TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 25/57436 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBEXV

N° : 8

Assignation du :
30 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 05 octobre 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier.
DEMANDEUR

Le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 1], situé [Adresse 2] / [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la SARL C.G.S
dont le siège social est situé
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Me Grégoire BRAVAIS, avocat au barreau de PARIS – #P0043, Cabinet ANDERS AVOCATS

DEFENDERESSE

La société CITYA IMMOBILIER PECORARI SARL
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Me Antoine SKRZYNSKI, avocat au barreau de PARIS – #G0436 pour la SELARL SKR AVOCAT

DÉBATS

A l’audience du 31 Août 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble « [Adresse 1] » situé [Adresse 2] – [Adresse 6] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Son syndic a été la société Citya Immobilier Pecorari jusqu’au 29 juin 2017. Depuis cette date, la société CGS est le syndic en exercice.

Par acte du 30 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, la société Citya Immobilier Pecorari devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins essentielles de voir communiquer différentes pièces.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 août 2026.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires demande de :
IN LIMINE LITIS, de :
– DÉBOUTER la société CITYA IMMOBILIER PECORARI de son exception d’incompétence territoriale ;
– DÉCLARER le Tribunal Judiciaire de Paris territorialement compétent, l’action engagée étant une action personnelle dirigée contre une société dont le siège social est situé dans le ressort de cette juridiction ;
– DÉBOUTER la société CITYA IMMOBILIER PECORARI de sa demande de nullité de l’assignation pour défaut de pouvoir ;
– CONSTATER que le syndicat des copropriétaires C.G.S justifie d’un mandat régulier en qualité de syndic en exercice du Syndicat des Copropriétaires demandeur, tel qu’il résulte du procès-verbal de l’Assemblée Générale du 1er juillet 2024 et du contrat de syndic afférent ;
– DÉCLARER en conséquence l’assignation du 30 octobre 2025 parfaitement valable et recevable.
– REJETER la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société CITYA ;
– DIRE ET JUGER que le délai de prescription n’a commencé à courir qu’à compter de la découverte de l’anomalie comptable et qu’il a, en tout état de cause, été interrompu par la reconnaissance de l’erreur par la société CITYA dans son courriel du 9 août 2023
SUR LE FOND, de :
– JUGER RECEVABLE le demandeur dans ses demandes et prétentions ;
– ORDONNER à la société CITYA IMMOBILIER PECORARI sous astreinte de 100 € (cent euros) par document et par jour de retard à compter d’un délai de 8 jours suivants la décision à intervenir :
* De justifier des raisons de la création d’un compte de copropriétaires non existant et de l’affectation de ces factures, deux années après leur règlement, sous l’intitulé inconnu de « EDF BEAUMARCHAIS »
* De communiquer les preuves que ces factures pour un montant de 87.166,15€ concernaient bien le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] ».
* Et à cette fin, de communiquer :
o Les comptes auxiliaires fournisseurs 2016 et 2017 (notamment le compte EDF) ;
o Les grands livres et journaux comptables afférents à ces exercices ;
o Les factures « EDF BEAUMARCHAIS » litigieuses ;
o Tout relevé ou justificatif bancaire attestant des paiements correspondants.
– DEBOUTER la société CITYA de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions
– CONDAMNER la société CITYA IMMOBILIER PECORARI à payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– CONDAMNER la société CITYA IMMOBILIER PECORARI aux entiers dépens.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société Citya Immobilier Pecorari demande de :
In limine litis :
– Décliner sa compétence territoriale au profit du juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil,
Avant tout débat au fond :
– Dire que l’action au fond que le syndicat entend préparer apparaît manifestement prescrite ;
– Ecarter comme inopérant le moyen tiré de l’article 2240 du code civil ;
– Dire en conséquence que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile ;
– Débouter le syndicat de ses demandes fondées sur l’article 145 du code de procédure civile ;
Au fond :
– Débouter le syndicat de sa demande de communication des grands livres 2016 et 2017, dont il est déjà en possession et qu’il produit aux débats ;
– Débouter le syndicat de ses demandes de communication des factures et relevés bancaires anciens dont elle justifie ne plus disposer ;
– débouter le syndicat de sa demande de communication sous astreinte, les nouvelles pièces n°11 à 13 n’établissant aucune confusion entre la résidence [Adresse 1] et la [Adresse 7]
– Débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de toutes ses demandes principales et accessoires
– condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au paiement de la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 octobre 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’incompétence

La société Citya Immobilier Pecorari soutient, au visa de l’article 61-1 du décret n°67-223 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris est incompétent au profit de celui de Créteil, en raison du lieu de situation de l’immeuble. Il affirme que la nature du litige potentiel au fond en vue duquel la mesure est sollicitée trouve exclusivement son origine dans l’exécution par la société Citya Immobilier Pecorari de son ancien mandat de syndic, dans la tenue de la comptabilité du syndicat et dans la conservation et la transmission des documents afférents à cette gestion.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le juge des référés de [Localité 1] est compétent en vertu de l’article 42 du code de procédure civile. Il rappelle que son action porte sur une action personnelle mobilière dirigée contre un ancien mandataire afin d’obtenir la communication de pièces comptables et justificatifs, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, et non l’action en transmission d’archives prévue par l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Sur ce

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

En l’espèce, s’étonnant de montants très importants de facture d’électricité, le syndicat des copropriétaires sollicite la communication de pièces comptables, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, et non de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui seraient détenues par la société Citya Immobilier Pecorari du fait de son ancien mandat de syndic de l’immeuble, et envisage d’engager au fond sa responsabilité.

Le syndicat des copropriétaires n’invoque aucun fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 au soutien de sa demande.

Le juge territorialement compétent est donc le président du tribunal susceptible de connaître de l’instance au fond, soit le tribunal judiciaire de Paris en application de l’article 42 du code de procédure civile.

Le juge des référés de [Localité 1] est donc bien compétent.

L’exception d’incompétence sera donc rejetée.

Sur la demande de communication de pièces

A titre liminaire, il convient de relever que la demande de la société Citya Immobilier Pecorari tendant à ce que la demande de communication de pièces du syndicat des copropriétaires soit déclarée irrecevable sera examinée au stade de l’appréciation du bien-fondé de la demande de communication de pièces.

En effet, une telle demande s’analyse en l’espèce comme une contestation du motif légitime prévu à l’article 145 du code de procédure civile en présence d’un procès manifestement voué à l’échec.

La société Citya Immobilier Pecorari soutient que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un motif légitime dès lors que d’une part, l’action au fond est prescrite et que d’autre part, les pièces sollicitées sont soit déjà en sa possession, soit trop anciennes pour que la société Citya Immobilier Pecorari les ai encore, soit inutiles au fond.

Le syndicat des copropriétaires affirme que l’action n’est pas prescrite dès lors que l’anomalie comptable a été dissimulée et n’a été découverte qu’en juillet 2022 et que le délai de prescription a été interrompu, en application de l’article 2240 du code civil, par le courriel du 09 août 2023. Sur le fond, le syndicat des copropriétaires soutient que la défenderesse détient des éléments comptables indispensables à la vérification des comptes du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], relatifs à la période de sa gestion (jusqu’au 29 juin 2017).

Sur ce

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En revanche, l’urgence, l’existence d’un trouble manifestement excessif ou d’un danger imminent et l’absence de contestations sérieuses ne sont pas requises pour qu’une expertise soit ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

L’article 2224 du code civil tel que tel que modifié par l’article 1 de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que le mandat de la société Citya Immobilier Pecorari a pris fin le 29 juin 2017 et que les documents comptables détenus par la société Citya Immobilier Pecorari concernant la résidence [Adresse 1] ont été transmis au nouveau syndic, la société CGS, à cette date.

Parmi ces documents figurent les grands livres de 2016 et 2017, dans lesquels apparaissent les écritures litigieuses identifiées sous le nom « EDF Beaumarchais » sur le compte 45100061 OD, dont le propriétaire est la société Park And Suites, pour un montant de 87 166,15 euros.

C’est donc bien à compter de cette date du 29 juin 2017 que le syndicat des copropriétaires a été en mesure de connaître les faits lui permettant d’exercer son action mobilière contre la société Citya Immobilier Pecorari, puisqu’il était en possession de ces grands livres.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que l’anomalie comptable aurait été dissimulée dans des jeux d’écritures complexes sur un compte de tiers (celui de la société Park And Suites) qui n’est pas copropriétaire, dès lors que tous les éléments d’alerte permettant au syndicat des copropriétaires de connaître des faits figuraient dans les grands livres, à savoir le nom de la société Park And Suites, les factures intitulées « EDF Beaumarchais » et le montant particulièrement important de ces factures.

Dès lors, le délai de prescription de l’action du syndicat des copropriétaires a commencé à courir à compter du 29 juin 2017.

Le courriel daté du 09 août 2023 n’a pas pu interrompre le délai de prescription, dès lors que la prescription était acquise au 29 juin 2022.

Dans ces conditions, lorsque le syndicat des copropriétaires a introduit la présente instance par voie d’assignation délivrée le 30 octobre 2025, leur action était prescrite.

En conséquence, les demandes du syndicat des copropriétaires se heurtent à une contestation sérieuse et seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, il sera également condamné à verser à la société Citya Immobilier Pecorari une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 2500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence et nous déclarons compétent ;

Rejetons l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] aux dépens ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 1] à payer à la société Citya Immobilier Pecorari la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 05 octobre 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Mathilde BALAGUE