Congé de bail commercial tardif : maintien du bail jusqu’à l’échéance triennale et provision locative

En référé, l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile permet d’allouer une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’article 834 encadre par ailleurs les mesures susceptibles d’être prises en cas d’urgence et d’absence de contestation sérieuse.

Le bail commercial avait pris effet le 1er décembre 2022. Au regard des articles L.145-4 et L.145-9 du Code de commerce ainsi que de la clause contractuelle reproduite dans l’ordonnance, le congé devait être notifié au moins six mois avant l’échéance triennale du 30 novembre 2025. La notification du 11 juin 2025 étant tardive, elle ne pouvait produire effet à cette date. Le bail se poursuivait donc jusqu’à l’échéance triennale suivante, fixée au 30 novembre 2028.

Le défaut de paiement des loyers, charges et taxes n’étant pas sérieusement contestable, une provision de 41 566,24 euros a été accordée au bailleur, arrêtée au 20 mai 2026. Le preneur a également été condamné aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, ainsi qu’à 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La décision illustre l’importance de vérifier la date exacte de prise d’effet du bail et le respect du délai de congé avant d’en apprécier les effets.

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Une locataire commerciale avait cessé de régler les loyers et charges depuis janvier 2025 et contestait la date d’effet de son congé. Le juge a considéré que celui-ci ne pouvait prendre effet au 30 novembre 2025, de sorte que le bail se poursuivait jusqu’au 30 novembre 2028. Une provision de 41 566,24 euros a été fixée au titre de l’arriéré locatif.

Une société bailleresse avait consenti un bail commercial prenant effet le 1er décembre 2022 à une société preneuse. Celle-ci a notifié son congé le 11 juin 2025 pour le 20 décembre 2025, en invoquant une date de mise à disposition des locaux. La bailleresse a contesté la validité et la date d’effet du congé, estimant qu’il avait été délivré moins de six mois avant l’échéance triennale du 30 novembre 2025.

La preneuse n’ayant plus réglé les loyers et charges depuis janvier 2025, la bailleresse lui a fait délivrer un commandement de payer le 26 mars 2026. Resté infructueux, celui-ci a été suivi d’une assignation en référé afin d’obtenir une provision correspondant à l’arriéré locatif.

La preneuse, régulièrement assignée, n’a pas comparu. Le juge a retenu que le congé ne pouvait prendre effet au 30 novembre 2025 et que le bail se poursuivait jusqu’au 30 novembre 2028. Il a fixé la provision due au titre de l’arriéré à 41 566,24 euros.

• Prise d’effet du bail commercial au 1er décembre 2022.
• Notification du congé au moins six mois avant l’échéance triennale.
• Respect de la clause contractuelle sanctionnant la notification tardive.
• Établissement d’un arriéré locatif par les pièces comptables.
• Absence de règlement dans le délai du commandement de payer.
• Obligation de paiement dépourvue de contestation sérieuse.

• Contrat de bail commercial mentionnant sa prise d’effet au 1er décembre 2022.
• Clause du bail relative au délai de congé de six mois.
• Lettre recommandée du 11 juin 2025 portant notification du congé.
• Commandement de payer délivré le 26 mars 2026.
• Extrait de compte arrêtant l’arriéré locatif à 41 566,24 euros.

Le bailleur obtient une provision correspondant à l’arriéré locatif, le congé tardif ne mettant pas fin au bail à l’échéance invoquée. Le preneur reste tenu des loyers, charges et taxes jusqu’à la prochaine échéance triennale et supporte les frais de procédure.

• Maintien du bail jusqu’au 30 novembre 2028
• Paiement provisionnel de 41 566,24 euros
• Maintien de l’obligation de régler loyers, charges et taxes
• Prise en charge du coût du commandement de payer
• Versement de 1 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la date contractuelle de prise d’effet du bail.
• Calculer l’échéance triennale applicable.
• Contrôler le délai de six mois avant notification.
• Conserver les accusés de réception du congé.
• Actualiser l’extrait de compte locatif.

À éviter

• Retenir une date de mise à disposition non contractuelle.
• Notifier un congé moins de six mois avant l’échéance.
• Ignorer une clause sanctionnant la tardiveté du congé.
• Omettre les loyers, charges et taxes exigibles.
• Négliger le délai du commandement de payer.

La validité du congé dans les baux commerciaux

Le congé devait être notifié au moins six mois avant l’échéance triennale, conformément aux articles L.145-4 et L.145-9 du Code de commerce et à la clause du bail. Notifié le 11 juin 2025 pour l’échéance du 30 novembre 2025, il était tardif et ne pouvait produire effet à cette date. La prochaine échéance triennale a donc été fixée au 30 novembre 2028.

Les conditions de la provision en référé

Selon l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, une provision peut être allouée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge a retenu l’existence du bail, la tardiveté du congé, le commandement de payer demeuré infructueux et l’extrait de compte établissant l’arriéré locatif.

La prise en charge des frais de procédure

La partie succombante a été condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, ainsi qu’au versement de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Cette allocation a été justifiée par les frais exposés par le créancier pour faire valoir ses droits.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article L.145-4 du Code de commerce, Article L.145-9 du Code de commerce, Article L.441-10 du Code de commerce, Article D.441-5 du Code de commerce, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile