TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 06 Octobre 2026
Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP
Greffier : Madame KAOUDJI,
Débats en audience publique le : 09 Juin 2026

GROSSE :

Le 06 Octobre 2026
à Me Béatrice PORTAL
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à Me ………………………………………..
EXPEDITION :

Le ………………………………………………….
à Me ………………………………………………
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à Me ………………………………………………
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à Me ………………………………………………

N° RG 25/06920 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7H2K

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son Syndic la SARL CABINET ROCHE IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Me Béatrice PORTAL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. IMMO PAM
domiciliée : chez M. [T] [M] ou M. [F] [S], dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

1

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) IMMO PAM est propriétaire des lots n° 47 et 48 au sein de la copropriété située [Adresse 4] à Marseille.

Par courrier recommandé du 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’ensemble immobilier [Adresse 5], situé [Adresse 4] à Marseille par l’intermédiaire de son syndic en exercice, le cabinet ROCHE IMMOBILIER, a mis en demeure la SCI IMMO PAM de lui payer la somme de 4 837,70 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5], situé [Adresse 4] à Marseille, par l’intermédiaire de son syndic en exercice, le cabinet ROCHE IMMOBILIER a mis en demeure la SCI IMMO PAM de lui payer la somme de 4 945,70 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2025, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet ROCHE IMMOBILIER, a fait assigner la SCI IMMO PAM, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation avec exécution provisoire à lui payer les sommes de :
– 5603,64 euros au titre des provisions et des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 novembre 2025, avec intérêt de droit à compter de la sommation de payer du 27 mai 2025,
– 1800 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,
– 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A l’audience du 9 juin 2026, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation actualisant sa créance à l a somme de 3 256,01 euros au 1er juin 2026.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.
Citée à personne morale, la SCI IMMO PAM n’est ni comparante ni représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 6 octobre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de la SCI IMMO PAM ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 6] de la qualité de copropriétaire de la SCI IMMO PAM par la production du relevé cadastral et d’un extrait Pappers.

Le contrat de syndic expirant le 10 avril 2026, est également versé au débat.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété
Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.
L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.
En l’espèce, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 7] les procès-verbaux (PV) des assemblées générales des 8 avril 2024, 10 avril 2025, approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices N-1, d’une part, et votant les budgets prévisionnels des exercices N+2. Il justifie de l’absence de recours sur ces assemblées générales.
Il communique des décomptes sur la période du 1er avril 2024 au 20 mai 2025 puis du 1er juillet au 1er juin 2026 indiquant un solde débiteur de 3 256,01euros au 1er juin 2026.
Il joint la reddition des comptes du pour les exercices de septembre à octobre des années 2023 et 2024, les appels des fonds de novembre 2024 à décembre 2025.
La différence entre le solde débiteur au 1er mai 2025 de 4 837,70 euros et le solde débiteur au 1er juillet 2025 de 5 346,22 euros n’est toutefois pas justifiée. La somme de 508,52 euros, constituant cette différence, non justifiée, sera déduite de la dette.
Les frais de relance portés au décompte joint à la sommation de payer, du 1er avril 2024 au 20 mai 2025, non justifiés, seront également déduit à hauteur de 108 euros.
La SCI IMMO PAM sera par conséquent condamnée à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 2 639,49 euros.
Sur la demande de dommages et intérêts
La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
En l’espèce, faute de justifier d’une part de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, et en particulier des difficultés de trésorerie invoquées, distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d’autre part de la mauvaise foi de la SCI IMMO PAM, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens et sur les frais non répétibles
la SCI IMMO PAM succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] de la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,
CONDAMNE la SCI IMMO PAM à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet ROCHE IMMOBILIER la somme de centimes (2 639,49 euros) deux mille six cent trente-neuf euros et quarante-neuf au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er avril 2024 au 1er juin 2026, avec intérêt de droit à compter de la sommation de payer du 27 mai 2025 ;
DEBOUTE le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5], de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la SCI IMMO PAM aux dépens ;
CONDAMNE la SCI IMMO PAM à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5], la somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DÉBOUTE le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE