COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 22 SEPTEMBRE 2026

N° RG 24/03719 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WSYT

AFFAIRE :

[F] [G]

et autre

C/

[Y] [O]

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Mai 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 22/04804

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Corinne ROUX,

Me Julien BAOUADI,

Me Philippe CHATEAUNEUF,

Me Marie-Christine GERBER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [F] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Corinne ROUX de l’ASSOCIATION ASSOCIATION ROUX PIQUOT-JOLY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 564

Madame [L] [U] épouse [G]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Corinne ROUX de l’ASSOCIATION ASSOCIATION ROUX PIQUOT-JOLY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 564

APPELANTS

****************

Monsieur [Y] [O]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Julien BAOUADI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 359

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER ’ LA [Adresse 3] ’ SIS [Adresse 4] représenté par son syndic, la SARL FB & MB, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 et Me Franck RICHARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

SARL FB & MB exerçant sous le nom commercial ALLIANCE IMMOBILIER CITYA CHATEAU NEUF

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentant : Me Marie-Christine GERBER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 265 et Me Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

****************

Composition [Z] cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Juillet 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré [Z] cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

M. et Mme [G] sont propriétaires des lots n° 87, 88 et 19 dans un immeuble soumis au statut [Z] copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 5] (78). M. [O] est propriétaire des lots n° 77 et 94 situés au rez-de-chaussée, en face du logement des époux [G]. Il a installé une caméra de vidéosurveillance.

M. et Mme [G] ont soumis à l’ordre du jour de l’assemblée générale un projet de résolution visant à ce que toute caméra de vidéosurveillance dans les parties communes soit enlevée, M. [O] faisant inscrire un autre projet de résolution en sens contraire. Lors de l’assemblée générale du 6 juillet 2022, une résolution n° 12 a autorisé M. [O] à installer une caméra de vidéosurveillance.

C’est dans ces conditions que par acte en date du 9 septembre 2022, M. et Mme [G] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à Bougival, ci-après dénommé ’le syndicat des copropriétaires’, ainsi que la société FB & MB, syndic, et M. [O] devant le Tribunal judiciaire de Versailles en vue d’obtenir notamment l’annulation de ladite résolution.

Par jugement en date du 23 mai 2024, le Tribunal a :

– rejeté la demande d’annulation [Z] résolution n° 12 de l’assemblée générale du 9 septembre 2022 ;

– débouté M. et Mme [G] de leur demande de dommages-intérêts ;

– condamné M. et Mme [G] aux dépens ;

– condamné solidairement M. et Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, à la société FB & MB celle de 2 000 euros, et à M. [O] celle de 2 000 euros ;

– rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

– rappelé que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a retenu, pour l’essentiel, que la caméra de vidéosurveillance litigieuse, implantée dans l’encadrement [Z] fenêtre de M. [O], ne filmait que la cour et non pas les parties privatives de M. et Mme [G], de sorte qu’en l’absence d’incidence sur la jouissance de parties privatives il n’était pas nécessaire de procéder à un vote à l’unanimité, et que la double majorité de l’article 26 [Z] loi du 10 juillet 1965 était suffisante.

Par déclaration en date du 13 juin 2024, M. et Mme [G] ont relevé appel de ce jugement.

En leurs conclusions notifiées le 12 septembre 2024, ils exposent :

– que la résolution querellée a été votée à la majorité des deux tiers alors qu’elle aurait dû l’être à l’unanimité ;

– qu’elle a porté atteinte au respect de leur vie privée, puisque la caméra de vidéosurveillance permet de filmer les personnes circulant dans la cour commune, laquelle est étroite (7 m) ; qu’elle porte également atteinte à leur libre jouissance des parties privatives ;

– que de plus, l’enregistrement des vidéos permet d’identifier des personnes et constitue un traitement de données à caractère personnel ;

– que l’assemblée générale du 9 septembre 2022 ne détermine pas qui a accès à ces données, et a été votée dans le cadre d’un abus de majorité ;

– que la CNIL a d’ailleurs rappelé au syndic que le dispositif en cause devait respecter le Règlement général sur la protection des données ;

– que si le Tribunal a noté que la caméra de vidéosurveillance ne filmait pas leurs portes et fenêtres situées en face, il est aisé de modifier son orientation ; que la résolution d’assemblée générale en litige ne restreint pas l’usage de cette caméra, qui peut filmer jusqu’à 10 m ;

– que le syndic a engagé sa responsabilité en appliquant une majorité, pour le vote, inadéquate ;

– que le syndicat des copropriétaires a également engagé sa responsabilité par violation des dispositions du règlement de copropriété.

M. et Mme [G] demandent en conséquence à la Cour de :

– infirmer le jugement ;

– annuler la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 6 juillet 2022 ;

– condamner M. [O] à déposer la caméra de vidéosurveillance et à communiquer les enregistrements qui ont été faits, sous astreinte de 500 euros par jour ;

– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société FB & MB et M. [O] au paiement [Z] somme de 54 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice ;

– les condamner in solidum au paiement [Z] somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– les condamner in solidum aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par Maître Roux ;

– les dispenser de toute participation à la dépense commune.

Dans ses conclusions notifiées le 6 janvier 2025, la société FB & MB réplique :

– qu’en tant que syndic, elle n’est débitrice que d’une obligation de moyens, si bien que sa responsabilité ne pourrait être engagée que sur la démonstration d’une faute et d’un lien de causalité avec le préjudice invoqué ; qu’elle n’a pas à être tenue in solidum au paiement des sommes avec le syndicat des copropriétaires et M. [O] ;

– qu’un vote relatif à l’installation d’une caméra de vidéosurveillance est régi par l’article 24 [Z] loi du 10 juillet 1965 et non pas par son article 25 ; qu’en effet il s’agit de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation [Z] santé et [Z] sécurité des occupants, au sens de l’article 24 II a) [Z] loi précitée ;

– que la résolution querellée ne cause aucune atteinte à la vie privée de M. et Mme [G].

La société FB & MB demande en conséquence à la Cour de :

– confirmer le jugement ;

– débouter M. et Mme [G] de leurs prétentions ;

– les condamner au paiement [Z] somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– les condamner aux dépens en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions du 26 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires soutient :

– que la résidence a déjà fait l’objet de cambriolages et de repérages ;

– que pour sa part, il n’est nullement responsable des agissements de M. [O] ;

– qu’aucune faute du syndic dont il aurait à répondre en tant que mandant n’a été commise ;

– que si la caméra de vidéosurveillance a été posée antérieurement au vote de l’assemblée générale litigieuse, il a été demandé en temps utile à M. [O] [Z] retirer ; que cette assemblée générale, à laquelle les époux [G] étaient absents, a régularisé la situation ;

– qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la dispense de participation de ces derniers à la dépense commune, car ils ne justifient pas avoir payé ce poste de dépenses postérieurement au prononcé du jugement dont appel.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

– confirmer le jugement ;

– débouter M. et Mme [G] de leurs prétentions ;

– subsidiairement, condamner la société FB & MB à le garantir ;

– condamner in solidum M. et Mme [G] au paiement [Z] somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– les condamner in solidum aux dépens qui seront recouvrés par Maître [Localité 6].

Dans ses conclusions notifiées le 24 décembre 2024, M. [O] soutient :

– que des vols se sont produits dans la résidence alors que son logement, situé au rez-de-chaussée, est particulièrement vulnérable ;

– qu’il a posé une caméra de vidéosurveillance à l’extérieur de son appartement, dans l’encadrement de sa fenêtre, en 2017, puis l’a retirée sur demande du syndicat des copropriétaires ;

– que l’actuelle caméra de vidéosurveillance se trouve à l’intérieur de son appartement et ne cause aucune atteinte à l’intimité des demandeurs ; que les autres copropriétaires n’ont émis aucune contestation ;

– que c’est bien à la majorité de l’article 26 [Z] loi du 10 juillet 1965 que devait être prise la résolution contestée ;

– que la CNIL accepte que des caméras de vidéosurveillance soient installées dès lors qu’elles ne filment ni les portes, ni les balcons, ni les terrasses des autres appartements.

M. [O] demande en conséquence à la Cour de :

– confirmer le jugement ;

– condamner solidairement M. et Mme [G] au paiement [Z] somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– les condamner solidairement aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2026.

MOTIFS

La résolution n° 12 querellée autorisait M. [O] à poser une caméra extérieure qui serait placée dans l’encadrement [Z] fenêtre de son salon, afin de dissuader d’éventuels cambrioleurs, et prévoyait que ladite installation, si elle était votée, serait à la charge de l’intéressé. Ladite résolution a été adoptée à la majorité de l’article 26 alinéa 1er [Z] loi du 10 juillet 1965, à savoir aux deux tiers des voix.

L’article 26 de ladite loi, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les travaux d’amélioration, mais que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification [Z] destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Ce document prévoit, en son article 10, que chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d’user, comme bon lui semblera, des parties de l’immeuble dont il aura l’usage exclusif à condition de se conformer aux prescriptions du présent règlement et de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, le tout conformément à la destination de l’immeuble ; l’article 18 prévoit que chacun des copropriétaires pourra user librement des parties communes suivant leur destination propre, telle qu’elle résulte du présent règlement, à condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires et sous réserve des règles, exceptions et limitations ci-après stipulées. Enfin l’article 68 dispose que l’assemblée générale ne pourra, à quelque majorité que ce soit, et si ce n’est à l’unanimité des copropriétaires, décider [Z] modification de leurs droits dans les choses privées et communes ni une modification [Z] destination des parties privatives ou de leurs modalités de jouissance.

Si l’installation d’un système de vidéo surveillance peut constituer une amélioration, celle-ci doit être examinée au regard des dispositions précitées sur la jouissance des parties tant communes que privatives.

L’installation d’un système de vidéo-surveillance implique la possibilité d’observer la circulation de toutes personnes se rendant dans les différents logements. C’est à tort que dans ses écritures M. [O] prétend que sa caméra ne permet pas de filmer les allées et venues des époux [G] ; M. [X] a d’ailleurs produit devant les services de police, lors du dépôt d’une plainte contre Mme [G], le 20 juin 2018, un film où on aperçoit celle-ci arrivant dans la cour en voiture. De plus, l’enregistrement des données constitue une indiscutable atteinte à l’intimité des occupants de ces divers appartements. En effet la caméra litigieuse, telle que positionnée, permet d’observer le passage de personnes dans la cour commune, voire de filmer la façade du logement notamment les fenêtres de M. et Mme [G], lesquels sont du reste les seuls à se trouver en face de l’habitation de M. [O], dont ils ne sont séparés que par une cour étroite.

En effet, M. et Mme [G] font valoir à juste titre que M. [O] peut orienter cette caméra à sa guise. Le procès-verbal de constat en date du 18 mai 2022 se borne à indiquer qu’elle est dirigée vers la cour commune, en face du bien de M. et Mme [G]. Le procès-verbal de constat en date du 23 février 2023 montre que la caméra ne filme que la cour commune. Mais ladite caméra, fixée au mur privatif de M. [O], peut aisément être orientée autrement, et il ne tient qu’à ce dernier [Z] positionner afin de filmer l’habitation des appelants.

Dans ces conditions, il faut considérer que la pose [Z] caméra litigieuse compromet de manière intolérable les droits détenus par M. et Mme [G] sur les parties communes et même sur leurs parties privatives. Dès lors, il est porté une atteinte aux modalités de jouissance des parties communes et privatives, laquelle ne pouvait être acceptée que par l’unanimité des copropriétaires, comme il est dit à l’article 26 alinéa 3 [Z] loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété.

Par infirmation du jugement, sera prononcée la nullité [Z] résolution n° 12 de l’assemblée générale du 6 juillet 2022.

M. [O] ayant filmé de façon irrégulière la cour commune, il échet de le condamner à déposer la caméra de vidéosurveillance et à communiquer à M. et Mme [G] les enregistrements qui ont été faits. Afin d’assurer une bonne exécution de ces condamnations, il convient de les assortir de deux astreintes de 200 euros par jour, lesquelles courront un mois après la notification de l’arrêt.

M. et Mme [G] demandent à la Cour de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société FB & MB et M. [O] au paiement [Z] somme de 54 000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de leur préjudice.

S’agissant [Z] société FB & MB, en tant que syndic, sa responsabilité ne pourrait être engagée, vis-à-vis de M. et Mme [G], que pour faute ; en effet ces derniers n’ont pas la qualité de partie au contrat de syndic. Elle n’est nullement responsable du sens du vote des copropriétaires ; par ailleurs, si elle a fait voter la résolution querellée à la majorité de l’article 26 alinéa 1er [Z] loi du 10 juillet 1965 alors que ce texte n’était pas applicable et qu’au préalable, par message électronique daté du 14 juin 2022, M. et Mme [G] avaient attiré son attention sur le fait que c’est à l’unanimité que le vote devait intervenir, cette simple erreur formelle ne suffit pas à engager sa responsabilité. Du reste, la résolution en cause vient d’être annulée. Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée contre la société FB & MB.

S’agissant du syndicat des copropriétaires, le régime spécial de responsabilité édicté par l’article 14 [Z] loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable, si bien que là encore ce n’est qu’en cas de faute quasi-délictuelle qu’il pourrait être condamné à payer à M. et Mme [G] des dommages-intérêts. Les demandeurs échouent dans l’administration de cette preuve. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a refusé à faire droit à la demande de dommages-intérêts formée contre le syndicat des copropriétaires. Et la demande de garantie formée par ce dernier contre la société FB & MB est devenue sans objet.

S’agissant de M. [O], il a posé la caméra de vidéosurveillance de façon irrégulière, dès le mois de mai 2022 c’est à dire avant que l’assemblée générale du 6 juillet 2022 ne l’y autorise ; fort de ladite autorisation, il l’a maintenue après. Cela fait donc plus de quatre années que M. [O] filme les allées et venues dans la cour commune notamment celles de M. et Mme [G], et peut conserver les images ainsi obtenues. Par infirmation du jugement M. [O] sera condamné à payer aux appelants la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts.

M. [O] et le syndicat des copropriétaires, qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement [Z] somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité conduisant à rejeter la demande formée par la société FB & MB.

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. et Mme [G] aux dépens ainsi qu’à payer aux parties adverses des indemnités de procédure.

M. [O] et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

En vertu de l’article 10-1 alinéa 2 [Z] loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Les demandeurs seront donc dispensés [Z] participation à la dépense commune des frais liés à la première instance et à la présente instance d’appel, peu important qu’à ce jour ils ne justifient pas avoir payé ce poste de dépense.

PAR CES MOTIFS

– INFIRME le jugement en date du 23 mai 2024 en ce qu’il a :

* rejeté la demande d’annulation [Z] résolution n° 12 de l’assemblée générale du 6 juillet 2022,

* débouté M. [F] [G] et Mme [L] [T] [R] épouse [G] de leur demande de condamnation de M. [Y] [O] à déposer la caméra sous astreinte et à leur communiquer ses enregistrements,

* rejeté la demande en paiement de dommages-intérêts formulée par M. [F] [G] et Mme [L] [T] [R] épouse [G] à l’encontre de M. [Y] [O],

* condamné solidairement M. [F] [G] et Mme [L] [T] [R] épouse [G] aux dépens,

* et condamné solidairement M. [F] [G] et Mme [L] [T] [R] épouse [G] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 5], la somme de 2 000 euros à la société FB & MB, et la somme de 2 000 euros à M. [Y] [O] ;

et statuant à nouveau :

– ANNULE la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 6 juillet 2022 ;

– CONDAMNE M. [Y] [O] à déposer la caméra de vidéosurveillance placée dans son domicile, et ce sous astreinte journalière de 200 euros, qui commencera à courir un mois après la notification de l’arrêt ;

– CONDAMNE M. [Y] [O] à communiquer à M. [F] [G] et Mme [L] [T] [R] épouse [G] les enregistrements qui ont été faits à l’aide de cette caméra de vidéosurveillance, et ce sous astreinte journalière de 200 euros, qui commencera à courir un mois après la notification de l’arrêt ;

– CONDAMNE M. [Y] [O] à payer à M. [F] [G] et Mme [L] [T] [R] épouse [G] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

– CONDAMNE in solidum M. [Y] [O] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 5] à payer à M. [F] [G] et Mme [L] [T] [Z] [Adresse 8] épouse [G] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNE in solidum M. [Y] [O] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 5] aux dépens de première instance qui seront recouvrés par Maître Roux conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

– CONFIRME le jugement pour le surplus ;

– CONDAMNE in solidum M. [Y] [O] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par Maître Roux et Maître Gerber conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

– DISPENSE M. [F] [G] et Mme [L] [T] [R] épouse [G] [Z] participation à la dépense commune des frais liés à la première instance et à la présente instance d’appel ;

– REJETTE toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe [Z] cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute [Z] décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT