COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70C

Chambre civile 1-2

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 22 SEPTEMBRE 2026

N° RG 25/05795 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XODA

AFFAIRE :

Etablissement Public OPH HAUTS DE SEINE HABITAT

C/

[D] [G]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Mars 2025 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE BILLANCOURT

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-24-511

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 22/09/26

à :

Me Caroline CHARRON-

DUCELLIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Etablissement Public OPH HAUTS DE SEINE HABITAT

Pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : Me Caroline CHARRON-DUCELLIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 526

Plaidant :Me Fabien BODIN de la SELARL Ideo société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T10

****************

INTIMES

Monsieur [D] [G]

de nationalité Française

Chez feue Madame [G],

[Adresse 2]

[Localité 2]

Défaillant, la déclaration d’appel signifiée à étude par commissaire de justice

Madame [E] [V] épouse [G]

de nationalité Française

Chez feue Madame [G],

[Adresse 2]

[Localité 2]

Défaillante, la déclaration d’appel signifiée à étude par commissaire de justice

***************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Juin 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière, lors des débats et du lors du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 mai 1997, à effet au 15 mai 1997, l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH (le bailleur) a donné à bail à [B] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3]) à [Localité 3] (92), moyennant un loyer mensuel révisable de 1 818 francs euros, outre une provision sur charges et le versement d’un dépôt de garantie.

[B] [G] est décédée le [Date décès 1] 2020. Le logement demeure, depuis lors, occupé par M. [D] [G]. Suivant procès-verbal établi par Me [Q], commissaire de justice, en date du 27 juillet 2023, le bailleur a fait constater cette occupation et celle de son épouse, Mme [E] [G] née [V].

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 juillet 2024, l’établissement Hauts-de-Seine Habitat OPH a assigné M. [D] [G] et Mme [E] [V] épouse [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [G] et Mme [G] née [V] ou à défaut voir prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal portant sur ces lieux,

– ordonner leur expulsion immédiate et celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique,

– dire que les meubles garnissant le logement seront transportés et séquestrés dans tout endroit de son choix aux frais et risques du locataire,

– condamner solidairement M. [G] et Mme [G] née [V] au paiement de la somme principale de 9 892,90 euros au titre des indemnités d’occupation selon décompte arrêté à juin 2024 inclus, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé jusqu’à la libération effective des lieux,

– condamner solidairement les mêmes au paiement d’une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 11 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :

– constaté l’existence d’un contrat de bail entre l’établissement Hauts- de- Seine Habitat OPH d’une part et M. [G] et Mme [G] née [V] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 3] (92),

– condamné solidairement M. [G] et Mme [G] née [V] à payer à l’établissement Hauts- de- Seine Habitat OPH la somme de 12 822,02 euros, au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 7 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus,

– déclaré irrecevable l’établissement Hauts-de-Seine Habitat OPH en sa demande en résiliation de ce bail et celles en découlant,

– condamné in solidum M. [G] et Mme [G] née [V] aux dépens,

– condamné in solidum M. [G] et Mme [G] née [V] à payer à l’établissement Hauts-de- Seine Habitat OPH la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 24 septembre 2025, l’établissement Hauts-de-Seine Habitat OPH a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025,l’établissement Hauts- de- Seine Habitat OPH , appelant, demande à la cour :

– d’infirmer le jugement rendu par tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt le 11 mars 2025 (RG°11-24-000511), en ce qu’il a constaté l’existence d’un bail qu’elle aurait conclu avec M. [G] et Mme [G] née [V],

– d’infirmer le jugement rendu par tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt le 11 mars 2025 (RG°11-24-000511), en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’expulsion de M. [G] et Mme [G] née [V],

statuant à nouveau :

– constater l’absence de bail portant sur le logement n°212 du [Adresse 5] à [Localité 4], à la suite du décès de [Y] [G] intervenu le [Date décès 1] 2020, transféré ou conclu au bénéfice de M. [G] et Mme [G] née [V],

– constater que M. [G] et Mme [G] née [V] sont occupants sans droit ni titre du logement n°212 du [Adresse 5] à [Localité 4],

– ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [G] et Mme [G] née [V], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, du local qu’ils occupent sans droit ni titre sis [Adresse 6] à [Localité 4], avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier si besoin est,

– supprimer le délai de deux mois en vertu de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

– se voir autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux risques et péril des susnommés, selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

– condamner in solidum M. [G] et Mme [G] née [V] au paiement, à titre de provision, sous réserve de tout autre dû, de la somme de 17 792,17 euros, arrêtée au mois d’octobre 2025 inclus, au titre des indemnités d’occupation échues, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 527,84 euros qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM, jusqu’à la complète libération des lieux,

– condamner in solidum M. [G] et Mme [G] née [V] à lui payer la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum M. [G] et Mme [G] née [V] aux entiers dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

M. [G] et Mme [G] née [V] n’ont pas constitué avocat.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 14 novembre 2025, la déclaration d’appel leur a été signifiée par dépôt à l’étude.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 avril 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DECISION.

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que ’lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’appel de l’établissement public Hauts de Seine Habitat.

– Sur la nature de l’occupation des lieux par M. [D] [G] et Mme [E] [V] épouse [G].

Au soutien de son appel, l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH reproche au premier juge d’avoir retenu l’existence d’un bail verbal le liant à M. [D] [G] et Mme [E] [V] épouseBlumental, au motif erroné selon lui, que suite au décès de feu [B] [G], les lieux qui lui avaient été loués sont demeurés occupés par M. [D] [G] et Mme [E] [V] épouse [G], que le relevé de compte locataire versé aux débats caractérise une continuation du contrat de location puisque les loyers et charges ont continué d’être appelés et perçus par le bailleur pendant plusieurs années après le décès survenu le [Date décès 1] 2020, qu’un écrit n’est pas nécessaire à la validité d’un contrat de bail, et qu’un comportement non équivoque peut suffire à manifester la volonté formatrice du contrat.

Pour conclure à l’infirmation de la décision attaquée, l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH, après avoir rappelé le cadre juridique applicable, soutient principalement qu’en cas de décès, seul est applicable le régime du transfert de bail, mais surtout qu’en vertu des dispositions de l’article 14 de la loi 6 juillet 1989, seuls bénéficient d’un droit conditionné au transfert du bail, le conjoint, le partenaire lié au locataire par un PACS, le concubin notoire, les ascendants ou descendants en ligne direct, à l’exclusion des collatéraux.

Sur ce,

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, ’lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire, ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès’.

S’agissant plus particulièrement des logements sociaux, le transfert du bail est en outre soumis à des conditions supplémentaires édictées à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir que le bénéficiaire doit remplir les conditions d’attribution, et que le logement soit adapté à la taille de son ménage, cette notion faisant référence, selon la Cour de cassation, à la cellule économique et familiale.

Ces deux conditions sont toutefois écartées lorsque le bénéficiaire du transfert est, soit le conjoint, soit le partenaire lié au locataire par un PACS, ou le concubin notoire du défunt, soit un ascendant du défunt, une personne de plus de 65 ans ou présentant un handicap, une durée de cohabitation effective d’au moins un an avec le défunt étant requise dans ces trois derniers cas.

Il suit de là que les descendants du défunt sont tenus de justifier qu’ils respectent bien les conditions supplémentaires édictées à l’article 40, et notamment celle tenant à la taille du ménage. A défaut, le contrat de location est résilié de plein droit, du seul fait du décès du titulaire du bail. En outre, les dispositions de l’article L 621-1 du code de la construction et de l’habitation précisent que les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948 (….), non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

En l’espèce, il est constant que M. [D] [G] et Mme [E] [V] épouse [G] sont les petits-neveux de feu [B] [G], ainsi qu’il ressort d’un procès-verbal de constat dressé le 27 juillet 2023 par la Selarl Atlas Justice -Hermet Debu, [S] [Q], commissaire de justice mandaté par le bailleur qui, s’étant rendu sur place, a constaté que le nom sur la boîte-aux-lettres comportait toujours le patronyme [G] auquel était ajouté celui de [V], et qu’après avoir sonné à la porte de l’appartement, une jeune femme et un jeune homme qui lui ont ouvert, lui ont précisé qu’ils habitaient dans les lieux depuis 2019 avec leur grande-tante, devenue dépendante et que, depuis son décès survenu en 2020, ils ont continué à vivre sur place.

Si le transfert du bail est automatique et rétroactif, il n’est pas justifié en l’espèce que M. [D] [G] et Mme [E] [V] épouse [G] aient sollicité le transfert du bail initialement consenti à feuPaulette [G], obligation qui leur incombait.

Bien plus, sans qu’il soit besoin pour la cour d’examiner si les intimés satisfont aux conditions d’attribution du logement, ni à celle tenant à l’adaptation de celui-ci à la composition familiale, ils ne peuvent prétendre au bénéfice du transfert de bail, dès lors qu’ils se réclament de la qualité de petits-neveux de feue [B] [G]. Pour ce seul motif, il y a lieu d’infirmer le jugement querellé en sa disposition ayant constaté l’existence d’un bail verbal entre l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH d’une part et M. [D] [G] et Mme [E] [V] épouse [G], d’autre part.

Statuant à nouveau, il y a lieu de déclarer que M. [D] [G] et Mme [E] [V] épouse [G] occupent sans droit ni titre le logement n° 212 sis à [Adresse 7] et d’ordonner leur expulsion selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’aucun motif n’est allégé de nature à justifier le délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

– Sur le paiement des sommes dues.

Il y a lieu de faire droit à la demande d’indemnité d’occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer révisé, outre les charges, qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et de condamner in solidum M. [D] [G] et Mme [E] [V] épouse [G] au paiement de la somme de 17 792,17 euros selon décompte arrêté au mois d’octobre 2025 inclus, ainsi qu’au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle telle que ci-dessus fixée de novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

Sur les mesures accessoires.

M. [D] [G] et Mme [E] [V] épouse [G] doivent être condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d’appel en condamnant in solidum M. [D] [G] et Mme [E] [V] épouse [G] à lui verser la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu par tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt le 11 mars 2025 , en toutes ses dispositions, sauf celles relatives à l’allocation accordée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau,

Constate que M. [D] [G] et Mme [E] [V] épouse [G] occupent sans droit ni titre le logement n°[Adresse 8] du [Adresse 5] à [Localité 4],

A défaut de départ volontaire, ordonne l’expulsion de M. [G] et Mme [G] née [V], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, du local qu’ils occupent sans droit ni titre sis logement n°[Adresse 9] à [Localité 4], avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier si besoin est,

Dit n’y avoir lieu de supprimer le délai de deux mois en vertu de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de sorte que cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles desiccation,

Condamne in solidum M. [D] [G] et Mme [E] [V] épouse [G] à verser à l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, et ce, jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés,

Condamne in solidum M. [G] et Mme [G] née [V] au paiement de la somme de 17 792,17 euros, selon décompte arrêté au mois d’octobre 2025 inclus, au titre des indemnités d’occupation échues, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle telle que ci-dessus fixée à compter de novembre 2025 et ce, jusqu’à la complète libération des lieux matérialisée soit par la remise des clés, soit par l’expulsion,

Condamne in solidum M. [G] et Mme [G] née [V] à payer à l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH, la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [G] et Mme [G] née [V] aux entiers dépens d’appel.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Anne-Sophie COURSEAUX, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président