statuant à nouveau,

– rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [F] [O] et Mme [U] [N] épouse [O],

– condamner solidairement M. [F] [O] et Mme [U] [N] épouse [O] à leur payer et porter la somme de 3.600 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner solidairement M. [F] [O] et Mme [U] [N] épouse [O] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les appelants font valoir que l’expert ayant rendu le rapport d’expertise amiable ne rapporte aucune constatation technique permettant d’établir que le dysfonctionnement du réseau privatif des eaux usées et pluviales serait affecté d’un vice de construction à l’origine des remontées d’eau. Ils font grief au jugement de première instance de relever l’état d’indécence du logement sans se prononcer pour autant sur l’origine de cet état.

Encore, les appelants exposent que le bien loué a été rendu par les intimés dans un  » état de dégradation avancé  » alors qu’il avait été donné à bail en bon état général. Sur ce fondement, ils exposent que le dépôt de garantie doit être conservé.

S’agissant de l’indemnisation des mesures conservatoires, Mme [Z] [S] épouse [P] et M. [K] [P] font valoir que les époux [O] n’ont pas rapporté la preuve des dépenses conservatoires dans la mesure où ils n’ont produit aucun justificatif d’achat ou facture.

Les appelants font également valoir que les époux [O] ne rapportent pas la preuve de la valeur des biens qui auraient été détruits ou du refus d’indemnisation par leur assurance.

Ils exposent par ailleurs qu’aucune contestation technique n’a été effectuée afin de déterminer l’origine des désordres de sorte que le préjudice d’établissement n’est pas établi. Ils considèrent également que le préjudice moral allégué par les époux [O] n’est pas fondé.

***

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 février 2026, les intimés (les époux [O]) demandent à la cour, au visa des articles 6 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1231-1 et 1353 du Code civil, de :

– confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il les a déboutés de leur demande de réparation du préjudice moral,

– réformer le jugement sur ce dernier point,

– condamner Mme [Z] [S] épouse [P] et M. [K] [P] à leur payer et porter la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice moral subi,

– condamner Mme [Z] [S] épouse [P] et M. [K] [P] à leur payer et porter la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [Z] [S] épouse [P] et M. [K] [P] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les intimés font valoir que le logement était indécent et que la bailleresse a manqué à ses obligations légales et contractuelles en le leur louant.

Ils sollicitent la somme de 1.000 euros au titre des mesures conservatoires en faisant valoir qu’ils ont produit des factures.

Ils exposent également avoir subi un préjudice d’établissement lié au fait d’avoir vécu dans des conditions inacceptables pendant près de quatre ans. Ils arguent également que l’un de leurs enfants souffre de problèmes d’asthme qui se sont aggravés et sollicitent l’indemnisation d’un préjudice moral.

Ils demandent enfin la restitution du dépôt de garantie.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2026.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens développés par celles-ci au soutien de leurs prétentions en application notamment de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

La présence de M. [K] [P] au procès n’est ni contesté, ni contestable.

Sur l’état du logement en cause

Il n’est pas contesté que les articles 1231, 1231-1, 1232-2, 1353, 1719 et 1720 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, sont les fondements du litige, étant précisé que ces textes sont repris dans le jugement et que les parties sont représentées par des avocats pouvant, au besoin, expliquer cet aspect. Dès lors, il n’y a pas lieu, pour ne pas alourdir l’arrêt, de reprendre ici intégralement ces textes.

La cour considère en l’espèce qu’il n’est pas contestable que le mauvais état du logement, voire son indécence, sont des éléments qui doivent être démontrés par les locataires (les époux [O]).

A ce titre les locataires versent en pièce n° 3 le rapport de l’examen technique du 30 novembre 2022, examen réalisé contradictoirement entre les parties puisqu’en présence du père de Mme [P] qui la représentait.

Il ressort de cet examen amiable :

– la constatation de moisissures dans la maison d’habitation, condensation au niveau des fenêtres ; chaudière en défaut : manomètre de pression indique une valeur très basse ; pas de système de ventilation mécanique ; huisseries extérieures des portes et fenêtres PVC n’intégrant aucune ventilation ;

– en conclusion :

* un vice de construction est à l’origine de deux dégâts des eaux,

* l’origine de la cause n’a pas été traitée,

* l’absence de mesures d’assèchement est à l’origine de la présence massive d’humidité dans les murs et sols de l’habitation,

* plusieurs défauts constructifs associés à des dysfonctionnements de la chaudière ont conduit au développement de moisissures dans les pièces du logement,

* la présence persistante d’humidité associée au développement de la moisissure rend insalubre le logement et affecte les biens des époux [O] et les biens du propriétaire bailleur.

Cet examen technique n’est pas critiqué de manière efficiente par les appelants dans la mesure où ils n’apportent pas une pièce équivalente au plan technique, alors qu’ils devaient justifier de leurs allégations affirmant que l’origine de l’humidité ne serait pas déterminée -alors qu’elle l’est manifestement par cet examen technique.

En outre, une pièce n° 2 du dossier des intimés est constituée d’un procès-verbal de constat de Me [H], huissier-commissaire de justice (en date du 22 décembre 2022) relevant de l’humidité à plusieurs endroits dans la maison en cause.

Enfin, malgré sa mise en demeure d’effectuer des travaux, Mme [P] n’a jamais engagé de travaux efficients pour régler la situation et ce ne sont pas les travaux antérieurs à la location -puisque réalisés en 2019-, qui démontrent que l’obligation de délivrance d’un logement en bon état aurait été respectée par les propriétaires durant toute la location.

Dès lors, Mme [P] ne démontrant pas avoir délivré un logement en bon état, pas plus qu’elle ne prouve avoir assuré une jouissance paisible du bien loué durant toute la période de location et pas uniquement au début de la prise à bail par les locataires, d’autant plus qu’une mise en demeure, de mettre un terme aux problèmes notamment d’humidité affectant le logement, est intervenue. En effet, les locataires, via leur assureur, ont sollicité par lettre du 31 août 2022, signée le 6 septembre 2022, que le logement soit remis en bon état de location-ce qui n’a pas été fait par les propriétaires.

Il sera ici rajouté que c’est aux propriétaires de prouver que les dégâts des eaux seraient à l’origine de la situation d’humidité-ce qu’ils ne font pas puisqu’ils n’apportent aucun élément technique à ce sujet et ce ne sont pas des attestations qui peuvent en faire la démonstration.

Il s’ensuit que la cour confirmera le jugement.

Sur les préjudices des locataires

Les mesures conservatoires

Les époux [O] démontrent uniquement le paiement de deux factures au titre des mesures conservatoires. En effet, la pièce 11 du dossier des intimés est une facture de la compagnie des déboucheurs (intervention au niveau de la canalisation de la douche) du 22 novembre 2022 et d’un montant de 350 euros. En outre, la pièce n° 12 est une facture de la SARL Besbre Energie (intervention sur la chaudière) du 2 décembre 2022 d’un montant de 55 euros, facture qui peut être admise au titre des mesures conservatoires.

Dès lors le jugement sera infirmé de ce chef et seule somme de 405 euros sera accordée aux époux [O].

Le préjudice d’établissement

Il faut rappeler qu’il indemnise la perte de confort, l’impossibilité d’utiliser normalement le logement, l’humidité, les moisissures et les nuisances permanente. Pour bénéficier de ce préjudice, il suffit d’établir un manquement du bailleur (qui est ici démontré ci-dessus) à ses obligations, que les désordres sont bien réels (tel est bien le cas au regard de l’examen technique qui démontre que le préjudice existait nécessairement avant 2022).

En l’espèce, il ne fait aucun doute que le fait de vivre dans un logement affecté d’une humidité d’un tel niveau et qui n’a pas été prise en charge par le propriétaire, malgré une mise en demeure, ouvre droit à indemnisation au regard des éléments présents au dossier et discutés contradictoirement. De plus, l’examen technique atteste de l’évolution négative de la situation depuis 2021 et la présence d’humidité jusqu’au départ des locataires fin décembre 2022.

En conséquence le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur le préjudice moral

Il ne fait aucun doute que l’humidité en cause a dégradé de manière importante la qualité de vie des locataires au-delà du simple inconfort et de la perte de jouissance d’un bien en bon état. En effet, il n’est pas contestable que voir vivre sa famille, dans des conditions relevant d’une forme d’insalubrité, alors que le propriétaire est mis en demeure d’agir et qu’il ne fait rien, est de nature à permettre une indemnisation pour préjudice moral dans la mesure où cela revient à faire vivre les locataires dans des conditions pouvant atteindre à leur dignité (le fait que les locataires aient accepté de demeurer un temps dans les lieux n’exonère en rien le propriétaire de ses obligations selon la Cour de cassation au terme de sa jurisprudence constante). Enfin, il convient également de prendre en considération une série d’attestations, sauf celles qui ont un lien familial avec les intimés.

En conséquence, il sera accordé une somme de 500 euros pour ce préjudice moral et le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur le dépôt de garantie

Il revient aux propriétaires de rendre ce dépôt dans les conditions notamment de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (délai d’un à deux mois), sauf démonstration par le propriétaire de dégradations imputables aux locataires.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’état des lieux d’entrée faisait apparaître un bon état de location.

Les propriétaires ont fait réaliser, par Me [H], commissaire de justice, un état des lieux de sortie (en date du 22 décembre 2022) qui permet de relever un mauvais entretien général du bien par les locataires (dont il faudra mesurer la situation à l’aune de ce qui a été la vie dans les lieux avec les difficultés d’humidité). Néanmoins, l’état des lieux fait apparaître indéniablement une absence d’entretien des locataires s’agissant notamment des abords de la maison avec la présence de ronces (page 10), la présence d’un hamac cassé, un trampoline laissé sur place par les locataires (page 15), un arbre mort laissé au sol, des charnières d’Algeco cassés, des jouets cassés et abandonnés, une humidité dans les pièces (humidité non imputable aux locataires), une douche laissée dans un état de saleté repoussante (mais aucune photo n’en atteste alors qu’il existe de nombreux clichés par ailleurs), un four sale (avec photo), un salon-salle à manger sale, des rideaux cassés, un auvent abîmé et une clôture cassée.

Un tel descriptif, par un commissaire de justice, rend impossible une restitution complète du dépôt de garantie, même si la cour prend également en compte la situation des locataires décrite ci-dessus. Par ailleurs les propriétaires versent deux attestations dont l’une du beau-père qui ne peut être retenue faute d’indépendance. Par contre, celle de Mme [I] [B] confirme un très mauvais entretien du bien par les locataires.

En conséquence, le jugement sera infirmé de ce chef et les propriétaires devront rendre uniquement une somme de 500 euros aux locataires afin d’indemniser la remise en état nécessaire du logement.

Sur le surplus, les frais irrépétibles et les dépens.

Le surplus des demandes des parties sera rejeté faute d’élément au soutien de celles-ci.

Succombant en leur appel principal les époux [P] seront condamnés aux dépens et leurs demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

En équité, les époux [P] seront condamnés à payer aux époux [O] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe ;

Infirme le jugement en ce qui concerne l’indemnisation au titre des mesures conservatoires, du dépôt de garantie et du préjudice moral,

Statuant à nouveau des chefs infirmés ;

Condamne [Z] et [K] [P] à payer à [F] et [U] [O] la somme de 405 euros au titre des mesures conservatoires,

Condamne [Z] et [K] [P] à payer à [F] et [U] [O] la somme de 500 euros en remboursement du dépôt de garantie,

Condamne [Z] et [K] [P] à payer à [F] et [U] [O] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral ;

Confirme le surplus du jugement ;

Y ajoutant ;

Rejette le surplus des demandes des parties ;

Condamne [Z] et [K] [P] aux dépens et rejette leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

Condamne [Z] et [K] [P] à payer à [F] et [U] [O] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président