Provision en référé et clause pénale manifestement excessive dans la résiliation d’un bail commercial

Sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La conservation intégrale du dépôt de garantie prévue par le protocole de résiliation a été analysée comme une clause pénale manifestement excessive au regard de la dette principale. Son paiement demeurait donc sérieusement contesté et ne pouvait être inclus dans la provision.

En revanche, les cinq factures impayées, représentant 8 700 euros, n’étaient pas sérieusement contestables. Après déduction du dépôt de garantie de 4 350 euros, une provision de 4 350 euros a été accordée, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. L’indemnité forfaitaire de 200 euros a été allouée sur le fondement de l’article D. 441-5 du Code de commerce.

La demande de délais a été rejetée, faute pour la débitrice de produire des pièces établissant que sa situation économique justifiait l’application de l’article 1343-5 du Code civil. Une indemnité de 2 000 euros a été accordée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. L’exécution provisoire a été rappelée comme étant de droit.

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Le juge des référés retient le caractère non sérieusement contestable d’une partie des factures de loyers impayées, malgré les contestations de la locataire relatives aux dégradations, aux clés et au dépôt de garantie. La conservation de ce dernier est qualifiée de clause pénale manifestement excessive. Une provision de 4 350 euros est accordée, ainsi que 200 euros de frais de recouvrement et 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

La SCI DW95 a consenti à une locataire un bail commercial portant sur deux bureaux, pour un loyer mensuel de 1 740 euros. Les parties ont ensuite conclu un protocole de résiliation anticipée prévoyant une indemnité correspondant à six mensualités et la conservation du dépôt de garantie de 4 350 euros.

Cinq factures, représentant 8 700 euros, étant demeurées impayées, le bailleur a saisi le juge des référés afin d’obtenir une provision, des intérêts, l’indemnité forfaitaire de recouvrement et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

La locataire a contesté la créance en invoquant notamment l’absence de dégradations, la remise tardive des dernières clés et la conservation du dépôt de garantie. Le juge a considéré cette conservation comme une clause pénale manifestement excessive, mais a retenu le caractère non sérieusement contestable des factures impayées. Une provision de 4 350 euros a ainsi été accordée, outre 200 euros de frais de recouvrement, 2 000 euros au titre de l’article 700 et les dépens.

• Existence d’une obligation non sérieusement contestable
• Distinction entre les factures impayées et la clause pénale
• Caractère manifestement excessif de la conservation du dépôt
• Déduction du dépôt de garantie de la créance provisionnelle
• Production de justificatifs économiques pour obtenir des délais
• Correspondance entre factures impayées et indemnité de recouvrement

• Protocole de résiliation anticipée du 8 juillet 2025
• Clause prévoyant la conservation intégrale du dépôt de garantie
• Cinq factures impayées de 1 740 euros chacune
• Dépôt de garantie d’un montant de 4 350 euros
• Absence de pièces justifiant la situation économique de la débitrice

La débitrice est condamnée au paiement d’une provision réduite, des frais de recouvrement, de l’indemnité procédurale et des dépens. Le bailleur ne peut toutefois obtenir en référé la part correspondant à la conservation contestée du dépôt de garantie.

• Paiement provisionnel de 4 350 euros
• Paiement de 200 euros de frais de recouvrement
• Versement de 2 000 euros au titre de l’article 700
• Support des dépens par la débitrice
• Exclusion provisoire de la clause pénale contestée

À faire

• Identifier précisément les factures demeurées impayées
• Produire le protocole de résiliation signé
• Calculer la provision après déduction du dépôt
• Justifier toute demande de délais par des pièces économiques
• Réclamer séparément l’indemnité de recouvrement applicable

À éviter

• Inclure une clause pénale manifestement excessive dans la provision
• Confondre dépôt de garantie et factures impayées
• Solliciter des délais sans justificatifs financiers
• Réclamer des intérêts à une date non retenue
• Négliger les demandes relatives aux dépens et frais irrépétibles

Les conditions de la provision fondée sur l’article 835 du Code de procédure civile

La provision peut être accordée lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge des référés, juge de l’évidence, a distingué les cinq factures impayées, retenues pour 8 700 euros, de la conservation du dépôt de garantie, dont le caractère de clause pénale manifestement excessive suscitait une contestation sérieuse.

La qualification de clause pénale manifestement excessive

La conservation intégrale du dépôt de garantie prévue par le protocole a été analysée comme une clause pénale. Au regard de la dette principale, son montant apparaissait manifestement excessif ; l’obligation correspondante ne pouvait donc fonder une provision en référé.

Les justificatifs nécessaires aux délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement dans la limite de deux années. La demande a été rejetée, la débitrice n’ayant produit aucune pièce établissant que sa situation économique satisfaisait aux conditions de ce texte.

Article 835 du Code de procédure civile, Article 446-1 du Code de procédure civile, Article D. 441-5 du Code de commerce, Article 1343-5 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile