TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/03558 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HGLJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.E.M LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [M] [O] (salariée) munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

ASSOCIATION POUR L’ACCOMPAGNEMENT ET L’HEBERGEMENT URBAIN
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Mme [G] (salariée) munie d’un pouvoir de représentation

A l’audience du 30 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 31 mai 2023, la SA Les résidences de l’Orléanais a consenti à l’AHU, Association pour l’Accompagnement et l’Hébergement Urbain, une convention de location dans le cadre d’une sous-location avec glissement de bail, sur les locaux sis au 3ème étage, [Adresse 4].

L’annexe 01 à la convention susmentionnée a été signée par la SA Les résidences de l’Orléanais, l’AHU -Association pour l’Accompagnement et l’Hébergement Urbain- et Mme [P] [R] en qualité de sous-locataire ; le 09 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 06 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2886,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à cette date, dans un délai d’un mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [R] le 03 décembre 2024.

Par assignation du 11 juin 2025, la bailleresse a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin qu’il :
Prononce l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 31 mai 2023 ;Juge que l’AHU -Association pour l’Accompagnement et l’Hébergement Urbain sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la Force publique et d’un serrurier si besoin ; Condamne l’AHU -Association pour l’Accompagnement et l’Hébergement Urbain au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ; Condamne l’AHU -Association pour l’Accompagnement et l’Hébergement Urbain à lui verser la somme provisionnelle de 2 918, 24 euros avec intérêt aux taux légal à compter de l’assignation ; Condamne l’AHU -Association pour l’Accompagnement et l’Hébergement Urbain à lui verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne l’AHU -Association pour l’Accompagnement et l’Hébergement Urbain aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer, l’assignation.
L’assignation délivrée à l’AHU -Association pour l’Accompagnement et l’Hébergement Urbain a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 juin 2025.

Aucun diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Appelée une première fois à l’audience du 22 janvier 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience utile du 30 juin 2026, la question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

La demanderesse a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé sa dette à la somme de 10 929, 57 euros. Elle a indiqué que le loyer courant n’était pas intégralement réglé.

L’AHU -Association pour l’Accompagnement et l’Hébergement Urbain, représentée par Mme [B] [G], n’a pas contesté le montant de la dette locative. Elle a précisé ne plus avoir de contact avec Madame [P] [R].

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la bailleresse justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 03 décembre 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du date assignation est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, le bailleur justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 16 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de faire application du délai de deux mois, délai par ailleurs visé dans la convention de location dans le cadre d’une sous location avec glissement de bail.

Or si un commandement de payer a bien été signifié à la locataire le 06 décembre 2024, la somme de 2886, 08 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois.

Le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 07 février 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé, au titre des opérations d’expulsion, conformément aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

1.3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due qui correspond à la valeur de sa jouissance. En conséquence, son montant est égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 754, 45 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à aux bailleurs.

2. Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte établissant qu’à la date du 29 juin 2026, l’AHU -Association pour l’Accompagnement et l’Hébergement Urbain reste lui devoir la somme de 10 929, 57 euros déduction faite des frais de procédure.

L’AHU -Association pour l’Accompagnement et l’Hébergement Urbain ne conteste pas le montant de la dette et ne démontre pas avoir versé cette somme à la bailleresse.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du Code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 10 929, 57 euros et à compter de la notification de la présente décision pour le surplus.

La question de l’octroi de délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats à l’audience, le défendeur n’ayant pas démontré une reprise de paiement du loyer courant avant l’audience.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’AHU -Association pour l’Accompagnement et l’Hébergement Urbain qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de ne pas prononcer de condamnation de la défenderesse au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et ne peut être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 06 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 mai 2023 entre la SA Les Résidences de l’Orléanais d’une part, et L’AHU -Association pour l’Accompagnement et l’Hébergement Urbain d’autre part, concernant les locaux sis au 3ème étage, [Adresse 4] est résilié depuis le 07 février 2025,

ORDONNE à L’AHU -Association pour l’Accompagnement et l’Hébergement Urbain- de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 3ème étage, [Adresse 4], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, L’AHU -Association pour l’Accompagnement et l’Hébergement Urbain au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 754, 45 euros,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er juin 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs,

CONDAMNE, L’AHU -Association pour l’Accompagnement et l’Hébergement Urbain à verser à la SA les résidences de l’Orléanais la somme de 10 929, 57 euros aux titres des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 30 juin 2026 ; avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 11 juin 2025 pour la somme de 2 918, 24 euros et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus,

REJETTE la demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE L’AHU -Association pour l’Accompagnement et l’Hébergement Urbain aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 octobre 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge