JP/S GH

Numéro 26/02759

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 13 OCTOBRE 2026

Dossier : N° RG 24/00349 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IX5T

Nature affaire :

Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

Affaire :

[W] [O]

C/

[X] [L]

[N] [J] ÉPOUSE [L] épouse [L]

S.A.R.L. CITYA CARNOT SYNDGEST

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 13 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 16 juin 2026, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame GABAIX HIALE, Greffier présent à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PELLEFIGUES, Président

Madame BAYLAUCQ, Conseiller

Monsieur DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [W] [O]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me Karine LHOMY de la SELARL KARINE LHOMY, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Monsieur [X] [L]

Venant aux droits de Mme [N] [L] feu son épouse

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [N] [J] ÉPOUSE [L] épouse [L],

décédée le 12/09/2024 à [Localité 3] (31)

Représentés par Me Olivier LABAT de la SCP BERNAL-CHEVALLIER-FILLASTRE-LABAT-LEPLAT, avocat au barreau de PAU

S.A.R.L. CITYA CARNOT SYNDGEST

exerçant sous l’enseigne CITYA PYRENEES OCEAN, Société à responsabilité limitée au capital de 2 607 969,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 330 439 795 dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Me Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Assistée de Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

sur appel de la décision

en date du 21 DECEMBRE 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

Par jugement du 21 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a :

Déclaré irrecevable la demande de Monsieur [W] [O] pour défaut de qualité à agir.

Déclaré valide le congé pour vente délivré le 4 décembre 2019 à effet du 28 juin 2020.

Constaté que Monsieur [W] [O] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 5] à [Localité 4], depuis le 28 juin 2020.

Ordonné à Monsieur [W] [O] de libérer l’appartement situé [Adresse 5] à [Localité 4] et ce, dans le mois à compter de la signification de la présente décision.

Dit qu’à défaut pour Monsieur [W] [O] d’avoir volontairement libéré le logement dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [X] [L] et Madame [N] [L] pourront faire procéder à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Condamné Monsieur [W] [O] à verser à Monsieur [X] [L] et Madame [N] [L] la somme de 2 336,25 euros au titre de l’arriéré de loyers restant dus au 30 septembre 2023.

Condamné Monsieur [W] [O] à verser à Monsieur [X] [L] et Madame [N] [L] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux.

Débouté la sarl Citya Carnot Syndgest de ses demandes.

Condamné Monsieur [W] [O] à verser à Monsieur [X] [L] et Madame [N] [L] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamné Monsieur [W] [O] à verser à la sarl Citya Carnot Syndgest une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamné Monsieur [W] [O] aux dépens.

Par déclaration du 30 janvier 2024, [W] [O] a interjeté appel du jugement.

Suite au décès de Madame [N] [L], l’affaire a été renvoyée à la mise en état du 11 juin 2025, l’ordonnance de clôture rabattue et fixée au 20 mai 2026.

[W] [O] demande à la cour d’appel de Pau de :

réformer la décision déférée en toutes ses dispositions,

Y ajouter, condamner Monsieur et Madame [L] à payer à Monsieur [O] une somme de 1 800€ pour trouble de jouissance du fait de la non-utilisation du garage loué pendant 18 mois,

A défaut, vu l’article 1240 du Code Civil et si par extraordinaire la Cour confirmait la décision déférée,

Y ajouter, condamner Monsieur et Madame [L] à payer à Monsieur [O] une somme de 1 800€ à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi,

En tout état de cause, condamner Monsieur et Madame [L] à payer à Monsieur [O] une somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Les condamner aux dépens.

[X] [L] venant aux droits de Madame [N] [L] feu son épouse, et recueillant l’usufruit pour moitié restant plein propriétaire pour l’autre moitié , demande à la cour d’appel de Pau de :

Vu la loi du 6 juillet 1989 ;

Vu l’article L213-4-3 du COJ ;

Déclarer M. [O] irrecevable et en tous cas mal fondé dans les fins de son appel

Le débouter de l’intégralité de ses demandes

Ce faisant confirmer en toutes ses dispositions le jugement de la CCP de [Localité 4] du 21/12/2023

Débouter toute partie de toute demande formulée à l’encontre de M. [L]

Sur les demandes de M. [O]

Constater que M. [O] n’a ni qualité ni intérêt pour agir,

Le débouter de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire

Le débouter de l’intégralité de ses demandes,

Juger que la demande de dommages et intérêts formulée à titre subsidiaire est une prétention nouvelle qui est irrecevable,

Le débouter de l’intégralité de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle

CONSTATER que M. [O] n’a pas donné suite à l’offre de vente et n’a pas quitté les lieux le 28/06/2020,

Constater qu’il n’a pas contesté le congé,

Constater que le bail est résilié depuis le 28/06/2020,

Juger que M. [O] occupe l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 6] sans droit ni titre,

Constater que M.[O] a quitté les lieux.

Ce faisant,

ORDONNER en conséquence la libération des lieux,

DIRE ET JUGER qu’à défaut d’avoir libéré les lieux il sera procédé à l’expulsion de M. [O] et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la [Localité 5] Publique si besoin est,

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle à payer à M. [L] à la somme de 879,26 €

Condamner M. [O] à verser à M. [L] la somme de 2.848,61 € au titre des loyers, indexation des loyers, charges dus et indemnités d’occupation,

Condamner M. [O] à verser à M. [L] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 CPC

Condamner M. [O] aux entiers dépens.

La société Citya Carnot Syndgest demande à la cour d’appel de Pau de :

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement déféré, rendu par la Chambre des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Pau le 21 décembre 2023 (RG n° 22/00567),

DEBOUTER Monsieur [W] [O] de l’ensemble de ses demandes,

Y ajoutant,

CONSTATER que Monsieur [W] [O] ne présente aucune demande à l’encontre de la SARL CITYA CARNOT SYNDGEST,

CONDAMNER Monsieur [W] [O] à verser à la SARL CITYA CARNOT SYNDGEST la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris ceux de première instance.

SUR CE

Selon contrat du 29 juin 2017, [X] [L] et [N] [L] ont donné à bail à usage d’habitation à [W] [O] et [R] [Y] un appartement sis [Adresse 7] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 640 euros et de 110 euros de provisions sur charges.

L’état des lieux d’entrée a été établi avec le mandataire des bailleurs, l’agence [P], aux droits desquels est venue la société Citya Carnot Syndgest.

Par déclaration au greffe en date du 11 février 2018, [W] [O] et [R] [Y] ont saisi le tribunal d’instance de Pau aux fins de voir condamner la société [P] à leur rembourser diverses sommes au titre de travaux et à leur verser des dommages intérêts.

Par jugement du tribunal d’instance de Pau du 16 novembre 2018, la réouverture des débats a été ordonnée afin que [W] [O] et [R] [Y] assignent leurs bailleurs.

Par acte en date du 20 février 2019, [W] [O] et [R] [Y] ont fait assigner les époux [L].

Par jugement du 17 décembre 2020, [W] [O] et [R] [Y] ont été déboutés de toutes leurs demandes et ont été condamnés solidairement à payer aux époux [L] la somme de 600 euros au titre de l’arriéré locatif, celle de 1 227,57 euros au titre des charges locatives et de la taxe d’ordures ménagères et celle de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

[R] [Y] a quitté les lieux le 22 juillet 2018.

Le 24 décembre 2019, les époux [L] ont notifié un congé pour vendre à [W] [O].

Par actes en date du 22 juin 2021 [W] [O] a fait assigner les époux [L] et la société Citya Carnot Syndgest devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé aux fins de les voir condamner in solidum à faire réparer la porte du garage et à lui payer la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et celle de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 22 février 2022 le juge des référés a ordonné aux époux [L] de faire réparer la porte du garage du logement donné à bail à [W] [O] et a constaté l’existence d’une difficulté sérieuse au fond sur le maintien légitime d'[W] [O] dans les lieux. Le juge a renvoyé les parties à mieux se pourvoir et les a déboutés de leurs autres demandes.

Par acte en date du 3 août 2022 [W] [O] a fait assigner les époux [L] et la société Citya Carnot Syndgest devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de les voir condamner in solidum à lui payer la somme de 1 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance et celle de 1 500 euros application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement dont appel, le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] a déclaré irrecevable la demande d'[W] [O] pour défaut de qualité à agir et a notamment ordonné à [W] [O] de libérer l’appartement.

– Sur la validité du congé pour vente et la qualité et l’intérêt à agir d'[W] [O] :

[W] [O] soutient qu’il se maintient dans les lieux depuis le 28 juin 2020 en payant un loyer et que les propriétaires n’auraient jamais entendu se prévaloir du congé en ne saisissant pas les juridictions compétentes d’une action en ce sens. Il considère ainsi que le congé pour vente serait nul car mentionnant un prix de vente supérieur au marché en 2019.

Il fait ainsi valoir que les bailleurs ont renoncé au bénéfice du congé délivré le 4 décembre 2019, en s’abstenant de mener une procédure d’expulsion et de faire assurer l’organisation des visites pour une vente du logement.

Les époux [L] soutiennent qu'[W] [O], n’ayant pas contesté le congé pour vente dans les délais, est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement. Ils considèrent qu'[W] [O] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 28 juin 2020.

Ils arguent que le prix qu’ils ont arrêté pour l’appartement n’est pas excessif faisant valoir qu’il est en dessous du prix du marché.

Ils font valoir une mauvaise foi de la part d'[W] [O].

La société Citya Carnot Syndgest remarque qu'[W] [O] n’a jamais contesté le congé délivré par les époux [L]. Elle rappelle que le prix de vente prévu au congé est fixé à 225 000 euros et que ce prix n’est pas manifestement excessif et qu’il n’est ainsi pas destiné à dissuader le locataire en place.

Elle soutient l’absence d’intérêt à agir d'[W] [O].

XXX

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit les modalités du congé délivré par le bailleur lorsque celui-ci est fondé sur la décision de vendre le logement. Ainsi le congé doit indiquer à peine de nullité le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis’ à l’expiration du délai de préavis le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Il appartient au preneur de rapporter la preuve du caractère frauduleux du congé au motif que celui-ci aurait été délivré un prix excessif dissuasif le plaçant dans l’impossibilité d’exercer son droit de préemption.

En l’espèce le congé pour vendre a été délivré par les bailleurs à [W] [O] le 24 décembre 2019 pour la date du 28 juin 2020.

Ce congé comporte les mentions légales obligatoires sous peine de nullité et précise le prix de 225 000 € pour ce logement d’une surface habitable de 120 m² avec garage et cave situé à [Localité 4].

[W] [O] prétend que le bailleur aurait renoncé à ce congé puisqu’il est resté dans les lieux en payant le loyer et conteste tardivement ce qu’il estime être un congé frauduleux car basé en 2019 sur des prix qui en réalité ne sont pas ceux pratiqués en 2019 mais ceux pratiqués aujourd’hui.

Il dispose d’un avis de valeur à la date du 19 février 2020 au prix compris entre 135 000 € et 140 000 € et aucune estimation ne lui a jamais été remise de la part des bailleurs.

Cependant, il n’a pas répondu à l’offre de vente dans le délai du préavis et est déchu de tout titre d’occupation des lieux depuis le 28 juin 2020.

Sa contestation tardive ne saurait prospérer outre qu’elle se fonde uniquement sur le caractère excessif du prix qui aurait été proposé par le bailleur. Ce seul élément ne peut suffire à caractériser la fraude dont il se prétend victime.

– Sur la demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil :

[W] [O] forme à titre subsidiaire, s’il était déclaré sans droit ni titre, une demande de dommages et intérêts fondée sur la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil.

Il fait valoir une faute liée au blocage de la porte de garage pendant 18 mois sans qu’aucune mesure ne soit prise pour la débloquer, un préjudice lié au fait qu’il a dû prendre les transports en commun et un lien de causalité direct, estimant qu’il n’aurait jamais effectué des déplacements par d’autres moyens s’il avait pu accéder à son véhicule.

Il réclame la somme de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts.

[X] [L] considère que cette demande d'[W] [O] constitue une nouvelle prétention, ne pouvant être formulée, en vertu de l’article 564 du code de procédure civile.

[X] [L] soutient qu'[W] [O] ne verse aucune pièce justifiant qu’il subirait un préjudice de jouissance et rappelle qu’il ne peut justifier une telle demande dans la mesure où il est occupant sans droit ni titre.

Il fait valoir qu'[W] [O] a toujours utilisé le garage.

L’agence immobilière soutient avoir toujours été réactive vis-à-vis du locataire en ce qui concerne l’entretien des lieux mais n’être pas concernée par sa demande en dommages-intérêts.

XXX

La demande d’indemnisation d'[W] [O] pour préjudice de jouissance est recevable en tant qu’elle se fonde sur l’article 1240 du code civil.

Il ne s’agit pas en effet d’une demande nouvelle formulée en appel irrecevable en tant que telle puisqu’elle se rattache à sa demande principale en indemnisation du préjudice de jouissance en sa qualité de locataire et tend aux mêmes fins.

[W] [O] a invoqué le dysfonctionnement de la porte du garage après la délivrance du congé pour vente et alors qu’il occupait sans droit ni titre le logement concerné.

Il ne justifie pas d’ un préjudice imputable à son ancien bailleur en lien de causalité avec une faute imputable à celui-ci. Il sera donc débouté de ce chef de demande.

– Sur les sommes dues par [W] [O] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

[X] [L] soutient qu'[W] [O] n’a pas payé une partie des loyers et charges et indemnités d’occupation dus depuis le mois de novembre 2019.

Il fait valoir que depuis le 28 juin 2020 [W] [O] occupe le logement sans droit ni titre et doit une indemnité d’occupation qui s’élève à la somme de 879,26 euros par mois.

Il estime qu'[W] [O] doit à ce jour la somme de 2848,61 euros actualisée au mois de novembre 2024.

[W] [O] précise avoir quitté les lieux le 30 août 2024 et remis les clés à CITYA le 6 septembre 2024 comme l’atteste le constat d’ huissier établi le 9 septembre 2024.

Il déclare avoir payé un loyer et conteste le solde négatif qui lui est réclamé en produisant des relevés de compte mentionnant le paiement de certains loyers sur la période concernée.

XXX

[W] [O] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 30 juin 2020 et un décompte de la créance représentée par les indemnités d’occupation et les provisions sur charges lui a été communiqué par CITYA le 8novembre 2024 par la production de son compte de départ au 9 septembre 2024.

Son ancien bailleur établit sa créance de 4676,18 € dont il est déduit les sommes déjà octroyées par jugement du 17 décembre 2020 à hauteur de 1827,57 €.

Il ne justifie pas par un décompte précis des sommes qu’il aurait d’ores et déjà réglées et qui lui sont indûment réclamées.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé sur sa condamnation à verser à Monsieur [L] la somme due au titre des indemnités d’occupation et charges qui sera actualisée à un montant de 2848,61 € .

– Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

[W] [O] sera condamné à payer à [X] [L] la s omme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à la SARL CITYA CARNO SYNDGEST la somme de 1000 € sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Infirmant partiellement le jugement déféré :

Déclare recevable la demande en dommages-intérêts d'[W] [O] fondée sur l’article 1240 du Code civil,

Déboute [W] [O] de sa demande de dommages-intérêts,

Condamne [W] [O] à payer à [X] [L] la somme de 2848,61 € au titre de l’arriéré des loyers charges et indemnités d’occupation au 8 novembre 2024,

Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions

Y ajoutant :

Condamne [W] [O] à payer à [X] [L] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne [W] [O] à payer à la SARL CITYA CARNOT SYNDGEST la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Dit [W] [O] tenu aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame GABAIX HIALE, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,